1、及刚需释放影响，同时随着存款准备金率下调，房贷利率也有所松动，进一 步刺激了部分刚需。3月成交244.1万方，为近年最高值。4、5约成交量有所放缓，但仍保持在170万方以上，高于去年同期水平。 p 截止5月末，主城商品房存量为1052万方，按照近三月的去化速度计算，预计需要半年就可消化完毕。 p 目前重庆主城区成交价格稳定在6700-6900元/的区间内波动，低于去年同期水平。 受信贷政策松动及刚需释放影响，重庆主城区成交量明显回升 市场呈现明显反弹趋势，但成交价格仍低于去年同期水平 注：本页供求面积均为建筑面积，成交均价为建面成交价格。 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：10
2、53527879 房地产商域网： p 2012年5月，北部新区以22.31万方高居成交量首位，江北区位居第二 ，成交量为21.75万方。三北区是重点成交区域。 p 5月各区成交涨跌不一，其中大渡口区成交涨幅最为明显，为48%。跌 幅最大的是渝北区，环比下降26%。成交不一受推货量影响较为明显。 p 北部新区的高成交量主要受蓝光彩云府、招商花园城以及龙湖江与城等 项目4/5月新推房源热销推动。北部新区4、5月成交均价稳定在8000 元/以上，主要由约克郡、万科悦府别墅项目和棕榈泉国际花园高价 楼盘集中成交备案拉动。 市场趋势 三北区是热点成交区域，尤其是北部新区在大量供应推动下，5月成交高居各区
3、首位 受别墅项目和高价楼盘热销影响，北部新区成交价格稳定于8000元/以上 注：本页供求面积均为建筑面积，成交均价为建面成交价格。 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 市场趋势 p 从土地供应来看，三北区作为供地热情最高的区域，土地成交量处于全市领先位置，尤其是北部新区供地体量高居全市首位，未来商品房 市场潜在供应量和竞争压力大。 p 本月成交均价受高端物业成交影响上升为6910元/，整体保持在2011年成交平均值（6790元/）上下波动。另外从全市成交前十来看 ，恒大名都（渝中区）成交均价7732元/，保利香雪花园（江北区）6374元/，万
4、友七季城（南岸区）6029元/，朵力品道（大渡 口区）5399元/，恒大城（巴南区）4795元/可见，在当前市场情况下，众多开发商仍坚持以价换量去化库存。 注：本页供求面积均为建筑面积，成交均价为建面成交价格。 目前重庆市场仍是以价换量推动成交量的回升，结构性回暖趋势并未出现 且北部新区作为热点开发区域，未来商品房市场供应量大、竞争压力较为明显 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 市场趋势 观点1重庆整体市场成交量已出现明显的回升趋势 观点2结构性回暖趋势尚未出现，价格并未开始反弹 观点3 三北区尤其是北部新区开发火热，且受别墅等高 端盘影响
5、，成交量价高企；但后续竞争压力大 同策观点 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 竞争格局 竞争格局： p直接竞争区域照母山板块 p间接竞争区域鸳鸯板块（含翠云）、人 和板块、大竹林板块等 p竞争参考区域鸿恩寺板块 我们选取直接竞争区域的同类项目，以及间接竞 争区域主要在售的代表个案进行重点研究： p直接竞品万科悦峰、万科城、金鹏金嶺 p间接竞品中冶北麓原、招商花园城 鸿恩寺板块区域 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 竞品分布 鸳鸯片区 中冶北麓原 照母山片 区 本案 金鹏金嶺 万科悦峰 万
6、科城 人和片区 招商花园城 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 项目名称象屿两江公元万科悦峰/悦府万科城金鹏金嶺中冶北麓原招商花园城 开发商品牌象屿置业万科万科金鹏中冶招商局 影响力 首次进入重庆，品牌认 知度不高 当地认知度仅次于龙湖 当地认知度仅次于龙湖 当地开发商，知名度一 般 央企品牌，在当地已有 一定品牌基础 央企品牌，在当地有一 定品牌基础 得分34433.53.5 区位 大竹林重光水库片区， 近人和片区 大竹林重光水库片区， 近人和片区 大竹林重光水库片区， 近人和片区 大竹林重光水库片区， 近人和片区 鸳鸯片区，离市区位置 较
