1、- - - - 1 1 1 1 - - - - 20102010 年二级建造师考试建筑工程考试真题年二级建造师考试建筑工程考试真题 一、单项选择题(共 20 分题，每题 1 分，每题的备选项中，只有 1 个最符合题意) 1.普通钢筋混凝土结构用钢的主要品种是()。 A.热轧钢筋 B.热处理钢筋 C.钢丝 D.钢绞线 2.在钢筋混凝土梁中，箍筋的主要作用是()。 A.承受由于弯矩作用而产生的拉力 B.承受由于弯矩作用而产生的压力 C.承受剪力 D.承受因混凝土收缩和温度变化产生的压力 3.某住宅建筑，地上层数为八层，建筑高度为 24.300m,该住宅属()。 A.低层住宅 B.多层住宅 C.中高
2、层住宅 D.高层住宅 4.某实行建筑高度控制区内房层，室外地面标高为-0.300m，屋面面层标高为 18.00m，女儿 墙顶点标高为 19.100m，突出屋面的冰箱间顶面为该建筑的最高点，其标高为 21.300m，该房屋的 建筑高度是()m。 A.18.300 B.19.100 C.19.400 D.21.600 5.建筑钢材拉伸试验测的各项指标中，不包括()。 A.屈服强度 B.疲劳强度 C.抗拉强度 D.伸长率 6.砌体结构墙、柱高厚比验算，是为了保证墙，柱满足()要求。 - - - - 2 2 2 2 - - - - A.受压承载力 B.受剪承载力 C.局部受压承载力 D.稳定性 7.测
3、定混凝土立方体抗压强度采用的标准度件，其养护龄期是()。 A.7 天 B.14 天 C.21 天 D.28 天 8.工程测量用水准仪的主要功能是()。 A.直接测量待定点的高程 B.测量两个方向之间的水夹角 C.测量两点间的高差 D.直接测量竖直角 9.对某一施工现场进行高程测设，M 点为水准点，已知高程为 12.00m;N 点为待测点，安置水 准仪于 M,N 之间，先在 M 点立尺，读得后视读数为 4.500m，然后在 N 点立尺，读得前视读数为 3.500m,N 点高程为()m。 A.11.000 B.12.000 C.12.500 D.13.000 10.当地质条件和场地条件许可时，开挖
4、深度不大的基坑最可取的开挖方案是()。 A.放坡挖土 B.中心岛式(墩工)挖土 C.盘式挖土 D.逆作法挖土 11.基坑土方填筑应()进行回填和夯实。 A.从一侧向另一侧平推 B.在相对两侧或周围同时 C.由近到远 - - - - 3 3 3 3 - - - - D.在基抗卸土方便处 12.100m 高钢筋混凝土烟囱筒身混凝土施工最适宜的模板选择为()。 A.木模板 B.组合钢模板 C.滑长模板 D.散支散拆胶合板模板 13.室内防水工程施工环境温度应符合防水材料的技术要求，并宜在()以上。 A.-5 B.5 C.10 D.15 14.花岗石幕墙饰面板性能应进行复验的指标是()。 A.防滑性
5、B.反光性 C.弯曲性能 D.放射性 15.下列关于幕墙节能工程的说法，正确的是()。 A.采用了一种节能材料或节能设施，可称为节能幕墙 B.幕墙节能工程验收可在单位工程竣工验收后进行 C.幕墙节能工程是建筑节能工程的一个分项工程 D.传热系数是衡量各种建筑材料的主要热工指标 16.凡是担任建筑工程项目的施工负责人， 根据工程类别必须在房屋建筑， 装饰装修工程施工 管理签章文件上签字加盖()专用章。 A.项目资料员 B.项目监理工程师 C.项目经理 D.注册建造师 17.建筑装饰装修工程施工管理过程中，注册建筑师签章文件代码为 CN,下列说法正确的是 ()。 A.工程延期申请表是施工进度管理文
6、件 - - - - 4 4 4 4 - - - - B.工程分包合同是施工组织管理文件 C.隐藏工程验收记录是质量管理文件 D.施工现场文明施工措施是安全管理文件 18.当建筑工程质量不符合要求时正确的处理方法是()。 A.经返工重做或更换器具，设备的检验批，不需要重新进行验收 B.经有资质的检测单位检测鉴定能达到设计要求的检验批，应以予以验收 C.经有资质的检测单位检测鉴定能达到设计要求，虽经原设计单位核算能满足结构安全和使 用功能的检验批，但仍不可予以验收 D.经返修或加固处理的分项，分部工程，一律不予验收 19.民用建筑工程根据控制室内环境污染的不同要求分为类和类， 属于类民用建筑工程
