1、柳州市房地产市场现状及未来发展趋势内容摘要：近几年来，我国房地产市场发展迅速，房地产的发展对经济的发展又产生了很大的促进作用，并在很大程度上改善了居民的物质生活条件。在房地产过快发展的同时又产生了许多问题。本文试分析现有政策下柳州市房地产的现状,并从中发现其在发展过程中所产生的问题，在此基础上提出建议,对柳州市房地产未来的发展具有现实意义。关键字：房地产；现状；发展；趋势一、绪论2009年，新房贷政策出台以后，北京、上海等一线城市成交量迅速下降，使得房地产开放商逐渐转移到三线城市，万科、保利、恒大等品牌不断向三线城市进军。2012年一二线城市限购力度达到极限，三线城市的需求也释放到极限，使得一
2、些三线城市出现供过于求的局面。2013年，调控政策几乎贯穿整个2013年的房地产市场。从年初的“新国五条”的横空出世，二手房征收20%个税的新政策引起市场的哗然与恐慌，到随后“国五条”各地实施细则纷至沓来，限购收紧政策悄然出现。在国五条余威未平之际，银行突然陷入“钱荒”。国家积极财政政策的实施，大量的银行贷款放给国有大企业，三线城市商品房价格稳定上涨，成交量以二手房为主。皖江城市带及其他具有地缘优势的三线城市经济发展较快，房地产市场表现突出；不同资源型城市分化明显，以大庆、鞍山为代表的东北区域资源型城市经济增长动力较足，房地产市场规模迅速扩张，而鄂尔多斯、包头等西北区域资源型城市经济增速减缓，
3、房地产市场供应过剩风险突出。总的来说，这几年来三线城市房地产市场发展迅速，房价也迅速上涨，但由于发展过快，一些地区出现供过于求的局面。但三线城市房地产市场规模还比较小，成熟度比较低。随着销售低迷，二三线城市的供过于求导致房地产价格进一步走低。（参考消息 2014.8.14 15）二、文献综述吴德进，李国柱（2007）在房地产泡沫-理论、预警与治理中在对泡沫与房地产泡沫理论概述的基础上，提出了基于资产定价理论视角的房地产商品长期均衡价格模型，还对中国房地产泡沫的形成机理进行了深入阐释。熊华平（2012）在中国房地产业发展轨迹与影响因素研究中以我国房地产成长发展轨迹与影响因子为对象，用横截面回归模
4、拟方法分析了房地产业与经济发展的关系。李木祥（2007）在中国房地产泡沫研究林汶奎（2014）在房地产泡沫不可怕托马斯 索维尔（2013）在房地产的繁荣与萧条中崔林（2010）在高房价还能撑多久中以上的这些研究只是分析了 ，没有 。现试图在前人研究基础上，利用相关数据对柳州市房地产的具体情况进行深入分析，为柳州市房地产今后的发展提出一些对策建议。三、柳州市房地产市场发展现状（一）柳州房地产业分析商品房销量、市区供销比、商品住房均价1.供求分析2009年以来，随着中央各项政策效应的进一步显现，柳州市房地产开发市场出现回暖迹象，房地产开发投资稳定增长，施工规模有所扩大，企业资金压力有所缓解。201
5、3年1-6月，柳州市房地产开发投资完成44.97亿元，比上年同期增长3.6%。从投资用途看，商品住宅仍占主导地位，商品住宅累计完成投资26.81亿元，同比增长8.8%，商品住宅累计完成投资26.81亿元，同比增长8.8%，2013年1-6月，柳州市房地产开发本年资金来源124.73亿元，同比增长59.2%。其中，国内贷款37.7亿元，增长1.19倍，占资金来源比重的30.2%；自筹资金36.25亿元，增长56.9%，占资金来源的比重为29.1 %；其他资金来源34.92亿元，增长75.7%，占资金来源的比重为28%。柳州市商品房销售面积为106.64万平方米，同比增长6.6%。 其中，商品住宅
6、销售面积为100.52万平方米，增长6.6%；商品房买卖成交9385套，同比增长8.7%。其中：90平方米以下住房3171套，增长37.4%，占33.78%。（1）房地产供求总量上的非均衡性房地产供求总量上的非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求和超额供给同时并存，也即短缺与过剩同时存在。在我国房地产市场的发展过程中，存在着潜在需求巨大与有效需求不足的矛盾、大量商品房空置等非均衡问题。随着我国国民经济的持续稳定发展和城镇化水平不断提高，居民的购房支付能力和潜在的房地产需求不断提高。另外，随着居民收入水平的提高，我国消费结构升级也带来住宅市场巨大的潜在需求。近几
