1、内所有施工现场的统一管理和协调； 13、负责工程保修、特殊设备的保养、设备更新改造方面各种合同文本的起草，并负责监督乙方执行合同的全过程； 14、负责小区已接管工程保修工作的进行和工程尾款的结算认定； 15、负责监督小区各种设备、设施大、中修工程和更新改造工程的落实情况，对违规操作进行及时处理； 16、负责定期召开工程部全体人员例会，对工程部近期的工作进行总结，提工作中发生的问题及问题的处理办法； 17、负责组织人员参加住宅区物业接管验收和交接工作，负责住宅区全部工程资料的交接和使用管理工作； 18、负责组织实施小区重要部位雨季的防汛工作，消防设备、设施及系统可靠性试运行； 19、 负责制定工
2、程部各种工作流程，使本部门的工作及人员安排更加合理，并对即将发生的问题进行预见并采取必要的措施进行处理； 十九、岗位名称： 综合维修主管 直接上级：工程部经理 直接下级：维修领班 本职工作： 1、对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各项任务； 2、熟悉和遵守国家有关房屋及楼内公共设施管理等方面的法规、规范及安全规程； 3、负责协助公司工程部对本项目新增项目的接管及验收工作； 4、负责协助项目其他部门处理小区工程维修投诉的解释和处理工作。 5、负责按公司及项目有关规定核定住户维修项目和标准，监督维修人员及时为住户提供服务，并按维修回访要求对住户进行回访，确保维修质量并采取有效措施改进服务； 6
3、、负责小区已接管项目公共区域所有设施的管理、维修和维护工作； 7、负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结； 8、负责每月定期向工程部经理汇报当月完成和进行的主要工作，每年1月5日和7月5日前向工程部经理提交工作总结； 9、负责每周一次对小区内所管辖的设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作； 10、负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作； 11、负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任；
4、 12、负责每月15日前提交所有电气专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格； 13、负责制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表； 14、在部门经理的指导下具体负责小区内改建、扩建项目的施工及现场监督管理工作并全面负责施工现场安全管理工作； 15、负责维修员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训，并对培训效果进行考核，以促进维修人员业务素质的不断提高； 16、积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本； 17、负责向经理提出工程管理方面的合理化建议； 18、积极配合部门内其他专业、其他部门的工作。 二十、岗位名称： 运行及设备维护主管 直接上级： 工程
5、部经理 直接下级: 设备维护领班、空调直燃机运行领班和热水锅炉领班 本职工作： 1、对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各项任务； 2、熟悉和遵守有关给排水及暖通专业国家标准、技术规范，熟悉掌握所管辖范围设备、设施运行、维修的有关专业知识及本小区供热水、给排水、消防、制冷通风系统； 3、负责协助总公司工程部对本项目新增项目的接管及验收工作； 4、负责小区已接管项目包括水泵房、三台深水井、直燃机房、PI底商空调系统、热水锅炉房中设备的正常运行，及其设备、设施的管理、维护、维修、保养。负责小区的用水安全，保证达到国家生活饮用水标准； 5、负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和
6、大、中修计划，协同工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结； 6、负责每月定期向工程部经理汇报当月完成和进行的主要工作，每年1月5日和7月5日前向工程部经理提交工作总结； 7、负责每周一次对小区内包括水泵房、三台深水井、直燃机房、热水锅炉所属的主要设备、设施进行检查； 8、负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作； 9、负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任； 10、负责每月15日前提交所有本专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格； 11、负责编制所管辖区域内每台设备台帐，
7、绘制供热水、给排水、消防、制冷通风系统图； 12、负责制定所管辖区域内设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表； 13、负责小区内施工用水的现场安全管理、计量和收费工作； 14、负责下属员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训及技术管理和指导； 15、积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本； 16、每月底负责小区设备、办公及非住户用房用水计量的抄录、汇总并上报收费组和给水办公室。负责向给水办公室按照上报水量交纳水费和按照财务科目进行水量和费用分摊； 17、积极配合部门内其他专业、其他部门的工作。 二十一、岗位名称： 电气主管 直接上级： 工程部经理 直接下级: 强、弱电维修
8、领班和高压变电所运行领班 本职工作： 1、对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各项任务； 2、熟悉和遵守国家有关电气设备管理、运行等方面的法规、规范及安全规程； 3、负责协助总公司工程部对本项目新增项目的接管及验收工作； 4、负责小区已接管项目所有强、弱电设备、系统的正常运行、管理、维户、维修、保养，全面掌握小区强弱电系统及其设备的性能和使用方法； 5、负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结； 6、负责每月定期向工程部经理
