1、,以套内面积的单价作为被回归变量比用建筑面积单价更加合理。 为此,根据建筑面积计算了每个样本的套内面积。多层住宅、高层板楼和高层塔楼的 使用率分别采用84 % , 79 %和74 %。此外,考虑到位于顶层的复式住宅由于节省了顶层 楼梯间面积使用率相对较高,所以计算套内面积时在上述使用率的基础上又增加2 %。经 3期高晓路:北京市住宅价格的影响因素及适宜居住面积标准503 过上述调整,套内面积的平均值为84172m2,最大188134m2,最小32156m2。 图1 套内单价的分布情况(横轴单位:万元/ m2) Fig11 Sample distribution by indoor unit p
2、rice (unit : 10000 RMB/ m2) 根据套内面积计算的单价,即套内单 价的平均值为01987万元/ m2,最大值和最 小值分别为11418和01621万元/ m2。它们 较好地满足回归分析模型中关于被回归变 量的正态分布假设(图 1) 。 在分析样本中,建成5年以内的占 38 % , 6年以内的达50 %。事实上,其中 一部分房屋已经不是首次转售,所以实际 的转售比例可能还要高。可见, 2006年北 京二手房市场上短期内转手的比例相当高, 而且这些房屋主要集中于2000年以后新建 的住宅。这些数字与媒体公布的数据基本吻合(据链家地产2006年统计,北京市购房5 年内转让的比
3、例约48 %)。 312 样本所在小区的统计 表1是分析样本所在的63个小区在面积、价格和环境方面的总体情况。其中,容积 率、绿地率、小区户密度、平均住栋规模、小区中心至最近地铁站的距离和小区中心至奥 体中心、奥运场馆和公园的距离等几项指标较好地反映了小区的区位和总体环境特征,也 进一步表明分析样本在北京具有较好的代表性。 表1 样本所在小区的各项指标 Tab11 Attributes of the residential blocks in the study area 小区统计指标最大值平均值最小值 平均售价(万元)1568217536183 平均建筑面积 (m 2) 1831501071
4、5646 平均套内面积 (m 2) 1351798219136134 平均套内单价(万元/ m2)112801990172 容积率619521541 绿地率( %)603310615 小区户密度(户/ hm2)55022511154142 平均住栋规模(户/栋)30513412964 小区中心到最近地铁站的距离(km)1013551603124 小区中心到奥体中心、奥运场馆、公园的距离(km)411421030126 小区中心到最近学校的距离(km)017301320107 为了把握小区内部景观环境的差异,对63个小区的景观环境调查结果进行了统计聚 类分析21,根据规划设计、物业管理、生活氛围
5、等因素将它们分为6种类型,如表2所 示。相应地,对各类型小区的平均物业费也进行了统计,第1组最低,为1105元/ m2, 其余依次为第3、2、5、4组,第6组最高,为3174元/ m2。显然,物业费与环境品质之 间存在一定的联系,物业费较高的小区环境较好。由于物业费构成购房后续成本的一部 分,所以环境品质与物业管理费这两项因素对价格的影响存在杠杆关系,居民会在较好的 环境品质和较低的物业管理费之间选择一个平衡点。因此,在回归分析中,只是将景观环 境类型作为回归变量,而没有直接考察环境品质的高低。 504 地 理 研 究29卷 此外,数据中还包含样本的户型、结构、朝向、装修、楼层等属性,不再一一
6、描述。 表2 小区景观环境的分类特征 Tab12 Clustering of residential blocks by landscape and management features 分类景观环境特征 平均物业费 (元/ m2) 1多层高密度的老式小区,规划设计单调,大部分是 “排排房” 模式,缺乏管理,社区氛围较好。1105 2中等密度,主要是90年代初建成的大规模小区,物业管理较好。1144 3中等密度,各年代和类型的建筑混杂,小区协调感较差,物业管理一般。1124 4中高密度的新型商品住宅小区,优良的规划设计和环境管理。2138 5中等密度,2000年前后建成的小区,物业管理较好,