7、远，但区域发展已较 为成熟 地处人和片区，离市区 较近 得分33333.53.5 区域规划 大区域规划一致，片区 未来轨交规划完善，商 业配套能级高 大区域规划一致，片区 未来轨交规划完善，商 业配套能级高 大区域规划一致，片区 未来轨交规划完善，商 业配套能级高 大区域规划一致，片区 未来轨交规划完善，商 业配套能级高 大区域规划一致，最早 启动区域，目前已基本 成熟 大区域规划一致，片区 未来商业配套能级高（ 宜家、麦德龙） 得分333333 景观资源 临近4200亩照母山公 园及400亩颐和公园， 内湖资源 临近4200亩照母山公园 及400亩颐和公园 临近4200亩照母山公园 及400
8、亩颐和公园，高 层可俯瞰重光水库 临近4200亩照母山公园 及400亩颐和公园 高尔夫景观崖线公园， 可俯瞰2400亩高尔夫球 场 享4200亩照母山公园配 套，附近火凤山公园规 划中，外部景观资源弱 得分322.5232 平均分333.1252.753.253 产品力PK 品牌&区位 本案片区离市中心更近，但开发较晚，相对鸳鸯/人和并无突出优势 重庆地理特征影响，各项目均有突出外部景观资源，本案无优势；各项目品牌影响差异大 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 项目名称象屿两江公元万科悦峰/悦府万科城金鹏金嶺中冶北麓原招商花园城 交通配套 目
9、前交通配套不完善 ，公交规划中，毗邻 5号线（规划中） 目前交通配套不完善 ，公交规划中，未来 轨交5号线规划 目前交通配套不完善 ，公交规划中，未来 轨交5号线规划 目前交通配套不完善 ，公交规划中，未来 轨交5号线规划 金开大道沿线，临近 轨交3号线，公交站 点较多，交通便利 轨交3号线沿线，公 交规划中，且临近人 和立交和东环立交， 交通较为便利 得分33333.53.5 生活配套 开发起步阶段，生活 配套尚不完善 开发起步阶段，生活 配套尚不完善 开发起步阶段，生活 配套尚不完善 开发起步阶段，生活 配套尚不完善 生活配套齐全，教育 资源、商业配套完善 目前生活配套相对欠 缺 得分33
10、3343 生活氛围 区域发展尚不成熟， 生活氛围较弱 片区发展尚不成熟， 生活氛围较弱 片区发展尚不成熟， 生活氛围较弱 片区发展尚不成熟， 生活氛围较弱 区域内居住氛围已较 为成熟，项目目前尚 未入住 片区尚不成熟，生活 氛围弱 得分33333.53 平均分33333.673.17 产品力PK 配套&生活氛围 片区处于开发起步阶段，在配套及生活氛围方面落后于发展更为成熟的鸳鸯/人和片区 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 项目名称象屿两江公元万科悦峰/悦府万科城金鹏金嶺中冶北麓原招商花园城 占地面积20.6万方12.6万方28万方约5万方1
11、2.4万方24万方 总建面积55万方41.58万方65万方14.6万方29.47万方68万方 得分33322.53 容积率2.0 2.5（别墅0.8、 高层5.0） 2.32.52.02.16 得分32.52.52.532.5 物业形态 别墅（双拼/联排/叠 拼）/高层公寓 高层/超高层公寓/合 院/双拼/集中型商业 /LOFT 高层/花园洋房/别墅 （叠拼、联排、双拼 ） 高层/小高层公寓/办 公/商业 联排/叠加/花园洋房/ 高层公寓/LOFT/酒店 式公寓/商业 联排别墅/花园洋房/ 高层公寓/邻里商业中 心 得分3332.53.53 平均分32.832.832.3332.83 产品力P
12、K 基本参数 相对于区域内直接竞品，本案的规模及整盘规划有明显优势 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 项目名称象屿两江公元万科悦峰/悦府万科城金鹏金嶺中冶北麓原招商花园城 规划布局 特点 别墅依山而建，外围高层 ，部分高层直面内湖，景 观资源最大化 高层一字排列，景观视 野最大化 利用地势变化，高地规划高 层，视野最大化；平地规划 叠拼与花园洋房，花园面积 最大化；地块致高点规划联 排、双拼，景观最大化 高层、小高层围合成两 个中央景观，使得每栋 楼均景观视野最大化 临崖别墅，别墅景观资 源最大化，中央洋房组 团，高层阻隔洋房与别 墅区，沿
