1、 物业管理资料物业管理资料之之 装修期管控和服装修期管控和服务务 公共公共设设施施设备设备服服务务 公共秩序公共秩序维护维护服服务务 业户关业户关系系维护维护服服务务 公共公共环环境境维护维护服服务务 中庸無相整理 目录目录 第四节 装修管理.3 05 房屋和设施设备管理.26 第一节 房屋和设施设备管理概述.27 第二节 房屋维修管理.36 第三节 共用设备设施的运行管理.41 第四节 典型的共用设备设施管理.43 06 物业公共秩序管理.51 第一节 公共安全防范管理.52 第二节 消防管理.55 第三节 车辆停放管理.59 07 物业环境管理.66 第一节 清洁卫生管理.67 第二节“四
2、害”消杀与其它卫生虫害的防治.74 第三节 白蚁防治.75 第四节 绿化管理.78 08 物业客户管理.91 第一节 客户沟通.92 第二节 客户投诉的处理.94 第三节 客户满意度调查.96 第四节 第三方神秘顾客调查.99 第四节第四节 装修管理装修管理 物业装饰装修管理是通过对物业装饰装修过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益 物业装饰装修是业主入住后必不可少的环节。由于缺乏物业装饰装修建筑专业知识和对装饰装修管理相关法律法规的了解，业主在装饰装修中更多地
3、是考虑物业的实用、美观和舒适，而较少顾及建筑安全和公共权益。随着人们审美情趣的不断变化，物业装修设计、施工、材料等的个性化程度越来越高。加之物业装饰装修过程长、点多面广、不确定因素多，管理控制难度大。稍有不慎，一方面有可能危害物业安全，影响物业的正常使用，或对物业构成潜在的危险，致使物业风险后置;另一方面也可能激发物业服务双方的矛盾和冲突，影响物业管理和社区的和谐局面。因此，物业装饰装修管理是物业服务的重点和难点之一，不仅要求细致专业、经不苟，方案上严格把关，沟通上入情在理，而且要求高度敬业、检查频密，消灭隐患、及时整改。物业装饰装修管理包括装饰装修申报、登记审核、入场手续办理、装饰装修过程监
4、督检查以及验收等环节，内容上包括装饰装修流程设计、管理细则规定、过程控制和责任界定等方面。物业服务企业实施装饰装修管理的依据是建设部 110 号令住宅室内装饰装修管理规定以及国家和地方的其它规定。一、物业装饰装修管理流程 装饰装修流程既是物业管理内部操作作业指导书，也是方便业主了解装饰装修管理流程的公示性标识。因此，物业装饰装修流程要有书面形式，要求文字简明、内容清晰、图表明确、一目了然。(一)流程示意图 装饰装修流程示意图一般悬挂于物业服务企业或在业主人住办理现场。在物业管理内部装饰装修作业文件以及业主手册(或业主须知)等发放给业主的资料上也需有一致的内容。装饰装修流程一般内容形式见下图:(
5、二)流程分述 1备齐资料:资料的准备由业主或物业使用人和施工队分别准备和提供。一般包括物业所有权证明、申请人身份证原件复印件、装饰装修设计方案、装修施工单位资、原有建筑、大电器改动设计和相关审批，以及其他法规规定的相关内容。物业使用人对物业进行装饰装修时，工应当取得业书面同意。2.物业装饰装修申报:物业使用人在人住过程中，应已收到物业服务企业发出的装修手册及装饰装修申报登记表。物业使用人在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写申报登记表，并提交管理单位登记备案，只有在物业服务企业对装饰装修内容的登记备案完成之后，物业使用人才能动工装修。物业管理工作人员应要求和指导业主逐项地填写装饰装修申报登记表
6、，各项申请明确无误，涉及专业部门(如水、电、气等)、建筑结构、消防等项目，要求写明地点、位置或改变的程度及业寸(具体详见附后的装饰装修申报登记表)等详细数据和资料，必要时装修人或装修单位工应向有关部门申报核准。3.物业装饰装修登记:物业服务企业在进行装饰装修登记时，可以书面形式将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业，并且督促装修人在装饰装修开工前主动告知邻里。物业服务企业应该在规定工作日(一般为 3 个工作日)内完成登记工作:超出物业项目管理单位管理范围的，应报主管部门。物业服务企业应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，有下列行为之一的不予登记:(1)未经原