9、汇报当月完成和进行的主要工作，每年1月5日和7月5日前向工程部经理提交工作总结； 7、负责每周一次对小区内所管辖的包括高压变电所、低压配电室、卫星机房、中控室中的设备、设施进行检查； 8、负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作； 9、负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任； 10、负责每月15日前提交所有电气专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格； 11、负责编制所辖区内每台电气设备台帐，绘制小区电气系统图； 12、负责制定电气设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表； 13、负责小区内施工用电的现场安全管理、计量和收费工作； 14、负责维修电气的日常管
10、理、考核，安全教育和物业知识的培训及技术管理管理和指导； 15、积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本； 16、每月底负责小区设备、办公及非住户用房用电计量的抄录、汇总并上报收费组和供电局收费站。负责向供电局按照上报电量交纳电费和按照财务科目进行电量和费用分摊； 17、积极配合部门内其他专业、其他部门的工作。 二十二、岗位名称： 强电领班 直接上级： 电气主管 直接下级： 强电电工 直接责任： 1、对电气主管负责，按期并完成主管交办的各项任务； 2、严格遵守公司制定的劳动纪律及其他各项规章制度； 3、负责在主管的安排下负责组织本组员工对小区所有楼内/外、车库的正常照明灯具、消防安全出口灯及
11、其各种控制开关的更换工作。各种开关箱、计量表箱的维修、巡检工作。每年9月底和春节前对小区路灯检修和灯罩的清洁工作，确保房屋及配套设施完好率达到90%； 4、负责在公司调度中心的统一安排下按照报修流程和入户维修制度进行业主家中有关强电维修及其他特约服务方面的高质量维修工作，自接单后15分钟到达维修现场，确保零修、急修及时率达到90%，质量合格率95%； 5、在主管的安排下负责组织本组员工每年雨季前完成对小区所有防雷、避雷装置的检修和检测并做好检测记录工作。负责在对项目所有办公动力设备、工程部电动工具的检修和定期检测工作； 6、负责按公司及项目有关规定监督、协助和指导本组员工及时为住户提供服务，确
12、保维修质量并采取有效措施改进服务。负责安排本组员工每周对住户磁卡表检查工作； 7、在主管的安排下负责小区节日期间、各种集会、庆典、临时施工等用电接、拆、巡检及用电的抄录工作； 8、负责管辖区内设备设施日检查、月检查工作，对检查的结果汇总上报主管； 9、负责在电气主管的安排下领导本组员工对各种电力管网、管井雨季雨水的抽淘和清理工作； 10、负责在运行及设备维护主管的统一安排下对本项目新增项目接管及验收的现场实施、记录工作； 11、负责协助主管向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造方案，并在主管的安排下负责具体实施项目整改。向主管提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经
13、验总结； 12、负责每周一次对小区内所管辖的设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作； 13、负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、巡检记录和本专业钥匙管理工作。 14、负责所有涉及本组工作及本专业的技术服务工作质量的达标并承担相应责任； 15、负责每月15日前向工程部文员提交电气设备/设施维修所需工具、入户维修、电动工具维修材料采购计划和配合填写相关表格； 16、负责配合运行及设备维护主管制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度； 17、负责本组员工的日常管理、考核，并在每月20前向工程部文员上交本组员工每月考勤； 18、积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；
14、19、负责向维修主管提出工程管理方面的合理化建议； 20、负责在防汛负责人的指挥下领导本组员工进行小区雨季防汛工作的实施； 21、负责小区突发性事件如停水、停电、跑水、火警情况的处理； 22、积极配合部门内其他组的工作。 二十三、岗位名称： 弱电领班 直接上级： 电气主管 直接下级： 弱电电工 直接责任： 1、对电气主管负责，按期并完成主管交办的各项任务； 2、严格遵守公司制定的劳动纪律及其他各项规章制度； 3、负责在电气主管的安排下对小区门禁系统，监控系统、对讲系统，三表远传抄表系统，消防报警系统、小区有线电视和卫星电视接收传送系统的日常巡检的监督、维修/维护工作的具体实施，并对检查的结果汇
15、总上报主管，确保房屋及配套设施完好率达到90%； 4、负责在公司调度中心的统一安排下按照报修流程和入户维修制度进行业主家中有关弱电维修及其他特约服务方面的高质量维修工作，自接单后15分钟到达维修现场，确保零修、急修及时率达到90%，质量合格率95%； 5、负责小区卫星电视机房的值班管理，并协助国家有关部门对机房设备和接收节目的检查和验收工作； 6、负责在主管的统一安排下对本项目新增项目接管验收、外委验收的现场实施、记录工作； 7、负责小区弱电设备设施保修工作的监督管理工作； 8、 负责在电气主管的统一安排下对消防系统和设备定期试运行工作，并做好运行记录； 9、负责协助主管向工程部经理提交管辖范
16、围内设备、设施的更新、改造方案，并在主管的安排下负责具体实施项目整改。向主管提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结； 10、负责按公司及项目有关规定监督、协助和指导本组员工及时为住户提供服务，确保维修质量并采取有效措施改进服务； 11、负责每周一次对小区内所管辖的设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作； 12、负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作； 13、负责所有涉及本组工作及本专业的技术服务工作质量的达标并承担相应责任； 14、负责每月15日前向工程部文员提交弱电设备/设施维修所需工具、入户维修材料采购计划和配合填写材料采购计划表
