1、 二十载耕耘，春花秋实二十载耕耘，春花秋实回顾历年硕果回顾历年硕果 十年磨一剑，精益求精十年磨一剑，精益求精剖析精工产品剖析精工产品 百世传经典，追求卓越百世传经典，追求卓越解密劳斯莱斯解密劳斯莱斯 碧碧桂园大事记桂园大事记 1/7 4 关注：地产学院，更多干货分享 A A 回顾回顾历年硕果历年硕果 创业初期创业初期的产品的产品关注房子的本质关注房子的本质 转折期的产品转折期的产品看重性价比看重性价比 快速扩张期快速扩张期的产品的产品看重投资价值看重投资价值 01 02 03 04 千亿后的调整千亿后的调整追求高品质追求高品质 关注：地产学院，更多干货分享 创业初期创业初期的产品的产品关注房子
2、的本质关注房子的本质 代表作-顺德碧桂园 90年代创业初期，中国房地产刚刚起步，大家刚从单位宿舍里解放出 来。对好房子的理解还很模糊。大家觉得“宽敞，实用，经济，就是好房 子！”当时我们的口号是“建老百姓买的起的好房子！”建老百姓买的起的好房子！” 产品特征产品特征: : 户型面积偏大，格局平实方正 立面色彩鲜明，简洁明快 关注：地产学院，更多干货分享 创业初期创业初期的产品的产品关注房子的本质关注房子的本质 代表作-顺德碧桂园 关注：地产学院，更多干货分享 转折期的产品转折期的产品看重性价比看重性价比 代表作-增城凤凰城 2001年碧桂园打造一座成熟的山水城大盘，以“森林、湖泊、新城市”定位
3、，拉开了都市山水新城人居新模式 序幕。增城凤凰城是碧桂园腾飞的起点，标志着碧桂园进入大盘开发的成熟模式.。当时我们的口号是“白领也能白领也能 买得起的别墅！买得起的别墅！” 关注：地产学院，更多干货分享 转折期的产品转折期的产品看重性价比看重性价比 代表作-增城凤凰城 关注：地产学院，更多干货分享 代表作-玲珑别墅 2007年碧桂园在香港上市，地产也进 入了一个快速扩张期，房子开始变成一种投 资品，消费者最关心的就是投资价值。 产品特征产品特征: : 150-250平米玲珑别墅，面积虽小，功能齐全 立面精美。 五星级的配套（商业街，会所，学校） 通过快速开发，控制成本，总价低，投资潜力大。 快
4、速扩张期快速扩张期的产品的产品看重投资价值看重投资价值 关注：地产学院，更多干货分享 清泉城清泉城 东南亚风格别墅东南亚风格别墅获得全国人居建筑金奖获得全国人居建筑金奖 关注：地产学院，更多干货分享 贵阳花溪贵阳花溪 英伦风格别墅英伦风格别墅 关注：地产学院，更多干货分享 三明碧桂园三明碧桂园 英伦商业街英伦商业街 关注：地产学院，更多干货分享 清远山湖城清远山湖城UU型退台洋房型退台洋房 关注：地产学院，更多干货分享 公寓公寓 花都国际空港花都国际空港20152015久诺第十届金盘奖久诺第十届金盘奖 关注：地产学院，更多干货分享 十里银滩：十里银滩：屡创中国楼市记录，首次开盘日销屡创中国楼市
5、记录，首次开盘日销40004000套，套，3838亿！亿！ 广东省省勘察设计二等奖广东省省勘察设计二等奖 关注：地产学院，更多干货分享 十里银滩十里银滩J350J350洋房洋房 关注：地产学院，更多干货分享 佛山佛山 希尔顿酒店希尔顿酒店20142014年度勘察设计一等奖年度勘察设计一等奖 关注：地产学院，更多干货分享 2013年，碧桂园业绩突破千亿。不过住宅市 场开始降温，消费者越来越理性。价格不再是唯 一的标准，开始关注产品的品质。我们的开始进 入精细化设计，产品越来越精美 产品特征产品特征: : 面积段400-760平米，户型大气奢华，追求品质 之极致 全石材立面，追求细节之极致 高端的
