1、放现金保险箱（柜）的存放地点的门窗必须设有金属安全栏，保险箱（柜）加装安全报警装置；（3）公司现金出纳和保管的场所，未经批准不得进入；（4）由基本户开户银行核定现金库存限额，出纳在每天下午4点前预结现金数额，每日的现金余额不得超过核定的库存限额，超过部分，及时解交银行；（5）出纳保险柜内，只准存放公司的现金、有价证券、支票等，不能存放个人和外单位现金（不包括押金）或其他物品；（6）出纳保险柜的钥匙和密码只能由出纳员掌管，不得将钥匙随意乱放，不得把密码告诉他人；（7）出纳员离开出纳场所，必须在离开前，将现金、支票、印鉴等放入保险柜并锁好；（8）出纳人员变更，新的出纳员必须及时变更保险柜密码；（9
2、）公司向银行提取现金时，必须有两人同行或派车办理；（10）出纳每天对现金进行盘点，并保证账实相符，财务部门主管每月至少对出纳的现金抽点两次，并填写抽查盘点表。34现金结算：（1）出纳员办理现金付出业务，必须以经过审核的会计凭证作为付款依据，未经审核的凭证，出纳有权拒付；（2）对于违反财经政策、法规及手续不全的收支有权拒收、拒付；（3）对于发票有涂改现象的一律不予受理；（4）现金结算只能在公司规定的收支范围内办理，企业之间的经济往来均须通过银行转账结算；（5）借支备用金、报销等需支取现金3000元以上的领取人，须提前一天通知出纳员；提取现金额达到或超过银行规定需预约金额的，出纳员应提前一天与银行
3、预约；（6）发现伪造变造凭证、虚报冒领款项，应及时书面报告财务负责人，金额超过1000元以上者，应同时书面报告总经理；（7）及时，正确记录现金收付业务，做到现金账日清月结，账实相符；（8）严格遵守现金管理制度，出纳及公司其他人员不得有下列行为：挪用现金；白条抵库；坐支现金；借用外单位账户套取现金；谎报用途套取现金；保留账外公款；公款私存；设立小金库；其他违法违纪行为。4、银行存款管理41账户开设和终止（1）公司统一由财务部门在银行开立基本账户、一般存款账户、临时存款账户和专用存款账户，并只能开设一个基本存款账户；（2）公司需要开设账户及选择银行开设账户，由财务部门提出申请，报财务总监批准；（3
4、）公司已开设的银行账户需要终止时，由财务部门提出申请，报财务总监批准；（4）公司各事业部的银行账号的开设和终止由公司财务部办理。42银行印章管理（1）银行印章至少须有以下二枚：公司财务专用章；公司法人代表人名章（或财务部经理人名章）；（2）银行印章保管：财务专用章和法人代表人名章（或财务部经理章）由财务部门一名主管保管；出纳人名章由出纳保管；银行印章不用时应存放在保险柜中。（3）不得乱用、错用银行印章，不能将银行印章提前预盖在空白支票等结算票据上。43结算纪律：（1）银行账户由出纳管理；（2）除按规定可用现金结算外的经济业务，均采用银行转账结算；（3）银行结算票据如支票、汇票等由出纳统一签发和
5、保管，签发支票须写明收款单位名称、用途、大小金额及签发日期等，加盖银行预留印章后生效，付款用途必须 真实填写；（4）办理银行结算业务必须遵守银行规定，正确采用各种结算方式，结算凭证的附件必须齐全并符合规定；（5）及时正确办理银行收付款结算业务；（6）一般不签发空白支票，特殊情况由财务经理批准；（7）不得利用银行账户代替其他单位和个人办理收付款事项，不得租赁或转让银行存款账户，不得签发空头支票和远期支票；（8）对于违反财经政策、法规、公司规定及手续不完善的收支拒绝办理；（9）出纳每月定期与银行核对账目，发现差错及时更正，每月终了三个工作日内由会计主管到银行拿取银行对账单，并编制“银行存款余额调节
6、表”，未达账由会计主管和出纳督促经办人在10天内处理完毕。5、票据管理51结算票据的购买、保管由出纳负责，空白票据和未到期的票据必须存入保险柜；52购买或接受票据后，立即登记票据登记簿；53业务部门接到票据应立即将票据解送银行或移交出纳，票据到达公司后在业务部门不过夜；54票据贴现或到期兑现后，以及签发票据，出纳应在票据登记簿内逐笔注明或注销；55出纳必须每天对票据登记簿进行清理核对，保证票据在有效期内或到期日能正常兑现；56银行承兑汇票、商业承兑汇票的接受、背书转让、换新、签发必须经财务部门经理批准，贴现必须经过财务总监批准或由财务总监授权财务部经理审批；57票据的签发，背书转让须严格按银行
