1、深圳南山深圳南山T106T106- -00280028公寓公寓项目物业发展建议项目物业发展建议谨呈：深圳市香江臵业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2项目研究的工作阶段划分项目研究的工作阶段划分项目整体定位报告项目整体定位报告项目物业发展建议报告项目物业发展建议报告市场调研阶段市场调研阶段项目界定及客户目标分析市场简析与问题结构化分析核心问题的提出为解决核心进行多角度多层次的深入研究与分析项目定位之参考案例借鉴项目
2、整体定位方向判研与客户进行首次沟通项目地块现场查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研政府人员访谈专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈项目定位回顾项目物业发展建议服务式公寓运营模式服务式公寓专业运营商经济测算本报告是严格保密的。3在过去的工作时间里，项目小组围绕开发商目在过去的工作时间里，项目小组围绕开发商目标展开了大量调查及研究工作标展开了大量调查及研究工作一线城市实地考察一线城市实地考察主要实地考察项目主要实地考察项目运营模式研究运营模式研究案例分析案例分析管理公司研究管理公司研究区域市场竞争区域市场竞争实地考察及调研城市实地考察及调研城市北京上海香港深圳上海上海白金湾济南路8号华府天地翠
3、湖天地王子晶品鹏利海景花园汤臣一品黄埔湾外滩九里御华山辉盛庭Fraser 北京北京柏悦居棕榈泉白金公寓御金台&千禧公寓昆仑公寓Naga上院soho北京公馆雅诗阁Ascott奥克伍德oakwood长安驿凯德华玺屯三里世界城深圳深圳富瑞斯泰格公寓雅诗阁主要运营模式主要运营模式持有型销售型租售混合型参股型先租后售型国际服务式公寓研究国际服务式公寓研究纽约56leonard street国内服务式公寓研究国内服务式公寓研究柏悦居济南路8号棕榈泉白金公寓御金台&千禧公寓昆仑公寓sohu北京公馆幸福里服务式公寓运营商服务式公寓运营商雅诗阁辉盛奥克伍德莎玛万豪深圳服务式公寓市场分析高端酒店市场分析深圳高端目
4、标客户群体分析本报告是严格保密的。4本阶段世联提供的主要成果本阶段世联提供的主要成果项目运营及盈利模式建议项目运营及盈利模式建议1 1国内外服务式公寓典型案例专题国内外服务式公寓典型案例专题2 23 34 4国内一线城市服务式公寓发展状况国内一线城市服务式公寓发展状况深圳服务式公寓的发展状况深圳服务式公寓的发展状况服务式公寓的主要运营及盈利模式服务式公寓的主要运营及盈利模式5 56 67 7酒店服务式公寓管理公司推荐酒店服务式公寓管理公司推荐项目物业发展建议项目物业发展建议本报告是严格保密的。5阶段核心目标阶段核心目标前期共识回顾前期共识回顾物业发展建议物业发展建议项目运营模式项目运营模式物业
5、管理公司物业管理公司本报告是严格保密的。6香江臵业的项目需求及双方在前期的沟通汇报香江臵业的项目需求及双方在前期的沟通汇报中取得的阶段性成果及达成的初步共识中取得的阶段性成果及达成的初步共识阶段工作回顾阶段工作回顾第一阶段2009年年7月：双方首次接触，世联参与项目投标月：双方首次接触，世联参与项目投标双方首次接触，世联针对项目自身的优越条件，以国际化的视野审视项目价值，吻合香江对于本项目的战略定位布局及企业发展使命。2009年年10月：项目定位阶段研究内容及工作沟通月：项目定位阶段研究内容及工作沟通项目在经过前期招投标阶段后，进入到具体前期定位阶段，在项目公寓产品的属性限制条件下，双方就商务
6、公寓及服务式公寓的两个大方向进行研讨。第二阶段第三阶段20092009年年1111月：定位阶段工作成果及共识月：定位阶段工作成果及共识世联结合企业现状、市场竞争及项目条件等因素，建议项目朝高端服务式公寓的定位方向打造，香江对世联提出的方向表示认可，双方达成阶段共识。第四阶段20102010年年1 1月：项目物业发展建议阶段研究内容及工作沟通月：项目物业发展建议阶段研究内容及工作沟通在经过项目前期定位阶段完成后，香江继续委托世联开始关于项目服务式公寓的物业发展建议，世联展开服务式公寓的市场考察及项目调研。本报告是严格保密的。7围绕能否围绕能否体现项目地标形象及城市高端价值体现项目地标形象及城市高