7、设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；(2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；(3)扩大承重墙上原有的门窗业寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;(4)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果;(5)未经城市规划行政主管部门批准搭建建筑物、构筑物;(6)未经城市规划行政主管部门批准改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗;(7)未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施;(8)未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施;(9)其他影响建筑结构和使用安全的行为。4.签订物业装饰装修管理服务协议;在物业装饰装修之前，物业服务企业和装修人应签订物业装饰装修管理服务协议
8、，约定物业装饰装修管理相关事项，应当包括下列内容:(1)装饰装修工程的实施内容;(2)装饰装修工程的实施期限;(3)允许施工的时间;(4)废弃物的清运与处置;(5)外立面设施及防盗窗的安装要求;(6)禁止行为和注意事项;(7)管理服务费用；(8)违约责任；(9)其他需要约定的事项。5.办理开工的一般手续:(1)业主按有关规定向物业服务企业(或指定方)交纳装饰装修管理服务费。(2)装饰装修施工单位应到物业服务企业办理开工证、出入证等。(3)装修人或装饰装修施工单位应备齐灭火器等消防器材。6.施工:物业装饰装修施工期间，装修人和装饰装修施工应严格按照装修申报登记的内容组织施工。物业服务企业应按照装
9、饰装修管理服务协议做好管理和服务工作，加强现场检查，发现装修人或者装饰装修施工单位有违反有关规定的行为，应当及时劝阻和制止;已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修施工单位违反物业装饰装修管理服务协议的，应追究违约责任。7.验收:物业服务企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对照装修申报方案和装饰装修实际结果进行比较验收，验收合格签署书面意见。对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议验收不合格的，提出书面整改意见要求业主和施工方限期整改。发生歧义、无法统一意见或业主拒不接受情况的，报请城市管理有关行政部门处理，并将检查记录存档。二、物业装饰装修管理内容
10、 装饰装修管理是一个系统工程，要真正达到科学管理、细致服务，不仅要严格遵守上述装饰装修管理流程，还要对装饰装修过程中的各个环节、涉及的各个方面进行全面的分析。在能合各方因素的基础上，科学地制订装饰装修管理细则，使物业装饰装修管理真正落到实处。物业服务企业应当按照装饰装修管理服务协议实施管理，加强现场检查，及时发现问题加以制止。一般而言，物业装饰装修管理包括以下内容:(一)物业装饰装修范围和时间管理 物业装饰装修的区域应按照相关装饰装修管理规定和业主权益予以限定，原则上应统一要求、统一形式。如，室内装饰装修，只限于房屋本体单元内的自用部位。封闭阳台不得超过阳台顶部外边缘垂直投影面，封闭款式、材料
11、力求统一等。装饰装修时间应根据各地不同作息时间、季节变换以及习惯习俗等能合确定。装饰装修时间包括一般装饰装修时间、特殊装修时间和装饰装修期。1.一般装修时间是指除节假日之外的正常时间。一般装修时间各地不同季节有不同规定，如南方某些地区规定作业时间及拆打时间为:作业时间:8:00-12:00 14:00-18:00 拆打时间:8:30-11:30 14:30-17:30 2.特殊装修时间是指节假日休息时间。为保障其他业主的休息和正常生产生活秩序，一般节假日原则上不允许装修。特殊情况需要装修，时间上应视具体情况相应缩短装修时间。3.装修期是指装饰装修过程的完结时间。目前国家颁布的法规虽无明确规定，
12、但一般情况下不超过三个月。(二)物业装饰装修管理的要求 为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修管理应重点检查 1.有无变动建筑主体和承重结构;2.有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间 3.有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体，4.有无损坏房屋原有节能设施，降低节能效果;5.有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。6.有无未经有关单位批准的下列行为:(1)搭建建筑物、构筑物;(2)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗;(3)拆改供暖管道和设施:(4)拆改燃气管道和设施:(5)超过设计标准或者规范增加楼面荷载的:(6)改动卫生间、厨房间防水层的。同时
