1、项进行全面 清理，进一步优化整合，制定工程建设项目审批事项清单， 统一审批事项和法律依据，明确审批事项的适用范围、前置 条件、申请材料和审批时限，并实行动态管理。 市政务服务数据管理 局 市各相关行政主管 部门 2019 年 6 月底前将审批 事项清单报省备案 8 合理划分审批阶段 将工程建设项目审批流程主要划分为立项用地规划许可、 工 程建设许可、施工许可、竣工验收四个阶段，同时做好工程 建设项目审批系统建设和与省平台对接工作。实行“一家牵 头、并联审批、限时办结” 。 其他行政许可、强制性评估、中介服务、市政公用服务以及 备案等事项纳入相关阶段办理或与相关阶段并行推进。 市发展和改革局、市
2、 自然资源局、市住房 和城乡建设局、市政 务服务数据管理局 市各相关行政主管 部门，供水、供电、 燃气、排水、通信 等公共服务企业及 各类中介服务机构 2019 年 6 月底前制定并 实施并联审批管理办法 9 分类制定审批流程 将我市工程建设项目按照资金来源主要分为政府投资类项 目和社会投资类项目两大类。 根据各类项目特点进一步细化 制定相应分类审批流程，明确审批部门、审批事项、审批环 节、审批要件和审批时限，实施分类管理。 市政务服务数据管理 局、 市发展和改革局、 市自然资源局、市住 房和城乡建设局 市各相关行政主管 部门 2019 年 6 月底前 序号 工作任务 具体内容 牵头责任单位
3、相关责任单位完成时限 10 实行联合审图 按照省统一部署，将消防、人防等技术审查并入施工图设计 文件审查， 由建设单位委托同一家具备资质的施工图审查机 构对建筑、消防、人防等专业进行联合技术评审，审批部门 要对施工图技术评审进行业务指导。 推进数字化联合审图系 统建设，实现施工图审查无纸化申报及网上审查，实行多图 联审全过程数字化监管。 市住房和城乡建设 局、市政务服务数据 管理局 市各相关行业主管 部门 2019 年 6 月底前，制定 并实施施工图设计文件 联合审查的管理办法 11 实行联合测绘 将竣工验收事项涉及的规划条件核实验收测量、人防测量、 不动产测绘等合并为一个综合性联合测绘事项，
4、 由市自然资 源局会同市住房和城乡建设局共同制定联合测绘实施方案， 梳理上述测量的技术标准和测绘成果要求， 明确操作流程并 组织实施。 市自然资源局 市各相关行政主管 部门 2019 年 6 月底前 12 实行联合验收 建设单位在统一平台上传工程项目验收报告， 提出联合验收 申请，提交一套验收图纸、一套申报材料。规划、消防、质 量监督、住建、气象、城管、人防、通信等相关行业主管部 门实行统一平台办理，信息共享，同步审核，限时办结。各 相关行业主管部门可根据需要组织开展现场验收踏勘， 受理 后在限定时间内在平台上统一出具验收意见。 在工程质量竣 工验收及各专项验收核实合格、备案全部通过后，由市政
5、务 服务数据管理局向建设单位统一送达验收结果文件。 市住房和城乡建设 局、市政务服务数据 管理局 市各相关行业主管 部门 2019 年 6 月底前，制定 并实施限时联合验收的 管理办法 序号 工作任务 具体内容 牵头责任单位 相关责任单位完成时限 13 推行区域评估 各县、区政府（管委会） ，各开发区或土地储备机构在有条 件的区域，统一组织对评估评价类事项实行区域评估。实行 区域评估的片区，不再对项目单独进行相关评价评估。区域 管理机构应明确项目准入标准和要求并纳入用地建设条件， 各专项评估数据免费向建设单位提供， 实现区域内建设项目 共享评估成果。 区域评估范围内满足相关评估要求的工程建 设
6、项目，建设单位对相应的审批事项可实行告知承诺制，审 批部门可以直接作出审批决定。 区域管理机构 各相关行政主管部 门 2019 年 6 月底前，制定 并实施区域评估细则 14 推行告知承诺制 制定我市工程建设项目审批告知承诺制管理办法， 明确告知 承诺制的实施范围事项清单、工作方式及监管措施，公布实 行告知承诺制的工程建设项目审批事项清单及具体要求。 实 行告知承诺制的事项， 申请人按要求作出书面承诺并提交资 料，审批部门直接作出审批决定。 市政务服务数据管理 局 市各相关行政主管 部门 2019 年 6 月底前，制定 并实施工程建设项目审 批告知承诺制管理办法 15 建立审批管理系统 建成贯