13、街集中式商业 公寓、别墅、花园洋房 成组团排布，项目分地 块开发，整体性较差 得分32.532.52.52.5 建筑风格ART DECOART DECOART DECO新古典主义北欧现代简约 得分33332.52.5 立面材质 1-4F石材，6-34 层仿石涂料 面砖 面砖 （档次较低） 面砖涂料 得分33.532.532.5 景观布局 纯天然内湖、龙脊坡地 景观，高层区1万中 庭景观，别墅区约40米 沿山景观通廊 400米景观大道， 12000平米景观带，景 观整体打造较弱 四季景观园林、老幼活动 园林、户外活动园林三重 园林体系 20000中庭园林景观 草坪和水景相结合，洋 房区和高层公寓
14、区由水 景阻隔，别墅区享高尔 夫果岭景观 内部小型游泳池，园林 式景观，多种植被组合 ，整体景观打造弱 得分322.52.53.52 平均分32.752.8752.6252.8752.375 产品力PK 整体规划 在产品品质及内部景观方面也有较明显优势 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 项目名称象屿两江公元万科悦峰/悦府万科城金鹏金嶺中冶北麓原招商花园城 公共部位 3T6户楼栋底层架空 4.5米 每两栋楼共用风雨连 廊，局部挑高5米精 装大堂 酒店式泛大堂，两层挑 高精装入户大堂 高层底层全架空8米， 小高层挑高4.5米 底层架空3.2米底
15、层全架空4.5米 得分333.53.52.53 车位比 车位数约3000个 车位比1：0.9 车位数：907 车位比1：0.65 车位数：4000 车位比1：0.7 车位数：700 车位比1：0.7 车位数1526个 车位比1：1.16 车位数：3143 车位比1:0.7 得分32.52.52.53.52.5 项目配套 自身配套完善，社区 内商业街、幼儿园、 篮球场、羽毛球场、 会所 6.9万方万科邻里中心 商业配套、1000会 所、南坪实验幼儿园 享受万科邻里中心商业 配套、社区内部健身会 所、红黄蓝幼儿园 自身5000 商业街 2万方社区商业街/会 所、幼儿园/架空层健 身区，配套完善 会
16、所、幼儿园、泳池 、花园城商业中心、 室外大型运动专区等 得分33.532.53.53 物业公司 象屿物业 顾问：第一太平戴维 斯 万科物业万科物业金鹏物业 重庆赛迪物业管理有 限公司 招商局物业 物业费2.2元/月2元/月2.2元/月1.8元/月1.8元/月2.2元/月 得分3332.52.53 附加：装修情况毛坯 1200元/装修标 准 1500元/装修标准毛坯毛坯毛坯 项目溢价 万科C标，有溢价； 客户认可度搞 万科C标，有溢价；客户 认可度搞 平均分（不含装修 ） 3332.7532.875 产品力PK 产品体系 产品整体配置方面，本案与直接竞品相当，但装修溢价方面落后于万科项目 20
17、12房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 产品力PK 基础价值总结 本案优势在于项目规划、产品配置体系/品质，外部综合价值相对竞品无明显优势 类比项象屿两江公元万科悦峰/悦府万科城金鹏金嶺中冶北麓原招商花园城 品牌&区 位 开发商品牌34433.53.5 区位33333.53.5 区域规划333333 景观资源322.5232 平均分333.1252.753.253 配套&生 活氛围 交通配套33333.53.5 生活配套333343 生活氛围33333.53 平均分33333.673.17 基本参数项目规模33322.53 容积率32.52.52.5
18、32.5 物业形态3332.53.53 平均分32.832.832.3332.83 整体规划规划布局32.532.52.52.5 建筑风格33332.52.5 立面材质33.532.532.5 景观布局322.52.53.52 平均分32.752.8752.6252.8752.375 产品体系公共部位333.53.52.53 车位比32.52.52.53.52.5 项目配套33.532.53.53 物业管理3332.52.53 平均分3332.7532.875 总平均分32.922.972.693.142.83 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域