7、规定办理；58票据被拒绝承兑、拒绝付款，出纳必须立即查明原因并在第一时间报告财务部门经理，并通知业务经办人，采取相应补救措施；59票据发生丢失，丢失人应立即向财务部门报告，财务部门经理应立即派出纳办理挂失止付手续，同时在3日内按规定派人向法院申请办理公示催告手续。6、货币资金收支计划、记录及报告61公司的财务收支计划由财务经理负责汇总、编制、报审和下达；（1）公司各部门及用款单位每月月度终了前2天向财务部门报送资金收支计划；（2）财务经理每月月度终了前一天将公司各部门及用款单位的收支计划汇总，报财务总监；（3）财务总监对收支计划进行综合平衡并报总经理批准；（4）公司出现重大资金调度，由总经理主
8、持召开资金调度会，平衡调度资金；（5）财务经理根据批准的资金收支计划下达各部门及用款单位。62公司资金使用由财务经理根据资金收支计划予以安排，并按本制度规定的审批权限予以审批。63资金收支计划不能实现时，由财务部门经理会同相关部门查明原因。由财务经理提出调整计划报财务总监审核，总经理批准。64资金使用部门出现追加付款事项，需要追加支出计划，必须提前3天提出资金支出增加计划，报财务经理审核，由财务经理提出调整计划报财务总监审核，总经理批准。65出纳人员每天下班前必须将当日发生的货币收支业务发生额及余额报告财务经理，每周完了的次周星期一向财务经理、财务总监和总经理报送货币资金变动情况表。7、损失责
9、任：71付款申请人，虚构事实或夸大事实使公司受到损失，负赔偿责任并承担其他责任；72部门主管审核付款申请，未查明真实原因或为付款申请人隐瞒事实真相或与付款申请人共同舞弊，使公司受到损失，负连带赔偿或赔偿责任，并承担其他责任；73审批人超越权限审批、或明知不真实的付款予以审批或共同作弊对公司造成损失，负连带赔偿责任或赔偿责任，并承担其他责任；74制单员、稽核员、出纳员，对明知手续不健全或明知不真实的付款予以受理或共同舞弊，使公司受到损失，负连带赔偿责任或赔偿责任，并承担其他责任。75出纳未按时清理票据，票据到期未及时兑现造成损失，由出纳承担赔偿责任。76由于未遵守国家法律、法规和银行的有关规定，
10、致使公司产生损失或责任，由责任人承担损失或责任，由其上一级主管承担连带责任。 承担其他责任是指承担行政责任和刑事责任。8、监督检查81监督检查主体董事长、总经理、财务总监以及公司章程或制度规定有权检查公司货币资金管理的其他人员，有权对公司的货币资金管理进行监督检查。82检查方式：定期或不定期检查83监督检查内容（1）货币资金业务相关岗位及人员的设置情况；（2）货币资金授权批准制度的执行情况；（3）财务印章的保管情况；（4）票据保管情况。附件：货币资金变动情况表编制单位： 年 月 日 单位：万元项 目银行存款账号现金凭证起讫号合 计备 注周初账面金额本周增加金额 营业收入 融资收入 投资收回 其
11、他收入本周减少金额 营业支出 归还贷款 投资支出 其他支出本周账面余额 未记账增加 未记账减少本周账面余额会计主管 出纳 制表内部会计控制制度存货 1、总则 11控制目标 （1）规范存货管理行为；（2）防范存货业务中的差错和舞弊；（3）保护存货的安全、完整，提高存货运营效率。12适用范围（1）本制度适用于公司在正常生产经营过程中持有以备出售的、或为了出售仍处在生产过程中的、或将在生产过程或提供劳务过程中耗用的存货管理；（2）存货管理包括计划、采购与生产、保管、发出、盘点、记录和报告；（3）公司的控股子公司参照执行。13制定依据（1）中华人民共和国会计法；（2）内部会计控制规范基本规范（试行）；