6、物业配套，追求服务之极致 除了在国内的项目，我们开始进军国际市场 代表作-钻石墅 千亿后的调整千亿后的调整追求高品质追求高品质 关注：地产学院，更多干货分享 马来西亚金海湾马来西亚金海湾: :首次开盘诚意认购超首次开盘诚意认购超50005000套，销售额超套，销售额超100100亿亿 关注：地产学院，更多干货分享 公寓公寓 悉尼莱德花园悉尼莱德花园 关注：地产学院，更多干货分享 别墅系列别墅系列 洋房系列洋房系列 配套系列配套系列 酒店、公寓系列酒店、公寓系列 希尔顿酒店 十里银滩 海南金沙滩 东南亚风格 钻石墅系列 西班牙风格 精工系列 U型退台阳台洋房 现代商业街 英伦商业街 英伦会所 经
7、过二十多年的积累，碧桂园产品不断改进与创新，沉淀了经过二十多年的积累，碧桂园产品不断改进与创新，沉淀了4 4大精品系列大精品系列 关注：地产学院，更多干货分享 白银时代，一切都以客户的需求客户的需求为起点，所有的产品、思维都需要转变。 唯一不变的就是唯一不变的就是变！变！ 2014年底，我们推出精工产品系列精工产品系列。 关注：地产学院，更多干货分享 B B 01 什么样的房子是好房子？什么样的房子是好房子？ 02 精工产品的形成因素精工产品的形成因素 剖析精工系列剖析精工系列 关注：地产学院，更多干货分享 什么是好户型？什么是好户型？ 要了解需求，设计才能有针对性。要了解需求，设计才能有针对
8、性。 /01 精工系列 / 什么样的房子是好房子？ 关注：地产学院，更多干货分享 好户型好户型 特点特点（对户型而言）： 1、户型要方正； 2、动静分区明确； 3、干湿分区； 4、动线合理； 5、通透性良好。 /01 精工系列 / 什么样的房子是好房子？ 关注：地产学院，更多干货分享 市场上畅销户型如何？市场上畅销户型如何？ /01 精工系列 / 什么样的房子是好房子？ 关注：地产学院，更多干货分享 D Disadvantageisadvantage 实例实例 1 1 优点：优点： 1. 户型方正； 2. 动静分区明确； 3. 动线合理； 4. 有存储空间。 缺点缺点： 1. 公共卫生间是暗卫
9、； 2. 客厅内凹，导致采光较差。 A Advantagedvantage 万科企业股份有限公司 户型实例 关注：地产学院，更多干货分享 优点：优点： 1. 户型方正； 2. 动静分区明确； 3. 赠送面积较多。 A Advantagedvantage D Disadvantageisadvantage 缺点：缺点： 1. 动线不合理，居住动线与来客动线交叉； 2. 客厅内凹太多，日照效果差。 保利房地产股份有限公司 实例实例 2 2 户型实例 关注：地产学院，更多干货分享 优点：优点： 1. 户型方正； 2. 动静分区明确； 3. 动线合理； 4. 南北对流，通透性好； 5. 赠送面积较多。
10、（客厅外阳台赠送一半） A Advantagedvantage D Disadvantageisadvantage 缺点：缺点： 1. 朝向不合理，客厅与卫生间同一 朝向，主卧与厨房同一朝向。 恒大地产集团有限公司 实例实例 3 3 户型实例 关注：地产学院，更多干货分享 精工系列户型又如何？精工系列户型又如何？ 关注：地产学院，更多干货分享 /01 精工系列 项目属性 产品类型 户型编号 精工系列 精工洋房 洋房共14种户型（覆盖35-260） YJ35 YJ70 YJ75 YJ80 YJ90 YJ105 YJ110 YJ115 YJ130 YJ140 YJ160 YJ180 YJ245 Y
11、J260 别墅 别墅编号共10种户型（覆盖170-760） BJ170NS BJ240N BJ260S BJ350N BJ360S BJ400S BJ450S BJ480N BJ490N BJ760N 关注：地产学院，更多干货分享 A Advantagedvantage 优点：优点： 以以YJ140YJ140为例为例 家务动线家务动线 居住动线居住动线 来客动线来客动线 家务动线家务动线 居住动线居住动线 来客动线来客动线 1.1. 户型一定要方户型一定要方正：正：当房间的进深与 开间比介于11.5之间，能在 采光通风与保温两者间取得平衡， 效果最佳。 2.2. 动静分区动静分区明确：明确：客