7、端价值，对商务公寓和服务式公寓方向进行评估对商务公寓和服务式公寓方向进行评估阶段成果回顾阶段成果回顾地块属性及建筑结构按商务公寓方向打造；目前市场上的商务公寓产品销售状况良好；商务公寓的市场开发风险更低；商务公寓能为企业提供良好的快速回现前景；深圳服务式公寓的市场发展前景如何？服务式公寓面临南山及后海住宅产品的竞争？项目存在部分打造居住类产品的缺陷？应该选取哪种服务式公寓的打造方向？商务公寓体现不出项目真正价值1商务公寓商务公寓打造服务式公寓存在着巨大的市场风险2服务式公寓服务式公寓高档综合体物业（甲级写字楼+五星级酒店）南山地标建筑，南山最高建筑南山中心区，商业商务文化中心项目拥有得天独厚的
8、条件3项目条件项目条件项目承担收益及品牌价值最大化的双重责任规避市场及开发风险，实现价值最大化具有城市影响力，塑造企业及项目品牌体现项目城市高端核心价值和未来南山的地标形象4核心问题核心问题本报告是严格保密的。8关于商务公寓的主要观点一：关于商务公寓的主要观点一：商务公寓产品无商务公寓产品无法很好解决物业销售价格相对较低的问题法很好解决物业销售价格相对较低的问题物业销售价格低物业开发成本低物业销售速度快项目整体形象差市场接受度高客户资源充足项目开发风险低论证法项目打造商务公寓的障碍商务公寓能否实现高价格商务公寓能否塑造高形象途径三：片区办公物业投资行为异常活跃途径一：片区整体商务办公物业价值提
9、升途径二：区域市场办公物业投资回报率提高如何能提高商务公寓的销售价格？如何能提高商务公寓的销售价格？项目核心目标项目核心目标商务公寓的特征商务公寓的特征南山中心区处于发展前期阶段，办公物业价格在短期内出现大幅提升的可能性不高。南山目前的写字楼租金回报率水平相对较低，通过租金来提高销售价格的可能性较低。项目为纯商业属性，在首付比例及产权年限等方面受政策一定影响，但可以通过处理打一些政策擦边球。商务公寓本报告是严格保密的。9观点二：观点二：项目假如打造成商务公寓将不利于项项目假如打造成商务公寓将不利于项目的整体形象塑造目的整体形象塑造物业销售价格低物业开发成本低物业销售速度快项目整体形象差市场接受
10、度高客户资源充足项目开发风险低论证法项目打造商务公寓的障碍商务公寓能否实现高价格商务公寓能否塑造高形象途径三：提高终端使用企业档次途径一：提高产品配臵和设臵最低销售面积途径二：吸引大客户或机构购买如何能提高商务公寓的项目形象？如何能提高商务公寓的项目形象？项目核心目标项目核心目标商务公寓的特征商务公寓的特征提升配臵和限制最低销售面积在后期使用阶段无法真正提升商务公寓的形象从区域及项目条件上来看，项目未来吸引大客户或机构投资者的可能性较小从南山企业类型及产业规划看，通过提高入驻企业档次和类型来提高项目形象的难度较大世联观点：世联观点：商务公寓与写字楼最本质的区别不在于配臵条件及设计标准，而在于面
11、向的终端客户不同。提升配臵及限制最低销售面积，可能造成在销售阶段项目形象较高，但是真正使用阶段，业主把物业划小分别出租，造成在实际使用阶段，真正使用的企业客户依旧是那些中低端的客户，项目形象依旧不高。大客户办公物业臵业要求：一、以保值投资为目的：要求位于核心商务区，具备良好的保值增值能力；二、以自臵办公为目的：要求高配臵高形象，基本要求为甲级写字楼物业目前南山企业还是以从事贸易、物流及电子等产业的中小成长型企业为主；由于片区未来产业规划等原因，近期内片区企业类型还是不会有质的改变，从事贸易、电子、物流等产业的中小成长型企业将会是未来区域内主要的办公物业终端使用者。商务公寓本报告是严格保密的。1
12、0观点三：商务公寓的市场可行性非常高，但适观点三：商务公寓的市场可行性非常高，但适合合低成本低风险低成本低风险及及快速回现快速回现的企业开发目标的企业开发目标市场可行性市场竞争层面客户资源层面项目财务目标现金流层面项目利润层面企业战略目标整体项目层面企业战略层面外围竞争大但影响较小间接竞争强但有利片区打造核心竞争有但程度较弱区域客户特征匹配终端使用客户资源充足项目片区认同感强能实现快速回现的目标为企业提供良好的现金流利于项目的滚动开发销售价格相对较低整体销售利润相对较少无法实现项目价值的最大化整体项目开发成本小，风险低降低项目其他物业的价值消化项目写字楼的部分客户资源不利于企业品牌塑造不利于项