12、（3）国家其他相关法律、法规及公司相关规定。2、岗位分工与授权批准21不相容岗位分离（1）存货的采购、验收与付款分离；（2）存货的保管与清查分离；（3）存货的销售与收款分离；（4）存货处置的申请与审批、审批与执行分离；（5）存货业务的审批、执行与相关会计记录分离；（6）公司内不得由同一部门或个人办理存货的全过程业务。22经办和核算存货业务人员的素质要求（1）具备良好的职业道德、业务素质；（2）熟悉存货的用途、物理和化学性质等基本知识；（3）符合公司规定的岗位规范要求。23业务归口办理（1）存货的采购由采购部门办理；（2）存货的质量由质量部门办理验收；（3）存货的数量验收、保管、发出、保管由仓储
13、部门办理；（3）付款和会计记录由财务部门办理；（4）公司未经授权的机构或人员，不得办理存货业务。24部门职责241采购部门（1）受理采购申请，编制采购作业计划；（2）采购作业；（3）收集市场价格。242仓储部门（1）数量验收、保管存货；（2）按发货指令（领料单或发货单）发货；（3）对存货的收、发、存进行记录和报告。243财务部门（1）参与制定存货管理政策；（2）参与重大采购合同的签订、采购招标及反拍卖工作；（3）及时对存货进行会计记录；（4）审查采购发票，正确计算存货成本；（5）参与存货盘点，抽查保管部门的存货实物记录。244审计部门 （1）对存货的采购合同进行审计。25授权审批251授权方式
14、（1）存货业务除公司有重大战略性采购或生产需经董事会审批外，由公司总经理审批；（2）公司总经理对各级人员的存货业务授权，每年初公司以文件的方式明确。252审批权限项 目审批人审批权限1、采购政策总经理（1）制定和修订；（2）以总经理办公会议形式审定。2、月度采购计划、月度生产计划总经理或授权事业部经理（1）以总经理办公会议形式审批或授权事业部经理办公会议审批。3、采购作业计划公司授权审批人（1）按公司授权范围审批。4、采购合同公司授权审批人（1）按公司授权范围审批。5、存货发出公司授权审批人（1）按公司授权范围审批。6、存货报废、与处置总经理（1）审批或授权审批。7、战略性采购和生产董事会（1
15、）重大金额审批；（2）授权总经理审批。8、接受投资或债务重组等方式取得存货总经理（1）审批或授权审批。253审批方式（1）重大战略性采购与生产，经董事会决议后，由董事长审批；（2）采购政策（包括库存限额、采购方式的选择、经济批量等政策性事项）和月度采购计划、由总经理召开总经理办公会议或授权总经理决定，并以文件或其他形式下达执行；（3）存货业务的其他事项审批，在业务单或公司设定的审批单上签批。254批准和越权批准处理（1）审批人根据公司对存货业务授权批准制度的规定，在授权范围内进行审批，不得超越审批权限；（2）经办人在职责范围内，按照审批人的批准意见办理存货业务；（3）对于审批人超越授权范围审批
16、的存货业务，经办人有权拒绝并应当拒绝，并及时向审批人的上一级授权部门报告。3、存货取得、验收与入库控制31采购存货控制311采购控制程序图月度物资需求计划总经理审批 是否批准 NOYES制订采购作业计划 YES授权审批人审批是否批准 NO YES 选择供应商比价、洽谈、签约供应商发货验收是否合格 NO YES财务结算312内控要求业务操作操作人控制要求1、物资需求计划生产部门计划员（1）每月28日根据下月销售计划、生产计划和物资消耗定额编制物资需求计划；（2）根据总经理指令下达、调整和修改需求计划。总经理或被授权的事业部经理（1）根据经理办公会议下达物资需求计划调整指令；（2）审签需求计划。2
17、、材料作业计划采购计划员（1）根据物料管理系统采购提示和月度物资需求计划，编制采购作业计划；（2）按授权报审批人批准后，将采购作业单下达采购员；（3）采购作业计划分送仓库、财务等部门。授权审批人（1）按授权审签作业计划。3、选择供应商采购员（1）寻找供应商以保证：供应物料顺畅；进料品质稳定；交货数量符合；交货期准确；各项工作协调。（2）建立供应商档案，编制供应商清单，记录主要供应商的表现和交易情况；（3）建立与供应商的稳定关系；（4）采购前在合格的供应商清单中选择并通知至少三家供应商报送报价清单。生产、技术、质量、采购、保管、财务部门（1）制订选择主要供应商评审标准，包括：供货历史；供货能力和