12、厅、餐厅、厨房 为动区，靠近入户门位置；卧室靠 内布置，厅卧功能互不干扰。 3.3. 干湿分区干湿分区：厨房、卫生间应与卧室 尽量分离，厨房尽可能靠近户门， 污物有单独出入口，卫生间干湿分 区。 4.4. 动线合理动线合理：按照居住动线，家务动 线，来客动线划分，即从入户门进 客厅，卧室，厨房的三条线不会交 叉。 5.5. 通透良好通透良好：最好是有两面可以采光 和通风，其次是相邻两面采光，只 有一面采光通风效果最差。 /01 精工系列 / 什么样的房子是好房子？ 关注：地产学院，更多干货分享 所有居室空间全部南向，打造最 宜居的生活空间。 南向老人房，充分享受阳光与美景， 与主人房疏而不离，
13、互不干涉。 满足二胎需求，独立成长空间。 /01 精工系列 / 什么样的房子是好房子？ 关注：地产学院，更多干货分享 洗衣机预留位 洗手台 拖布池 家政一体化阳台 置物隔板 主卧朝南，配置私密卫浴， 全景飘窗，奢享上层生活。 根据家庭人员需求，可以将女孩 房与主卧组合成豪华主卧套间。 /01 精工系列 / 什么样的房子是好房子？ 关注：地产学院，更多干货分享 对于产品而言，也许足够了，但是对于我们来说，好户型的概 念远非如此，还应将产品的 性价比性价比 发挥到 极致！极致！ 仅仅符合以上要求就足够好足够好了吗？ 关注：地产学院，更多干货分享 如何将性价比性价比发挥到 极致极致 ？ 不仅开源开源
14、，还要节流节流。 关注：地产学院，更多干货分享 精工精工产品的形成因素产品的形成因素 关注：地产学院，更多干货分享 极致极致 性价比性价比： 1、得房率的提升； 2、体形系数的影响； 3、建筑层高的影响； 4、建筑高度的选择; 5、建筑风格的选择； 6、标准化的利用率。 /02 精工系列 / 精工产品的形成因素 关注：地产学院，更多干货分享 1、得房率的提升 得房率= 套内建筑面积 建筑面积 (销售面积) 注意：公式所指的套内建筑面积不包括买房赠送面积不包括买房赠送面积，要计算得房率，应该以房产证上的数字房产证上的数字为准。 /02 精工系列 / 精工产品的形成因素 关注：地产学院，更多干货分
15、享 套内建筑面积+分摊的公用建筑面积分摊的公用建筑面积 影响得房率的因素 套内建筑面积 得房率高低得房率高低 的制约因素的制约因素 1、若户型套内建筑面积相同 的情况下， 公摊面积越“小”“小” 得房率越高高 反之则低 2、若户型公摊面积相同的情 况下， 套内建筑面积越“大”“大” 得房率越高高 反之则低 3.若户型套内建筑面积段相同 的情况下，层数段（30,18,11） 越“小”“小” 得房率越高高 反之则低 注：套内建筑面积=套内使用面积使用面积+套内墙体面积+阳台面积销售面积（也称套型建筑面积）=套内建筑面积 +分摊 的公用建筑面积公用建筑面积（俗说“公摊面积”）。由于我司项目的产品类型
16、组合为别墅+洋房，为了用足容积率，必然要增 加30层的高层洋房。 同时，大部分需求的高层洋房的面积段相对较小，根据以上因素，得房率势必会降低。 得房率 = /02 精工系列 / 精工产品的形成因素 关注：地产学院，更多干货分享 Y002T(J472T30)Y002T(J472T30) 竞品户型竞品户型 案列一（对比分析） /02 精工系列 / 精工产品的形成因素 关注：地产学院，更多干货分享 户型 Y002T(J472T30) 竞品户型 架构 两梯三户 两梯三户 单户户型面积（m) 131/91.21/119.09(每户） 141.1/132.5/141.5(每户） 标准层套内建筑面积（m)