13、目地标建筑的形象塑造无法享受片区未来的升值收益优中差商务公寓商务公寓本报告是严格保密的。11世联建议世联建议要求降低开发风险，追求稳健的财务指标要求降低开发成本，缓解资金压力要求实现快速回现，为企业提供现金流要求快速实现利润，完成企业财务目标要求进行滚动开发，为后续项目提供资金12345企业对于本项目的核心战略目标商务公寓在本项目中可承担的企业战略功能世联建议：假如目前企业最为紧迫的开发目标符合世联建议：假如目前企业最为紧迫的开发目标符合以上其中一项，那么建议本项目向商务公寓的开发以上其中一项，那么建议本项目向商务公寓的开发方向打造。方向打造。本报告是严格保密的。12测算一：测算一：商务公寓方
14、向的项目整体盈利能力商务公寓方向的项目整体盈利能力本报告是严格保密的。13深圳关内商务公寓产品的主力销售价格区间为深圳关内商务公寓产品的主力销售价格区间为2 2- -2.52.5万万/ /一手在售商务公寓项目名称区域规模()开盘时间主力户型()销售均价卓越世纪中心3#福田373882009.0541-1363万元/绿景NEO企业大道福田666162009.0680-1502.5万元/盛唐商务大厦福田710582008.091.5万元/海岸卡夫诺南山681812007.1228-1401.4-1.8万元/万骏汇宝安400162008.101万元/近期深圳关内在售商务公寓均价在1.4-3万元/之间
15、二手商务公寓项目名称区域规模()主力户型()二手房均价世金汉宫罗湖15703935-65全复式2万元/城市天地广场罗湖1887531房43-56/2房581.5万元/凤凰大厦福田30000120/150/170/3002.4-2.5万元/金中环商务大厦福田147061房20 /2房802.4-2.8万元/星河世纪BC座福田560241房33-48/2房62-682.1-2.2万元/国际市长交流中心南山210901房38-76/2房70-1201.9万元/光彩新天地南山274661房45/2房93/3房1061.4万元/西海明珠商务公寓南山1766381房40/2房72/3房96/4房1481.
16、2万元/近期深圳关内商务公寓的二手价格在1.2-2.8万元/之间不同物业区域：不同物业区域：南山罗湖目前商务公寓价格低于2万元/平米；福田商务公寓价格目前普遍已经在2.1-2.8万/平米之间；不同物业形态：不同物业形态：综合体项目下的商务公寓销售价格普遍高于单一商务公寓业态项目不同物业性质：不同物业性质：纯商务办公业态下的商务公寓销售价格高于商住结合的商务公寓项目价格销售价格特征总结本报告是严格保密的。14含写字楼和商务公寓的综合项目，商务公寓的含写字楼和商务公寓的综合项目，商务公寓的价格基本无法突破写字楼的销售价格天花板价格基本无法突破写字楼的销售价格天花板项目名称性质实现均价比例星河世纪商
17、务公寓110001写字楼130001.18中国凤凰大厦商务公寓150001写字楼170001.13金中环国际商务大厦商务公寓160001写字楼175001.09商务公寓与写字楼实现均价比较商务公寓与写字楼实现均价比较110001100015000150001600016000130001300017000170001800018000175001750010000110001200013000140001500016000170001800019000星河世纪星河世纪凤凰大厦凤凰大厦金中环国际金中环国际商务大厦商务大厦商务公寓写字楼酒店式公寓(元/)(毛坯)(毛坯)(精装修)参照市场案例，综合
18、体甲级写字楼与商务公寓的保守价格比例关系1.18：1凤凰大厦星河世纪金中环甲级写字楼商务公寓甲级写字楼商务公寓商务公寓甲级写字楼销售价格：商务公寓写字楼本报告是严格保密的。15假设项目打造为商务公寓，则在假设项目打造为商务公寓，则在20102010年的销年的销售价格预计可达售价格预计可达2400024000元元/ /平米平米商务公寓销售价格预估南山目前在售写字楼项目南山目前在售写字楼项目(10(10年年) )项目项目均价（元均价（元/ /）类型类型销售率（销售率（% %）海岸城西座25000-28000甲级写字楼100%香年广场24000甲级写字楼100%沙河世纪B栋22000甲级写字楼34.