7、的是()。 A.办公楼 B.旅馆 C.餐厅 D.住宅 20.根据混凝土结构工程施工质量验收规范(GB50204)规定。检验批中的一般项目，其质 量经抽样检验应合格;当采用计数检验时，除有专门要求外，合格点率应达到()以及上，且不得 有严重缺陷。 A.50% B.70% C.80% D.90% 二、多项选择题二、多项选择题( (共共 1010 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中，有分，每题的备选项中，有 2 2 个或个或 2 2 个以上的符合题意的个以上的符合题意的。 至少至少 1 1 个错项，错选，本题不得分个错项，错选，本题不得分; ;少选，所选的每个选项得少选，所选的每个选项得
8、0.50.5 分分) ) 21.装饰装修细部工程中的护栏和扶手制作和安装中，护栏高度，栏杆间距，安装位置必须符 合规范要求，下列表述正确的有()。 A.幼儿园楼梯栏杆垂直杆件间的净距不应大于 0.11m B.中小学室外楼梯及水平栏杆(或栏板)的高度不应小于 1.10m C.多层住宅室内楼梯扶手高度不应小于 0.80m D.当护栏一侧距楼地面高度为 10m 及上时，护栏玻璃应使用钢化玻璃 - - - - 5 5 5 5 - - - - E.幼儿园阳台的护栏净高不应小于 1.20m 22.加气混凝土砌块的特性有()。 A.保温隔热性能好 B.自重轻 C.强度高 D.表面平整，尺寸精确 E.干缩小，
9、不易开裂 23.钢化玻璃的特性包括()。 A.机械强度高 B.抗冲击性好 C.弹性比普通玻璃大 D.热稳定性好 E.易切割，磨削 24.混凝土的自然养护方法有()。 A.覆盖浇水养护 B.塑料布覆盖包裹养护 C.养生液养护 D.蒸汽养护 E.升温养护 25.建筑装饰装修吊顶工程，下列施工方法正确的有 A.主龙骨应平行房间短向布置 B.吊杆距主龙骨端部距离不得大于 300mm C.纸面石膏板应在自由状态下进行固定，固定时应从板的四周向中间固定 D.纸面石膏板的长边应平行于主龙骨安装，短边平行搭接在次龙骨上 E.吊杆长度大于 1500mm 时，应设置反向支撑 26.烧结普通压和毛石砌筑而成的基础特
10、点有()。 A.抗压性能好 B.整体性较好 C.抗拉、抗弯、抗剪性能较好 D.施工操作简单 - - - - 6 6 6 6 - - - - E.适用于地基坚实，均匀，上部荷载较小的基础工程 27.按建筑内部装修防火施工及验收规范(GB50354)中的防火施工和验收的规定，下列说 法正确的有()。 A.装修施工前，应对各部位装修材料的燃烧性有进行技术交底 B.装修施工前，不需按设计要求编写防火施工方案 C.建筑工程内部装修不得影响消防设施的使用功能 D.装修材料进场后，在项目经理监理下，由施工单位材料员进行现场见证取样 E.装修材料现场进行阻燃处理，应在相应的施工作业完成后进行抽样检验 28.民
11、用建筑工程验收时室内环境污染浓度监测涉及的污染物有()。 A.甲醛 B.挥发性有机化合物 C.苯 D.二氧化硫 E.氨 29.下列常用建筑内部装修材料的燃烧性能为 B 级的有() A.甲醛 B.挥发性有机化合物 C.苯 D.二氧化硫 E.氨 30.混凝土应按国家现场标准普通混凝土配合比设计规程(JGJ55)的有关规定，根据混凝 土()等要求进行配合比设计。 A.吸水率 B.强度等级 C.耐久性 D.工作性 E.分层度 三、案例分析题三、案例分析题( (共共 4 4 题，每题题，每题 2020 分分) ) (一) 背景资料 - - - - 7 7 7 7 - - - - 某写字楼工程，地下 1
12、层，地上 10 层，当主体结构已基本完成时，施工企业根据工程实际情 况，调整了装修施工组织设计文件，编制了装饰工程施工进度网络计划，经总监理工程师审核批 准后组织实施。 如下图： 在施工过程中发生了以一事件： 事件一：工作 E 原计划 6 天，由于设计变更改变了主要材料规格与材质，经总监理工程师批 准，E 工作计划改为 9 天完成，其他工作与时间执行网络计划。 事件二：一层大厅轻钢龙骨石膏板吊顶，一盏大型水晶灯(垂 100kg)安装在吊顶工程的主龙 骨上。 事件三：由于建设单位急于搬进写字楼办公室，要求提前竣工验收，总监理工程师组织建设 单位技术人员，施工单位项目经理及设计单位负责人进行了竣工