17、104.3/72.59/94.94（共271.83） （小） 117.4/110.2/117.7（共345.3） （大） 标准层公摊面积（m) 69.47 69.80 标准层销售面积（m) 341.3 415.10 同比因素 营销建议的市场接受户型配比面积 段131/91/119均比竞品面积“小” 产品套内建筑面积大出J472约 73.47m 得房率=套内建筑面积销售 面积 79.69% （低） 83.2% （高） 反之相比 若J472T改为面积段141/132/142,则得房率为83.3%，比竞品户型更高 结论：营销结论是在不同的套内建筑面积的因素下定论了J472得房率低，不具参考性，本户型
18、的公摊比例的使用合理 的。营销应正确理解得房率的影响因素。(由于各部门对于得房率测算标准不完全相同，故我们用常规标准对J472T及 营销中心所的竞品户型相对应同为2梯3户的户型按相同计算方式进行可对） 案列一（对比分析） /02 精工系列 / 精工产品的形成因素 关注：地产学院，更多干货分享 6 6户户 4 4户户 案列二（对比分析） /02 精工系列 / 精工产品的形成因素 关注：地产学院，更多干货分享 户型 YJ80T YJ80T 架构 两梯六户 两梯四户 单户户型面积（m) 78.90/83.96/83.12(每户） 91.17/90.25(每户） 标准层套内建筑面积（m) 62.04/
19、65.83/65.15（共386.04） （大） 65.83/65.15（共262.00） （小） 标准层公摊面积（m) 87.34 87.34 标准层销售面积（m) 473.38 349.34 同比因素 户数不同 得房率=套内建筑面积销售面积 81.55% （高） 75.0% （低） 结论：同个公摊面积情况下，户数越少，得房率越低。 案列二（对比分析） /02 精工系列 / 精工产品的形成因素 关注：地产学院，更多干货分享 1111层层 1818层层 3030层层 案列 三（Y002T30层、18层、11层对比分析） /02 精工系列 / 精工产品的形成因素 关注：地产学院，更多干货分享 户
20、型Y002T(原 J472) 30层 18层 11层 架构 两梯三户 两梯三户 一梯三户 单户户型面积 （m) 131/91.21/119.09 (每户） 125.87/87.46/ 115.47 (每户） 121.60/85.14/ 111.77 (每户） 标准层套内建筑 面积（m) 104.3/72.59/94.94 （共271.83） 104.49/72.5/95.74 （共272.73） 104.79/73.32/96.39 （共274.5） 标准层公摊面积 （m) 69.47 （大） 56.07 （中） 44.01 （小） 标准层销售面积 （m) 341.3 328.8 318.51
21、 同比因素 层数段不同 得房率=套内建 筑面积销售面 积 79.69% （低） 82.9% （中） 86.2% （高） 结论：同个面积段情况下，层数段越高，公摊越大，得房率越低。 案列 三（Y002T30层、18层、11层对比分析） /02 精工系列 / 精工产品的形成因素 关注：地产学院，更多干货分享 全赠送面积 半赠送面积 案列 四（计算方式对比分析之Y002T18(原J472)） /02 精工系列 / 精工产品的形成因素 关注：地产学院，更多干货分享 户型Y002T18(原J472) 得房率=套内面积/销售面积 得房率=（套内面积+赠送面积）/销售面积 两梯三户 单户户型面积（m) 12
22、5.87/87.46/ 115.47 (每户） 125.87/87.46/ 115.47 (每户） 标准层套内建筑面积（m) 104.67/73.5/96.06 （共274.23） 104.67/73.5/96.06 （共274.23） 标准层公摊面积（m) 57.91 57.91 标准层销售面积（m) 332.14 332.14 同比因素 不含赠送面积 含赠送面积（28.01m) 得房率=套内建筑面积销 售面积 82.56% （低） 91% （高） 结论：同个户型情况下，赠送面积算入套内，得房率变大。 半赠送面积半赠送面积 全赠送面积全赠送面积 案列 四（ Y002T18层赠送面积算入套内面