7、社区氛围较好。1195 6比较类似于公寓,实行封闭式管理,规模一般不大,环境品质高,但社区氛围较差。3174 4 住宅价格模型与各种因素的边界效用 411 住宅价格的回归分析模型 由于279个分析样本在取样时间上仅跨越2周,可以认为售价受市场价格波动的影响 不大,所以,住宅价格模型中忽略了时间因素的影响。以套内单价为被回归变量、其他变 量为回归变量,采用线性回归模型逐步回归,得到以下结果(表 3) 。 该模型采用线性方程,只对建成年数根据其特性进行了对数变换,对建筑面积进行了 阶层化处理(将其划分为4049m2, 5059m2, 6069m2,)。经过阶层化处理的 变量的所有组合方式均被作为自
8、变量投入回归分析,而后根据各种组合方式对模型拟合度 的贡献程度从中优选出最佳组合方式。经过这一过程,建筑面积指标被区分为4049m2, 5059m2, 6079m2, 80189m2, 190m2以上等五段,可以认为,它们是体现建筑面积 对套内单价的影响的最佳方式。 图2 样本数量的分布 Fig12 Distribution of samples by size 根据样本数量的分析,我们发现 190 m2以上的样本数量过少( = 2) , 可能影响结果的信赖度。因此在下一 步的分析中对之进行了省略(图 2) 。 表3的模型中包含12项相互独 立的指标,可以解释套内单价的分散 的6219 % (
9、R2= 01 629) 。这12项指 标基本上在0105和0101的水平上置 信。运用SPSS的VIF检验,对自变 量的多重共线性进行了检验。结果表 明,除了阶层化指标(景观环境、建筑面积)的衍生变量,模型中的其他变量没有很强的 共线性关系。而对阶层化变量的检验表明,当随机替换其他回归变量时,它们的显著性水 平十分稳定,回归系数的数值只产生很小的波动。这表明表3所估算的各项变量的回归系 数是可靠的。 412 影响住宅价格的显著因素及其边际价值 各项指标的边际价值由回归系数给出,分析结论与经验完全吻合。首先,在12项指 标中,包括 9) 到地铁的距离 , 10) 到奥体中心、 奥运场馆、公园的距
10、离等区位因子。 在其 3期高晓路:北京市住宅价格的影响因素及适宜居住面积标准505 表3 套内面积单价的线性回归模型a Tab13 Linear regression model on indoor unit price No.回归变量变量定义(单位) 回归系数 (万元/ m2) Std Error t RatiodP2valued 常量1. 22850. 06618. 61 . 0001 1住宅形式板板式住宅= 1 ,否则= 0- 0. 03530. 008- 4. 51 . 0001 2主要朝向W 上海市区2181。对人口中比例很大的单身者、年轻夫妇、老年夫妇而 3期高晓路:北京市住宅价格
11、的影响因素及适宜居住面积标准507 言, 5060m2的住宅是满足当前生活需要而且经济实用的较好选择。 从建筑设计的角度来看, 50m2成为限度具有其内在合理性。假设住宅的使用率为 75 %、去除了套内墙体面积和阳台面积等因素以后,套内使用面积大约30m2。而要想满 足住宅建筑设计规范中关于成套住宅的“1个起居室(10m2) , 1个双人卧室(12m2 ) , 厨 房 (5m 2 ) , 和1个卫生间 (3m 2) ”的要求, 30m2是面积的最低限度。因此, 50m2是普通 成套住宅建筑面积的一个关键控制值,可作为面向小家庭和初次置业的消费者的适宜住宅 面积标准。 值得注意的是,这一区间上的