13、，还应注意检查以下方面:(1)施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施，有无擅自动用明火和进行焊接作业等:(2)有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等:(3)楼地面铺设材料是否超过 10 毫米、新砌隔墙是否采用轻质材料等;(4)是否符合物业装修公共及室外统一要求(如空调室外机的安装和排水的统一要求、阳台栏杆的统一要求等):(5)物业装修方案和材料的选择是否符合环保、节能的要求。(三)物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理 物业装饰装修管理既涉及公共权益，也涉及业主个人权益。装饰装修管理费用的收取要严格按照国家和地方的相关规定办理，不得自行设置收费项目和任意确定收费标准，即使无统一规定而又确需临时设置收取
14、的，也应科学测算并报经相关主管行政部门批准。在我国物业管理实践中，装饰装修管理收费的项目和标准，各地规定不同，差别较大。为确保物业装饰装修工程的有序进行，维护装饰装修活动涉及各方的合法权益，在物业装饰装修之前，目前较为通常和相对合理的做法是，由装修人和物业服务企业签订 物业装饰装修管理协议，约定物业装饰装修相关事项和管理收费，并以此为依据规范各方行为。一般而言，物业装饰装修管理协议 中物业服务企业向装修人约定收取的费用包括装饰装修管理服务费和垃圾清运费。1.管理服务费;该项费用是因物业装饰装修工程增加物业管理服务工作量，设置的临时性收费项 日，具体收费标准国家没有明确规定，由装修人和物业服务企
15、业双方约定，该费用可向装修业主收取，也可向装饰装修工程单位收取。2.垃圾清运费。垃圾清运费系指装饰装修工程产生垃圾的管理和清运费用。如装修垃圾业主按照要求管理并自行清运，则该费用可免予缴纳。否则，装修人应向物业服务企业缴纳该费用，装修垃圾由物业服务企业代为清运。装饰装修垃圾是装修管理中的一个重要内容，其对物业环境和业主以及物业使用人的工作生活有着极大的影响，甚至会产生环保、安全等方面的隐患。因此，物业装饰装修管理的基本要求是:(1)装饰装修垃圾需袋装处理;(2)按指定位置、时间、方式进行堆放和清运。(四)物业装饰装修现场管理 1、严把出入关，杜绝无序状态 由于装饰装修工人的来源控制有极大的不确
16、定性，施工过程中的自我约束不足，施工单位管理不力，物业装饰装修期间，物业服务企业应严格物业区域的出入口(包括电梯)人员和材料管理。凡未佩队物业装饰装修施工标识的施工人员和其它闲杂人员，一律禁止人内，使装饰装修人员管理有序化，规范化。装饰装修材料和设备是装修违章的一个重要因素，应着重从以下三个方面加强控制和管理:(1)核对是否为审批同意的材料:(2)核对是否符合相关规定;(3)对于有特别要求的材料或设备(如电焊机)按照规办理相关手续，施工人动火作业必须办理申报审批手续。进入物业区城的装饰装修材料、设备等，应符合物业装饰装修规定要求，否则拒绝入场。通过加强装饰装修材料和设备的出人管理，杜绝不安全因
17、素的出现。2、加强巡视，防患于未然 物业装饰装修期间，物业服务企业要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做到防患于未然。出现违规违章，要晓之以理，动之以情，必要时报告有关行政主管部门处理。同时，检查施工单位施工人员是否如实申报和办理施工证，强化施工人员管理。3.控制作业时间，维护业主合法权益 物业装饰装修管理要特别需注意装修施工(尤其是拆打)的作业时间，避免影响其他业主和物业使用人的工常生活工作秩序。另外还应针对不同的物业类型，制定相应的管理规定，区别对待。4、强化管理，反复核查 物业集中装修期间，要增派人
18、力，实施普遍巡查和重点检查相结合。一方面，检查装饰装修项目是否为已登记的项目，其中:一是要检查装饰装修项目是否申报，二是检查装修、装饰物业的内容、项目有无私自增加。巡视过程中发现新增装修、装饰项目需指导物业使用人及时申报，办理相关手续。另一方面，检查施工人员的现场操作是否符合相关要求。如埋人墙体的电线是否穿管、是否用合格的套管;施工现场的防火设备是否配备，操作是否符合安全要求，现场的材料堆放是否安全;垃圾是否及时清运，有无乱堆放，装修户门外是否保持清洁卫生等。三、常见违章装修情况 虽然物业服务企业对装修进行严格管理，但是仍然难以避免违章装修的出现;同时还有一些业主为了自己的需求，明知违章却一意