23、积的计算方式与原计算方式对比） /02 精工系列 / 精工产品的形成因素 关注：地产学院，更多干货分享 综上所述: 影响得房率的三大要素：户数户数、层数层数和套内建筑面积套内建筑面积。 1、同户数，同层数，不同套内建筑面积，套内建筑面积越大，得房率越高；套内建筑面积越大，得房率越高； 2、不同户数，同层数，同套内建筑面积，户数越多，得房率越高；户数越多，得房率越高； 3、同户数，不同层数，同套内建筑面积，层数越多，得房率越低。层数越多，得房率越低。 /02 精工系列 / 精工产品的形成因素 关注：地产学院，更多干货分享 答题时间到：答题时间到： 请问，精工系列洋房YJ245YJ245的的得房率
24、是多少 ？ 关注：地产学院，更多干货分享 以以YJ245YJ245为例，计算其得房率为例，计算其得房率 得房率得房率87.17%87.17% 户型编号户型编号 A A型型 B B型型 户型户型 5房2厅 3位 5房2厅3 位 户数（户）户数（户） 28 28 套内使用面套内使用面 积（积（） 212.86 216.35 阳台面积阳台面积 （） 16.43 16.43 公摊面积公摊面积 （） 33.76 34.27 套型总建筑套型总建筑 面积（面积（） 263.05 267.05 /02 精工系列 / 精工产品的形成因素 关注：地产学院，更多干货分享 长宽比例、对称性等方面的体型复杂程度长宽比例
25、、对称性等方面的体型复杂程度直接影响结构成本 高低。也影响节能的构造措施，如保温层厚度，玻璃的品种价格差异很大，对 成本影响较大。 建筑物与室外大气接触的外表面积外表面积与其所包围的体积体积的比值。（越小越好） 2、体形系数的影响 体形体形系数：系数： /02 精工系列 / 精工产品的形成因素 关注：地产学院，更多干货分享 建筑的体型系数越大越大，建筑能耗越高越高，越不利越不利节能节能。 体形系数越小越小，外墙面积就越小越小，跟外墙有关的防水层、保温层、面砖、涂料等都相应减少。减少建 筑物体型系数，也就是减少建筑物外表面积，减少外围护结构面积，减少建筑形体的凹凸，是节能的有 效措施之一。 通常
26、居住建筑体型系数控制在0.30.3。若超过则需加强保温，耗能耗材。 2、体形系数的影响 /02 精工系列 / 精工产品的形成因素 关注：地产学院，更多干货分享 体型系数大，增加成本 体型系数小，有利于降低成本 平立面外轮廓外轮廓的凹凸变化越复杂越复杂，则体型系数体型系数（体表面积/体积）越大越大，外墙饰面材料、保温材料用 量也增加，同时带来施工更复杂，直接增加了成本增加了成本。 0.2440.244 0.3200.320 2、体形系数的影响 /02 精工系列 / 精工产品的形成因素 关注：地产学院，更多干货分享 答题时间到：答题时间到： 请问，精工系列洋房YJ245YJ245的体形系数是多少
27、？ 关注：地产学院，更多干货分享 以YJ245为例，计算其体形系数 体形系数仅体形系数仅 0.2060.206 已知： 表面周长：121.10m 平面面积：586.80 建筑高度：3.15m 求：体形系数。 /02 精工系列 / 精工产品的形成因素 关注：地产学院，更多干货分享 层高直接影响建筑柱、墙体、垂直向管道管线的工程量。每增加增加0.10.1米米，单层建筑成本增加增加 2 2左右。层高的累计对建筑的基础影响较大。 所以，从成本角度出发，我们规定：140140平方米以下户型，层高为平方米以下户型，层高为2.92.9米；米；140140平平 方米以上户型，层高大于等于方米以上户型，层高大于