19、81%天利中央二期22000甲级写字楼27.81%中心西区目前在售写字楼项目中心西区目前在售写字楼项目项目项目均价（元均价（元/ /）类型类型销售率（销售率（% %）企业大道C栋25000商务公寓100%盛唐商务大厦19000写字楼71.45%17000商务公寓76.56%金谷3号18000类甲级写字楼-中央西谷大厦24000甲级写字楼65%时代科技大厦23000写字楼100%福田中心区目前在售写字楼项目福田中心区目前在售写字楼项目项目项目均价（元均价（元/ /）类型类型销售率（销售率（% %）卓越世纪3号30000商务公寓90%卓越世纪4号33000超甲级写字楼80%1）按市场经验，商务公寓
20、及写字楼的价格保守比例为1：1.18。我们选择片区价格最高的海岸城西座为写字楼价格参考，预计在现有条件下09年本项目商务公寓的销售价格为：28000元/1.18=23728元2）考虑到项目写字楼的定位和档次可能高于海岸城西座，所以建议项目在进行测算时按照24000元/平米计算深圳南山区二手写字楼售价成交1900019000210002200022453219832397224142161811618116181182531798519563219852188415000160001700018000190002000021000220002300024000250002009.12009.22
21、009.32009.42009.52009.62009.72009.8甲级写字楼整体写字楼本报告是严格保密的。16商务公寓测算的基本前提商务公寓测算的基本前提市场上的商务公寓都是卖期房、毛坯交房，只装修公共空间；测算中假设商务公寓的销售期从2010年开始，到2012年结束，销售4.33万平方米,会所及其他配套1000平米；如果从2010年开始销售，假设商务公寓的入市均价是2.4万元/平方米，超过南山片区商务公寓的最高价；土地增值税按照国家规定的梯级征收计算方法；资金运用方面，假设土地成本为自有资金外，其余的投资均为银行贷款，利润优先偿还银行贷款本金；银行利率和年折现率都按照7%计算；根据系统评
22、分，本项目写字楼在目前的市场价格可达2.94万/平米，按5%年增长率保守计算，2015年销售写字楼，均价3.75万/平米本报告是严格保密的。17假设项目打造为商务公寓方向，则整体综合体假设项目打造为商务公寓方向，则整体综合体的利润为的利润为7.87.8亿元亿元序号项目合计200720082009201020112012201320142015201620171销售收入379,924 10,392 60,620 38,191 0 0 85,875 90,169 94,677 2开发成本198,875 43,303 13,909 13,909 28,077 29,333 28,772 27,817
23、 6,987 2,147 2,254 2,367 3开发期间税费26,595 727 4,243 2,673 0 0 6,011 6,312 6,627 4上年度财务成本26,383 0 0 0 0 10,909 2,578 0 0 12,380 517 5土地增值税清算23,829 23,829 6税前利润104,241 -43,303 -13,909 -13,909 -18,413 27,044 -4,164 -30,395 -6,987 77,717 69,223 61,337 7补前期亏损131,080 0 0 0 27,044 0 0 0 77,717 26,319 8累计亏损和盈利
24、-43,303 -57,212 -71,120 -89,533 -62,489 -66,654 -97,049 -104,036 -26,319 42,904 104,241 9利润总额104,241 0 0 0 0 0 0 0 0 0 42,904 61,337 10所得税26,060 0 0 0 0 0 0 0 0 0 10,726 15,334 11净利润78,181 -43,303 -13,909 -13,909 -18,413 27,044 -4,164 -30,395 -6,987 77,717 58,497 46,003 项目整体损益及利润分配表项目整体损益及利润分配表(2010