19、网： 象屿两江公元 1/2/151.77 半赠送全赠送 万科悦峰 2/2/161 本案3分 悦峰2.5分 招商2.5分 p 空间舒适性上，本案面宽尺度略差于万科和招商户型户型，但本案面积控制有优势 p 本案1+1R户型附加值高，通过附加空间可实现与万科、招商户型相同的2R功能 产品力PK 户型分析 51类比户型 招商花园城 2/2/167 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： p 空间舒适性上，金鹏为1T2H板式楼，房型方正，面宽尺度较大，空间舒适度最高；本 案两卫设计对整体舒适度有破坏，面宽尺度和舒适性弱于金鹏项目；万科城户型面积最小 ，面宽
20、尺度相对较差 p 功能性上，本案通过附赠空间可作2+1R，万科城与金鹏为2房2厅1卫，虽少了1卫， 但万科城面积控制得较小，金鹏空间尺度得到放大、舒适度更好 p 附加值上，本案有加一附赠空间，加一空间面积均在5-6左右，万科城与金鹏附加值 相对较低 半赠送全赠送 象屿两江公元 2/2/273.44 万科城 2/2/168 备注：该户型为此项目主力2R户型 金鹏金嶺 2/2/174 产品力PK 户型分析 73类比户型 本案3分 万科城2.5分 金鹏3分 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 万科城 3/2/186 金鹏金嶺 3/2/288.21
21、象屿两江公元 2/2/288.94 半赠送全赠送 p万科城、金鹏项目同面积产品均设计为三房，但万科城为一卫设计，功能性稍弱 p 空间舒适性上，本案客厅及主卧面宽尺度优于万科城及金鹏项目 产品力PK 户型分析 89类比户型 本案3分 万科城2.5分 金鹏2.5分 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 半赠送全赠送 象屿两江公元 2/2/292.76 万科悦峰 3/2/2102 p 对比万科悦峰，本案通过+1空间的高附加赠送，可实现同样的居住功能，客厅和主卧 的面宽尺度也优于悦峰；2T4户设置，居住体验也明显好于悦峰；且本案面积控制有优势 p对比招
22、商花园城，本案卧室面宽尺度稍弱于招商，但本案2T4户设置，居住体验优于招 商的2T6户，且通过+1空间的高附加赠送，可实现同样的居住功能；且本案面积控制有优 势 产品力PK 户型分析 93类比户型 本案3分 悦峰2分 招商2.5分 招商花园城 3/2/298 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 半赠送全赠送 象屿两江公元 3/2/2112.77 中冶北麓原 3/2/2122.15 p 空间舒适性上，本案面宽尺度明显弱于中冶和招商，但对比悦峰则有一定优势；但在梯 户设置相近前提下（中冶2T3），相对中冶本案面积控制有优势 p 功能性上，本案与招
23、商3+1R高附加空间设计，同样可实现4R功能，功能性不弱于万科 ，优于中冶北麓原 万科悦峰 4/2/2113 产品力PK 户型分析 113类比户型 本案3分 悦峰2.5分 中冶2.5分 招商3分 招商花园城 3/2/2110 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 产品力PK 类比项象屿两江公元万科悦峰万科城金鹏金嶺中冶北麓原招商花园城 52类比户型 （1+1R） 32.52.5 73类比户型 （2+1R） 32.53 89类比户型 （2+1R） 32.52.5 93类比户型 （2+1R） 322.5 113类比户型 （3+1R） 32.52.5
24、3 平均分32.332.52.752.52.67 户型价值总结 综合来看，本案户型设计明显好于竞品，附加值突出，且在面宽尺度和面积控制上不弱于竞品 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 基础 价值 p 本案区域配套、外部景观资源和目前开发品牌影响力 方面与竞品相比优势不明显 p 本案在项目规模/规划、产品配置体系方面有一定优势 户型 价值 本案户型在“+1”附赠空间及相对的空间舒适性和功能 满足上有很强的竞争优势 产品力PK 总结 本案在外部价值上不占优势，但在自身产品力方面拥有明显优势，应突出诉求 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系