17、； 15、负责配合运行及设备维护主管制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度； 16、负责本组员工的日常管理、考核，并在每月20前向工程部文员上交本组员工每月考勤； 17、积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本； 18、负责向维修主管提出工程管理方面的合理化建议； 19、负责在防汛负责人的指挥下领导本组员工进行小区雨季防汛工作的实施； 20、负责小区突发性事件如停水、停电、跑水、火警情况的处理； 21、积极配合部门内其他组的工作。 二十四、岗位名称： 设备领班 直接上级： 运行及设备维护主管 直接下级： 水厂运行、设备维护员工 直接责任： 1、对运行及设备维护主管负责，并完成运行及设备维护
18、主管交办的各项任务； 2、严格遵守公司制定的劳动纪律及其他各项规章制度； 3、在主管的安排下负责小区楼内各种动力设备设施（包括供水、供电、排污、消防）及其电气控制箱/柜维护、检修工作的安排和具体实施； 4、在主管的安排下负责小区水厂值班，深水井、高层楼水泵房、水箱间、配电室、污水泵房等设备间清洁卫生及设备设施日常巡检的监督与实施； 5、负责按照部门的工作计划在主管的安排下负责领导本组员工对小区内雨水、供水、供电、污水主管网/道的疏通和清理； 6、负责在主管的安排下对P1底商空调、消防和给排水设备设施，水厂供水及消毒净化设备设施、深水井、热水锅炉及交换设备设施进行大、中修及更新改造计划的具体实施
19、； 7、负责监督本组员工设备设施日检查、月检查工作，对检查的结果汇总上报主管； 8、负责在主管的统一安排下对本项目新增项目、外委项目的接管及验收的现场实施、记录工作； 9、负责协助主管向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造方案，并在主管的安排下负责具体实施项目整改。向主管提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结； 10、负责每周一次对管辖所设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作； 11、 负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、巡检/值班记录和本专业钥匙管理工作； 12、负责所有涉及本组工作及本专业的技术服务工作质量的达标并承担相应责任
20、； 13、负责每月15日前向工程部文员提交设备/设施维修所需工具、材料采购计划和配合填写相关表格； 14、负责配合主管制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度； 15、负责本组员工的日常管理、考核，并在每月20前向工程部文员上交本组员工每月考勤； 16、负责每月高层设备/照明、配套设施办公用电的抄录。积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本； 17、负责向维修主管提出工程管理方面的合理化建议； 18、负责在防汛负责人的指挥下领导本组员工进行小区雨季防汛工作的实施； 19、负责小区突发性事件如停水、停电、跑水、火警情况的处理； 20、积极配合部门内其他组的工作； 21、完成部门经理和主管交办的
21、临时性工作。 物业管理企业财务管理规定作者：物业管理企业财务管理规定 第一章总则 第一条为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规定。 除本规定另有规定外，物业管理企业执行施工、房地产开发企业财务制度。 第二条本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。 其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。 第二章代管基金 第三条代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代
22、管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。 房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。 共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。 第四条代管基金作为企业长期负债管理。 代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与
23、监督。 代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。 第五条企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。 管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。 商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。 第六条企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金；企业支付的
24、共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。 第三章成本和费用 第七条企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。 第八条企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。 直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。 直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易
