1、 基本制度基本制度 与与 法律法规基础法律法规基础 物业管理资料 中庸無相整理 目目 录录 15 物业管理基本制度.3 第一节 业主大会制度.4 第二节 管理规约制度.12 第三节 前期物业管理招投标制度.15 第四节 物业承接查验制度.21 第五节 物业服务企业资质管理制度.25 第六节 物业管理从业人员职业资格制度.29 第七节 住宅专项维修资金制度.33 16 物业管理法律法规基础.41 第一节 法学基础知识.42 第二节 民法基础知识.48 第三节 合同和合同法基础知识.50 第四节 物权法与建筑物区分所有权.57 第五节 侵权责任法基础知识.66 第六节 民事诉讼法基础知识.72 第
2、七节 仲裁法基础知识.75 第八节 劳动法与劳动合同法基础知识.79 15 物业管理基本制度物业管理基本制度 核心内容导读核心内容导读 第一节第一节 业主大会制度业主大会制度 一、业主一、业主 二、业主大会二、业主大会 三、业主委员会三、业主委员会 四、限制性规定第二节四、限制性规定第二节 管理规约制度管理规约制度 一、管理规约一、管理规约 二、临时管理规约二、临时管理规约 第三节第三节 前期物业管理招投标制度前期物业管理招投标制度 一、前期物业管理招标投标的概念、意义和原则一、前期物业管理招标投标的概念、意义和原则 二、前期物业管理项目招标规则二、前期物业管理项目招标规则 三、物业管理项目投
3、标规则三、物业管理项目投标规则 四、开标、评标和中标第四节四、开标、评标和中标第四节 物业承接查验制度物业承接查验制度 一、建设单位的义务一、建设单位的义务 二、物业承接查验制度的具体规定二、物业承接查验制度的具体规定 三、承接查验协议三、承接查验协议 四、建设单位与物业服务企业的法律责任四、建设单位与物业服务企业的法律责任 五、主管部门的监管职责五、主管部门的监管职责 六、其他规定六、其他规定 第五节第五节 物业服务企业资质管理制度物业服务企业资质管理制度 一、物业服务企业的资质等级一、物业服务企业的资质等级 二、物业服务企业资质等级的管理程序二、物业服务企业资质等级的管理程序 三、物业服务
4、企业违规行为的行政处罚三、物业服务企业违规行为的行政处罚 第六节第六节 物业管理从业人员职业资格制度物业管理从业人员职业资格制度 一、建立物业管理从业人员职业资格制度的现实意义一、建立物业管理从业人员职业资格制度的现实意义 二、物业管理师制度的相关规定二、物业管理师制度的相关规定 第七节第七节 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度 一、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门一、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门 二、住宅专项维修资金的交存二、住宅专项维修资金的交存 三、住宅专项维修资金的管理三、住宅专项维修资金的管理 四、住宅专项维修资金使用与分摊的一般要求四、住宅专项维修资金
5、使用与分摊的一般要求 五、住宅专项维修资金的使用程序五、住宅专项维修资金的使用程序 六、住宅专项维修资金的监督管理六、住宅专项维修资金的监督管理 2003 年年 6 月月 8 日，国务院颁布日，国务院颁布了 物业管理条例。为了规范物业管理活动，了 物业管理条例。为了规范物业管理活动，维护物业管理当事人的各种权利，针对我国物业管理中存在的各种问题，条例维护物业管理当事人的各种权利，针对我国物业管理中存在的各种问题，条例确立了七项物业管理的基本制度确立了七项物业管理的基本制度:业主会制度、管理规约制度、前期物业管理招业主会制度、管理规约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资
6、质管理制度、物业管理专业人员投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度和住宅专项维修资金制度。职业资格制度和住宅专项维修资金制度。随后，国家建设行政部门又陆续颁布了 前期物业管理招投标管理暂行办法随后，国家建设行政部门又陆续颁布了 前期物业管理招投标管理暂行办法(2003 年年)、物业服务企业资质管理办法、物业服务企业资质管理办法(2004 年年)、临时管理规约、临时管理规约(示范文本示范文本)(2004 年年)、业主大会和业主委员会指导规则、业主大会和业主委员会指导规则(2009 年年)、物业承接查验办法、物业承接查验办法(2010 年年)，国家人事部
7、和建设部于，国家人事部和建设部于 2005 年年 11 月月 16 日制定并颁布了物业管理日制定并颁布了物业管理师制度暂行规定、物业管理师资格考试实施办法和物业管理师资格认定考师制度暂行规定、物业管理师资格考试实施办法和物业管理师资格认定考试办法将物业管理师资格正式纳人了国家专业技术人员职业资格系列试办法将物业管理师资格正式纳人了国家专业技术人员职业资格系列:2007 年年12 月月 4 日，建设部会同财政部发布了住宅专项维修资金管理办法，并于日，建设部会同财政部发布了住宅专项维修资金管理办法，并于 2008年年 2 月月 1 日起施行。这些部门规章将物业管理条例的有关规定进行了细化、日起施行
8、。这些部门规章将物业管理条例的有关规定进行了细化、补充，增强了相关制度的可操作性，形成了完善的物业管理基本制度体系。补充，增强了相关制度的可操作性，形成了完善的物业管理基本制度体系。第一节第一节 业主大会制度业主大会制度 在物业管理条例实施以前，国内大多采用业主委员会制度，从实践效果来看，业主委员会制度对物业管理的发展起到过一定的促进作用。但由于对业主委员会缺乏有效的监管，导致个别业主委员会委员滥用职权侵害大多数业主的合法利益，产生大量矛盾纠纷。物业管理条例确立了业主大会和业主委员会并 存的制度，由业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益，并决定重大事项的制度。本节内容主要结合物业管
9、理条例(国务院令2007第 504 号)和业主大会和业主委员会指导规则(建房2009274 号)的有关规定加以介绍。一、业主(一)业主的概念 物业管理条例第六条规定，房屋的所有权人为业主。根据 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条规定，“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定头物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。因此应当或可以认定为业主的人包括以下几类:1.依法登记取得建筑物专有部分所有权的