19、孤行。这就需要物业管理工作人员努力沟通，尽量减少重大违章装修的出现。(一)结构改动 这一类违章是最严重，主要表现在:1.在承重墙上开门，开孔、做壁橱，在承重梁、柱上打孔、削薄。2.凿开楼板层。3.铺装过重地板材料。4.在天花板上吊挂超重物品。5.在外墙上开孔、开窗。6.在室内砌墙。7.改变室内楼梯位置。8.在外墙上开门开窗。对此类违章装修，物业服务企业要坚决制止，必要时猜疑采取一些非常手段;同时上报政府部门共同处理。(二)改变房屋用途 1.扩大卫生间门窗尺寸。2.更改卫生间干湿墙位置。3.将卧室改为卫生间。4.将卫生间改为卧室或书房。5.将阳台改为卫生间。6.改变空调安装位置。7、改变燃气、暖
20、气管道。针对此类违章装修，物业服务企业应尽限止其改动，告知业主这样改动应该承担的责任，可能会对其以后的生活带来麻烦和隐患。同时将改动情况记录在案，并让业主签字确认。(三)线路改动以及房屋外观改变 1、破坏卫生间防水层。2.上下水管铺在地板内。3.用水泥和瓷片封闭卫生和厨房的上下水管，并未预留检查口。4、改动主上下水管。5.改变烟道开口位置。6.将污水管接到雨水管。7.可视对讲机移位。8.随意安装防盗网。针对此类违章装修，物业服务企业应尽阻止其改动，告知业主这样改动应该承担的责任，可能会对其以后的生活带来麻烦和隐患。同时将改动情况记录在案，并让业主签字确认。(四)破坏环境卫生 1.装修垃圾未按规
21、定运放。2.污染公共设备设施。3.噪音污染。4.空气污染。5.高空抛物。6.将垃圾倒人下水道。此类违章一般情况下是施工人员造成的，需要物业管理工作人员密切关注，发现一起，处理一起，必要时要求相关人员离开小区，但是一定要及时联系施工单位负责人和业主讲明原因，避免误会。四、物业装饰装修中各方主体的责任 为减少物业装修。装饰过程中违章现象的出现，物业服务企业应主动提示、督促业主、住(用)户阅读理解装饰装修管理规定和小区规定。为了分清物业装饰装修有关各方的责任，物业装饰装修管理协议等相关文件应由装修人，施工单位及物业服务企业三方签字。物业装饰装修如出现违规、违章行为，造成公共权益受到侵害和物业损害的，
22、物业服务企业应及时劝阻，对不听劝阻或造成严重后果的，物业服务企业应及时向有关部门报告。(一)装修人和装修企业的责任 装修人系指业主或物业使用人，装修企业系指装修施工单位。装修人和装修企业在装饰装修活动中的责任包括以下内容;1，因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿，属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。2.装修人装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任 3.修人未申报登记进行住宅室内装饰
23、装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。4.装修人违反规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。5.装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。6.装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款:(1)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人和装饰装修企业分别处以罚款:(2)损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处以罚
24、款;(3)擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处以罚款;(4)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人和装饰装修企业分别处以罚款。7.未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照城市规划法及相关法规的规定处罚。8.装修人或者装饰装修企业违反建设工程质量管理条例的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚。9.装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行