25、QQ：1053527879 房地产商域网： 销售力PK待售房源总价面积对比（豪宅）公寓（毛坯）单价段分析 项目名称 公寓（毛坯）均价对比 （元/） 万科悦峰8100 万科城8399 金鹏金嶺 高层7600 小高层7100-7800（不含顶层 跃层价格） 中冶北麓原8800-9800 招商花园城8200 本案8200（已成交均价） 与区域内直接竞品相比，本案单价已处高位，市场压力较大 万科悦峰 万科城 金鹏金嶺 中冶北麓原 招商花园城 6000650070007500800085009000950010000 万科悦峰万科城金鹏金嶺中冶北麓原招商花园城 7540-8680 7110-9010 高
26、层6710-7850 小高层7100-7800 8800-9800 本案 7710-9400 本案 本案及竞品公寓（毛坯）单价范围对比 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 销售力PK待售房源总价面积对比（豪宅）公寓（毛坯）总价段-面积段分析 60 404550556065707580 万科悦峰万科城金鹏金嶺中冶北麓原招商花园城 面积 859095100105110总价W 70 80 90 100 110 120 130 140 150 61二房 102-106三房 113-121四房 67-68二房 86三房 70-74二房 87-88三房
27、108-110三房 139四房 115120 122三房 本案1+1房对比二房总价有优势；本案732+1房总价高于同面积二房、但稍低于80-90二 房/三房；本案892+1房总价高于同面积二房/三房、接近95-100三房 95-98三房 110三房 本案 521+1 732+1 892+1 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 项目名称房型套内面积（）首次开盘时间 已推总量 （套） 去化（套数） 月均去化（ 套） 已推存量（套）备注 万科悦峰 (公寓) 2R 64、67 2011年5月26日 272262 2110 已拿预售许可证未推量 608
28、73（建筑面积）； 未上市量149068（建筑 面积） 103、106134 37 4 97 3R 103、106134 74 7 60 113、122134 22 3 112 4R113、122132 70 5 62 万科城 (公寓) 2R69、68 2011年12月16日 694 315 53379 已拿预售许可证未推量 30331（建筑面积）； 未上市量538932（建筑 面积） 3R85、87460 13422 326 金鹏金岭 (公寓) 2R70、74 2011年6月11日 2401461294 3R 87、8612077643 108、1102001391261 复式1392081
29、 12 从周边直接竞品成交来看，60-702R去化情况最好，其次是85-873R 金鹏70-742R在有明显价格优势前提下月均去化仅12套；舒适型户型去化速度较慢 销售力PK网签数据 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 项目名称房型套内面积（）首次开盘时间 已推总量 （套） 去化（套数） 月均去化 （套） 已推存量（套）备注 万科悦峰 (公寓) 2R 64、67 2011年5月26日 27227245 0 已拿预售许可证未推量 60873（建筑面积）； 未上市量149068（建筑面 积） 103、106134 529 82 3R 103、10
30、6134 8815 46 113、122134 417 93 4R113、122132 8514 47 万科城 (公寓) 2R69、68 2011年12月16 日 694 456 76238 已拿预售许可证未推量 30331（建筑面积）； 未上市量538932（建筑面 积） 3R85、87460 37863 82 金鹏金岭 (公寓) 2R70、74 2011年6月11日 2401461294 - 3R87、8612077643 3R108、1102001391261 复式1392081 12 销售力PK 结合直接竞品现场销控来看，70-742R和舒适型户型去化速度相对缓慢 去化能力强的是刚需型