13、验收。 问题： 1.指出本装饰工程网络计划的关键线路(工作)，计算计划工期。 2.指出本装饰工程实际关键线路(工作)，计算实际工期。 3.灯安装是否正确?说明理由 - - - - 8 8 8 8 - - - - 4.竣工验收是不明妥当?说明理由 (二) 背景资料 某办公楼工程，建筑面积 23723m2，框架剪力墙结构，地下 1 层，地上 2 层，首层高 4.8m， 标准层高 3.6m,顶层房间为有保温层的轻钢龙骨纸面石膏板吊顶。工程结构施工采用外双排落地 脚手架，工程于 2007 年 6 月 15 日开工，计划竣工日期为 2009 年 5 月 1 日。 事件一：2008 年 5 月 20 日
14、7 时 30 分左右，因通道和楼层自然采光不足，瓦工陈某不慎从 9 层未设门槛的管道井竖向洞口处坠落地下一层混凝土底板上，当场死亡。 事件二：顶层吊顶安装石膏板前，施工单位仅对要说，也要等到对方说话告一段落为止。如果对方意见相反时，也要一度认同对方的说法后再提出自己的意见。若有不明之处，要提出疑问加以确认，若置之不理，是没有礼貌的。认真的倾听，让客户感到你的真诚，你并不是完全占在销售的立场上，而是在为客户着想，这样你将更具有说服力，让客户认为你说的非常值得考虑。第三章对付客户反驳的要领和处理客户怨言的要决在处理销售中和销售后客户提出的一些问题，首先做为当事的工作人员及项目负责人要向公司汇报，向
15、客户解释。虽然这项工作比较麻烦，但是我们还是要认真的对待，不要逃避责任，如因销售人员的不负责任造成的问题，应当自我反省，吸取教训。本着和客户诚实沟通的态度，配合公司解决问题，不能同客户发生争吵。一、对付客户反驳的要领1、 诚实处理。没有诚意的话语，是无法说服对方的。2、 说话要带有职业权威。一位拥有充分房地产知识的销售人员，在解释问题时很自然地会带有申诉力，有条理的有依据的分析比较让客户明白理解。3、 在事前就预想客户的反对意见，所以也可以事前就准备好答复客户的一套说话。4、 多举例，让客户觉得站在客户的立场上分析问题，说服对方。5、 尽早掌握反对意见的根源在哪里。6、 言多必失，把重点放在质
16、问上。7、 专心聆听客户所说的话，抱着真心接受的心情，来聆听客户的意见，解答客户的问题，是销售工作中重要的一项工作。二、处理客户怨言的要诀1、 就算因我方造成的索赔状况，要尽可能的抱宽大的心胸，不要同客户发生争执，一直要以平静的心情去解决。2、 尽快处理客户怨言，不要因拖延客户时间，敷衍对方，让客户恼羞成怒，本来是小事而闹成大事，造成公司的损失。3、 诚恳地感谢对方指出的不周到之处，并及时改善。4、 在解决问题时，一定要向公司汇报，千成不要任意给予答复。配合公司诚意处理，寻求解决的方法，让客户理解，抓住客户的心。销售培训实战教程销售培训第一部分形象学出类拔萃的自我包装有位资历颇深的行销专家谆谆
17、告诫涉足行销界的同仁们：在行销产业中，懂得形象包装，给人良好的第一印象者，将是永远的赢家。这话的确是经验之谈。人都是重“感觉”的，第一印象往往决定未来的发展关系。如果在双方初次见面时，留下的是负面的第一印象，那么，即使你的专业再强，你的个性或能力再好，也很难有机会再证明了。相反，如果你给顾客留下美好的初步印象，你就有机会施展你的才华了。因为“良好的开端，是成功的一半。”在与顾客的接触中，顾客对推销员第一印象的好坏，完全取决于推销员的外表和态度，即形象。怎样给顾客留下良好的第一印象呢？这就要进行出类拔萃的自我形象包装。穿出翩翩的风度俗话说：“人是衣服马是鞍。”一个人的穿着打扮能直接反映出他的修养