25、焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处罚款;情节严重的，责令停业整顿，并处更高额度的罚款，造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。(二)物业服务企业和相关管理部门的责任 1.物业服务企业发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予筑告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费 2 至 3 倍的罚款。2.物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业服务企业对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予行政处分。五、装修管理应注意的问题(一)服务与控制
26、是装修管理过程的一对矛盾，如何处理充分体现了物业管理的水平与技巧。物业管理是服务活动，而装修管理工作核心是对装修人各项装饰装修行为的一种控制，甚至是约束。因而，如何做好控制和服务，解决好这一矛盾，在实现控制的基础上让业主得到最大程度的满意，树立良好服务形象，这需要物业管理各级各类人员真正做到坚持原则，熟悉装修管理装饰规定，也要换位思考，为业主着想，规范操作行为。(二)装修人在准备资料的阶段，常常不知道如何表达需做的装饰装修项目，甚至因为语言表达不同，致使装修人与物业服务企业出现理解歧义。此时，物业服务企业有必要进行现场核对，避免出现漏项或错报项。(三)装饰装修项目申报登记时，物业服务企业必须到
27、现场对所附图纸进行核对，以防有漏项，或大的拆动项目漏报。如建成使用已有数年的房屋申请装饰装修，需注意其在此之前是否做过装饰装修。内部布局是否有改变。尤其是多层建筑，一般情况下大多数墙体为承重墙体，如在此之前进行过拆打则对其新申报的拆打项需谨慎核查，以确保其结构的安全。(四)在办理开工手续前，物业管理方需确认装修施工的相关手续是否已经完备。(五)在施工过程中，物业管理方应注意现场是否有朱申报项目和材料，是否存在违反有关装修法 规的行为(如装修中是否注意防火安全，有无使用电炉等火源等)，装修工程是否对公共秩序、公共安 全以及毗邻业主或物业使用人构成侵害。(六)验收工作是装修管理的最后一道工序，也是
28、控制违章的最后一关。如果在此之前已经发现了 违章，则需在处理了违章后再进行验收工作。(七)物业装饰装修的违规违约行为，应根据相关法规、管理规约及物业装饰装修管理服务协议进 行处理。(八)装饰装修资料一部分为业主资料，如申报表、装修图、施工人员资料等，另一部分为操作记 录表，每一单项装饰装修完成后，物业服务企业需及时整理好相关资料，属业主资料部分需归人业主 档案资料，并长期保存，以备后查，操作记录则按文件管理进行相应的归档。附录一:某物业服务企业早期介入建议内容 设计阶段介入 参与建设单位相关部门组织的设计图纸内部审核工作，从物业管理角度向建设单位提供建设性意 见，依次包括以 下内容:附录二:装
29、修管理方案 装修管理规定 为了加强 XX 小区的管理，维护业主的共同利益，保护小区的优美环境卫生，美丽物业管理有限公司特制订以下装修管理规定，敬请各业主协助物业我司加强装修施工人员的管理工作，共同遵守。一、业主在装修前务必要详细阅读住宅使用说明书;二、所有业主进行内部装修均需办理装修施工手续，接受物业服务企业的统一管理:三、装修施工单位及人员请按规定携带有关的证件到物业服务企业办理施工手续，并向物业服务企业提交营业执照、资质证明、施工人员名单、身份证或暂住证、专业上岗证等原件及复印件，1 张一寸近期免冠彩照，办理小区施工人员出入证，并交纳办理费(25 元/证)，返还时扣除工本费 5 元/证，此
30、证如有丢失或冒名顶替，办理费予以没收;出入证的有效期为签署装修协议书上的完工日期，过期自动作废。四、业主在装修工程开始前，必须向物业服务企业提交下述文件；(一)业主如委托装修公司装修，需向物业服务企业提供委托书原件一份；(二)所有业主进行室内装修需填写装修施工申请表和装修管理协议书；(三)提交物业服务企业要求的各种缴费收据；(四)提交所有施工人员身份证明复印件、健康证明及一寸近期照片一张，办理小区施工人员出人证(业主自行装修时)。(五)为方便装修质保期后的维修及配合公共设施设备的日常维护，请业主提供以下图纸:1.室内平面图清楚显示(1)室内之平面布局;(必须提供)(2)室内间隔或加建墙的高度;