31、的紧凑功能二房/三房 销控数据 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 销售力PK下半年推量情况 本案竞争区域下半年推量预计超过80万方，其中照母山区域推量达27万方 除棕榈泉花园外，各竞争区域项目推货结构均与本案有重叠，整体去化压力较大 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 销售力PK 总结 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： PART 3 洞察营销策略制定 【核心问题】 【分而治之】 【合而立势】 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系
32、QQ：1053527879 房地产商域网： 核心问题1 除刚需型户型外，本案及竞品较大户型去 化有难度 本案单价处于竞争最高位，从实际销售来 看，客户有明显价格抗性 市场竞争占位问题 市场竞争占位建议：弱化价格标杆印象，以全面优化的营销/展示体系推动项目销售 1.加强价格体系管理，释放价格抗性压力，提升来人成交比和去化速度 2.调整推货结构，下半年增加3T6户型，控制2T4户型及别墅高价值产品推货量，结 合推广、现场包装、客户和现场团队管理，优化去化结构 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 核心问题2 余房续销如何解决目标来人不足和客户价格抗
33、性两个重要难题？ 剩余房源多集中在中高区，以73、89平米房源为主，单总价抗性大；且剩余较大面积 房源偏向于首改型产品，目前面临客户量不足问题。 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 核心问题2 多线产品并进+竞品围追堵截 内部各产品如何有效联动，同时实现分产品的有效客户需求竞争引导？ 约克郡 万科城 万科悦峰 金鹏金領 华宇上院 万科悦府 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 核心问题2销售策略问题 分产品销售内部有联动，但客群不 同，销售战术需分别制定 余房续销需解决价格抗性弱化和客 户渠道
34、提升问题 销售策略体系优化方向： p 来人渠道优化提升 p 推货结构及节奏调整 p 价格体系调整（余房+新房） p 优化老客户管理和现场团队管理 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 核心问题3 大家都在打金开大道、卖两江新区，都在说公园、湖、山等等各种景观资源 我们如何突出，建立更好的项目形象辨识度，赋予在基础资源之上的更高价值 ？ 作为区域内地王和高配置产品体系的项目，高端大盘的形象如何塑造？ 本案：千山阅尽 还看两江公元；金开大道55万方 湖山花树公园名邸 约克郡：88万方城市湖滨优雅生活区；照母山下，2000亩高端城市示范区 万科悦府：
35、金开大道 高端城市公园别墅 万科悦峰：金开大道中 城市公园装修大宅；公园商业生活区 万科城：65万方山地国际生活城 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 核心问题3 3T6户型产品、2T4户型产品、联排别墅、叠拼别墅、类独栋别墅如何“五剑归一”？ 如何发出“高音之上的最强音”，建立强势的有识别度的形象高度和形象认知/认可，同时分产品 制定差异化形象战术？ 多个产品线同时面世，如何保证形象高度统一，又可针对不同客群各自为战？ 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 核心问题3形象占位问题 差异化的高
36、端大盘形象如何塑造？ 在整盘形象之下，分产品价值形象 有差异，如何区分诉求？ 形象策略解决内容： p 阶段产品的销售形象诉求 p 差异化的高端形象定位 p 高王老吉上位效 果！ B.促销：借助慈善力量需求推动销售，”好 口味、好印象“，渴望重现08王老吉奇迹 ！ 活动周期：2个礼拜 活动设计 零距离感受“娃哈哈” 走进知名企业参观学习是众多高校学生 梦寐以求、不断努力地事情。 “零距离感受娃哈哈”带领莘莘学子一 同走进娃哈哈企业。学生获得实习经验 ，我们收获品牌影响。 参观学习企业文化，了解企业生产工艺 ，增强对娃哈哈企业、品牌的信赖依赖 感。 策略篇策略篇- -无限创意、让推广打动心无限创意