7、通覆盖市各有关部门和县、 区的两级工程建设项目审 批管理系统，与国家、省工程建设项目审批管理系统及相关 专业系统实现实时共享， 并研究制定工程建设项目审批管理 系统使用办法。工程建设项目审批管理系统要具备“多规合 一”业务协同、在线并联审批、统计分析、监督管理等功能， 实现统一受理、并联审批、实时流转、跟踪督办、信息共享。 市政务服务数据管理局负责做好工程建设项目审批管理系 统建设工作， 市住房和城乡建设局协助做好审批管理系统与 审批事项的对接工作， 市财政局负责做好工程建设项目审批 管理平台建设的经费保障工作。 市政务服务数据管理 局 各县、区政府（管 委会） ， 市住房和城 乡建设局、市财
8、政 局、市各相关行政 主管部门 2019 年 11 月底 16 强化信息共享和数据 应用 加快推进全市工程建设项目审批管理系统与一体化在线政 务服务平台、网上中介服务超市、投资项目在线审批监管平 台等相关系统平台的互联互通。完善项目统一代码管理，建 市政务服务数据管理 局、市发展和改革局 市各相关行政主管 部门，供水、供电、 燃气、通信等公共 2019 年 12 月底前实现相 关系统平台互联互通 序号 工作任务 具体内容 牵头责任单位 相关责任单位完成时限 设单位在首次办理工程建设项目相关审批事项时， 应当通过 投资项目在线审批监管平台登记项目信息并获取项目代码， 以项目代码贯穿审批、监管、建
9、设实施全过程。 服务企业及各类中 介服务机构 17 “一张蓝图”统筹项 目实施 加快建立“多规合一”工作机制和技术标准，构建“多规合 一”的“一张蓝图”和业务协同系统，依托“多规合一”管 理平台，统筹各类规划，共享数据，统筹协调各部门提出项 目建设条件，在满足数据安全保密要求的前提下，应一次性 提供包括总体规划、 土地利用总体规划和控制性详细规划在 内的规划控制要求，同步向建设单位提供地下管线图。统一 协调各部门提出的项目建设条件，落实建设条件要求，做到 项目策划全类型覆盖，策划全过程督查考核。 市自然资源局 市各相关行政主管 部门，各县、区政 府（管委会） 2019 年 6 月底前全面梳 理
10、各类规划与空间管控 要素，明确“多规合一” 包含的规划目录；2019 年 6 月 10 日前，制定项 目生成管理办法；6 月底 前， 基本形成 “多规合一” 的“一张蓝图” ；9 月底 前，完成差异图斑分析； 12 月底前，初步实现通 过“一张蓝图”统筹安排 年度项目。 18 “一个窗口”提供综 合服务 在原有政务服务大厅窗口基础上，进一步完善“前台受理、 后台审核” 机制， 提升综合窗口人员业务素质， 真正做到 “一 次告知、一口受理、一窗出件” ，提升“一个窗口”服务水 这些方 面谈谈项目管理工作者的看法。 一、“真性情” 的自评报告来自于对上海 本科教学审核模式要求和特点的把握 Davi
11、d 认为“审核是一种由外部推动的对于内部 质量保证、 评估和改进系统的同行评议” 。1教育部 在部署本科教学审核评估时充分融合了第四代教育 评估的互动协商、 以外促内的理念。 1. 审核评估的目的 审核评估是 “促使学校将不断提高人才培养质量 作为办学的优先事项；明确校内各级管理人员和教 师、 学生在提高人才培养上的责任； 促进校内各部门 在改进人才培养工作方面展开积极的讨论与合作； 在 校内和学校间提供最佳的提高人才培养质量实践的 信息” 。 2与其他的评估不同， 审核自评报告要围绕人 才培养主线展开。 2. 审核评估质量水平判断依据 文 3 在综述国际上审核评估的趋势时， 引用了 原斯坦福
12、大学副校长 William 的观点， William 认为审 核评估提高教育质量的五个要素：“审核的参与者必 须确定高校教育的潜在目标，决定想要的学习结果； 审核应当决定课程是否达到了教育目的；审核参与 者必须考虑教和学的过程的设计和组织； 如何评价学 生的学习；最后， 审核强调教职工是否传递了他们想 要传达的内容、 持续地采用合适的教学方式和有效地 进行评价和测量结果。” 3 教育部高等教育教学评估中心提出评估重点为 “办学定位和人才培养目标与国家和区域经济社会发 展需求的适应度，教师和教学资源条件的保障度， 教 学和质量保障体系运行的有效度， 学生和社会用人单 位的满意度” 。 4后续，