31、(3)附加洗手间、淋浴间:(4)保险柜或重型装置之重量尺寸。2.天花平面图清楚显示(1)天花板，龙骨吊顶施工图;(2)照明灯盘位置;(3)隐蔽工程线路走向;3.电力分布图清楚显示(1)总配电图，分区配电盘的位置、类别及功能，(系统图)；(2)总配线图具体详细技术资料；(3)总耗电量的计算；(4)电气平面布置图，(必须提供)；4.空调分布图清楚显示(1)风机盘管位置，(2)送风及回风口的路线:(3)送风及回风百叶位置;(4)室内空调温度控制器位置:5.给排水管道分布图清楚显示(1)给排水管之接驳位置及水管尺寸，(2)水管分布图:(必须提供)(3)地漏及防水物料详情:6.业主提交装修图纸的设计不得
32、与国家有关设计规范相抵触。公建房装修图纸的设计和 采用的材料。需经北京市消防局批准，并发给建筑工程消防设计审核意见书方可施工;相关装修禁忌事项如下:(1)不得改动房屋的主体结构，包括:承重墙，梁，板，柱，公用间隔墙等;(2)不得改变原设计机电设施的任何功能；(3)不得超过原设计之用电量标准；(4)不得改变进户门(包括不得在进户门外加防盗门)；(5)不得改变各单元原有大门和消防门现状；(6)不得使用对结构荷载造成影响的装修材料；(7)不得对地面和墙面造成损害:(8)不得采用未经消防部门认可的易燃性装修材料；(9)不得在外墙面添加任何装饰物。(10)不能对公共部位使用功能进行任何改动。7.装修图纸
33、经物业服务企业批准后，所有工程须依据已批准的图纸施工，如发生变化，须在施工前将施工变动方案以书面形式交物业服务企业审核，经批准后方可进行施工，因擅自施工造成损害的按照北京市住宅室内装饰装修管理办法对责任人进行处罚，8.不得擅自改动室内所有有关电力分布系统和给排水系统改动工程或其他与小区系统连接方面的工程;如确需改动，须经物业服务企业批准后方可实施。9.材料的运送:(1)为了保护业主人身安全和切身利益，维护电梯正常运行和使用寿命，在装修期间严禁使用电梯运装装修物料。(2)利用公共楼道搬运材料，需要进行二次包装，以免污染公共区域，并注意成品保护，如因搬运装修物料而造成的任何设备设施及公共区城(井墙
34、幕墙、住户防盗门、楼道墙壁等)损坏，均由责任人负责修缮及赔偿;(3 公司为方便业主运送超长、超重及超大的装修材料，特引进吊装公司为各业主提供服务，具体价格由业主与吊装公司自行商定;10.垃圾清运(1)清运时间:物业服务企业指定时间(2)垃圾堆放地点:物业服务企业指定地点(3)清运费用:如业主委托物业服务企业清运，需要交纳排渣费 200 元(此费用不包括改动墙体生的垃圾)，同时办理排渣证，持证自行将装修垃圾装袋后排放到小区指定地点，无证不予排渣:收动墙体(如砸墙)等行为所产生的垃圾，按每袋叁元另行收费。如业主需要委托物业服务企业排法需先到物业服务企业收费处交预计相应费用，后持收据方可排放到小区指
35、定地点。(4)自行清运申请;自行排渣的业主需在办理装修手续时提出书面申请，交物业服务企业备案:所产垃圾应日排日清，垃圾不落地，不允许乱堆乱放。11.楼宇外墙因采用挤塑苯板外墙保温处理，故楼宇外墙严禁任何改动及安装悬挂物等，否则出现一切后果均由责任人及该业主自行承担全部责任。12.墙体改动:A 电梯井墙体采用了外挂苯板工艺。目的在保温及隔音降噪。施工单位采用绿色环保材料进行了预处理措施防止墙体开裂，故切勿在此墙体打钉及开槽等，以免开裂。B 其他非结构墙体原则上不允许业主改动，特殊情况下须由业主提出书面申请并得到物业服务企业认可，方可进行改动。操作时，不许用铁制大锤施工，可先用冲击钻预先打孔，然后
36、用手锤，扁铲等器具精心施工，如需在墙体上悬挂重物需增设钢支架，以免造成自家和邻里间不应有的破坏和损伤。否则由此引发的任何问题由业主承担全部负责。13.卫生间装修:卫生间为下沉式，给、排水管、供热管均采用暗埋方式。地面及墙面已 做好防水，下水口已固定，经闭水试验无渗漏，业主装修中不得破坏原防水层。如业主因自行走冷、热水管造成防水破坏，需要重新做好防水，并做好相应的闭水试验，无渗漏后方可进行下道工序，否则对楼下业主造成的损失及责任由业主全部承担。14.厨房装修:(1)因为厨房地面没有防水，所以望各位业主在对其家中装修时，严禁在厨房地面搅拌水泥、沙子及泡瓷砖，因此造成的任何责任和损失由业主自行承担。
37、(2)为防止厨房烟道上下楼窜味，各位业主在装修过程中请按预留位置进行连接，切勿私自改动或扩大原位置，更不得向排烟排气道内投掷杂物，以免造成堵塞，否则出现一切损失和责任均由业主承担。在厨房内安装油烟机时，注意做好排烟排气道与排烟管之间的连接部位保护及封闭;15.在装修期间，室内供暖、供水、供电、通讯、电视线路、可视对讲、红外监控等设备、设施原有管线不允许破坏和私自改动，否则由此造成的后果由业主自己承担:16.煤气管线是由煤气公司的专业施工队伍施工，任何非专业人员不得擅自改动;17.严禁登上屋面，更不允许在屋面安装任何设施，以防止损坏屋面瓦、防水层及保温层，造成渗漏或有碍观瞻:18.切勿私自改变阳