37、、让推广打动心 活动设计 策略篇策略篇- -无限创意、让推广打动心无限创意、让推广打动心 我的足球我的队（校园足球赛赞助） 我的运动我的班（校园运动会赞助） 竞争对手可口可乐、百事可乐、康师傅等竞相赞 助世界杯、亚运会，可见运动对于饮料品牌的正 面影响。娃哈哈无此活动，但在昭泰支持下，可 以零距离接触学生，带动消 费、加强品牌影响力！ 高校运动会是最佳的产品推广平台！一般为期3天 左右的校际运动会是学生最集中的时间也是运动 饮用水、饮品消耗需求最大的时段。 在这个时间点以活动冠名、物资赞助形式结合学 生活动，能迅速将娃哈哈品牌在学生群体中推广 开来！ 运动就喝娃哈哈！ 看球赛还是娃哈哈！ 活动
38、设计 策略篇策略篇- -无限创意、让推广打动心无限创意、让推广打动心 创业路演-销售天王挑战赛 活动：创业路演-销售天王挑战赛 活动内容： 利用实习、创业作为噱头，对渴望 创业大学生实施培训，最终进行销 售现场路演、让学生吧饮料卖给同 学！零成本，高收益！ 活动周期：3天 1.创业培训-娃哈哈内训 2.计划书评选-昭泰专业人士支持 3.销售天王路演-有市场就有未来 ，未来创业销售为王 青锐强势校园执行渠道，令好创意不再束之高阁 执行篇执行篇强势渠道、使推广执行有道强势渠道、使推广执行有道 执行篇 媒体配合校园海报、校园广播站、青锐Future 执行团队昭泰实习团队，青锐合作社团等 创意活动本案
39、所述活动方案为推广版，如果确定合作、选 定推广产品等细节之后，将会呈现精确执行版 活动设计蓝莓冰红茶校园活动创意 张贴产品海报； 蓝莓冰红茶试饮会； 蓝莓护眼贴士； “青锐”品牌热力大调查； 校园赛事饮品赞助； 选择高校张贴产品海报； 联系学校社团负责人，组织蓝莓冰红茶试饮会； 联系学校广播站，分时段植入蓝莓营养知识， 给学生潜意识灌输产品内容； 加入青锐“你最喜爱的饮料品牌”调查活动，由青 锐校园记者在发20122012年年3 3月月 20122012年年东风日产专营店网络营销项目培训东风日产专营店网络营销项目培训 操作手册操作手册 n n 购车助手介绍购车助手介绍 n n 导购网站三层架构
40、导购网站三层架构 n n 总站和专营店站点的前台样式总站和专营店站点的前台样式 n n 官网进入总站的入口官网进入总站的入口 n n 购车助手专营店站点运维购车助手专营店站点运维 n n 后台操作后台操作 n n 总部考核总部考核 n n 咨询方式咨询方式 目录目录 2 2 购车助手介绍购车助手介绍导购网站三层架构导购网站三层架构 p在原有（总站与经销商站）导购网站总分式架构 的前提下，增加城市站点。 p城市站点作为连接总站和经销商站点的中间桥梁 ，以城市为单位增加与客户触点和信息渠道。 p城市站点将兼顾东风日产品牌和启辰品牌，作为 多品牌的媒体平台存在。 城市站点正在建设中，预计4月上线 3
41、 3 购车助手介绍购车助手介绍前台样式前台样式 东风日产购车助手（东风日产购车助手（ 总站）总站） http:/www.e-http:/www.e- / 专营店独立站点专营店独立站点 （以上海众泰为例）（以上海众泰为例） http:/shztai.e-http:/shztai.e- / 4 4 购车助手介绍购车助手介绍官网进入总站入口官网进入总站入口 东风日产官网 通过左图圈出部分 都可以进入到购车 助手站点。 购车助手专营 店站点 pp总部站点由总部运维人员负责维护。总部站点由总部运维人员负责维护。 pp专营店站点由专营店运维人员负责维护专营店站点由专营店运维人员负责维护 ，总部人员提供咨询
42、服务。，总部人员提供咨询服务。 5 5 n n 购车助手介绍购车助手介绍 n n 购车助手专营店站点运维购车助手专营店站点运维 n n 站点开通站点开通 n n 账号开设账号开设 n n 开通登陆开通登陆 n n 后台操作后台操作 n n 总部考核总部考核 n n 咨询方式咨询方式 目录目录 6 6 7 8 站点开通站点开通 9 购车助手站点开通： n由总部统一开通：若已报名参加2012天网行动的专营店，总部会统一为其开通站点并做相应对 接，培训的后续工作。专营店无需操作任何动作，等总部通知即可。 n专营店单独申请开通：是指未参加垂直媒体项目以及新开业的专营店自己申请开通站点。故此 处专营店需