25、年销售商务公寓）单位：万元年销售商务公寓）单位：万元所得税按照利润额的25%计算,在整体实现盈利的年份开始征税；商务公寓方向的整体项目实际利润应当在7.8亿左右；商务公寓的财务表现详见香江公寓项目测算表格（2010年销售商务公寓）。本报告是严格保密的。18为什么要做服务式公寓？为什么要做服务式公寓？本报告是严格保密的。19关于服务式公寓的主要观点一：关于服务式公寓的主要观点一：高端服务式公高端服务式公寓存在着巨大的市场需求及发展契机寓存在着巨大的市场需求及发展契机服务式公寓市场竞争状况周边配套要求项目产品障碍目标客户群体物业管理公司项目建造成本论证法项目打造服务式公寓的障碍市场是否存在服务式公
26、寓需求项目条件是否符合产品打造要求服务式公寓产品客户需求分析南山及后海片区高端住宅市场竞争状况市场服务式公寓产品的竞争状况服务式公寓的市场需求及竞争状况？服务式公寓的市场需求及竞争状况？项目核心目标项目核心目标项目需解决的问题项目需解决的问题未来后海是市场高端住宅的主要供应区域，市场竞争激烈，但服务式公寓存在着市场发展机会南山是服务式公寓最为集中的区域，但整体市场发展水平远远落后于其他主要城市深圳及南山高端服务式公寓缺乏，无法满足需求，大量高端长包租客多租住在高端住宅小区；目前深圳市场持有型服务式公寓只有三家，总共提供462套公寓，市场供应量少深圳未来两年内持有型服务式公寓总供应量将达828套
27、，其中南山区占80%，市场发展水平远远落后于上海和北京的近七八千套的水平。目前深圳高端居住型公寓整体入住率都较高，市场需求较为旺盛；许多外籍高端长租客户租用带有精装修的住宅物业；通过对片区典型项目成交客户的分析发现，城市资源、发展潜力、配套及服务档次等附加价值是高端客户选择城市核心高端物业的核心驱动要素本报告是严格保密的。20观点二：观点二：项目自身条件的局限性对打造服务式项目自身条件的局限性对打造服务式公寓产品并无影响公寓产品并无影响服务式公寓市场竞争状况周边配套要求项目产品障碍目标客户群体物业管理公司项目建造成本论证法项目打造服务式公寓的障碍市场是否存在服务式公寓需求项目条件是否符合产品打
28、造要求项目装修成本预算的产品打造档次？项目目前所在区域是否支撑服务式公寓产品？无阳台设计对居住型服务式公寓是否存在影响？项目自身条件存在居住类产品的局限性项目自身条件存在居住类产品的局限性项目核心目标项目核心目标项目需解决的问题项目需解决的问题区域目前成熟度不足，建议通过项目自身物业的打造来提升片区的影响力和成熟度位于城市核心地段的服务式公寓有别于普通居住型住宅产品，对于阳台的需求及敏感度有限项目目前的装修成本预算与目前市场上高端服务式公寓产品的精装标准水平存在一定差距；多数高端服务式公寓项目由于位于城市繁华区，受到噪音、景观及空气污染等问题，多数没有阳台设计；位于城市核心区的服务式公寓有别于
29、普通居家产品，多数臵业者出于对城市稀缺资源的占有及投资升值为主要目的，对阳台的实际使用需求不高；海岸城购物中心海岸城/天利凯宾斯基酒店保利文化广场南山文化中心万象城/地王地王/深发展/华润君悦酒店大剧院地王商圈服务式公寓在寻求物管公司方面存在困难？持有物业在管理公司的寻求上难度不大，销售物业则无法吸引知名公寓和酒店管理公司。建议由酒店公司对服务式公寓共同进行管理，或者以顾问的形式引进知名管理公司。本报告是严格保密的。21观点三：高端服务式公寓具备先天的塑造企业观点三：高端服务式公寓具备先天的塑造企业及项目及项目高端形象高端形象的能力及的能力及强大的溢价能力强大的溢价能力片区住宅类产品受热捧：南
30、山及后海的住宅类产品受到强大的市场支撑；市场竞争压力小：片区主要供应中高端住宅物业，服务式公寓缺乏；销售价格较高：高端服务式公寓的销售价格较高；产品溢价能力强：服务式公寓可以通过各类营销附加值提升项目价格；提升整体形象：服务式公寓使用功能纯粹，利于提升项目整体形象价值。片区规划利好：南山中心区未来的规划前景好；销售价格溢价空间大产品形象相对高端物业销售价格相对较高需待项目整体形象成熟后才可面市服务式公寓的产品特点。高市市场场增增长长率率低明星明星STAR现金牛现金牛问题问题QUESTION瘦狗瘦狗DOG相对市场份额相对市场份额波士顿矩阵波士顿矩阵CASHCOW服务式公寓服务式公寓本报告是严格保
31、密的。22世联建议世联建议立志把项目打造为深圳地标式的综合体物业有回现的要求和目标，但不要求快速回现追求项目销售价格最大化及利润价值最大化希望通过项目塑造企业在国内的品牌及形象销售速度相对较慢，周期较长销售价格高，可产生溢价价值形象高端，利于建立市场影响项目装修成本相对较高企业的资金较为充足，存在稳定的现金流12345定位为城市高端的综合体物业企业对于本项目的核心战略目标服务式公寓的产品特征世联建议：假如企业有着较为充裕的资金，并对快世联建议：假如企业有着较为充裕的资金，并对快速回现没有要求，但比较注重项目整体收益及项目速回现没有要求，但比较注重项目整体收益及项目形象建立，那么建议项目朝服务式