18、、气质和情操。它往往能在他人认识你或你的才华之前表露出你是何种人物。因此，你要想事半功倍，在第一次与顾客见面的时候，就得在这方面下点功夫。有人以为服饰只要是时髦、昂贵就好，其实不一定。合适的穿着打扮不在奇、新、贵上，而在于你的穿着打扮是否与你的身份、年龄、体型、气候、场合等相协调。正如著名哲学家笛卡尔所说，最美的服装，应该是“一种恰到好处的协调和适中”的服务。1、服饰应该适合年龄不同的年龄应有不同的穿着打扮。老者穿一身深色中山装，透着沉着、稳重、端庄、成熟，而年轻人要也是这身打扮，就显得老气横秋、暮气沉沉。年轻女性在社交场合穿黄色、浅绿色丝绸夹克衫，让人感到朝气蓬勃，但穿在老年女士身上就不大适
19、宜。这种年龄段的人，服装应以淡雅为主，布料以厚挺为佳，色泽以棕色、米色、紫红色、浅灰色等为好，样式以西装为宜。这样的服装会给人稳重大方的感觉。2、服饰应该适合形体人有高矮之分，体形有胖瘦之别，肤色有黑白之差。因此，穿着打扮，就得因人而异，并注意扬长避短。“人瘦不要穿黑衣赏，人胖不要穿白衣赏；脚长的女人一定要穿黑鞋子，脚短的一定要穿白鞋子；方格子的衣裳胖人不能穿，但比横格子的还好；横格子的，胖人穿上，就把胖人更往两边裂，显得更横宽了，胖子要穿竖条子的，竖的把人显得长，横的把人显得宽。”鲁迅这段精辟之论，值得我们借鉴参考。3、服饰应该适合气候到什么季节换什么衣服。尤其是在正式场合，更需注意。也许你
20、新买的是三重保暖衬衣，在寒冬季节穿上它，一点寒意也感觉不到。即使这样，你在与顾客见面时，也得穿上西服。否则，顾客会觉得你有毛病。反之，在初冬，你再感觉冷，也别穿着鸭绒服、棉大衣去与顾客见面，你宁可在西服里多穿一件毛衣。4、服饰应该适合场合不同的国度、不同的民族，赋予了不同的颜色以不同的含义。在我国，黑色或深色，常用来象征庄严；彩色，则象征欢悦。因此，不同的场合，对服饰的颜色有着不同的要求。一般说来，悲哀的场合，服饰要素；喜庆的场合，服饰可艳丽些。注意着装的细节穿衣戴帽除了注意年龄、形体、季节、场合外，还得注意细节，不然会破坏整体的美感效果及“和谐统一”的原则。着装的细节要求主要有以下几点：1、
21、穿西装有讲究西装是人们在社交场合常穿的服装。但有的人穿起西装来，显得既有风度又潇洒，而有的人穿西装总让人觉得不对劲。究其原因，是他们不懂着装的知识，不按规范办事所致。穿西装应注意：A、穿西装除了上衣左侧胸可以放置一块装饰手帕外，其他外部口袋包括裤子的后口袋都不宜放任何物件。钱包、钢笔、名片夹等，最好放在公文包里，如果不方便带公文包，可把这些东西装在上衣里侧口袋内。B、在正式场合，穿西装要打领带；非正式场合可以不打。但这时，衬衫最上面的一颗扣子应当不系，而且里面不要穿高领棉毛衫，以免衬衫领口敞开后，露出一截棉毛衫，有碍观瞻。西装上衣领子上最好不要乱别徽章，装饰以为少佳。C、西服上衣不能太短，应及
22、臀部。西服裙要长至膝盖。2、打领带别乱系穿西装打领带，在美感上具有“画龙点睛”的功效。当然，要打得好才行，乱打一通，肯定没有这种效果。一般说来，打领带应注意的是：A、领带的颜色与图案可各取所好，但要避免“斑马搭配”或“梅花鹿搭配”。“斑马搭配”就是条纹领带配条纹西装或条纹衬衫；“梅花鹿搭配”就是格领带配格西装或格衬衫。B、一般情况下，可以不用领带夹，但正式场合或进餐时，最好用领带夹束一下领带为好。比如进餐时，你不对领带加以“管制”，它就很可能毫无顾忌地跟你一道品尝“饭菜”的滋味。3、穿丝袜应注意丝袜是女性衣着必不可少的一部分。但有许多女性却不注意穿丝袜的细节，而只考虑衣服、首饰、鞋帽、手袋的搭
23、配。结果，这后者虽然很协调，可因前者配衬不当，而影响了整体效果。因此，作为女推销员，在穿着上也应注意穿丝袜的细节。A、丝袜要高于裙子下摆，无论是坐是站，都不能露出大腿来。不然，会给人轻浮的感觉，让人不信任。B、不要穿有走丝或破洞的丝袜。常见有人用指甲油粘丝袜的洞眼，粘好后再穿。其实，与其穿这样的丝袜，还不如光着脚。4、尽量不要戴墨镜许多推销员由于经常在外面拜访客户，夏天时便戴着墨镜或变色镜来遮挡烈日。这从保护眼睛的角度来看，是有益的，但从行销工作的效果上来看，却是有害的。黑眼镜给人留下的第一印象将是负面的形象。恰当的握手方式握手,这么简单的话题,有什么好学的呢?有的朋友可能会这么想,固然,在非
