1、证券研究报告行业研究银行 银行行业深度报告 房地产不良房地产不良突增突增，会会冲击资产质量吗冲击资产质量吗？ 增持（维持） 引言：引言：2021 年以来，房地产市场外部环境承压，部分房企年以来，房地产市场外部环境承压，部分房企违约违约风险暴露，银风险暴露，银 行的房地产对公贷款不良也明显“双升” ，投资者担心房地产冲击银行资产质行的房地产对公贷款不良也明显“双升” ，投资者担心房地产冲击银行资产质 量。我们认为，房地产贷款风险上行量。我们认为，房地产贷款风险上行需要重视需要重视，但从总量角度，对银行总体资，但从总量角度，对银行总体资 产质量影响有限，而龙头银行当前的资产质量处于历史最佳状态。产
2、质量影响有限，而龙头银行当前的资产质量处于历史最佳状态。 投资要点投资要点 房地产对公房地产对公不良不良贷款明显“双升”贷款明显“双升” ，拖累资产质量，拖累资产质量。2020 年疫情后，银行业 大力处置不良资产，截至 2021 年 6 月末，41 家 A 股上市银行的合计不良 率降低至 1.41%，较 2020 年末下行 7BP。然而形成鲜明反差的是，房地产 对公贷款的质量明显恶化。我们统计数据完整的 26 家上市银行，可以看到 房地产对公贷款不良 “双升” ， 合计不良率从 2018 年末的 0.93%上升至 2021 年 6 月末的 1.77%，拖累总体资产质量。相比之下，个人住房贷款的
3、资产质 量仍然优异， 与对公房地产贷款差别明显， 数据完整的 18 家上市银行 2021 年上半年个人住房贷款不良“双降” ，多数银行的个人住房贷款不良率都回 落或保持低位。所以，我们强调房地产贷款的风险敞口主要集中在对公贷 款，对个人住房贷款的资产质量则无需担忧。 部分房企暴雷部分房企暴雷+融资条件收紧，导致房地产融资条件收紧，导致房地产风险暴露。风险暴露。今年以来，房地产市 场外部环境压力明显增加，尤其高负债率的激进型房地产公司经营困难， 公开市场中涉及房地产企业的债务违约也频繁发生。对于银行而言，部分 陷入债务违约的房地产公司难以偿还本息（诸如华夏幸福、蓝光发展等大 型房地产公司） ，同
4、时从贷后管理的角度，银行也会主动考量市场环境，将 有潜在风险的房地产公司贷款纳入关注类或不良贷款的口径。所以，房地 产对公贷款的不良“双升”是必然情形。此外， “两道红线”严格限制房地 产贷款额度， 导致融资难度加大， 而融资条件收紧的预期形成后， 各家银行 审批也会更审慎，进一步加大房地产公司的现金流压力。我们根据 2021 年 6 月末的财务指标估算，仍有 15 家上市银行未来需要继续降低房地产贷款 占比，所以我们认为房地产对公贷款将进一步降速甚至收缩。 房地产房地产对公贷款占比较低，对公贷款占比较低，对对总体总体资产质量影响有限。资产质量影响有限。截至 2021 年 6 月 末，41 家
5、上市银行的对公房地产贷款占比仅 6.35%，所以尽管不良贷款突 增，但我们认为对上市银行总体资产质量的影响有限。以 26 家数据完整的 上市银行为样本组合，截至 2021 年 6 月末，总不良贷款金额中 7.2%是房 地产对公贷款，其实多数银行的房地产对公贷款对不良的贡献度并不高。 我们测算， 如果下半年样本银行的房地产对公不良贷款总金额再增加 50%， 同时合理假设 2021 年末总贷款环比 6 月末增长 3%，则对总不良贷款率的 边际提高幅度仅 1BP，即便极端假设下，房地产对公贷款的不良金额翻番， 对总不良率的边际提高幅度也只有 6BP。 投资建议：投资建议：当前位置，我们认为优质的龙头
6、银行股迎来反转机会，重点推 荐，核心逻辑：1）龙头银行本轮资产质量历史性出清，招商银行为代表的 头部银行表内外资产质量达到历史最佳状态，而房地产不良贷款的影响有 限；2）随着财政政策发力及“宽信用”效果显现，我们预计 9 月起社融和 信贷增速将回升，对经济增长的预期也会企稳回升。个股方面，重点推荐： 资产质量达到历史最佳状态，财富管理业务保持高增长的行业龙头招商招商 银行银行；估值大幅回调，但 2021 年起资产质量及基本面拐点明确的平安银平安银 行行；2021 年二季度净息差触底回升，基本面拐点确立的小微龙头常熟银常熟银 行行。此外，建议关注业绩成长性优异的杭州银行、成都银行杭州银行、成都银
7、行。 风险提示：风险提示：1）宏观经济下行造成资产质量再度波动；2）货币政策超预期宽 松导致净息差疲弱；3）对房地产及地方平台的监管冲击业务。 行业走势行业走势 相关研究相关研究 1、 零售金融追踪：银行理财、 零售金融追踪：银行理财 2021 年中报解析：如何应对新年中报解析：如何应对新 的增长压力？的增长压力？2021-08-18 2、 银行行业点评：资产质量、 银行行业点评：资产质量 比利润高增长更重要比利润高增长更重要2021-08- 11 3、 、 2021Q2 金融机构贷款投向金融机构贷款投向 数据点评：信贷投放持续“重数据点评：信贷投放持续“重 制造，限房贷” 制造，限房贷” 2