12、效用略低于80 m2以上的住宅。这可能是由于换购费用 所造成的。由于将来换购面积较大的住房的可能性较大,所以居民的效用有所降低。因 此,本来5060 m2的小户型住宅就很合适的家庭,只要有可能突破经济能力的限制,都 会选择80m2以上的住宅。 从鼓励阶段性消费的政策视角出发,在提供合理比重的小户型住宅的同时,宜针对特 定的目标层,通过减税、补贴等手段降低换购费用,其降低标准可以参考666 - 507 = 159 元/ m2的数值。这将使5060 m2的住宅与80 m2以上的住宅在效用上持平,从而创造引 导居民理性消费的经济动机。 513 80m2以上的住宅建筑面积最为理想 建筑面积达到80m2
13、以上时,居民家庭的边际效用达到全局最优。从面积上来看,这 相当于两居室以上的面积范围。这一面积区间既能够满足较长时期以内生活需要,也比较 舒适。 这些结果表明, 80m2是住宅建筑面积的另一个关键控制值。虽然更大的住宅可以为 居民家庭带来更多的选择,但综合考虑价格和空间使用效率等因素,它们和80m2的住宅 并没有什么差别。因此,对于预算有限的家庭, 80m2的建筑面积应该得到充分鼓励。由 此建议80m2作为面向普通家庭的适宜住宅面积标准。 我国大城市地区绝大多数是3口人以下的家庭(根据2000年第五次人口普查数据, 全国500万人口以上的特大城市中,一代户和两代户的比例接近85 %) ,可以考
14、虑将核心 家庭的需求作为设定适宜居住面积标准的基础。因此, 80m2作为面向普通家庭的适宜住 宅面积标准具有很强的现实意义。 514 适宜住宅建筑面积的建议 根据以上分析,建议以50m2和80m鼀(匀讀缁退翺%頀h厬椀圃錃鎃錃鬃弃弄愄弄汓煑邍搀漀挀瀀椀挀最椀昀开汓煑邍搀漀挀尀尀愀攀戀戀搀戀愀挀搀攀愀搀一吀倀栀砀戀漀伀砀甀稀搀挀挀爀吀最爀愀瘀甀椀樀稀堀搀瘀砀圀伀戀戀礀搀堀圀稀礀儀开氀煑邍尀眀攀渀欀甀尀眀攀戀甀椀尀氀攀砀倀愀瀀攀爀尀椀氀攀刀漀漀琀尀搀攀搀昀昀戀戀昀昀昀鰀栀樀w圀堀圀稀夀吀攀猀渀一刀栀一渀稀渀礀搀稀椀愀氀樀甀瘀昀吀戀夀搀欀儀儀焀欀焀砀倀儀搀砀愀挀氀攀夀唀瘀怓贀蜀阁巵尀砀翀蘀D堀H阀胔
15、-瀀瀀棙Ti縀$高绩效团队建设与管理.docpic1.gif高绩效团队建设与管理.doc2019-1210444f52d6-84fa-4205-b04f-05fcb02fe642AsvW5uWBV3BeojVgUwuFceAvHjXi58Yyr+ZDPzxwoAIHol1qKuXCzw=高绩效团队建设与管理,高绩效,团队,建设,管理E:wenkuwebuiFlexPaperFileRoot786205a6ec2f46e57490534a4ce481ea 值得信赖的企业管理培训专家高绩效团队建设与管理（6H基本课纲）【课程背景】在管理变革盛行的今天，组织架构设计、业务流程再造、目标绩效管理等已经
16、成为企业打造核心竞争力的手段，然而当我们反思变革后的实际成效时，却无奈地发现结果和预期差距很大。原因在哪里？研究发现，企业变革总是过分考虑架构、流程、管控、绩效等组织宏观因素，而忽略了团队这样的微观因素。团队是组织的基础单位，没有它的匹配，任何架构、流程和管理上的变革都将以失败告终。团队管理工作很多时候“看不到、摸不着”，所以团队建设一直是很多公司都非常头痛的问题，而团队建设的好坏，则直接影响到团队的工作效率及团队的健康成长。【课程收益】1、使学员了解优秀团队所拥有的特征2、了解团队形成与发展的5个阶段3、了解并掌握解决团队冲突可应用的5种方式4、了解团队角色与组织角色的互补的具体做法5、懂得如何建设解决问题型团队的方法【课程对象】中、高层管理者、主管和班组长、后备干部等。第一部分 一、团队建设的前提与基础1、团队建设与企业价值观之间的关系2、价值观训练：诺亚方舟3、如何正确面对与理解企业内不同员工的价值观4、价值观-大处统一，小处尊重二、高绩效团队建设的步骤与团队合作1、团队的概念2、优秀团队的四个条件3、建设团队的五大要素4、高绩效团队建设应具备的六大
