1、海月居项目绩效审计调查结果报告为促进政府投资项目科学决策，规范管理，充分发挥政府投资的使用效益，根据深圳经济特区审计监督条例的规定，2017年8月至2018年6月，盐田区审计局对盐田区海月居项目的绩效情况进行了审计调查。一、 基本情况及评价海月居项目为盐田区安居房项目，2016年立项，建设单位为盐田区住宅局（以下简称区住宅局），区住宅局与深圳市立润投资有限公司（以下简称立润公司）签署合作开发海月居项目合同书，约定由区住宅局负责项目用地、报建、房屋销售分配及项目监督等，立润公司负责项目的开发建设，工程成本由双方协商确认，开发建设项目的利润按区住宅局获利40%，立润公司获利60%分配。该项目于20
2、02年12月竣工，建成住房273套（141套福利房，132套微利房）并全部售出，收取售房款7 041万元。建设单位送审海月居项目竣工决算造价6 293万元，经区审计局审定竣工决算造价5 853万元，核减造价440万元，核减率为6.99%，建设成本1 979.20元/M2。项目利润总额1 188万元，区住宅局可分得475万元，立润公司713万元。为评价海月居绩效情况，审计将现有的合作开发模式与区住宅局自行开发模式进行对比，发现在经济效益方面，区住宅局自行开发模式比现有合作开发模式可多积累住宅基金813万元。审计调查结果表明，区住宅局引进企业资金合作开发安居房，解决了部分机关事业单位干部职工和社会
3、人员的住房问题，取得了一定的社会效益；审计部门的及时介入及建设单位的管理举措，使建设成本得到了有效控制。但合作开发并没有取得最优经济效益，且项目在建设过程中，区住宅局未按规定进行可行性研究和编制项目总概算，部分工程项目未按规定进行招投标，合同管理不善等。二、审计发现的主要问题（一）违反基本建设程序，区住宅局开工前未进行可行性研究，也未编制项目总概算。该项目立项时计划总投资2 800万元，实际完成投资5 853万元，超出投资3 053万元，超计划建设比例达109.04%。上述行为与国家计委等部门关于基本建设程序的若干规定中的基本建设程序相关规定不符。（二）部分项目未按有关规定进行招投标。区住宅局
4、和立润公司（以下统称建设单位）将该项目的室外道路、土建工程造价共计284万元，以委托施工函的形式直接发包给广东省第二建筑工程公司深圳分公司（以下简称省二建）承包，既未公开招投标，又未办理直接发包手续，同时也没有与施工单位签订施工合同。上述行为违反了深圳经济特区建设工程招标投标条例第七条“一次发包工程造价200万元以上必须进行招标”的规定。（三）工程结算超预算比例较大，个别项目存在人为降低预算造价以规避招标的行为。1、该项目主体土建工程合同价2 509万元，结算造价3 289万元，超预算31%，超预算比例较大。2、建设单位将该项目水电安装工程预算造价189万元直接发包省二建承包。但是合同签订后，
5、建设单位又以联系函的形式，将约定由建设单位自行购买的水电安装主材纳入省二建承包范围。施工过程中，建设单位又将室外安装等工程纳入省二建承包范围。由于建设单位在施工中不断追加承包范围，以致合同结算价为696万元，超出预算507万元，超预算比例达268%，远远高于国家规定的招标起点金额。（四）合同签订不严谨，存在风险。1、该项目土建工程招标文件约定：工程量清单以外的项目在规定计价标准计价基础上下浮5%。但是，施工合同却规定“工程量清单以外的项目按合同规定计价标准计价（不再下浮）”，明显违背招标文件的规定，施工单位根据该合同条款多计工程款77万元。审计部门在结算审计时指出该问题后，建设单位对该合同条款
6、予以纠正，减少工程成本77万元。2、该项目的小区信息化智能系统工程合同未按有关规定注明以审计部门审计价为最终结算价，而是以未经审核的预算价94.48万元包干。审计部门根据相关资料审核该工程造价的初步结果为80.32万元，但是施工单位以预算合同价包干为理由，拒绝接受审计结果，最后经多方协调，建设单位与施工单位达成协议以93.85万元结算。3、区住宅局与立润公司签定的合作开发海月居项目合同书约定了海月居全部售房款划归立润公司管理的条款，导致资金主动权完全由立润公司掌握，不利于区政府对海月居项目成本费用进行监督管理。（五）待摊费用中利息支出控制不严。立润公司提出按照235.22万元计算项目投资的资金
7、占用费，审计调查发现，上述费用计算的利率高于合同约定的同期银行贷款利率，且计息基数依据不足。审计参考了同行业资金投入惯例及该项目的实际情况，审定利息支出为164.70万元，较立润公司最初提出的利息支出减少70.52万元。三、审计意见及建议（一）安居房开发通过公开招标确定开发商。按照建设部经济适用住房管理办法第十三条“经济适用住房开发建设应当按照政府组织协调、企业市场运作的原则，实行项目法人招标，参与招标的房地产开发企业必须具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。”的规定，安居房开发通过公开招标，引入优质开发商，提高建设效率，降低开发成本。同时，加强对开发商的监督管理，按照政府投资项目的
8、要求，严格管理工程。（二）建议严格履行基本建设程序，加强政府投资项目建设管理1、严格按照基本建设程序规范管理政府投资项目，做好项目的前期工作，认真编制项目可行性研究报告、初步设计和项目总概算等文件，科学、合理地确定建设标准、规模、内容；加强政府投资项目概算审核，以准确的投资估算作为控制项目总投资的依据。2、加大对政府投资项目招投标的监管力度，坚决杜绝各种肢解工程项目规避招投标的行为。不仅针对建筑安装工程发包，还要扩大到监理、设计、勘察、设备采购等其他各方面，确保财政资金合理、安全、有效使用。3、加强合同管理，防范合同风险。高度重视合同在建设项目管理过程中的作用，签订合同时做到谨慎、细致，确保合同内容不违反有关法规，防范合同风险。（三）加强政府投资项目财务管理。完善建设项目财务核算，确保其如实反映建设项目的投资情况，填报竣工决算报表，加强对建设项目会计管理的监督。