18、频率；产品质量及质量控制能力；服务水平；财务及信用状况；管理规范；来自其他客户的评价。（2）定期审定供应商清单。（3）定期对供应商优化，将不合格供应商剔出供应商清单。4、比价、洽商、签订合同采购员（1）收料市场价格信息；（2）对供应商报送的报价清单进行比价；（3）与历史交易记录比较（最近三笔以上同一材料的交易价格和去年同期交易价格）；（4）与公司下达的采购指导价比较；（5）分析价格趋势；（6）填写价格比较单，报主管审批；（7）确定供应商，与供应商谈判，就交易数量、质量、交货期、运输方式、结算、责任等达成协议，拟定合同，按授权报请批准或确认；（8）合同条款应符合中华人民共和国合同法的规定；（9）
19、重要采购合同至少有两人参加洽谈；（10）3000元以上的采购必须签订合同，并送财务部门一份；（11）100000元以上的采购合同必须经审计部门审计；（12）双方签署的订单视同合同。审计部门（1）单项10万元以上的大宗采购，在合同签署前进行审计，在审批单上签署书面意见；（2）重点审计合同的采购方式选择是否合理、供应商是否合格、采购价格是否合理等。财务部门（1）金额在10万元以上的采购合同，审定其付款结算方式。授权审批人（1）按授权审签合同。总经理或授权审批人（1）根据市场情况确定采购方式：反拍卖；招标；比价；议价；访价（金额小，且对产品质量影响小或无影响）。（2）按授权审签合同。5、采购采购员（
20、1）提货或通知供应商送货；（2）记录供应商档案；（3）登记采购手册；（4）装订采购作业单、订单或合同存档。6、验收质量检验员（1）制定需质检的材料清单；（2）对需质量检验的材料，接到质检通知后立即进行质量检验；（3）出具质检报告或在收料单上标明质检结果：“合格”或“不合格”；（4）对不符合质量要求的材料提出处理意见；（5）对不符质量要求的材料加以显著标记。仓库保管员（1）将送来的货物放在待验区，将检验合格的货物放在适当的位置；（2）对需质检员质检的材料，通知质检员质检；（3）对货物进行数量验收和质量验收，对无采购作业计划的货物以及超计划采购的货物经批准后方能验收；（4）将不合格的货物隔离放置，
21、并加以标记；（5）正确使用计量设备和仪器；（6）出具送货差异报告（多送或少送）；（7）对验收合格的材料，填制入库单，登记实物账，对实际验收入库的货物予以确认，对发票未到的收料在月末暂估入库。授权审批人（1）批准或不批准超计划采购；（2）对质量差异报告提出退货或降价处理批示；（3）对送货差异报告批示；（4）责成查明差异责任和质量不符责任。采购员（1）查明差异原因和质量不符原因；（2）按授权审批人批示办理退货、降价谈判、补足货物等事宜；（3）记录采购差异的内容及处置过程。7、货款结算财务部门会计（1）将发票联与税收抵扣联匹配核对；（2）发票与合同及采购计划匹配核对；（3）发票与收料单匹配核对；（4
22、）按合同及付款手续填制付款凭证；出纳（1）根据审核的付款凭证和合同规定的付款方式付款。32制造存货321存货制造控制流程月度生产计划制订生产作业计划授权审批人审批是否批准 NO YES生产验收 报废是否合格 NO YES入库会计核算322内控要求业务操作操作人控制要求1、月度生产计划计划员（1）根据月度销售计划、库存存量控制标准，制定月度生产计划；（2）将生产计划报总经理批准。2、生产作业计划计划员（1）根据销售合同和销售部的出货计划和库存存量控制标准，编制生产作业计划；（2）根据总经理的指令调整生产作业计划。授权审批人（1）审签生产作业计划；（2）平衡生产能力，调整生产作业计划；（3）下达紧