13、在此基础上进一步提出五个度 的质量评价： 办学定位和人才培养目标和社会需求的 适应度、学校人才培养目标和培养效果的达成度、 教 师和教学资源对人才培养的支撑度、 教学和质量保证 体系运行的有效度、 学生和用人单位的满意度 （图 1 ） 。 而五个度的达成情况到底如何去表现和落实， 首先需 要每个学校想清楚、 说清楚在 “用自己的尺子” 量自己 16 2018 年第 3 期 时， 每把尺子的刻度定在哪里？即首先讲清学校的办 学定位、 人才培养目标。这是 “学校结合国家需求、 自 身条件和发展目标确定的衡量人才培养质量的一把 总尺子， 规定了学校各专业人才的共同底色、 培养路 径、 人才类型以及在
14、知识能力和素质方面的共同规格 要求， 是学校教育教学的工作总引领， 围绕目标， 学校 配置各类资源、 组织各专业制定培养方案， 这样培养 的人才才具有特色和不可替代性” 。 5其次， 对于社国家安全生产监督管理总局令国家安全生产监督管理总局令 第 36 号 建设项目安全设施“三同时”监督管理暂行办法已经 2010 年 11 月 3 日国家安 全生产监督管理总局局长办公会议审议通过，现予公布，自 2011 年 2 月 1 日起施行。 局长 骆琳 二一年十二月十四日 建设项目安全设施“三同时”监督管理办法建设项目安全设施“三同时”监督管理办法 （2010 年 12 月 14 日国家安全监管总局令第
15、 36 号公布， 根据 2015 年 4 月 2 日国家安全 监管总局令第 77 号修正） 第一章第一章 总则总则 第一条 为加强建设项目安全管理，预防和减少生产安全事故，保障从业人员生命 和财产安全，根据中华人民共和国安全生产法和国务院关于进一步加强企业安全 生产工作的通知等法律、行政法规和规定，制定本办法。 第二条 经县级以上人民政府及其有关主管部门依法审批、核准或者备案的生产经 营单位新建、改建、扩建工程项目（以下统称建设项目）安全设施的建设及其监督管理， 适用本办法。 法律、行政法规及国务院对建设项目安全设施建设及其监督管理另有规定的，依照 其规定。 第三条 本办法所称的建设项目安全设
16、施，是指生产经营单位在生产经营活动中用 于预防生产安全事故的设备、设施、装置、构（建）筑物和其他技术措施的总称。 第四条 生产经营单位是建设项目安全设施建设的责任主体。建设项目安全设施必 须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用（以下简称“三同时”）。安 全设施投资应当纳入建设项目概算。 第五条 国家安全生产监督管理总局对全国建设项目安全设施“三同时”实施综合 监督管理，并在国务院规定的职责范围内承担有关建设项目安全设施“三同时”的监督 管理。 县级以上地方各级安全生产监督管理部门对本行政区域内的建设项目安全设施 “三 同时”实施综合监督管理，并在本级人民政府规定的职责范围内承担本级
17、人民政府及其 有关主管部门审批、核准或者备案的建设项目安全设施“三同时”的监督管理。 跨两个及两个以上行政区域的建设项目安全设施“三同时”由其共同的上一级人民 政府安全生产监督管理部门实施监督管理。 上一级人民政府安全生产监督管理部门根据工作需要， 可以将其负责监督管理的建 设项目安全设施“三同时”工作委托下一级人民政府安全生产监督管理部门实施监督管 理。 第六条 安全生产监督管理部门应当加强建设项目安全设施建设的日常安全监管， 落实有关行政许可及其监管责任，督促生产经营单位落实安全设施建设责任。 第二章第二章 建设项目安全预评价建设项目安全预评价 第七条 下列建设项目在进行可行性研究时，生产