43、要完成以下几点操作。 1.联系总部运维人员QQ：Ewill 245511382 ，并给到专营店申请表格。 2.完成购车助手申请表。 3.将完成后的表格反馈给到运维人员（ewill）。 4.运维方将会在站点开通后通知专营店维护人员并给其相应讲解。 注：购车助手邮箱已经开通：enissan ，专营店人员可通过邮件形式通知总部运维方，届时 运维方会统一为其开通购车助手专营店站点。 申请表大致内容如下：申请表大致内容如下： 大区省市专营店编号专营店名称联系人电话手机所属总部职位状态 9 账号开设账号开设 10 首先保证各专营店开通过使用新版 LMS系统（登陆界面为灰色GTR） 。 若为老版LMS，请加
44、QQ（1755085174）联 络相关人员进行版本切换。 1.由潜客开发组部门的LMS管 理员，协助开设“购车助手网站管 理员”账号。（如右图） p基础设置模块中的专营 店内部账号管理。 p选择账号类型-“购车 助手网站管理员”。 2.使用具有“购车助手网站管 理员”权限的账号登陆购车助手后 台即可。 专营店在报名参加网络营销项目或申请开通DCC后都会有经理账号，再通过：http:/guide.dongfeng - 10 账号开设账号开设 11 LMS登录地址：http:/guide.dongfeng- 账号登录，登录界面样式如下： 如何拥有LMS及账号 ： 1.专营店通过总部 集采项目报名参
45、加 后，总部统一为各 专营店开通LMS并 会给到各专营店一 个经理账号。 2.专营店单独申请 DCC项目，完成申 请后总部运维部门 为专营店进行开通 ，并给到经理账号 。 11 开通登陆开通登陆 购车助手总站和专营店站点 产生的销售线索，均会被推送到 LMS系统中，使用现有的销售线索 跟踪流程和方法即可，实现系统和 数据安全对接。 购车助手网站维护的后台与LMS系统已实现无缝对接 。 购车助手网站维护的后台也可通过独立链接入口登陆 。链接地址如下： http:/www.my- 注：请使用在LMS中注册的网站管理员账号登陆。 1212 开通登陆开通登陆 http:/www.my- 界面如下 注：
46、请使用在LMS中注册的网站管理员账号登陆。 1313 网站运维标准网站运维标准 14 高级考核项 中级配合项 基本掌握项 基本掌握项 考核标准 配合推广 运维频次指导 日常运维操作 购车助手网站的功能，基本覆盖客户生命周期的各个环节，但着重在售前部分 （潜在客户的收集、培育）。每个功能的运营维护都将经历以下四个阶段： 注：所有功能的详细操作帮助，参见购车助手后台右上角帮助注：所有功能的详细操作帮助，参见购车助手后台右上角帮助 。 14 n n 购车助手介绍购车助手介绍 n n 购车助手专营店站点运维购车助手专营店站点运维 n n 后台操作后台操作 n n 每日关注每日关注 n n 网站管理网站
47、管理 n n 报表分析报表分析 n n 帮助帮助 n n 总部考核总部考核 n n 咨询方式咨询方式 目录目录 1515 功能对接相关解释功能对接相关解释 16 对接功能对接功能 所谓对接功能，即在购车助手本身功能的基础之上，与各大媒体存在数据和内容同步的功能。比如，新 闻功能是对接功能之一。在购车助手后台发布的新闻会按照一定规律同步到各大媒体的前台。 功能性质功能性质 功能性质是就对接功能而言的，可分为共享功能和独有功能两种。共享功能是购车助手或各大媒体之中 ，多个网站共用共享的功能。独有功能，是购车助手或各大媒体之中只有某一个网站使用到的功能。 购车助手后台位置购车助手后台位置 为了方便专
48、营店相关人员操作，每个对接功能都会标注在购车助手后台的编辑位置，方便查找和操作。 数据同步规则数据同步规则 对接功能中的数据会根据一定的规则同步到专营店报名参加的不同媒体。购车助手与各大媒体之间存在 多种数据同步的规则，从专营店的角度而言，购车助手与各大媒体每2小时同步一次数据，专营店也可点击“ 发布管理”中的按钮，即时发布到媒体中。此功能，每家专营店每天限用3次。 16 17 购车助手后台维护的数据会以多种形式与各媒体之间进行同步。从专营店操作人员的角 度而言，可以分成以下两种： n n 自动同步自动同步 所有已对接的功能，会每2小时与各媒体进行同步一次。也就是说专营店维护人员 在购车助手后台维护的内容，最多2个小时便会传到已报名媒体。 n n 手动同步手动同步 专营店维护人员也可以选择主动点击后台发布管理里面的“发布到媒体”按钮进行 即时版本的同步。 请