10、人，2.基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，3.因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定取得专有部分所有权的人;因继承或者受遗赠取得专有部分所有权的人:因合法建造取得专有部分所有权的人(二)业主的权利 1.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议:3、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议:4、参加业主大会会议，行使投票权:5，选举业主委员会委员，并享有被选举权:6.监督业主委员会的工作;7、监督物业服务企业履行物业服务合同:8.对物业共用
11、部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;9.监督物业专项维修资金的管理和使用:10、法律、法规规定的其他权利。业主享有的法律、法规规定的其他方面权利，如在物业受到侵害时，有请求 停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失的权利;有对物业维护、使用等方面的规章制度、各项报告、提案进行审议的权利:有为维护业主合法权益进行投诉和控告的权利等。(三)业主的义务 业主在物业管理活动中享有一定权利的同时还应当履行一定的义务。物业管理条例规定业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有:1.遵守管理规约、业主大会议事规则:2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维
12、护等方面的规章制度;3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;4.按照国家有关规定交纳专项维修资金;5，按时交纳物业服务费用;6.法律、法规规定的其他义务。业主应该承担的法律，法规规定的其他义务，如有配合物业服务企业开展服务活动的义务，有装饰装修房屋时向物业服务企业告知的义务，有遵守物业管理区域内公共秩序，维护物业管理区域内的环境整洁的义务等等。二、业主大会 为了维护大多数业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利进行，物业管理条例确立了业主大会制度，由业主大会决策，业主委员会执行。(一)业主大会的组成和性质 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主
13、在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，有权依据法律法规的规定和管理规约的约定，决定物业管理区域内一切物业管理事项。(二)业主大会的筹备与成立 1.成立业主大会的限制和选择 一个物业管理区城只能成立一个业主大会，而不能成立多个业主大会。对于业主数量很少的物业管理区域，业主共同商讨物业管理问题很方便，业主大会成立与否并不影响业主关于物业管理的民主决策，因此，这样的物业管理区域可以不成立业主大会，物业管理条例规定:“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部的指导下成立业主大 会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业
14、主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。2.业主大会的筹备(1)成立业主大会筹备组 符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后 60 日内，负责组织、指导成立首次业主大会筹备组。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主
15、推荐。(2)业主大会筹备组的工作内容:筹备组应当做好以下筹备工作:1 确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积 2 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;3 草拟管理规约、业主大会议事规则;4依法确定首次业主大会会议表决规则;5 制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单:围制定业主委员会选举办法;7 完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开 15 日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。3.业主大会的成立 筹备组应当自组成之日起 90 日内完成筹备工作，组织召开首次业主
16、大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。(三)业主大会的职责 物业管理条例规定下列事项由业主共同决定:1，制定和修改业主大会议事规则;2.制定和修改管理规约，3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员;4，选聘和解聘物业服务企业;5，筹集和使用专项维修资金;6.改建、重建建筑物及其附属设施;7.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区城内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定第 5 项和第 6 项规定的事项，应当经专
17、有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意:决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。(四)业主大会的表决效力 物权法第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。这是因为，业主大会是由建筑区划内的全体业主参加，依法成立的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主大会依据法定程序做出的决定，反映了建筑区划内绝大多数业主的意志与心声代表和维护了建筑区划内广大业主的合法权益。业主委员会是业主大会的执行机构，具有实施业主大会作出的决定，业主大会或者业主委员会作为自我管理的权