38、台形式和样式，不允许超荷载使用，禁止拆除连接阳台的砖、混凝土墙体:禁止私自超过设计标准或规范增加楼面的荷载。物业服务企业有权责令违规者恢复原状:19.业主在安装地板时应特别注意保护好铺设在楼板地面内的供热管线，严禁随意钻孔、打钉。避免由此造成的供热管线的渗漏等后果，建议铺设无龙骨架的复合地板，采用胶粘等无破坏供热管线的地板安装工艺;20.业主装修时如需安装门窗防护栏，应在住宅室内一侧安装，严禁在室外安装，禁止扩大承重墙上原有的门窗尺寸或在非承重墙上开门窗;21，安装晾衣架时，应安装在阳台上，其余外立面不可安装晾衣架。安装纱窗时，纱窗框需与外窗门框颜色一致。22.空调安装;业主安装空调应安装在指
39、定预留位置，不得私自打孔安装。空调冷凝水要排放到指定的位置，否则造成的一切损失和责任均由业主自行承担。23.任何业主不得以任何形式和理由占用公共区域。24，不得在公共区域、玻璃窗上和进户门外张贴或设置任何印刷品和标志物。25，为确保安全，在整个施工过程中，装修单位须在其装修区城内配置 2 支以上的灭火器。安全用电、用气、用火。动用明火和进行焊接作业时需向物业服务企业申请，同意后方可施工;26.业主有责任向施工人员申明本小区的各项管理规定，监督施工人员遵纪守法。装修人员如有违章行为，业主负有责任，如造成损失，由业主承担，27.为了保障小区和业主的安全，装修施工人员必须统一佩带物业服务企业发放的出
40、入证进出小区和施工现场，无条件接受当地派出所和物业管理人员的查询，物业服务企业有权禁止身份不明者和无证者进人小区;28.装修施工人员在小区内应衣帽整洁、举止文明、安全施工。禁止吸烟、禁止赌博、禁止不道德和违法行为、禁止留宿、禁止进入小区其他场所;29.规定可进行装修工程的时间为每日上午 7:3012:00，下午 14.00-19:00。政府临时规定万法定节假日期间停止一切有噪音的装修工作。物业服务企业有权随时停止一切产生噪音、振动、强烈气味或对其他业主滋扰的工作，并视后果给予处理。30.厨房与卫生间的管道较多，在做装修时切勿将其封闭，应在管道相对密集处设500 x500mm 以上的检修孔，并在
41、管道阀门、活节等处留有检修孔。否则由此而影响物业服 务企业正常检修、抢修所造成的损失由该业主自己承担:31.为确保业主的人身安全及财产不受任何损失，请在出门时将自家的水、电、煤气阀门、入户门等关闭。32.物业服务企业对违章装修、违反规定的施工单位及业主，将根据情节做如下处理:*责令停工:*责令恢复原状;*收取违约金;*赔偿由装修引起的一切经济损失:*报请市房地产监察大队和政府有关行政主管部门依法处理;情节严重，构成犯罪的，配合有关部门依法追究刑事责任;*以上几种可以同时并处:*以上规定由*物业管理有限公司北京分公司负责实施和解释:电梯使用管理规定 为了保证本小区内电梯正常运行，安全使用，*物业
42、管理有限公司北京分公司特制定本规定，希望各位业主积极配合，并严格遵守。1.请先按呼梯按钮，轻轻一触即可，禁止以粗野动作击打按钮，撞击门板。严禁私自动用消防按钮，否则发生一切不良后果由当事人自负。2.候梯时禁止扒门、拍门，以免发生危险。3.乘梯时，不得将身体倚靠轿厢门，进出时不得停留在门中间。4.禁止带超长超重及易燃易爆物品乘梯，不允许开启轿厢顶部安全窗、安全门来装运物品。禁止在轿厢内乱涂乱画，张贴广告以及损坏电梯内的保护板。6.禁止在轿厢内吸烟、随地吐痰随意丢弃废物，不得在轿厢内嬉戏打闹、保持箱内卫生清洁、文明肃雅。7.如遇电梯运行中发生故障，人员困在轿厢内时，请保持镇静，不要惊慌，服从外部人
43、员指挥安排，安全离开轿厢。8.凡搬运任何物品乘梯时需小心谨慎，不要损坏电梯轿厢及设备，如有损坏，照价赔偿。9.本小区的电梯为客载电梯，为保证全体业主的长远利益、装修使用的水泥、沙子、砖等禁运物料及装修垃圾排放，严禁使用电梯排运，如有违反规定者，将按装修管理办法第 30 条相关规定进行处理。*项目服务中心 消防安全责任书 甲方:*物业管理有限公司 乙方:根据中华人民共和国消防法、北京市消防若干规定和安全生产部门颁发的有关安全生产法规条例的有关规定和要求，本着“预防为主，防消结合”的消防工作方针，结合小区具体情况，制定施工单位安全责任书如下:一、乙方负责对施工人员进行安全生产进场教育，督促施工人员