32、公寓方向打造。形象建立，那么建议项目朝服务式公寓方向打造。本报告是严格保密的。23综合综合企业目标企业目标、市场竞争市场竞争及及项目条件项目条件考虑，本考虑，本项目未来将打造成为项目未来将打造成为国际顶级服务式公寓豪宅国际顶级服务式公寓豪宅项目定位中国中国深圳湾深圳湾国际都市综合体国际都市综合体顶级服务式公寓豪宅顶级服务式公寓豪宅北京柏悦居日本六本木日本东京中城香港天玺本报告是严格保密的。24阶段核心目标阶段核心目标前期共识回顾前期共识回顾物业发展建议物业发展建议项目运营模式项目运营模式物业管理公司物业管理公司本报告是严格保密的。25服务式公寓三大核心模块服务式公寓三大核心模块顶级服务式公寓项
33、目开发运营盈利模式物业管理运营商选择产品及物业打造体系持有？变现？专业运营商？酒店管理公司？产品？服务？租售？自建物业团队？物业？本报告是严格保密的。26阶段核心目标阶段核心目标前期共识回顾前期共识回顾物业发展建议物业发展建议项目运营模式项目运营模式物业管理公司物业管理公司本报告是严格保密的。27目前市场上主流高端服务式公寓项目的运营及目前市场上主流高端服务式公寓项目的运营及盈利模式主要包括盈利模式主要包括5 5类类先租后售型整售型持有型散售型租售混合型项目运营模式分析物业发展建议物业管理公司建议本报告是严格保密的。28开发商以向单一买方整体出售项目的形式来一开发商以向单一买方整体出售项目的形
34、式来一次性获取收益次性获取收益模式一：整售型盈利模式房地产投资信托房地产开发商开发商投资基金酒店/服务式公寓运营商将物业100%整体出售买方类型Concord Land Development Group高盛、摩根士丹利、扬子基金房地产投资管理公司雅诗阁公寓信托雅诗阁集团、辉盛集团世邦魏理仕投资服务式公寓专业运营商依托自己的信托资金来整体购买合适的物业，并进行长期持有运营。投资及基金公司主要以相对较低价格购买整体物业，在持有一段时间后进行销售变现来获取收益。特征：短期持有、变现为主特征：长期持有、自己经营物业城市价格单位签约日期买方名称买方类型远洋新干线D楼(Ocean Express Tow
35、er D)北京2.53亿23605年4月扬子基金投资基金北京雅诗阁(Ascott Beijing)北京7.35亿27205年12月雅诗阁集团酒店/服务式公寓运营商盛捷高级服务公寓(Somerset Grand)上海8.03亿33406年2月Concord LandDevelopment Group开发商虹桥花苑(Rainbow Serviced Apartment)上海5.60亿16006年6月高盛投资基金陆家嘴中央公寓(Lujiazui Central Apartment)上海7亿28806年4月摩根士丹利投资基金华山夏都(Chateau Pinnacle)上海7.58亿11606年6月摩根
36、士丹利投资基金盛捷奥林匹克服务公寓(Somerset Olympic Tower)天津3.77亿17206年7月雅诗阁公寓信托房地产投资信托远中悦来公寓酒店(LAccueil Residence)北京3.02亿15406年8月雅诗阁集团酒店/服务式公寓运营商本报告是严格保密的。29开发商全部持有物业，根据项目定位寻求不同开发商全部持有物业，根据项目定位寻求不同的物业管理公司，并以只租不售的形式运营的物业管理公司，并以只租不售的形式运营模式二：持有型物业管理公司酒店管理公司专业服务式公寓运营商国际物业代理公司物业管理公司项目运营成本开发商服务式公寓100%持有寻求管理运营从项目前期开始介入，参与
37、从产品规划、装修设计、配套设施及后期物业管理的所有流程，拥有自己完善的产品及服务体系。从项目影响力及价值方面，选择专业服务式公寓运营商来管理拥有单一产权的持有型服务式公寓是最理想的途径。四种物业管理公司持有型服务式公寓的运营模式主要是开发商100%持有服务式公寓物业，并确定物业以只租不售的形式运营，并根据自身物业的定位及档次不同，寻求不同档次的物业管理公司进行合作。运营及盈利模式类似于一般酒店的管理模式。典型案例: 泰格公寓（招商+辉盛）本报告是严格保密的。30将物业出售给小业主，并统一提供酒店式物业将物业出售给小业主，并统一提供酒店式物业管理以及租售等其他附加服务管理以及租售等其他附加服务从