18、经营单位应当按照国家规定，进 行安全预评价： （一）非煤矿矿山建设项目； （二）生产、储存危险化学品（包括使用长输管道输送危险化学品，下同）的建设 项目； （三）生产、储存烟花爆竹的建设项目； （四）金属冶炼建设项目； （五）使用危险化学品从事生产并且使用量达到规定数量的化工建设项目（属于危 险化学品生产的除外，下同）； （六）法律、行政法规和国务院规定的其他建设项目。 第八条 生产经营单位应当委托具有相应资质的安全评价机构，对其建设项目进行 安全预评价，并编制安全预评价报告。 建设项目安全预评价报告应当符合国家标准或者行业标准的规定。 生产、 储存危险化学品的建设项目和化工建设项目安全预评价
19、报告除符合本条第二 款的规定外，还应当符合有关危险化学品建设项目的规定。 第九条 本办法第七条规定以外的其他建设项目，生产经营单位应当对其安全生产 条件和设施进行综合分析，形成书面报告备查。 第三章第三章 建设项目安全设施设计审查建设项目安全设施设计审查 第十条 生产经营单位在建设项目初步设计时，应当委托有相应资质的设计单位对 建设项目安全设施同时进行设计，编制安全设施设计。 安全设施设计必须符合有关法律、法规、规章和国家标准或者行业标准、技术规范 的规定，并尽可能采用先进适用的工艺、技术和可靠的设备、设施。本办法第七条规定 的建设项目安全设施设计还应当充分考虑建设项目安全预评价报告提出的安全
20、对策措 施。 安全设施设计单位、设计人应当对其编制的设计文件负责。 第十一条 建设项目安全设施设计应当包括下列内容： （一）设计依据； （二）建设项目概述； （三）建设项目潜在的危险、有害因素和危险、有害程度及周边环境安全分析； （四）建筑及场地布置； （五）重大危险源分析及检测监控； （六）安全设施设计采取的防范措施； （七）安全生产管理机构设置或者安全生产管理人员配备要求； （八）从业人员安全生产教育和培训要求； （九）工艺、技术和设备、设施的先进性和可靠性分析； （十）安全设施专项投资概算； （十一）安全预评价报告中的安全对策及建议采纳情况； （十二）预期效果以及存在的问题与建议； （十
21、三）可能出现的事故预防及应急救援措施； （十四）法律、法规、规章、标准规定需要说明的其他事项。 第十二条 本办法第七条第（一）项、第（二）项、第（三）项、第（四）项规定 的建设项目安全设施设计完成后， 生产经营单位应当按照本办法第五条的规定向安全生 产监督管理部门提出审查申请，并提交下列文件资料： （一）建设项目审批、核准或者备案的文件； （二）建设项目安全设施设计审查申请； （三）设计单位的设计资质证明文件； （四）建设项目安全设施设计； （五）建设项目安全预评价报告及相关文件资料； （六）法律、行政法规、规章规定的其他文件资料。 安全生产监督管理部门收到申请后，对属于本部门职责范围内的，应
22、当及时进行审 查，并在收到申请后 5 个工作日内作出受理或者不予受理的决定，书面告知申请人；对 不属于本部门职责范围内的， 应当将有关文件资料转送有审查权的安全生产监督管理部 门，并书面告知申请人。 第十三条 对已经受理的建设项目安全设施设计审查申请，安全生产监督管理部门 应当自受理之日起 20 个工作日内作出是否批准的决定，并书面告知申请人。20 个工作 日内不能作出决定的，经本部门负责人批准，可以延长 10 个工作日，并应当将延长期 限的理由书面告知申请人。 第十四条 建设项目安全设施设计有下列情形之一的，不予批准，并不得开工建设： （一）无建设项目审批、核准或者备案文件的； （二）未委托
23、具有相应资质的设计单位进行设计的； （三）安全预评价报告由未取得相应资质的安全评价机构编制的； （四） 设计内容不符合有关安全生产的法律、 法规、 规章和国家标准或者行业标准、 技术规范的规定的； （五）未采纳安全预评价报告中的安全对策和建议，且未作充分论证说明的； （六）不符合法律、行政法规规定的其他条件的。 建设项目安全设施设计审查未予批准的， 生产经营单位经过整改后可以向原审查部 门申请再审。 第十五条 已经批准的建设项目及其安全设施设计有下列情形之一的，生产经营单 位应当报原批准部门审查同意；未经审查同意的，不得开工建设： （一）建设项目的规模、生产工艺、原料、设备发生重大变更的； （