7、年中，房地产过热的问题一直是社会焦点，是和政府连续出台相关的调控措施，但收效甚微。究其原因，既有我国住房市场发展总体水平比较低刚性需求客观存在的问题。也有我国家庭和企业对房地产所有权的特殊偏好及把住房作为保值增值工具的心理作用，更有政府不当行为的影响。另一方面，我国存在着住宅有效需求不足和大量商品房空置的现状。在我国现阶段，新楼盘不断开工，商品房供应持续增加，而另一方面，大多数的中低收入者买不起住房，无房可住，几代同室的现象屡见不鲜，造成了大量楼盘空置。据国家统计局数据显示，截至2014年6月末，柳州市商品房待售面积一共为 万平方米，同比增长 ，其中住宅面积为 万平方米，同比增长 。（2）房地
8、产供求结构上的非均衡性住房供应结构的非均衡性主要表现在商品房和经济适用房、廉租房的供给和需求数量不匹配，结构不合理。地方政府和房地产开发商热衷于开发商品房，导致廉租房、经济适用房的供应满足不了中低收人家庭住房需求，商品房成了解决居民住房的基本模式。而商品房高档住宅和中低价位之间比例也不合理，商品房中的中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。上半年，受信贷收紧、市场预期下行影响，房地产市场成交下滑，库存增加（参考消息 2014.7.20 4）在供过于求的情况下，面临销售压力的房地产开发商不得不降价促销。（2014.8.2 参考消息）从2013年成交的土地性质来看，2013年所成交的31宗土地块中，1
9、7宗为商住用地，占总比例的55%，同比去年相比减少7宗；9宗为纯商服用地，占比29%，与去年相比减少了2宗；5宗为纯住宅用地，占比仅为16%，比去年相持平。由数据可以看出，受政策以及市场影响下，低风险、多保障的商住用地仍是目前市场上的主流；2013年的商业地块虽然在推出地块总数量上较去年有所减少，但比例却有所提升，这一点与当下柳州的房地产市场也十分符合，2013年多个商业项目相继面世，并获得非常好的市场效果，也让开发商们看见了柳州商业地产的良好发展前景，需求大量，也导致市场供应量提高，这也是2013年商业地块在市场上所占份额逐步扩大的一个重要原因；据柳州房产交易管理网数据显示，柳房网新闻中心统
10、计， 2013年7月柳州楼市新房共成交1988套，成交面积共211771.01平方米，相比6月份成交套数增加了561套环比上涨39.31%；7月柳州新房成交面积环比上涨52.69%。7月柳州楼市创下今年2月至今的楼市月成交高位，为2013年下半场的柳州楼市开了个好局。8月柳州新建商品住宅成交2060套，成交面积共173455.31平方米，相比7月份成交套数增加了72套环比微涨3.62%；8月新房成交面积则出现双降，环比下降18.09%，同比下降37.3%。回顾今年月成交量，8月成交2060套这一数据，创下下半年月成交量的新高，仅次于上半年1月份的2829套。9月柳州新建商品住宅成交2049套，
11、环比8月（2060套）下降了0.53%；签约面积共205866.37平方米，环比8月（173455.31平方米）上涨了18.69%；同比2012年9月（2420套）下降15.33%，签约面积同比去年9月（222996.98平方米）下降了7.68%。在新品供应上，9月，柳州共有5个项目获批预售证，获批总面积为88893。其中，住宅获批面积60137，套数共659套，环比8月，9月的获批总面积下降44.48%，其中住宅获批面积下降49.59%，9月柳州新建商品住宅成交2049套，而9月仅供应659套房源，可见9月成交仍以消化库存为主。10月柳州新建商品住宅成交1451套，环比9月（2049套）下降
12、了29.18%；签约面积共126233.05平方米，环比9月（205866.37平方米）下降了38.68%；同比2012年10月（1920套）下降24.43%，签约面积同比去年10月（170237.68平方米）下降了25.85%。11月柳州新建商品住宅成交1989套，环比10月（1451套）上涨37.08%；签约面积共165783.31平方米，环比10月（126233.05平方米）上涨31.33%；同比2012年10月（1451套）上涨37.08%，签约面积同比去年10月（181050.30平方米）下降了8.43%。12月柳州新建商品住宅成交1534套，环比11月（1989套）下降22.88%