24、正规的场合,大家可能不会太在意,但在正式的场合,握手倒是很讲究的,握得好能给人留下良好的感觉；握得不好会让人心生厌恶之感，假设您掌握不好分寸,可能也会给您的商业带来一定的影响.以下是爱莱给您的简明提示.你在与顾客握手时，请注意不要用下面的方式：1、击剑式握手所谓击剑式握手，就是在跟人握手时，不是正常、自然地将胳膊伸出，而是像击剑式地突然把一只僵硬、挺直的胳膊伸出来，且手心向下。显然，这是一种令人不快的握手形式，它给人的感觉是鲁莽、放肆、缺乏修养。僵硬的胳膊，向下的掌心，都会给对方带来一种受制约感，因而，彼此很难建立友好平等的关系。所以，我们在与他人握手时，应避免使用这种握手方式。2、戴手套式握
25、手与顾客见面，你如果戴着手套而不想摘下来时，可不与人握手，打个招呼也行；如果要握手，一定要摘下手套。戴手套与人握手是不礼貌的一种做法，它意味着你厌恶别人与你的手相接触。有人以为，只要我主动与他握手，戴手套也没关系，同样对他表示热情、友好。其实，这种看法是不对的，即使对方是你的好朋友，效果也不会好。3、死鱼式握手所谓死鱼式握手，是一种比喻的说法。意思是说，伸出的手软弱无力，像一条死鱼，任对方把握。大家知道，握手本身就是一种表示亲热和友好的礼节，如果你伸出的是像死鱼一样的手，那就会使对方误以为你无情无意或觉得你性情软弱。同样，对方如果伸给你这样一只手，你也会有相同的感受。所以，我面在同他人握手时，
26、应避免使用这种握手方式。4、手扣手式握手这种握手方式在西方国家常被称为“政治家的握手”。其方法是：主动握手者先用右手握住对方的右手，然后再用左手握对方右手的手背。也就是说，主动握手者双手扣住对方的手。这种握手方式适用于好友之间或慰问时，它表达出的是热情真挚的信息，但不适于初次见面者，陌生人或异性见面时用这种方式会让人觉得你有什么企图。5、虎钳式握手虎钳式握手也是一种比喻的说法。这种握手法是用拇指和食指像老虎钳子一样，紧紧攥握对方手的四指关节处。显而易见，这种握手方式也不令人喜欢。握手看似平常，但却有许多规矩，不遵循这些规矩，就会被他人认为不懂礼貌。6、握手的规矩握手的规矩主要有以下几种：一、不
27、要不讲顺序作为一种礼节，握手是很讲究先后顺序的。如在家里接待名雅居项目销售策划报告书编制：奥域置业二零一五年四月二十日一、肇庆市房地产经济宏观分析2015年肇庆市区房地产市场走势。受国家宏观调控的影响房地产建设开发速度放缓，开发成本增加，商品房可供量减少导致存量减少，房地产业继续保持良性健康发展的局面。商品房价格近期内继续趋升，主要影响因素有多方面：一是银行调控政策导致商品房成本增加；二是建筑材料价格继续上升；三是国家对土地供应限制，市区土地存量紧缺导致价格上升；四是市场竞争十分激烈和楼盘开发建设水平素质要求不断提高；五是周边县（市）区以及外地居民到来肇庆市区购房置业不断增多带来楼价向高波动。
28、一、房地产商品房开发规模放缓根据肇庆市区调查综合资料显示：2005年肇庆市区商品房开发总计划规模为140万平方米（包括上年结转到今年继续施工的建筑面积和目前新开工或准备在年内新上的计划面积），比上年（全年）减少16万平方米，下降10.26%。其中商品住宅为124万平方米，比上年减少10万平方米，下降7.46%。二、商品房可供量预测根据市区上年商品房竣工率37.02%推算今年（全年）商品房竣工面积可达52万平方米，加上上年空置面积经运算后预测今年全年商品房可供量为77万平方米，其中商品住宅可供量为59万平方米。三、商品房销售量及价格情况预测调查27个楼盘（别墅楼盘不包括在内），综合住宅销售套内面
29、积为38526平方米，比去年同期调查数减少62472平方米，下降61.85%；总销售金额为9076.72万元，每平方米平均售价为2356元，比上年调查数增加37元，增长1.60%，综合价格指数为101.60%。根据上年商品房销售率为67.96%和目前销量情况，预测今年商品房销量可达52万平方米，其中住宅45万平方米。预测城区商品房空置面积由上年底25万平方米降至22万平方米，其中商品住宅由14万平方米降至10万平方米。预测今年全年商品住宅销售价升幅为每平方米上升100元左右。四、肇庆市区重点楼盘的楼层价格情况根据调查资料显示：今年12月肇庆市区新开发重点楼盘（不包括旧楼盘）楼层住宅最高价每平方