23、急生产作业计划。3、制造生产班组（1）按生产规程生产；（2）根据生产作业计划（生产指令）生产；（3）改善生产组织，高效、低耗生产；（4）安全、优质、按时、按量生产。4、验收质量检验员（1）建立质量检验标准和规程；（2）生产各工序完工后及时检验、出具检验报告，或在生产指令卡上签字；（3）将不合格的产品加以显著标记。仓库保管员（1）将合格产品按包装要求包装，将合格证放在包装内，在包装上贴上商标；（2）将合格半成品放置规定位置；（3）将不合格品隔离放置不予入库，并加以显著标识；（4）将检验合格入库的自制半成品、产成品、模具等开具入库单，及时登记入账；（5）将不合格品开具报废单；（6）每月编制本月完工
24、入库报表，及时报送财务部门等相关部门。总经理或授权审批人（1）按授权审签报废单；（2）责令生产部门分析报废原因，并报送书面分析报告。5、会计核算财务部门会计（1）及时收集存货生产、入库资料；（2）按成本核算规程核算，并结转存货成本。33委外加工331外协加工商：由公司生产部、质量部门、财务部门等共同评审协作加工商。332委外加工类别：（1）成品委外加工：由公司提供材料或半成品，委托协作厂商制造成产成品。（2）半成品委外加工：由公司提供材料、模具或半成品，委托协作厂商制造，其协作加工商加工后尚需公司再加工方为成品。（3）材料委外加工：产品制造所需经过的某段加工过程必需的材料，须委外协作加工后方能
25、用于产品生产。333委外加工控制程序：委外加工申请授权审批人审批是否批准 NO YES选择委托加工商比价、洽谈、签约外协加工验 收是否合格 NO YES入 库财务结算334内控要求业务操作操作人控制要求1、委外加工申请生产部计划员（1）提出委外加工申请必须基于以下原因：公司人员、设备不足，生产能力负荷已达饱和状态；特殊零件、材料无法购得现货，也无法自制时；协作厂商有专门性的技术，利用委外加工成本低廉且有品质保证；配合公司销售、生产需要，需通过协作厂商完成新产品的试制、及试制经认可后的大量外协制造作业。（2）书面提出委外加工申请填写委外加工申请表，注明加工原因及加工类别、数量和质量要求等。生产部
26、门负责人（1）审核加工申请，对委外加工的必要性和加工数量等内容审查。授权审批人（1）按授权审签加工申请。2、选择受托加工商委外加工员（采购员）（1）选择外协加工商以保证：加工品质稳定；交货期准确；各项工作协调。（2）建立“外协加工商”档案，定期调查外协加工商的动态和产品质量，定期审查主要外协加工商的表现。（3）建立与受托加工商的稳定关系。（4）委托加工时，在合格外协加工商中选择，并通知至少三家外协加工商报送报价单（特殊外协加工除外）。生产、技术、质量、财务部（1）制订选择主要外协加工厂商评审标准，包括：加工生产历史；加工能力；加工质量及质量控制能力；加工价格；服务水平；财务及信用状况；管理规范
27、；来自其他客户的评价。（2）实施调查或书面审查外协加工商。（3）对外协加工商考核，选定主要外协加工商，将不合格外协加工商剔出外协加工商清单。3、比价洽商、签订合同生产部门委外加工员（采购员）（1）收集市场价格信息。（2）对外协加工商报送的报价单进行比价，填写价格比较单，报主管审批。（3）选定外协加工商，与外协加工商谈判，就委外加工合同达成协议，拟定加工合同，按授权报请批准或确认。（4）所有的委外加工合同必须签订合同，并送财务部门一份。审计部门（1）对合同进行审计。财务部门（1）审查付款结算方式。生产部长（1）审核合同。授权审批人（1）按授权审签合同。4、委托加工生产部计划员（1）根据合同，填写
28、“委外加工单”和“委外加工领用单”。仓库（1）根据“委外加工领用单”发放委外加工的材料或半成品。（2）根据“领用单”准确发放。委外加工员（采购员）（1）将“委外加工单”连同原料或半成品交受托加工方（外协加工商）。（2）提供加工图纸、加工及检验标准等技术资料。（3）指导外协加工商按照公司规定进行加工或制造。（4）协助其提高品质。（5）与外协加工商工作联系与协调，了解加工进度和品质。（6）加工完后，及时提货或通知送货，对质检不合格的加工品与外协加工商协商。财务部门（1）审查领用的委外加工品的品种、规格及数量与加工合同一致，并加盖财务审核章。门卫（1）根据财务审核后的出门证对出门的物资核对放行。5、