25、耗品、包装物等。 间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。 第九条企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。 第十条企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。 第十一条企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。 第十二条企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0305计提坏帐准备金，计入管理费用。 企业发生的坏帐损失，冲减坏帐
26、准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。 不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。 第四章营业收入及利润 第十三条营业收人是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收人和其他业务收人。 第十四条主营业务收人是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收人，包括物业管理收入、物业经营收人和物业大修收人。 物业管理杖胧侵钙笠迪蛭镆挡恕褂萌耸杖墓残苑穹咽杖搿诖煨苑穹咽杖撕吞卦挤袷杖恕?物业经营收人是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收人，如房屋出租收人和
27、经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收人。 物业大修收人是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收人。 第十五条企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。 物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收人的实现。 企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。 第十六条企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。 第十七条补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其
28、他补贴。 第十八条营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。 主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。 营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。 其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。 第十九条其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。 商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋
29、、商店、饮食店等经营收人。 第二十条其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。 企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。 企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。 第五章附则 第二十一条本规定自1998年1月1日起施行。 第二十二条本规定由财政部负责解释和修订。 1998年3月12日 建设部关于转发财政部关于物业管理企业执行 房地产开发企业会计制度有关问题的通知的通知 建综20003号 各省、自治区、直辖市建委（建设厅），计划单列市建委，直辖市、计划单列市房地局： 为了规范物业管理企业的会计核算工作，我部配合财政
30、部制定了物业管理企业会计核算补充规定（试行）。现将财政部关于物业管理企业执行房地产开发企业会计制度有关问题的通知（财会字199944号）转发你们，请遵照执行。执行中有何问题，请及时向我部综合财务司反映。 中华人民共和国建设部 二年一月五日 财政部关于物业管理企业执行 房地产开发企业会计制度有关问题的通知 财会字199944号 国务院有关部委，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），新疆生产建设兵团： 为了规范和加强物业管理企业的会计核算工作，现就物业管理企业执行房地产开发企业会计制度有关问题通知如下： 一、本通知所指物业管理企业，是指经工商行政管理机关登记注册、具有独立法人资格的物业管理
31、企业。 二、物业管理企业的会计核算，应在房地产开发企业会计制度的基础上，再按照“物业管理企业会计核算补充规定（试行）”执行（见附件）。 三、本通知自2000年1月1日起执行。 附件：物业管理企业会计核算补充规定（试行） 中华人民共和国财政部 一九九九年十二月一日 附件： 物业管理企业会计核算补充规定（试行） 一、会计科目及使用说明 第204号科目 预收帐款 1本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项，如企业为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等预收的公共性服务费等。 2企业向有关单位和个人预收的款项， 借记“银行存款” 科目， 贷记本科目；收入实现时
32、，借记本科目，贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目。有关单位和个人补付的款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；退回多付的款项，作相反会计分录。 预收账款情况不多墓荆部梢越盏目钕钪苯蛹侨搿坝照丝睢笨颇康拇剑簧璞究颇俊? 3本科目应按有关单位和个人设置明细帐。 4本科目期末贷方余额， 反映企业向有关单位和个人预收的款项；期末如为借方余额，反映应由有关单位和个人补付的款项。 第205号科目 代收款项 1本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费等。 企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。 2企业收到代收的各种款项时， 借记