44、遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全保护和消防措施，负责日常的安全检查、监督工作。二、严格按照物业客服中心备案的装修方案作业，自觉接受物业客服中心对装修过程的检查。三、装修施工期间严格遵守临时管理规约和各项安全、管理制度，如有违纪，愿意承担因此产生的一切后果。四、施工现场不准乱泼水、乱扔垃圾;不准乱接电线，如有违反，物业服务企业可收回违反者的出入证，取消施工资格。五、施工期间要保持楼层公共设施的完好、清洁，如有损坏，按价赔偿。六、严格执行防火、防爆制度，施工现场严禁吸烟、动用明火，严禁使用电炉，在现场施工需动火时，须到物业客服中心审批手续。七、乙方因装修施工造成管道堵塞、漏水、漏电、坠
45、落等事故需负责修复、承担全部责任。八、在装修活动中严禁出现影响建筑结构和使用安全的行为。九、乙方施工人员要遵守甲方各项规章制度，并服从甲方有关部门的检查监督。十、乙方有违反以上规定的行为，本施工单位愿意接受物业客服中心的处理，并承担全部责任。甲方负责人签字盖章:乙方负责人签字盖章:日期:日期:装修管理协议书 甲方:*物业管理有限公司 乙方:(业主或业主委托的装修公司)乙方于年_月日至年二月_日期间对_号进行装修。为保障工程顺利进行，并确保甲、乙双方的利益及日后使用功能，双方达成如下协议:一、乙方在装修期间应自觉遵守甲方所制定的 临时管理规约、装修管理办法 和 住宅使用说明书等规定，确保人员安全
46、及小区卫生。二、乙方的施工人员凭身份证复印件到甲方办理小区统一出人通行证，出人小区应佩带在明显的位置，并无条件接收物业服务企业人员随时检查。三、乙方施工前要办理装修施工许可证，无证不得施工。乙方要将装修施工许可证张贴于施工现场门上，随时接受甲方监督管理。四、噪音施工、材料运输、垃圾清运须安排在物业服务企业指定的时间内进行。五、施工期间，乙方负责施工现场的安全保卫，现场设有专门负责人。六、施工现场要做到封闭施工，对通往施工单元的楼道、地面予以完善的保护。七、甲方为乙方施工人员指定出门通道，乙方人员未经许可不得使用其它设施。八、乙方保证施工区域及公共区域整洁。做到气味不外漏，灰尘不外扬，材料不外放
47、。九、乙方使用电梯运货，需提前向甲方申请。严禁使用电梯排渣、上料及搬运超长超重材料。运输易燃易爆物品进场，需提前填写易燃易爆物品进场单，由甲方保安部批准后方可进场。十、甲方负责指定垃圾堆放地，乙方不得随意丢弃，避免遗洒。十一、乙方施工应按甲方审批的图纸进行，不得随意改变。十二、乙方施工中应遵守中华人民共和国消防法、北京市消防若干规定和安全生产部门颁发的有关安全生产法规条例的有关规定和要求，不许在施工现场及公共区域内吸烟。十三、施工中由于乙方所造成的人员伤亡事故及经济损失，由乙方负责。十四、施工中由于乙方原因给小区内其它人员及甲方所造成的任何伤害及损失，由乙方负责。十五、装修时间为每日上午 7:
48、30-12:00，下午 14:00-19:00。施工人员不得留宿。法定节假日停止一切有噪音的装修工作。十六、乙方人员不得乱窜，不得到处推销产品，不得妨碍人住业主的正常生活。十七，装修期间乙方对其所雇佣的施工人员的一切行为负责。十八、凡乙方人员违反上述规定，甲方有权视违规情节予以制止，并采取限期整改、收取违约金及停止施工等处理方法。十九、本协议壹式贰份，甲乙双方各持壹份，于双方签字之日起生效，截止于装修工程完毕。甲方签字盖章:乙方签字盖章:日期:日期:物业管理有限公司 保证书 致:*物业管理有限公司 本人已经仔细阅读了由物业服务企业签发的装修管理办法，保证遵守该办法中的一切规则。另外，本人对雇佣
49、的施工人员在*物业管理有限公司所管理的小区装修期间的一切行为担保，并对其在装修期间引发的一切事情负全部责任。特此声明。房号:业主签名:日期:物业管理有限公司 动用明火申请表 用火单元:操作人:用火种类:看火人:施工单位:用火日期:防火责任人:联系电话:动用明火管理规定 凡经批准后动用明火的施工单位，动火前要做到“八不”，动火中要做到“四要”，动火后要做到“一清”。一、“八不”1.防火、灭火设备不落实不 动火。2.周围的易燃杂物未清除不动火。3.附近难以移动的易燃结构，未采取安全防范措施不动火。4.凡盛过油类等易燃液体的容器，未经洗刷干净仍有残存油质的不动火。5.凡储存有易燃、易爆物品的部位，未
50、经过排除危险的不动火。6.进行焊接或切割作业时，周围可燃物品未清除的不动火。7.电、气焊工具有毛病，安全保护不健全的不动火。8.未配备相应的灭火器材的不动火。二、“四要”1.动火前要指定现场安全负责人。2.施工人员经常注意动火情况，发现不安全苗头要立即停止动火。3.发生火灾事故要及时扑救。4.动火人员要严格执行安全操作规程。三、“一清”动火人员在动火后，应彻底清理现场火种后，确保没有隐患才能离开现场。保安部负责人签字:施工负责人签字:日期:日期:05 房屋和设施设备管理房屋和设施设备管理 核心内容导读核心内容导读 第一节第一节 房屋和设施设备管理概述房屋和设施设备管理概述 一、房屋及设备设施的