18、力机关和执行机关，依据法定程序作出的决定，对业主应当具有约束力。对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的，必须是符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定，上述三点必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。同时法律、法规规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主;业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销
19、。(五)业主大会定期会议和临时会议 业主大会会议分为定期会议与临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:1.经专有部分占建筑物总面积 20%以上且占总人数 20%以上业主提议的:2.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;3.业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。(六)专有部分面积和建筑物总面积的认定 根据有关司法解释，物权法规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定:1 专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的
20、，暂按房屋买卖合同记载的面积计算:2.建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。(七)业主人数和总人数的认定 根据有关司法解释，物权法规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定 1.业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算:2 总人数，按照前项的统计总和计算。三、业主委员会(一)业主委员会的性质 物业管理条例将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。(二)业主委员会的职责 物业管理条例规定
21、了业主委员会的五项主要职责:1.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况 2.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。3.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同 4.监督管理规约的实施 5.业主大会赋予的其他职责 业主委员会应当履行的业主大会赋予的其他职责，如业主委员会对各类物业管理档案资料、会议记录的保管:对管理规约、业主大会议事规则修订文本的起草:对有关印章、财产的保管。对业主间和业主与物业服务企业之间纠纷的调解等等。(三)业主委员会的备案 业主委员会是业主大会的执行机构，一经业主大会会议选举产生，就在业主大会议事规则规定的任期内履行相关
22、职责。因此，业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。备案一般应当包括业主大会成立和业主委员会选举的情况、管理规约、业主大会议事规则、业主大会决定的其他重大事项等主要内容。此处应当注意的是，业主委员会的成立时间为业主大会会议选举产生业主委员会的时间，而非到物业主管部门备案的时间。(四)业主委员会委员的资格条件 业主委员会由业主大会会议选举产生，由 5 至 11 人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件:1.具有完全民事行为能力;2.遵守国家有关法律、法规;3.遵守业主大会议事规则、管理规
23、约，模范履行业主义务;4.热心公益事业，责任心强，公正廉洁;5.具有一定的组织能力;6.具备必要的工作时间。业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过 5 年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。业主委员会应当自选举之日起 7 日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。(五)业主委员会委员的资格终止 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止:1.因物业转让、灭失等原因不再是业主的;2，丧失民事行为能力的;3.依法被限制人身自由的;4.法律、法规以及管理规约规定的其他情。业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有 20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业
24、主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格:1.以书面方式提出辞职请求的;2.不履行委员职责的;3.利用委员资格谋取私利的;4.拒不履行业主义务的;5。侵害他人合法权益的;6.因其他原因不宜担任业主委员会委员的。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起 3 日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。(六)业主委员会会议 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在 7 日内召开业主委员会会议。业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业主委员会会议应有过半
25、数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。(七)业主委员会的改选 业主委员会任期届满前 3 个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。业主委员会应当自任期届满之日起 10 日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。四、限制性规定 业主大会、业主委员会依法履行一定的职责，但是其履行职责时必须遵守法律法规的规定，必须在法定的职责内从事活动，不得滥用其权利。物业管理条例明确规定了业主大会、业主委员会行使权利的范围和对象，即业主大会、业主委员会
26、只能在物业管理区域内并就物业管理有关的事项代表全体业主行使权利。超出法定范围开展活动，业主大会，业主委员会就背离其成立和存在的宗旨。因此，从保障广大业主合法利益的角度出发，法律对业主大会、业主委员会行使职权的活动作了限定，禁止业主大会、业主委员会作出与物业管理区域内的物业 管理事项无关的决定以及从事与物业管理无关的活动。第二节第二节 管理规约制度管理规约制度 管理规约制度是 条例 确定的一项物业管理基本制度。实行管理规约制度，有利于提高业主的自律意识，预防和减少物业管理纠纷。要形成和谐有序的物业管理秩序，必须充分认识管理规约的主要内容、法律效力及相关主体的法律义务。一、管理规约(一)管理规约的