33、“银行存款”等科目， 贷记本科目； 交给有关单位时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。收取代办手续费等服务收入时，借记本科目，贷记“经营收入”科目。 3本科目应按代收代交费用种类设置明细账。 4本科目贷方余额，反映企业尚未支付的代收款项。 第209号科目 其他应付款 1本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如物业产权人、使用人入住时或入住后准备进行装修时，企业向物业产权人、使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复、安全等方面费用的保证金等。 2发生的各种应付、 暂收款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；支付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。 3本科目应按债权人或应付、 暂收款
34、项的类别设置明细账。 4本科目期末余额，反映企业尚未支付的其他应付款。 第281号科目 代管基金 1本科目核算企业接受委托管理的房屋共用部分、 共用设施设备维修基金。 2企业收到代管基金时， 借记“银行存款代管基金存款”科目，贷记本科目。 企业收到银行计息通知，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款代管基金存款”科目，贷记本科目。1本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费等。 2企业取得的各项收入，应按下列原则确认： 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。 物业大修收入应当经业主委员会或者物
35、业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现；企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。 3企业为物业产权人、 使用人提供公共性服务、公众代办性服务以及特约服务而取得的物业管理收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。 企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的物业经营收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。 企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修工程，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”科目，贷记
36、本科目。 4本科目应按经营收入的种类设置明细账， 如“物业管理收入”、“物业经营收入”、“物业大修收入”等，其中“物业管理收入”，企业可以根据实际管理需要，按照物业管理收入的组成内容（如来源渠道等）设置明细账，进行明细核算。 5期末， 应将本科目的余额转入”本年利润”科目，结转后本科目应无余额。 第502号科目 经营成本 1本科目核算企业物业管理、 物业经营、物业大修等应结转的经营成本。 企业所属物业管理单位在经营中发生的管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗
37、品摊销及其他费用等间接费用，记入“管理费用”科目，不在本科目核算。 2企业为物业产权人、 使用人提供公共性服务、公众代办性服务及特约服务所发生的直接费用，直接记入本科目，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”、“应付账款”等科目。 企业经营物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等，直接记入本科目，借记本科目，贷记“代管基金”或”应付账款”科目。 月份终了，企业应及时结转已完物业工程成本，借记本科目，贷记“物业工程”科目。 3本科目的明细核算应与经营收入的明细核算相对应。 4期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。 二、会计报表的编制说明 1在资产负债表“住
38、房周转金” 项目下增设“代管基金”项目，反映企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金的结余。本项目应根据“代管基金”科目的期末贷方余额填列。 2“物业工程”科目的期末余额在资产负债表“存货”项目中反映。 3“代收款项” 科目的期末余额，在资产负债表“其他流动负债”项目中反映。 建设部办公厅转发国家税务总局关于物业管理企业的 代收费用有关营业税问题的通知的通知 建办住房函1998161? 各省、自治区、建委（建设厅），直辖市、计划单列市建委（市政管委）、房地局（住宅局）： 现将国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知（国税发1998217号）转发给你们。 物业管理企
39、业代收代缴水、电气等费用，是一项方便广大居民，提高办事效率和服务质量的工作。请你们按照国家税务局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知精神，协调与有关部门的工作关系，指导、规范物业管理企业的代收代缴工作，努力推进物倒芾硇幸档慕】捣埂?1998年12月29日 国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知 国税发1998217号 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局： 关于物业管理企业代收费用是否计征营业税的问题，根据中华人民共和国营业税暂行条例及其实施细则的有关规定精神，现通知如下： 物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。 维修基金，是指物业管理企业根据财政部物业管理企业财务管理规定（财基字19987号）的规定，接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。 1998年12月5日