29、验收、入库质量检验员（1）根据仓库保管员的通知，对委外加工产品及时检验。（2）按与外协加工商双方协定的验收标准和抽样来验收。（3）出具质检报告或在收料单上标注质检结果：“合格”或“不合格”。（4）对不合格的委托加工品提出处理意见，协助委外加工员就质量问题与外协加工商协商或交涉。仓库保管员（1）将送来的委外加工品放在待验区，将检验合格的货物放在适当位置。（2）通知质检员质检。（3）对货物进行数量验收。（4）将不合格品隔离放置，并加以标记。（5）对验收合格品，填制入库单，对验收入库的货物予以确认，对发票未到的收料在月末暂估入账。（6）出具送货差异报告（多送或少送）。授权审批人（1）审查差异报告。（
30、2）责成查明差异责任。（3）对有关责任人提出处罚意见。（4）签署处罚意见书。委外加工员（采购员）（1）查明差异原因。（2）与外协加工商协商处理数量、质量差异事项。（3）记录委外加工差异的内容及处理过程。6、加工结算会计（1）将发票联与税收抵扣联匹配核对。（2）发票与合同及“委外加工单”匹配核对。（3）发票与收料单匹配核对。（4）按合同填制会计凭证。（5）及时进行会计处理。出纳（1）根据审核的付款凭证和加工合同的付款方式付款。34受托加工341受托加工控制程序接XX大厦市场推广策划方案 (1)2006-09-19作者：北京亮点冲击广告有限公司来源：4A酒吧浏览次数：177文字大小：【大】【中】【
31、小】来源：4A酒吧 (http:/ 言 关于细化售楼部环境，提升项目品位若干建议 如果地产项目的成败关键如李嘉诚所言：“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”的话，那么售楼处环境的金科玉律就是“细节、细节、还是细节”。 从以往地产市场综合的销售数据上显示，大约有90%甚至更多的销售最终是在项目现场发生 ，所以，无论怎样强调售楼部环境的重要性都是不过分的。 事实告诉我们，人是被细节所打动的，没有细节的完美，就没有全局的完美。 衡量售楼部现场好坏的标准，就是买家在此停留时间的长短。 越愿意多停留，对项目了解越多一点，成交的机会无疑也会更高。 卖房子不象卖日常生活用品那么简单，发展商的成熟与理性，有
32、时就体现在对细节的操作上。有时候，一个小小的细节售楼部门口摆放的垃圾、乱停的车辆、一句该有而没听到的问候语、举手投足间该有的谦让，诸如此类经常被我们所忽略的“小细节”常常就能决定一次购买行为的放弃。 反之，如果是那样的细节插在透明玻璃花瓶中的鲜花，精美茶具里一杯醇香的清茶，或者一杯香浓的咖啡，柔和优美的背景音乐、舒适的坐椅，室内植物所散发出来的清新空气不经意处无一不透露出发展商的用心和细致入微，由这样的发展商来建筑我们未来的生活、工作空间，能不令人憧憬吗？ 房子在我们眼里的概念是每平米多少钱，可是，在消费者眼里它是一个倾尽半生心血来交换的一个美好梦想。尤其是对于期房销售，怎样多花些功夫，能让看
33、楼者提前感受到未来的生活方式与工作气息，对于强化消费者对期房的信心起着重要作用。 对于售楼部环境的整体设计和细化，从有利于销售的角度出发，主要有如下原则： 创新个性化 环境的细化 服务质量的高素质随时随处可见 丰富售楼部内部空间，延长客户停留时间 一、售楼部现状 1、 外包装：整体采用银灰色系，无其他调和色，致使视觉感受比较单一，没有新楼盘即将开盘应该具有的活跃商业气氛，给人的第一印象不是个售楼部，而象个类似冲洗胶卷的经营场所。 2、 售楼部: （1）售楼部内部已经装修完毕，内部缺少品牌识别标识，色彩搭配较为冷感。给人的第一印象不是个售楼部，而象个类似冲洗胶卷的经营场所。 （2） 售楼处内部：