30、米为4500元；中价（一般价）为3500元左右；最低价为1850元五、肇庆市区重点楼盘住宅销售人群结构比例情况今年12月肇庆市区重点楼盘住宅销售人群结构比例：分为肇庆市区居民购买综合数占70.06%；周边县（市）区（包括云浮、罗定、郁南、新兴以及高要，四会、广宁、怀集、封开、德庆等）占22.11%；以及港澳台，外商及外地来购买占7.83%。调查资料表明各个楼盘销售人群结构比例有所不同。二、项目概况1、概况。项目位于肇庆市芙蓉公园旁嘉仕翠苑西侧，南北朝向，楼高九层，原用途为海事局招待所，内设置套房标准间、电梯井、会议室、食堂布局等，总建筑面积约5530.9 m2，楼后院约有800平方米停车空地；
31、约停放20多台小车；项目东面是与芙蓉路、芙蓉公园（片区内主干道）相通仅隔幢嘉仕翠苑住宅小区，南前方是国税局办事处，西面连通西江路（肇庆市道路主干道）相隔仅隔幢旧住宅商品楼，北面是住宅小区；项目位于的片区是肇庆市房地产发展最为成熟的区域，由于毗邻体育中心、邮电局、医院、星湖旁、大型酒店等，周边1公里半径是肇庆市饮食、娱乐事业最发达地区，售价最低2000元/m2，最高3600元/m2，住房条件和房价居肇庆房地产最高水平，该片区销售方面一直是肇庆市本地、外地置业者首选；由于周边的商业发达，该片区的二手租售市场最为活跃，尤其租金方面是肇庆租金市场的风向标；三、房地产市场调查和具体分析1、 体育中心板块
32、二级市场重点楼盘销售价格调查情况表（2004年2005年开发楼盘）发展商楼盘名称地理位置售 价元/m2百花园房地产阳光华庭桥北路2100御景房地产开发有限公司御景花园体育路2600星荷花园房地产星荷豪苑三期翠星路3100新世界房地产新世界花园新湖苑B92784创展实业发展芙蓉轩芙蓉西2560汉一房地产有限公司翠庭湖轩康乐北路2700嘉仕翠苑房地产嘉仕翠苑芙蓉西2680广宇房地产开发有限公司山水晴天新湖路2800侨兴实业康乐明庭西江路2300结论：由表分析，体育中心板块二级市场最低售价（套内均价）2100元/m2，最高售价（套内均价）3100元/m2，均价（套内均价）2624元/m2，而体育中心
33、板块中子板块芙蓉公园板块最低价（套内均价）康乐明庭2300元/m2，最高售价（套内均价）2680元/m2，均价（套内均价）2513元/m2，本项目是介乎于二级物业与三级物业之间，因此定价必须考虑参考到二级市场的定位，也要考虑参考到三级市场的定位。2、项目附近租金参考资料：（2005年3月份）地点内容租金（元/月）芙蓉公园东侧三楼53平米二房一厅不带家私400芙蓉公园西侧六楼35平米一房一厅带家私550百花园桃花苑三楼40平米一房一厅不带家私500芙蓉公园顺景六楼65平米二房二厅不带家私600结论：体育中心板块的租赁市场是肇庆城区出租率和租价最高的区域，主要客户是集聚在以体育中心为核心的为数众多
34、的商业白领、打工一组、娱乐公关小姐等，而租赁市场又是以小户型一房一厅及单间最为紧俏，主要原因是该类适合独立性较强、经济能力较强、注重个人私生活的客户群，为此，本项目定位应科学的细分市场中找到属于自己的领地。3.项目附近三级市场放盘情况地 点内 容购房总额单价（元/m2）芙蓉西一街33号八层南向91 平方米95,000元1043.96芙蓉二街18号七楼60 平方米98,000元1633.33芙蓉西一街33号2栋九层86 平方米95,000元1104.65康乐北路 翡翠小区七层88 平方米110000元1250芙蓉西二街新华苑九层70 平方米88,000元1257.14康乐北路建和楼八层117 平
35、方米155,000元1324.79芙蓉街芙蓉大厦二层103 平方米125,000元1213.59芙蓉西一街九号七层85 平方米150,000元1764.71星荷豪苑六层东238 平方米750,000元3151.26新世界花园一层东125 平方米335,000元2680芙蓉路芙蓉雅居八层75 平方米135,000元1800芙蓉路嘉士翠园八层133 平方米355,300元2671芙蓉雅居八层63 平方米140,000元2222芙蓉西二街康乐名庭三层59 平方米140,000元2372芙蓉路芙蓉雅居八层75 平方米135,000元1800芙蓉西街六层58 平方米95,000元1900芙蓉花园二层11