38、严格意义上讲，此类物业不能称为服务式公寓，他和普通住宅的区别在于他提供了有偿或无偿的酒店式物业管理服务及配套设施，并提供租赁等附加服务。模式三：散售型典型案例: 柏悦居（凯悦国际 ）物业管理：无法吸引专业服务式公寓运营商及部分酒店管理公司进行管理由于散售型服务式公寓的产权分散在小业主手上，而国际专业服务式公寓运营商拒绝对销售型物业进行管理，而大部分酒店管理公司也不会对此类物业进行管理。专业服务式公寓运营商物业管理公司酒店管理公司国际物业代理公司本报告是严格保密的。31对同一单位的物业使用功能区间进行分割，部对同一单位的物业使用功能区间进行分割，部分只租不售，部分对外销售分只租不售，部分对外销售
39、开发商因为需要回现等因素，将项目的一部分单位对外销售，另外一部分引进酒店管理公司以只租不售的形式进行运营。模式四：租售混合典型案例: 北京财富中心（千禧 ）北京财富中心的公寓单位整体上分为两段，中低层单位作为开发商持有物业，以只租不售的形式进行运营，以自身千禧大酒店的管理公司来对公寓进行管理。物业管理：租售混合的服务式公寓虽然在功能区间上相互独立，但是由于他们共同享用公共空间，无法保证居住的纯粹性，所以也无法吸引专业的服务式公寓运营商进驻管理。本报告是严格保密的。32以销售变现为目的的行为，前期引进专业管理以销售变现为目的的行为，前期引进专业管理公司提升项目价值，并在合适的时候进行出售公司提升
40、项目价值，并在合适的时候进行出售模式五：先租后售典型案例: 北京棕榈泉白金公寓（万豪）物业管理：可以引进专业服务式公寓运营商及高端酒店管理公司进行管理此类运营模式是追求价值最大化的理想手段，不仅可以借助品牌管理公司提升项目价值，而且可以享受土地增值所带来的超额利润。棕榈泉国际公寓项目将其中一栋交给万豪国际旗下的万豪行政公寓进行管理，整体按照服务式公寓进行独立运营，租约5年，2010年到期。目前棕榈泉开始对外销售这一栋公寓，价格约4万/平米，比02年开盘均价提高了4倍。本报告是严格保密的。33论证公寓豪宅的市场发展趋势全球及深圳的公寓类豪宅的市场发展趋势如何？论证深圳未来高端住宅的市场竞争深圳未
41、来住宅市场竞争如何？公寓类豪宅的市场竞争状况？论证国内一线城市服务式公寓的市场发展状况北京、上海及深圳的服务式公寓发展状况如何？论证深圳服务式公寓的客户群体深圳市场服务式公寓的客户群体是谁？项目运营模式论证观点前臵：观点前臵：先引进专业服务式公寓运营商持有经营，待公寓豪先引进专业服务式公寓运营商持有经营，待公寓豪宅价值显现或片区豪宅供应稀少时再进行变现的先租后售模式宅价值显现或片区豪宅供应稀少时再进行变现的先租后售模式本报告是严格保密的。34国际豪宅发展趋势借鉴国际豪宅发展趋势借鉴世界发达城市豪宅世界发达城市豪宅发展趋势研究发展趋势研究纽约香港东京悉尼伦敦罗马摩纳哥康城巴黎圣特罗佩豪宅市场趋势
42、均价（英镑）均价（港币）伦敦2300英镑/英尺22.99万港元/英尺2摩纳哥2190英镑/英尺2约2.85万港元/英尺2纽约1600英镑/英尺2约2.08万港元/英尺2香港1230英镑/英尺2约1.6万港元/英尺2英国地产商莱坊公布的豪宅均价英国地产商莱坊公布的豪宅均价全球全球7070个城市十大最昂贵豪宅城市个城市十大最昂贵豪宅城市本报告是严格保密的。35敦敦伦伦20072007年年伦敦西南郊豪宅伦敦西南郊豪宅 Updown CourtUpdown Court别墅以接近别墅以接近10.810.8亿元人民币荣登全球豪宅榜首。亿元人民币荣登全球豪宅榜首。20082008年年海德公园海德公园1 1号
43、公寓“楼王”以号公寓“楼王”以1 1亿英亿英镑（镑（2.012.01亿美元）的价格成为世界最贵豪宅。亿美元）的价格成为世界最贵豪宅。该单位位于该栋公寓的顶层，可以俯瞰海德公园。购买者卡特尔外交部长沙伊赫哈马德，也是这栋大楼的投资商。这栋公寓包括一个spa休闲中心、一个电影院、一座高尔夫模拟训练装臵以及一个酒窖，还聚集了来自世界各地的绘画、古董和家具。据据 福布斯福布斯统计，伦敦前五大最贵公寓均价统计，伦敦前五大最贵公寓均价达到达到54035403万美元。万美元。“全球均价最贵豪宅区全球均价最贵豪宅区”海德公园海德公园1 1号公寓号公寓Updown Court别墅别墅本报告是严格保密的。36约纽
44、纽第一位：第一位：长岛 “三湖”别墅标价7500万美元第三位：第三位：长岛“向往东方”别墅标价5000万美元第四位：第四位：长岛“燃点”别墅标价5000万美元第七位：曼哈顿区大厦顶层复式第七位：曼哈顿区大厦顶层复式公寓：标价公寓：标价41504150万美元万美元全美十大豪宅（纽约）：全美十大豪宅（纽约）：“全球最密集的顶级豪宅区全球最密集的顶级豪宅区”纽约“水晶楼”（在建）设计者：雅克赫尔佐格和皮埃尔德默龙本报告是严格保密的。37港港香香“全球顶级豪宅最多的亚洲城市全球顶级豪宅最多的亚洲城市”2005年，香港凯旋门公寓豪宅香港凯旋门公寓豪宅以最高达到38万港元/平方米的天价，单位售价超过亿元港