28、等于3.03.0米。米。 3、建筑层高的影响 /02 精工系列 / 精工产品的形成因素 关注：地产学院，更多干货分享 3、建筑层高的影响 /02 精工系列 / 精工产品的形成因素 关注：地产学院，更多干货分享 对于消防而言：对于消防而言： 3333米米是封闭楼梯间的分界点，5454米米是防烟及剪刀楼梯间的分界点，100100米米是超高层与高层的分界点； 不同消防疏散要求，有不同建筑构造及设备系统的要求。 对于结构而言：对于结构而言： 6060米米是50年/100年一遇基本风压的分界点；3030米米是框架结构抗震等级的分界点；6060米米是框架 剪力墙结构抗震等级的分界点；8080米米是剪力墙、
29、框支剪力墙抗震等级的分界点；抗震等级每提高一抗震等级每提高一 级级，内力放大系数、构造措施均提高一级提高一级。 4、建筑高度的选择 /02 精工系列 / 精工产品的形成因素 关注：地产学院，更多干货分享 立面（造型）设计对成本的影响最为直 接，是控制成本的关键的一环。 建筑风格的建筑风格的选用选用： 不同不同建筑外立面风格对造价的影响往往建筑外立面风格对造价的影响往往 是决定性的。是决定性的。比如，相同户型相同层数的高 层洋房，法式风格法式风格的单方造价比现代风格现代风格的 增加100100元元/ /（产品造价部数据）。外饰线 条和饰件不但贵，而且对施工进度影响较大 。 5、建筑风格的选择 /
30、02 精工系列 / 精工产品的形成因素 关注：地产学院，更多干货分享 1、合理设置凸窗 凸窗的设计因增加了上下层板（北方还增加保温），比普通900高 的窗台设计成本高出很多且不节能成本高出很多且不节能。所以应结合当地习惯，合理选用。 如在北方户型北方户型的北面北面，可不做凸窗可不做凸窗。 5、建筑风格的选择立面门窗 /02 精工系列 / 精工产品的形成因素 关注：地产学院，更多干货分享 2、控制窗地比 开窗越大越大，对节能保温的要求就越高，同 时本身外门窗的造价也越高造价也越高。住宅窗地比应控 制在0.210.23，别墅的主要居室可0.3。 住宅窗地比应 控制在0.210.21 0.230.2
31、3 别墅的主要居 室可0.30.3 3、合理选用外门窗的开启方式 虽然推拉窗推拉窗的密封性能较平开窗差，但造价造价 低廉低廉。在满足节能要求的前提下，尽量多选用尽量多选用。 4、同样面积的窗造价比墙体要贵，应在通透性与 节能要求间寻求平衡点。 5、建筑风格的选择立面门窗 /02 精工系列 / 精工产品的形成因素 关注：地产学院，更多干货分享 成熟成熟产品产品不仅节约时间、提高效率，更能大幅度减少后期的变更签证费用。 材料、构造、工艺等的标准化标准化，有利于减少采购，施工组织的环节，节省时间及工程成本。 6、标准化的利用率 /02 精工系列 / 精工产品的形成因素 关注：地产学院，更多干货分享
32、精工系列精工系列 一般洋房一般洋房 钢筋含量（钢筋含量（Kg/Kg/） 30.7930.79 35363536 砼含量（砼含量（m/m/） 0.2960.296 0.300.310.300.31 节约钢筋含量节约钢筋含量（Kg/Kg/） 4.215.214.215.21 节约砼含量（节约砼含量（m/m/） 0.0040.0050.0040.005 结论：合理的结构布置结构布置使空间受力更合理，可节省钢筋、节省钢筋、砼砼。有的项目甚至可节约 钢筋10%以上,同时可增加室内空间布局的可变性可变性。 成本优化成本优化20142014年年，集团提出“低成本、高速度、精品质”“低成本、高速度、精品质”的
33、战略思路，在保证速度和品质的前提下， 尽可能降低成本，而我们的“精工系列”通过建筑、结构上的优化，使其混凝土的含钢量最合理，如表所 示： 6、标准化的利用率 /02 精工系列 / 精工产品的形成因素 关注：地产学院，更多干货分享 通过对市面现有大量户型分析对比，我们的精工系列提升提升了自有的产品特色了自有的产品特色。除却常规的 分区概念外，我们对成本控制成本控制也贯穿到整个设计中，同时也使我们的产品始终保持差异化始终保持差异化。 小结： /02 精工系列 / 精工产品的形成因素 关注：地产学院，更多干货分享 精工产品视频演示精工产品视频演示 关注：地产学院，更多干货分享 专研、创新、突破，这是