27、概念 管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区城内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。管理规约是物业管理法律法规和政策的一种有益的补充，是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件，也是物业管理顺利进行的重要保证。(二)管理规约的主要内容 管理规约的内容主要包括四个方面:1、有关物业的使用、维护、管理 如业主使用其专有部分和物业管理区城内共用部分、共用设备设施以及相关场地的约定:业主对物业管理区域内公共建筑和共用设施使用的有关规程，业主对专有部分进行装饰装修时应当遵守的规则等等。2、业主的共同利益 如对物业共
28、用部位、共用设施设备使用和保护，利用物业共用部位获得收益的分配;对公共秩序环境卫生的维护等等。3、业主应当行的义务 如遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;按照国家有关规定交纳专项维修资金;按时交纳物业服务费用;不得擅自改变建筑物及其设施设备的结构、外观、设计用途，不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品;不得违反规定饲养家禽、宠物;不得随意停放车辆和鸣放喇叭等等。4、违反管理规约应当承担的责任 业主不履行管理规约义务要承担民事责任，其以支付违约金和赔偿损失为主要的承担责任方式。在违约责任中还要明确解决争议的办法，如通过业主委员会或
29、者物业服务企业调解和处理等，业主不服调解和处理的，可通过诉讼渠道解决。(三)管理规约的法律效力 1、管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。由于管理规约是由物业管理区域内的全体业主共同制定的，具有法律效力。因此，管理规约的效力范围当然涉及全体业主。2、管理规约对物业使用人也发生法律效力。由于管理规约的一项核心内容是规范对物业的使用秩序，而物业使用人基于其实际物业的使用，不可避免地会影响到物业的状态，而且业主委员会或者物业服务企业对物业进行管理势必要直接与物业使用人打交道，因此，客观上需要将其纳人到物业管理活动中来。3、管理规约对物业的继受人(即业主)自动产生效力。在物业的转让和继承中，物
30、业的所有权要发生变动移转给受让人。但管理规约无须新入住的继受人作出任何形式上的承诺，就自动地对其产生效力。二、临时管理规约 物业管理条例 规定，建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务，以及违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。(一)相关主体的法律义务 1.建设单位不得侵害物业买受人合法权益的义务 临时管理规约由建设单位制定，物业销售之前制定临时管理规约，业主缺乏主动参与的机会。为了消除临时管理规约中可能存在的不公正内容，保障物业买受人的利益，物业管理条例对临时管理规约的内容进行了原则上的限制，规定建设单位制定的临时管理规
31、约，不得侵害物业买受人的合法权益。2.建设单位对临时管理规约的明示和说明义务 物业管理条例明确规定，建设单位制定的临时管理规约，应当在物业销售之前向物业买受人明示，并予以说明。建设单位需要对临时管理规约的主要内容，向物业买受人陈述，并就容易导致购房人混淆的地方进行解释说明，以使物业买受人准确理解未来自己的权利与义务。3.物业买受人对临时管理规约书面承诺的义务 为了进一步强化和保护物业买受人的权益，物业管理条例规定物业买受人应当对遵守临时管理规约进行承诺。为了避免建设单位和物业买受人对是否已经明示和说明的事实发生争议，减少纠纷，承诺应当采用书面的方式。实践中，通常的做法是建设单位将临时管理规约作
32、为物业买卖合同的附件，或者在物业买卖合同申明确规定要求物业买受人遵守临时管理规约的条款，物业买受人在物业买卖合同上签字确认。物业买受人签字确认后也就意味着临时管理规约得到物业买受人的接受和认可，从而为物业买受人遵守临时管理规约提供了合理的依据。(二)临时管理规约的内容 为了防止建设单位侵犯物业买受人的利益，维护全体业主的共同利益，方便建设单位的参照与使用，200 关年 9 月建设部发布了 临时管理规约(示范文本)，明确了临时管理规约应当具备的主要内容:1.物业的自然情况与权属情况(1)物业的自然情况 说明物业的名称和坐落地址;明确物业类型、物业的建筑面积和用地面积、物业管理区域的范围界限。(2
33、)物业权属情况 建设单位应在临时管理规约中对业主享有的物业共用部位、共用设施设备所有权，区分单幢建筑内容和物业管理区域内容分别列明。建设单位对自己享有的物业产权，也应当在临时管理规约中明示。建设单位在行使保留部位和设施设备所有权时，不得影响和危害物业买受人正常使用物业。2.业主使用物业应当遵守的规则(1)遵守相邻权规定(2)遵守房屋装饰装修规定(3)共用部位共用设施设备的使用规定 3.维修养护物业应当遵守的规则(1)物业维修养护中业主应当相互配合与协助(2)涉及公共利益与公共安全的物业维修养护(3)保修责任与专项维修资金的缴存、使用和管理 4.涉及业主共同利益的事项(1)全体业主授予物业服务企
34、业行使的管理权利(2)业主承诺按时足额交纳物业服务费用(3)利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定 5.违约责任 主要应规定以下内容:(1)业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的。其他业主和物业服务企业可依据临时管理规约向人民法院提起诉讼。(2)业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据临时管理规约向人民法院提起诉讼。(3)建设单位未能履行临时管理规约约定义务的，业主和物业服务企业可行有关行政主管部门投诉，也可根据临时管理规约向人民法院提起诉讼。第三节第三节 前期物业管理招投标制度前期物业管理招投标