45、币，在当时被评为新亚洲第一豪宅。在当时被评为新亚洲第一豪宅。2007年福布斯公布全球十大豪全球十大豪宅宅，香港占四席，分别位于深水深水湾和山顶的别墅湾和山顶的别墅，最贵的一座楼价超过3.5亿港元。2009年天玺天玺“至高无上”复式特大套则高达54万元/平方米，曾世界排名单价第一贵。曾世界排名单价第一贵。凯旋门凯旋门天玺天玺晓庐晓庐一号银海一号银海半山别墅半山别墅半山别墅半山别墅本报告是严格保密的。38豪宅发展趋势借鉴豪宅发展趋势借鉴世界发达城市豪宅分为世界发达城市豪宅分为两类，为别墅豪宅及公寓豪宅两类，为别墅豪宅及公寓豪宅国际豪宅两类：国际豪宅两类：别墅豪宅别墅豪宅主要强调其对室外环境，比如自
46、然山水、每户占地面积等方面的资源优越性与占有量，同时追求最大化的私密性。公寓豪宅公寓豪宅强调每户的室内建筑面积及装修标准，内部空间的豪华尺度与体验感的提升。公寓豪宅是区域内标志性建筑，公寓豪宅追求的是看得见的奢华。本报告是严格保密的。39深圳豪宅发展经历三个阶段，将向第三个阶段深圳豪宅发展经历三个阶段，将向第三个阶段发展，可类比国际发达城市豪宅发展趋势发展，可类比国际发达城市豪宅发展趋势板块区域豪宅阶段资源别墅豪宅阶段公寓豪宅新兴阶段豪宅阶段一（1999-2006）典型项目：东海花园、香蜜湖1号、波托菲诺、中信红树湾；阶段特征：1、豪宅板块区域价值第一支撑2、讲究社区纯粹性和内部园林的打造3、
47、重产品的创新与舒适性豪宅阶段二（2006-2008）典型项目：星河丹堤、万科东海岸、圣莫丽斯、东方尊御、淘金山；阶段特征：1、板块格局打破，向郊区化发展2、强势景观资源成为核心驱动力3、低密度产品兴起，为豪宅新主流豪宅阶段三（2008-）典型项目：幸福里、茂业文锦北；阶段特征：1、豪宅向二极化趋势发展2、城市稀缺资源的公寓豪宅成为新兴豪宅3、自然稀缺资源的别墅豪宅仍是豪宅重要一极4、板块住宅仅为高端住宅199920062008本报告是严格保密的。40城市豪宅呈现别墅和公寓两极发展趋势，深圳城市豪宅呈现别墅和公寓两极发展趋势，深圳公寓豪宅正处于起步阶段，价值实现跳跃可期公寓豪宅正处于起步阶段，价
48、值实现跳跃可期 趋势1国际成熟城市豪宅发展向两极化方向发展，即别墅豪宅与公寓豪宅。趋势2深圳即将面临公寓豪宅的兴起时代，公寓豪宅将与别墅豪宅并驾齐驱。观点1本报告是严格保密的。410909- -1111年，深圳全市总供应约年，深圳全市总供应约25592559万，中部和万，中部和东部供应居多，关内供应相对较少东部供应居多，关内供应相对较少住宅市场竞争龙岗中心组团龙岗中心组团500500万万坪山坪山200200万万横岗横岗100100万万宝安中心组团宝安中心组团250250万万龙坂龙坂800800万万布吉布吉7070万万观澜观澜6868万万平湖平湖2525万万西部组团西部组团9292万万光明光明2
49、121万万石岩石岩6 6万万龙岗中心城、龙岗镇龙岗中心城、龙岗镇以及坪地构成的龙岗以及坪地构成的龙岗中心组团供应在中心组团供应在400万左右万左右6000-7000元元/以龙华为中心的中部以龙华为中心的中部集团供应约集团供应约600万万8000-12000元元/ 宝安中心区宝安中心区+西乡西乡供应供应8000-13000元元/ 松岗沙井组成松岗沙井组成的西部组团供的西部组团供应约应约92万万布吉供应后续有限，布吉供应后续有限，但横岗存在大量的旧但横岗存在大量的旧改项目改项目8000-10000元元/ 南山南山220220万万罗湖罗湖6060万万福田福田142142万万公明公明5 5万万本报告是
50、严格保密的。420909- -1111年，关内供应将达到年，关内供应将达到500500万以上，其中万以上，其中福田的供应量约为福田的供应量约为142142万，主要供应仍在南山万，主要供应仍在南山南山220万，占50%以上，前海、西丽中小户集中；后海、红树湾以景观豪宅为主；福田142万，以莲塘尾景观资源豪宅及中心南旧改为主；罗湖60万，仅3个在售项目，供应分散。未来2-3年南山仍将成为全市的臵业焦点，福田放量增大，大量高端住宅的入市，将重新成为市场焦点片区。区域供应量供应特征罗湖区约60万平米90-180平米大户型为主福田区约142万平米两极分化，景观资源型、城市平面豪宅、35-90平米小户型公