24、二）改变安全设施设计且可能降低安全性能的； （三）在施工期间重新设计的。 第十六条 本办法第七条第（一）项、第（二）项、第（三）项和第（四）项规定 以外的建设项目安全设施设计，由生产经营单位组织审查，形成书面报告备查。 第四章第四章 建设项目安全设施施工和竣工验收建设项目安全设施施工和竣工验收 第十七条 建设项目安全设施的施工应当由取得相应资质的施工单位进行，并与建 设项目主体工程同时施工。 施工单位应当在施工组织设计中编制安全技术措施和施工现场临时用电方案， 同时 对危险性较大的分部分项工程依法编制专项施工方案，并附具安全验算结果，经施工单 位技术负责人、总监理工程师签字后实施。 施工单位应
25、当严格按照安全设施设计和相关施工技术标准、规范施工，并对安全设 施的工程质量负责。 第十八条 施工单位发现安全设施设计文件有错漏的，应当及时向生产经营单位、 设计单位提出。生产经营单位、设计单位应当及时处理。 施工单位发现安全设施存在重大事故隐患时， 应当立即停止施工并报告生产经营单 位进行整改。整改合格后，方可恢复施工。 第十九条 工程监理单位应当审查施工组织设计中的安全技术措施或者专项施工方 案是否符合工程建设强制性标准。 工程监理单位在实施监理过程中，发现存在事故隐患的，应当要求施工单位整改； 情况严重的，应当要求施工单位暂时停止施工，并及时报告生产经营单位。施工单位拒 不整改或者不停止
26、施工的，工程监理单位应当及时向有关主管部门报告。 工程监理单位、监理人员应当按照法律、法规和工程建设强制性标准实施监理，并 对安全设施工程的工程质量承担监理责任。 第二十条 建设项目安全设施建成后，生产经营单位应当对安全设施进行检查，对 发现的问题及时整改。 第二十一条 本办法第七条规定的建设项目竣工后，根据规定建设项目需要试运行 （包括生产、使用，下同）的，应当在正式投入生产或者使用前进行试运行。 试运行时间应当不少于 30 日，最长不得超过 180 日，国家有关部门有规定或者特 殊要求的行业除外。 生产、储存危险化学品的建设项目和化工建设项目，应当在建设项目试运行前将试 运行方案报负责建设
27、项目安全许可的安全生产监督管理部门备案。 第二十二条 本办法第七条规定的建设项目安全设施竣工或者试运行完成后，生产 经营单位应当委托具有相应资质的安全评价机构对安全设施进行验收评价， 并编制建设 项目安全验收评价报告。 建设项目安全验收评价报告应当符合国家标准或者行业标准的规定。 生产、 储存危险化学品的建设项目和化工建设项目安全验收评价报告除符合本条第 二款的规定外，还应当符合有关危险化学品建设项目的规定- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 专题分析报告 房地产行业专题分析报告 房地产行业 行业公司专题报告行业公司专题报告 长期竞争力评级：等于行业均值长期竞争力评级：等于行业均值 2014
28、年年 05 月月 30 日 日 各区域市场库存分析报告 各区域市场库存分析报告 基本结论基本结论 我们希望构建一套评价各区域市场库存情况的指标体系，来说明各市场之 间的横向差异，并有历史数据可纵向跟踪。根据反映市场当期库存和潜在 库存情况的不同，可将评价指标分成四类，即批售比、出清周期、在建库 存周期、储备库存周期，上述指标依次说明市场近期和远期库存。 批售比和出清周期与房价走势存在明显负相关批售比和出清周期与房价走势存在明显负相关。其中的批售比则更为灵 敏，从上一轮行业周期表现分析，批售比和出清周期在延续 6-8 个月趋势 后，房价的拐点会出现，目前我们认为已经接近房价调整的临界值，在没 有
29、政策外力干扰的情况下，房价将真正步入新一轮调整期。 短期风险和未来弹性短期风险和未来弹性。目前行业将由量的调整期进入价格的调整期，地方 政府虽然会在其权限内出台一定措施刺激市场，但我们认为难以改变行业 下滑的格局。所以根据反映市场短期供求关系的指标，苏州、长沙、福 州、济南、杭州、呼和浩特等城市未来房价调整压力较大。而从反映市场 中长期供求指标分析，除一线城市之外，青岛、合肥、南京等城市未来房 价弹性较高。 投资策略。投资策略。我们不认为行业会出现系统性问题，即房价进入长周期调整， 但短期回归理性并帮助企业缓解愈发紧张的资金链可能性较大，房价的调 整帮助行业完成去库存的过程，会理顺地产股的投资