36、0 平方米220,000元20004.项目附近雷同物业参考 雅居阁距项目一路之隔（约50米）定位单身公寓楼盘，单面采光，售价18501950元/m2，带家私装修出租500元/月，由公开发售起半年内售馨。购房者多为投资者和年轻小资；2、 肇庆市小户型（单间）三级市场放盘情况地 点内 容购房总额单价（元/m2）康乐北路单间二层15 平方米32,000元2133天宁广场单间二层22 平方米45,000元2045端州6楼康怡居单间二层48 平方米55,000元1375南溪路（车库）一层28 平方米75,000元2678康乐北路翡翠小区二层21 平方米32,000元1523江滨路九层24 平方米30,0
37、00元1250天南广场七层31 平方米60,000元1935东雅苑三层20 平方米50,000元2500梅花苑一房一厅48 平方米85,000元2125天宁广场一房一厅三层22 平方米45,000元2045东堤湾一房一厅41 平方米75,000元1829.27幸福新城一房一厅六层45 平方米80,000元2000租金汇报率假设30平方单元单价2100元/m2购房款共63000元，办证费1260元，装修10000元，投资额共74260，带装修部分家电出租600元/月，回报周期10年，不考虑加租等因素，收益率如下：年收益：600元/月12月7200元7200元/74260元9.6租金与按揭首期关系
38、表（八成10年）单价/元平方面积购房总额首期款月供租金回报2100306300012600548.97600元/月2200306600013200575.11600元/月2300306900013800601.26600元/月2400307200014400627.4600元/月三、项目定位1、 SWOT分析优势分析金时核对,其余交秘书室存档,如航空运费为本公司支付者,须客户确实收到货品时才可签付运费。(三)所有寄出国外的样品须由经理过目,再行寄出。 客户来电来函来样品 (一)收到客户来电来函,应立即请示经理如何处理。 (二)收到客户来拟仿制的样品,或寄来的目录相片,其开发报价等,应即请示主管
39、经理。若有居交订单者,请公司予以奖励。 (三)主管经理外出时,营业助理应在自己能力范围内所能管的事先行管理,主管经理返公司后,再呈报处理经过如系紧急事项,应设法与主管经理取得联络,以便迅速处理。 须经确认样品、印刷品 (一)如国内订单上载有样品、印刷盒、纸套、标纸、标头经国外客户确认通过后,立即以公司印的表格,寄交工厂及有关外务员,留底一份交装押签收,并在原国内订单装运联上登记后再交回营业助理留存。如以电话通知工厂,应补寄通知以便安排出货。 (二)客户正式确认通过的样品,应会知有关外务员或科长,规格正确以便验货。 验货 (一)如非专案订单因订购数量小或外务员忙碌,因地区偏远无法前往承制厂商货或
40、因承制厂商品质差,外务人员不能决定可出货时,外务人员来电或来函通知，营业助理应即请示主管经理如何处理。但北部地区、广州地区不论任何情况,应通知外务员必须亲往验货。 (二)营业助理因解决重要问题须往工厂时,应填出差申请表返回公司后凭出差报告表,向总务科请领差旅费。 (三)所有订单的验货联均由管制中心直接寄交外务员,以便协助催货,如助理需到仓库验货,自行找装运联或留底联。 申请国外(内)佣金赔偿 (一)营业助理填妥申请书,送呈主管经理、总经理签名核准送交押汇科长,如赔偿须扣工厂者于表上注明并另填写扣款单一份交会计,一份交稽核,一份交采购科长,一份留底,以便工厂请款时扣除,如是亲交来穗的客户,须备妥