34、目前大堂只摆放项目外观建筑模型，无说明性展板、楼书等其他销售工具， 售楼部的玻璃幕墙和室内墙体大面积空白。 （3）售楼部办公区域内的房间无职能划分。 （4）售楼部顶部为黑色，给人压抑的感觉，没有常规售楼部该有的明快、亮丽需求。 （5）项目无宣传推广用语。 （6）项目现场周边无广告牌/指示牌，让受众不易识别。 二、包装策略 针对售楼部上述现状，现场整体包装策略如下： 1、针对售楼部整体银灰色系，用暖色调调节整体视觉效果。 2、售楼部内每个办公室门口装置职能标识挂牌 3、售楼部玻璃幕墙上装饰电脑刻画的宣传用语及其他辅助用语，使宣传效果达到图文并貌。 4、在售楼部室内进口右侧的空白墙体上，制作功能性
35、展板。 5、其他空白墙体，根据具体尺寸制作相匹配展示牌/装饰品。 6、客户接待处玻璃桌面/茶几/前台上摆放鲜艳的花/植物（制作出楼书后替换）。 7、在墙角摆放盆栽植物 。 8、在黑色顶部放置（扎）色彩艳丽的小气球 。 9、销售人员佩带统一设计的姓名/职务牌。 10、在深色会客沙发上，添置暖色靠垫，烘托整体亲和力。 11、在距离售楼部向左100米处路口，“北下关工商所”标牌边立“华杰”项目的指示路牌。 12、售楼部门口放置宣传彩旗。 13、售楼部对面路墙上安装户外喷绘广告。 14、 在售楼部门口摆放充气拱门。 15、如果条件允许，在北三环的入口处立项目指示牌。 三、解决方案 针对售楼部上述现状，
36、我们前期推广观点是： （1）关于创意 造梦 创意的关键 广告创意不仅仅是项目具有什么，而是要讲在这里投资能够得到什么，享受什么，对自己的事业有什么样的帮助与发展。 一言概之，我们做的广告应该为买家描绘一个美好的蓝图。 （2）关于广告计划 造势制定广告计划的关键 提炼卖点，令项目广受关注，各类媒体强势配合，广告安排紧凑有力。 凡此种种，其核心在与造势，予人以非来不可、非看不可的印象，才称得上是一个好房地产广告。 （3）关于广告计划的时期 集中考虑近3个月内的广告计划 房地产的广告计划会受到自身销售业绩，竞争对手，市场形势等诸多因素影响，长期性广告计划的变化较大。在此情况下，集中精力考虑如何围绕开
37、盘期间的广告才鸥幸庖濉?（4）关于广告手法 广告手法需要不断创新 房地产市场的变化非常快速，抱着僵化的原则是不可取的，只有不断创新，才能创造性的引导目标客户，才能引导“见怪不怪”的读者。 无论策划、创意、执行、表现皆如此，只有富于创造性的思维方法才能获得理想的销售效果。 （5）关于媒介创新 整合传播，即运用广告攻关，利用DM、促销、事件行销等各种手段 。但在不同阶段侧重点应有所不同。 *地产的地缘性客户特征显著，故项目周边的形象推广非常重要，尤其是开盘时期。 *地产的销售工具即楼书、户型单页、DM、售楼处的氛围营造、样板间的设计都是促成最终销售有利手段。 （6）房地产广告发生作用的过程 在北京
38、，每天都有几十个不同类型的项目在进行推广宣传。所以，我们认为： 第一步，一个有效广告的前提就是让人看见，让人有兴趣去了解和关注这个项目，最起码要引起我们目标客户群体的关注。 第二步，在看过这个广告后要产生想亲身了解的兴趣和愿望，这依赖于广告卖点是否与目标对象的购买心理及需求相符。 第三步，兴趣转移为行动。房地产是一个注重即时销售，资金快速回笼的行业，广告效果直接体现在售楼部的看楼人流量。 （7）所以，我们说： *形式决定注目率，内容决定兴趣以及是否行动，两者缺一不可。 从买家的角度来看，房地产广告效果的好坏，关键在于是否能与目标买家实现有效沟通。 *好广告的标准 视觉的注目性保证广告引起注意。 内容清晰易懂，确保广告策略得到贯彻。 提供购买利益，保证广告与销售紧密结合。 整体上的美感/个性令受众增加对项目的心理评判分。 一致风格保证广告累加效应形成项目品牌。 （8）广告组合 广告决非是单纯的报纸广告，楼书、DM、房展会、户外、POP、样板间也都是广告信息传达的重要媒体，