35、制度 为了促进物业管理行业的健康发展，保护业主的合法权益，物业管理条例提倡业主通过公平公开、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。物业管理条例明确规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。一、前期物业管理招标投标的概念、意义和原则(一)前期物业管理招标投标的概念 物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业服务企业，物业服务企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业服务企业的，称为前期物业管理招标投标。(二)前期物业管理招标投标的意义 采用招标投标方式进行交
36、易活动，最显著的特征就是将有序的竞争机制引入交易过程，与“一对一”的协议选聘相比，通过招标投标方式选聘前期物业服务企业的优越性表现在以下几方面:(1)建设单位可以对各物业服务企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业服务企业中标。这对于节省业主物业服务费用，保证物业服务质量，以及减少物业管理争议，都有重大作用。(2)前期物业管理招标投标活动，要求依照法定程序进行，有利于遏制协议选聘物业服务企业各种不正当竞争行为。(3)前期物业管理实行招标投标制度，有利于创造物业管理公平的市场竞争环境，促进物业服务企业提高物业服务质量，改善物业服
37、务态度，尽可能满足招标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。(三)前期物业管理招投标的原则 招标投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。招标投标法和前期物业管理招标投标管理暂行办法的各项活动内容和程序规定，都是为了保证这一基本原则的实现。(四)前期物业管理招投标的强制性规定 现实中，住宅物业购买的对象是最广大的居民，住宅物业管理项目的签订和广大居民的公共利益选切相关，选聘物业服务企业和签订物业服务合同的过程中，容易发生争议，客观上要求有更高的透明度。因此，物业管理条例 特别要求，住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业服务企业。而非住宅物业是否以招投标方式选聘物业服务企业
38、，目前不做强制性要求同时，物业管理条例又作了例外的规定。对于规模较小的住宅物业，采用招标投标的程序相对复杂，费时较多，费用也较高，建设单位可以采用协议的方式选聘物业服务企业;投标人少于 3 个的，由于缺乏足够的竞标，进行招投标的意义不大，也可以采用协议的方式选聘物业服务企业。但是，为了规范这些以协议方式选聘物业服务企业的情况，物业管理条例待别规定，应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门的批准，才可以进行。另外，由于国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，因此，不管是采用招投标方式还是采用协议方式，都应当选聘具有相应资质的物业服务企业。二、前期物业管理项目招标规则(一)招标原则与招标
39、形式 招标由招标人依法组织实施，前期物业管理招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。1.招标原则(1)不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人:(2)不得对潜在投标人实行歧视待遇:(3)不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求。2.招标形式 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。(1)公开招标要求招标人在公共媒介上发布招标公告，例如在报纸、广播、电视、网站上发布公告，邀请不特定的物业服务企业参加投标。招标人发布的招标公告，应当载明招标人的名称、地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。(2)请招标 邀请招标也称定向招标，是指招标人有选择的向物业服务企业发出
40、投标邀请书，邀请特定物业服务企业参加投标。采取邀请招标方式的，招标人必须向 3 个以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书内容与公开招标的招标公告内容相同。3.招标代理机构 无论公开招标与邀请招标，招标人可以自行组织和实施招标活动，没有能力组织和实施招标活动的，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，既不能越权代理，也不能违反前期物业管理招标投标规定。(二)招标文件的编制与招标项目备案 1.招标文件的编制 前期物业管理招投标管理暂行办法规定，招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。(1)招标人及招标项目简介:包
41、括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等;(2)物业管理服务内容及要求:包括物业服务项目、服务内容和应当达到的标准等;(3)对投标人及投标书的要求;包括投标人资格、投标书形式、主要内容等;(4)评标标准和评标方法;(5)招标活动方案:包括招标组织机构情况，开标时间和地点等;(6)业服务合同的签订说明;(7)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。2.招标项目备案 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的 10 日前，向物业所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案应向房地产行政主管部门提交以下材料:(1)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件:
42、(2)招标公告或者招标邀请书:(3)招标文件:(4)法律、法规规定的其他材料。(三)招标程序规则 前期物业管理招投标管理暂行办法规定:1、招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间，公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截至之日止，最短不得少于 20 日。2、招标人对已发出的招标文件，认为必须澄清或者修改有关内容的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少 15 日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。3、招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请