41、收据及护照影本送交会计制单。 (申请书为四联,其中一份留底) (二)在支付国外佣金时必须: 1.与国外公司订佣金可在任何地点支付的契约影本交会计。 2.每支付前由对方公司来信指定由某人携带该公司开立的收据支领。 (三)押汇科长收到国外汇款支出申请单,送交有关会计签收一份,另一份交稽核。 对样品处理 (一)出货样品:营业助理必须取得并切实负责验货无误后予以自行保管或予补样。 (二)收到工厂新样品,呈阅主管经理后,应附厂商住址、电话及负责人姓名及价格资料即送采购部有关科长编资料。 (三)承办助理收到新样品,应从速送采购部,如获订单,可得奖金。 (四)有秘密样品(专利或只能卖给专门客户)不可随便陈列
42、于样品室。其订单及样品函的科长栏应改填经理名。 (五)如需向商业部门借出样品时,应填写“样品外借申请单”连同彩色照片呈总经理核后方可借出。 (六)如有不可陈列的印刷盒,由承办助理于出纲SMPL上注明“不可陈列”字样,先交管制中心销案后,再由管制中心送交承办助理保管。 注销国内订单 (一)营业助理向装押助理签收“营业部订单货款支付核准单”须详细核对单价、数量及扣款事项并作付款记录后交管制中心核对,无误后签名呈阅经理,并将原国内订单底上予以注销。 (二)凡有退关税或退货物税的工厂在未结关前请款一律保留50%(包括送仓库货)，如工厂急需货款,亦应先开来保证票。 接到报价单与国内订单 装押助理收到由营
43、业助理转来的报价单与国内订单时,应核对报价单与国内订单上包装、数量是否完全相符,如发生错误或有疑问时,应即与营业助理协调或请示主管经理如何处理。 签收L/C影本 (一)押汇科长收到L/C后,即影印一份送交营业经理签收,再转交营业助理核阅并在存档的O/C上登记L/C号码,S/D、V/D以及金额后,交装押助理。 (二)L/C可能发生的问题如下: 1.收到L/C时须先核对总金额、数量、单价是否正确。 2.收以L/C当天时,如距有效日少于三天,即须向主管经理提出。 3.通常L/C是可分批,如不可分打,须向主管经理提出。 4.如由广东无直接船可到达的港口,须看L/C是否可以转船,如不可以须请示主管经理,
44、必须特别注意出口港不能指定为广州。 5.核对受益人全名、地址有无错误。 6.核对交易条件是为FOB、CIF、C&F是否相符。 7.L/C内容有无错误字。 8.有无规定整批或限装货柜或特别指定船公司。 9.如同一富户有数张L/C时须看有无规定可予合并。 10.如L/C直接由国外客户寄来,而未经银行登记,须即请示主管经理是否送银行核对其签字是否符合。 11.如远期付款的L/C应查看利息,是否由买方负担,如否应即请示主管经理。 12.如有怪异字眼,或条款有违常理者,应即请示主管经理。 装船通知单 (一)依照国内订单的规定交货日期一个月至一个月前开始作业,由装押助理按外勤人员的报告或直接与工厂联系后填
45、写装船通知单。 送货柜场者:共四联 第一联:寄工厂,由装押助理写好厂商信封交营业助理签字后再送收发。 第二、三联:(1)寄有关外务员,在第二联上填妥确定出货日期、净重、毛重、才积、未能如期交货原因后寄回经理,再交装押助理协调安排出货。(2)如每一ITEM超过,美金5000元者,第二联交有关科长,第三联仍寄交外务员。 第四联:装押助理存查。 货送仓库者:填“送仓装船通知单”,共二联 第一联:寄工厂,由装押助理写好厂商信封交营业助理签字后,再送收发。 第二联:装押助理存查。 如重要订单未能如期交货,得填写“重要订单逾期追问单”交有关科长协助处理。 (二)如国内订单规定收到L/C后才通知生产者,收到
46、L/C当日即在装船通知单上注明“L/C已收到”，船期通常以S/D期限前三星期为宜。(弹性应用) (三)如国内订单规定须等样品确实通过才生产者,当收到客户确认函电时,由营业助理填写确认函交工厂,并将留底联交有关装押助理签收,并在国内订单装运联上登记后,再交回营业助理,以便安排船期。 (四)如出口美、日地区,应将经济部商品检验局的原料来源加工处所切结书空白数份填妥,可随同第一联装船通知单寄往工厂或交外务员盖章填写后寄回,才回经济部商品检验局申请产地证明书。 (五)需确实注意出口货品是否含有须办退税进口零件,协调报关行后与有关工厂办理手续。 催货 (一)送货柜场的装船通知单发出后一星期内如无回音交货,应该会同营业助理向工厂或外勤业务人员催货。 (二)退税资料寄来本公司时,应先告知工厂填明承办人姓名,否则经常很多助理有同一家工厂的货,
