1、养老设施，用地是关键，看看国外的新点子养老产业，用地是关键，尤其是人口稠密的城市中心，地价高昂，这在国外也是养老设施开发的最大难题之一。加拿大埃德蒙顿市的开发商-Qualico，最近提交了一份有新意的规划，建议在居住小区规划之初对学校用地作一个混合用途的开发，从而让社区资源随着儿童，老年人和家庭的需求而转变。传统小区缺乏养老用地和设施的规划一般来说，加拿大新建的居民小区，都会提供一个服务和设施完备的社区中心，包括学校，图书馆，儿童游乐场，绿地公园，溜冰场，便利购物和居民委员会等核心的社区共享服务 。按常规，新的居民区新建一所规划容量 900 名学生的学校，那么很快大概 5 年内，那所学校将迎来
2、高峰期的 1200 名学生，紧接着 10 年之内学生数量会下降到 800 名学生，随着社区的进一步成熟，学生数目可能会慢慢降至 450 名学生。一般政府是按学生人数给学校拨发经费，但是当学校只有 450名学生，整个学校还是一样需要维护。这样不光是学校因为经费少维持不下去，区内的学生呢，也只好到更远的地方去上学。（这个现象在中国城市老龄化小区已经出现了）与此同时，社区早已经建设完毕，即使社区人口慢慢老化了，也没有多余的地来建造养老设施。那么问题来了，社区养老怎么办呢？如果需要养老设施的时候不是拆迁，而是改造呢？可以由开发商投资建造部分教室空间，然后在学校入学高峰期出租这些教室给学校，当十几，二十
3、年后学校入学人数下降的时候再收回。开发商可以把回收的房屋改造成公寓和养老服务设施或是商业设施。把多余的教室资源改造成经济适用房来帮助经济能力有限的年轻人和年轻家庭。（小区的第一批儿童二十年后正好进入职场或是组建家庭，国外年轻人一般高中毕业就寻求自立，需要独立的住所。）如图示，绿色区域是图书馆、居委会、休闲健身等社区核心服务。蓝色区域为学校，粉色区域是商业，黄色区域为老年公寓或是经济适用房。随着社区的人口结构变化，学校、商业、居住的设施可以互换和改造，资源得到最优化的利用。核心的社区服务也始终就近提供给最需要的儿童，学生，老人，和年轻家庭。这个计划的核心是：政府只需要出钱建造和完善社区最核心的服务，开发商投资的空间将灵活适应社区的人口构成变化。对于双方来说项目的投资都可以更小更灵活，应该说是双赢的计划，很有新意的点子。因此该计划得到了项目所在地市政府的大力支持。但是加拿大的社区服务，诸如图书馆，公园，学校，便利购物和社区健身都是由提供这些服务的各部门单独规划建造。加拿大是联邦，省，市三块税务制，政府部门各收各的税，各管各的事。所以该计划还需要等待立法机构修改法律来合法化这种公与公，公与私的各部门合作。 相对来说，这种综合开发的计划可能在中国反而可能实现的更快。希望本文对国内搞社区开发的相关朋友有所帮助。