43、人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。4、通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作:(1)新建现售商品房项目应当在现售前 30 日完成;(2)预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成;(3)非出售的新建物业项目应当在交付使用前 90 日完成。三、物业管理项目投标规则(一)投标要求与投标文件 投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。由于物业管理项目的规模、性质、设备情况、质量要求不同，相关政策和招标人对投标人的企业资质要求也不同。因此，投标人必须达到政策或招标文件要求的企业资质等级。物业服务企业资
44、质不符合条件的，投标文件可能被视为废标。投标人应当按照招标文件要求的内容编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出相应。投标文件应当包括以下内容:(1)投标函;(2)投标报价:(3)物业管理方案;(4)招标文件要求提供的其他材料。(二)投标程序 1.投标文件的送达 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前。任何单位和个人均不得开启投标文件。在投标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，投标人应当拒收。2.投标文件的补充
45、修改或撤回 投标文件送达后，投标人可以补充、修改或撤回投标文件，但必须在招标文件要求投标文件的截止时间前进行。投标人补充、修改或者撤回已提交的投标文件的，应当将补充、修改的内容作为投标文件的组成部分，并书面通知招标人。在招标文件要求提交招标文件的截止时间后送达的，补充或者修改的内容无效。3.投标禁止行为 为防止投标人以非法手段骗取中标，前期物业管理招投标管理暂行办法规定了以下禁止行为:(1)投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标;(2)投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害投标人或者其他投标人的合法权益;(3)投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、
46、社会公共利益或者他人的合法权益;(4)禁止投标人以向投标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。四、开标、评标和中标(一)开标 1、开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间进行。2、开标地点应当在招标文件中预先确定，如变更开标地点，招标人应当事先通知。3、开标应当在招标人、监标人、投标人和评标人到齐后公开进行。4、开标由招标人主持，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。其中，招标人招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，包括投标人对投
47、标书的补充、修改文件，开标时都必须当众拆封。5、开标过程应当作好记录，由招标人存档备查。(二)评标 1.评标专家名册 房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册，由具有经验的人员组成物业管理评标专家库。2.评标委员会 评标活动由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为 5 人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员，由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。招标人的代表和评标专家与投标人有利害关系的，不得进人评标项目的评标委员会。3，评标规则 在评标过程中，评标委员会可以要
48、求投标人进行现场答辩。除现场答辩部分外，评标活动应当在保密的情况下进行，评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较然后对评标结果签字确认。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，产明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过 3 名有排序的合格的中标候选人(三)中标 招标人应当按照中标候选人的排序先后确定中标人。招标人应当在投标有限期截止时限 30 日前确定中标人。招标人应当自确定中标人之日起 15 日内，向物业项目所在的县级以上人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方
49、式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标 的，还应当附招标代理委托合同。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起 30 日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同:招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。第四节第四节 物业承接查验制度物业承接查验制度 物业承接查验制度是物业管理条例确定的七大基本制度之一。2010 年10 月 14 日，住房和城乡建设部制定并印发了物业承接查验办法，将物业管理条例的有关规定进行细化、补充和完善，增强了物业承接查验制度的可操作性。一、建设单位的义务 为了加强对建设单位在承接查验活动中的约束，物业承接查验办法规定了建
50、设单位以下义务:1.建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格功能完备、配套齐全的物业;2.建设单位应当在物业交付使用 15 日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作;3.建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容:4.建设单位应当在物业承接查验协议签订后 10 日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备;5.建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损