30、逻辑并实质改善政策 预期。这一周期有可能会在四季度实质展开，但板块短期获得超额收益难 度较大。重点公司建议关注万科，中洲控股、北京城建、华业地产，以及 会有区域经济环境实质改观的京津冀主题投资公司，推荐荣盛发展、华夏 幸福。 相关报告相关报告 1.行业相关税收下滑已开始体现， 2014.5.18 2.旺季不旺，2014.5.5 3.放松预期与放松空间，2014.4.20 曹旭特曹旭特 分析师 分析师 SAC 执业编号：执业编号：S1130511030006 (8621)60230243 caoxt 市场数据市场数据( (人民币人民币) ) 行业优化平均市盈率 17.32 市场优化平均市盈率 1
31、1.65 国金房地产指数 3547.61 沪深 300 指数 2155.16 上证指数 2040.60 深证成指 7341.56 中小板指数 6140.32 3226 3426 3626 3826 4026 130530 130823 131122 140220 140516 国金行业沪深300 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 专题分析报告 内容目录内容目录 四类库存周期指标 3 批售比 3 出清周期 6 在建库存周期. 9 土地储备库存. 10 短期风险和未来弹性 11 图表目录图表目录 图表 1：各城市平均批售比 3 图表 2：批售比与房价环比变化 4 图表 3：大连住宅批准上市面积
32、 单位：万平方米 4 图表 4：长春住宅批准上市面积 单位：万平方米 . 4 图表 5：北京住宅批准上市面积 单位：万平方米 5 图表 6：苏州住宅批准上市面积 单位：万平方米 5 图表 7：各城市批售比. 5 图表 8：各城市平均出清周期 单位：月. 6 图表 9：出清周期与房价环比变化 左轴坐标为出清周期 右轴坐标为房价环比 7 图表 10：各城市出清周期 单位：月. 8 图表 11：重点城市合计施工面积增速 . 9 图表 12：重点城市合计竣工面积增速 . 9 图表 13：各城市新开工面积合计 单位：万平方米 9 图表 14：各城市销售面积合计 单位：万平方米 9 图表 15：重点城市平
33、均在建库存周期 单位：年 10 图表 16：各城市在建库存周期 10 图表 17：各城市土地合计出让面积增速 11 图表 18：各城市土地库存周期 单位：年. 11 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 专题分析报告 四类库存周期指标四类库存周期指标 我们希望构建一套评价各区域市场库存情况的指标体系，来说明各市场之 间的横向差异，并有历史数据可纵向跟踪。 根据反映市场当期库存和潜在库存情况的不同，可将评价指标分成四类， 即批售比、出清周期、在建库存周期、储备库存周期，上述指标依次说明 市场近期和远期库存。 批售比批售比 批售比（批准上市面积的六个月移动平均值/销售面积六个月的移动平均 值，其值
34、越低说明库存水平越低）。能最动态反映市场供需状况，因为开 发商对新上市楼盘去化情况的关注度会高于存量，新推出项目销售顺利与 否会影响开发商后期项目的推盘计划和定价策略。 我们统计的 22 个城市平均批售比从 2013 年 7 月份开始进入上升周期，到 2014 年 4 月份平均值为 1.28，是 2012 年 1 月份的峰值和 2010 年 3 月的 谷底的 72%和 202%。 从批售比的角度，目前市场供求关系恶化程度与历史高点还有一定差距。 在上一轮周期中，批售比从 2011 年 4 月份开始上升，到 2012 年 1 月达到 峰值，而房价从在批售比上升后的七个月，也即 2011 年 10