13、；同比2012年12月（2111套）下降27.33%。2014年1月柳州楼市成交回升，柳房网新闻中心统计，2014年1月份柳州新建商品住宅成交2036套，环比2013年12月份（1534套）增长了32.72%。受春节长假影响，2月全国楼市进入了传统的淡季，2月期间全国楼市跌宕起伏，先是传出银行借贷缩紧，房地产大佬的悲观预期，随后杭州、温州典型城市房价暴跌，“楼市崩盘论”愈演愈烈，这些都在搅动着房地产市场的信心。然而，柳州楼市同样也受到影响，2月份柳州楼市无一项目开盘推售产品，2月新房成交来量走低，同比环比均下降。2014年2月柳州楼市整体遇冷，柳房网新闻中心统计，柳州新建商品住宅成交1567套
14、，环比1月（2036套）下降23.04%；同比2013年2月（1684套）下降6.95%。2014年3月柳州新建商品住宅成交1393套，环比2月（1567套）下降11.1%；签约面积共112086.71平方米，环比2月（150954.22平方米）下降25.75%；同比2013年3月（1279套）上涨8.91%，签约面积（去年3月签约面积124837.69平方米）同比下降了10.21%。4月柳州新房共成交1130套，成交面积共105354.58平方米。其中成交套数环比2014年4月下跌18.88%，同比下跌28.7%。与去年火热的4月四相比，今年柳州楼市的气势明显减弱了不少，成交远不及去年。5月
15、全国房价在连涨两年以来首度下跌，多城停涨全国楼市呈现出疲惫之势。在全国范围降价潮、成交失色的大局面下，柳州楼市反而显得“格格不入”，5月柳州楼市成交、供应、房价均环比上涨。5月柳州新房共成交1280套，成交面积共133087.69平方米。供应、成交双涨。6月份柳州楼市成交量失守，同环比均小幅度下降。2014年6月柳州新房共成交1237套，成交面积共106006.84平方米。其中成交套数环比2014年5月环比下跌3.36%，同比下跌1.27%。2013年7月至2014年6月柳州市共成交19564套房，平均每套房成交面积（住宅平均面积）为93.78平米。1-6月，柳州市房地产开发投资完成44.97
16、亿，比上年同期增长3.6%。从投资用途看，商品住宅仍占主导地位，商品住宅；累计完成投资26.81亿元，同比增长8.8%，占房地产开发投资的59.6%。1-6月，柳州市企业职工危旧住房改造和经济适用房投资9.42亿元，同比增长19.28倍，占房地产投资的20.95%。1-6月，柳州市房屋施工面积877.35万平方米，同比增长24.6%。其中，住宅施工面积713.84万平方米，增长23%。经济适用房施工面积54.91万平方米，增长88.1%2013年7月至2014年6月柳州市共销售商品房19564套，供销比为0.91；销售住宅类商品房面积达1834751.28平方米，供销比为1.61。可见柳州楼市
17、供应仍有缺口，存在供小于求的去库存局面。从供销情况来看，2013年每套供应面积约为65平方米，每套成交约为96平米。整体成交库存占据一定比例，而库存中也皆以大户型为主。因此相对供应来说，单套成交面积较大。2.价格分析 2014上半年，我国房地产市场风云突变，宏观经济增速持续趋缓，信贷紧缩，1-5月全国商品房、商品住宅量呈现同步下行，城市间市场分化更趋显著。价格指数23个月以来于5月首次出现环比下跌，商品住宅价格进入调整期。具体来看，1-4月住宅均价保持上涨但涨幅持续收窄；5月均价出现自2012年6月以来的首次下跌，跌幅为0.32%；6月住宅均价为10923元/平方米，跌幅扩大至0.5%。同比来
18、看，6月均价较去年同期上涨6.48%，涨幅由1月的11.1%连续6个月收窄。下图为近一年来柳州市房价走势图。由此图可以看出，柳州的房价基本上是跟着全国走的。3.空置率分析4.投资情况根据柳州市统计局的统计数据显示，今年上半年柳州市房地产完成投资105.6亿元，同比增长9.65%（去年同期为-3.5%）。上半年柳州市房地产投资完成全年任务量的37.7%，低于年初预定的目标进度。16月柳州商品房销售面积107万平方米，同比增长6.8%，其中市区58.77万平方米，六县48.23万平方米。上半年柳州市商品房（含商铺、住宅、车位）销售价8850元/平方米，同比增长38.08%，其中住宅销售价格（仅住宅）6894元/平方米，同比增长18.26%。（柳州房产网 时间：2014-8-6 15:43:56）（二）柳州住房消费行为分析1.居民住房消费心理分析2.居民收入水平与住房结构分析四、当前柳州市房地产市场存在的主要问题（一）出现的问题1.房价收入