34、碧桂园人前行的信念， 更是一种与生俱来的固执。我们继续追寻着那个梦想 中的家园。 2015年，“劳斯莱斯”产品应运而生！“劳斯莱斯”产品应运而生！ 关注：地产学院，更多干货分享 C C 01 “劳斯莱斯”项目、产品定义劳斯莱斯”项目、产品定义 02 “劳斯莱斯”产品成本测算劳斯莱斯”产品成本测算 03 “劳斯莱斯”规划要点介绍劳斯莱斯”规划要点介绍 解密“劳斯莱斯”产品解密“劳斯莱斯”产品 04 “劳斯莱斯”产品介绍劳斯莱斯”产品介绍 05 “劳斯莱斯”产品升级劳斯莱斯”产品升级 关注：地产学院，更多干货分享 “想坐好车，大家就想到劳斯莱斯，想要好包，就想到LV，大 家都知道这是好东西。有些二
35、十万、三十万以上人口的城市只有面 积为一百六十平方米以下的住宅，没有别墅、“大平层”的产品， 这是碧桂园成为房地产业“劳斯莱斯”的一个很好的机会。我希望 在这些城市只做别墅和“大平层”，建一百四十平方米以上的产品， 做三四线城市的“劳斯莱斯”，让有成就的人都住在一起，形成品 牌效应，作为身份的象征。” 2015年2月2日碧桂园集团2015年工作会议杨主席语 为什么要打造三四线的“劳斯莱斯”？为什么要打造三四线的“劳斯莱斯”？ 关注：地产学院，更多干货分享 开始之前：开始之前： 先讨论一些关于人性的话题先讨论一些关于人性的话题 如何如何打造三四打造三四线线的“劳斯莱斯”？的“劳斯莱斯”？ 关注：
36、地产学院，更多干货分享 为什么为什么LOUIS VUITTONLOUIS VUITTON每一次每一次LogoLogo颜色或形式颜色或形式 的改变，都会重复赢得时尚界的疯狂追捧？的改变，都会重复赢得时尚界的疯狂追捧？ 品牌 品质 品位 欲望 为什么为什么Rolls RoyceRolls Royce每年每年300300多辆纯手工制造的昂贵轿车，多辆纯手工制造的昂贵轿车， 会让全世界众多富豪望眼欲穿，拥有财富却未见得能拥有会让全世界众多富豪望眼欲穿，拥有财富却未见得能拥有 一辆一辆Rolls RoyceRolls Royce ？ Not Just For ButBut 关注：地产学院，更多干货分享
37、欲望是人性的弱点，导致人产生了欲望是人性的弱点，导致人产生了 非理性的精神需求非理性的精神需求。 欲望欲望是是非必需非必需的的，是超越物质需求，是超越物质需求的精神的精神满足。满足。 欲望欲望的的追求是永远无法满足的，追求是永远无法满足的，所以具有所以具有无限性无限性。 关注：地产学院，更多干货分享 非理性精神需求非理性精神需求 渴望尊贵至尚的地位渴望尊贵至尚的地位 身份感身份感 追逐时尚潮流元素追逐时尚潮流元素 时尚感时尚感 占有稀缺并炫耀占有稀缺并炫耀 稀缺感稀缺感 关注：地产学院，更多干货分享 打造劳斯莱斯的关键：打造劳斯莱斯的关键： 身份感身份感 时尚感时尚感 稀缺感稀缺感 营造营造
38、顶级顶级豪宅的购买亦受欲望所驱使。豪宅的购买亦受欲望所驱使。 因此，我们产品设计需要，因此，我们产品设计需要，迎合客户的欲望迎合客户的欲望 需求。需求。 关注：地产学院，更多干货分享 以改善、再次改善需求为主，定位高端，配置竞争力产品，树立 碧桂园高端品牌，引领潮流。 配套当地最好的小学、地点交通方便、区位被当地有钱人认同； 用当地最好的产品、以当地最高的价格、卖给当地的最有钱人； 解读“劳斯莱斯”项目核心要素：解读“劳斯莱斯”项目核心要素： /劳斯莱斯系列/ 01 “劳斯莱斯”项目、产品定义 身份感身份感 时尚感时尚感 稀缺感稀缺感 关注：地产学院，更多干货分享 劳斯莱斯产品特征劳斯莱斯产品特征 高品质高品质：树立当地最高品质标杆；：树立当地最高品质标杆； 高高定位：针对高端客群的定位；定位：针对高端客群的定位； 高高回报：