35、 月开始调整， 到 2012 年 6 月恢复上涨。批售比和房价调整周期分别为 10 和 8 个月。 批售比与房价存在明显负相关，房价变动在时间上略滞后于批售比，我们 认为目前的批售比水平已经接近房价调整的边缘，未来更多城市房价环比 可能出现波动。 图表图表1：各城市平均批售比：各城市平均批售比 0.00 0.20 0.40 0.60 0.80 1.00 1.20 1.40 1.60 1.80 2.00 来源：国金证券研究所 choice 资讯 - 4 - 敬请参阅最后一页特别声明 专题分析报告 各区域市场批售比表现有所差异。 目前批售比绝对值较低且相比自身历史也处于较低水平的城市有大 连、长春
36、、南宁。 短期出现较快上升的有北京和苏州，两者的批售比分别为 1.33 和 1.28。 乌鲁木齐和呼和浩特是批售比水平较高的城市，市场短期压力较大， 北京、济南和武汉和苏州的绝对水平并不高，但相比自身供求关系较 好时期水平也出现明显变化。 近期一些城市批售比的变化也和推盘节奏关系较大，比如大连和长春 近期明显压缩了供给，而北京和苏州反而推盘有所加速，在市场销售 都无起色的情况下，供给肯定会影响批售比变动。 图表图表2：批售比与房价环比变化：批售比与房价环比变化 -1.00 -0.50 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 房价环比批售比 来源：国金证券研究所 choice 资讯 图
37、表图表3：大连住宅批准上市面积：大连住宅批准上市面积 单位：万平方米单位：万平方米 图表图表4：长春住宅批准上市面积：长春住宅批准上市面积 单位：万平方米单位：万平方米 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2 0 1 0 -0 1 2 0 1 0 -0 4 2 0 1 0 -0 7 2 0 1 0 -1 0 2 0 1 1 -0 1 2 0 1 1 -0 4 2 0 1 1 -0 7 2 0 1 1 -1 0 2 0 1 2 -0 1 2 0 1 2 -0 4 2 0 1 2 -0 7 2 0 1 2 -1 0 2 0 1 3 -0 1 2 0 1 3 -0 4
38、2 0 1 3 -0 7 2 0 1 3 -1 0 2 0 1 4 -0 1 2 0 1 4 -0 4 0 50 100 150 200 250 来源：国金证券研究所 choice 资讯 - 5 - 敬请参阅最后一页特别声明 专题分析报告 图表图表5：北京住宅批准上市面积：北京住宅批准上市面积 单位：万平方米单位：万平方米 图表图表6：苏州住宅批准上市面积：苏州住宅批准上市面积 单位：万平方米单位：万平方米 0 20 40 60 80 100 120 140 160 2011-01 2011-03 2011-05 2011-07 2011-09 2011-11 2012-01 2012-03
39、2012-05 2012-07 2012-09 2012-11 2013-01 2013-03 2013-05 2013-07 2013-09 2013-11 2014-01 2014-03 0 20 40 60 80 100 120 140 160 2011-01 2011-03 2011-05 2011-07 2011-09 2011-11 2012-01 2012-03 2012-05 2012-07 2012-09 2012-11 2013-01 2013-03 2013-05 2013-07 2013-09 2013-11 2014-01 2014-03 来源：国金证券研究所 cho
40、ice 资讯 图表图表7：各城市批售比：各城市批售比 大连沈阳长春合肥南宁长沙郑州上海北京济南武汉广州深圳苏州天津无锡成都南京乌鲁木齐青岛南昌杭州呼和浩特平均 2014-040.440.910.930.930.950.961.031.071.331.171.181.251.271.281.281.281.291.301.311.501.391.532.551.28 2014-030.470.920.960.860.851.101.131.071.041.041.141.181.580.971.131.141.221.161.221.531.211.5鋮瑄蠀(匀%b讀缁翿缀椀秀謂唂崄鴄褅礅笆吢厕歮云甀瀀搀昀戀攀戀攀攀搀挀愀昀最椀昀吀