8、021-08-01 2021 年年 09 月月 17 日日 证券分析师证券分析师 马祥云马祥云 执业证号：S0600519020002 021-60199793 -9% 0% 9% 17% 26% 34% 2020-092021-012021-052021-09 沪深300银行(申万) 更多投研资料 或+ WX公众号mtachn 2 / 13 东吴证券研究所东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分请务必阅读正文之后的免责声明部分 行业深度报告 内容目录内容目录 1. 房地产对公贷款不良房地产对公贷款不良“双升双升”，拖累资产质量拖累资产质量 . 4 2. 部分房企暴雷部分房企暴雷+融资
9、条件收紧，导致风险暴露融资条件收紧，导致风险暴露 . 6 3. 总量角度，房地产对总体资产质量的影响有限总量角度，房地产对总体资产质量的影响有限 . 10 4. 投资建议：重点推荐资产质量最佳的龙头银行投资建议：重点推荐资产质量最佳的龙头银行 .11 5. 风险提示风险提示 . 12 更多投研资料 或+ WX公众号mtachn 3 / 13 东吴证券研究所东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分请务必阅读正文之后的免责声明部分 行业深度报告 图表目录图表目录 图图 1：41 家家 A 股上市银行合计不良率降至股上市银行合计不良率降至 1.41% . 4 图图 2：26 家上市银行房地产
10、对公贷款的不良指标跃升家上市银行房地产对公贷款的不良指标跃升 . 4 图图 3：18 家上市银行家上市银行个人住房贷款不良个人住房贷款不良“双降双降” . 5 图图 4：中大型银行的个人住房贷款不良率保持低位：中大型银行的个人住房贷款不良率保持低位 . 5 图图 5：房地产贷款增速较人民币贷款总增速继续走低：房地产贷款增速较人民币贷款总增速继续走低 . 7 图图 6：2020 年以来年以来房地产贷款占比已经开始下行房地产贷款占比已经开始下行 . 7 图图 7：2021 年年 6 月末上市银行的个人住房贷款占比距离各自监管上限的空间月末上市银行的个人住房贷款占比距离各自监管上限的空间 . 8 图
11、图 8：上市银行的个人住房贷款占比仍保持高位：上市银行的个人住房贷款占比仍保持高位 . 10 图图 9：上市银行的对公房地产贷款占比开始明显回落：上市银行的对公房地产贷款占比开始明显回落 . 10 表表 1：26 家数据完整的上市银行房地产对公不良贷款明细家数据完整的上市银行房地产对公不良贷款明细 . 4 表表 2：部分房地产公司债务违约事件梳理：部分房地产公司债务违约事件梳理 . 6 表表 3：关于建立银行业金融机构房地：关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知产贷款集中度管理制度的通知 . 7 表表 4：2020/062021/06 上市银行的房地产贷款集中度指标估算值上市银行
12、的房地产贷款集中度指标估算值 . 8 表表 5：26 家数据完整的上市银行总不良贷款及房地产对公不良贷款家数据完整的上市银行总不良贷款及房地产对公不良贷款 . 11 更多投研资料 或+ WX公众号mtachn 4 / 13 东吴证券研究所东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分请务必阅读正文之后的免责声明部分 行业深度报告 1. 房地产对公贷款不良“双升” ，拖累资产质量房地产对公贷款不良“双升” ，拖累资产质量 2021 年上市银行总体不良率年上市银行总体不良率持续改善持续改善。截至 2021 年 6 月末，A 股 41 家上市银行 的合计不良贷款金额约为 1.77 万亿元，尽管金额
13、小幅上行，但不良率降低至 1.41%，较 2020 年末下行 7BP。不良率的改善，主要得益于 2020 年疫情后，银行大力处置问题资 产，包括充分暴露不良，并收回、核销、转出等。同时，疫情后银行的贷款规模高速增 长以支持实体经济，所以分母端的加速扩张也造成不良率下行。 图图 1：41 家家 A 股股上市银行上市银行合计合计不良率降至不良率降至 1.41% 图图 2：26 家上市银行房家上市银行房地产地产对公对公贷款的不贷款的不良指标跃升良指标跃升 数据来源：公司财报，东吴证券研究所测算 数据来源：公司财报，东吴证券研究所测算 但但房地产房地产对公贷款不良明显“双升” 。对公贷款不良明显“双升
14、” 。与总体资产质量形成鲜明反差的是，房地产 对公贷款质量明显恶化。我们统计了完整披露房地产贷款数据的 26 家上市银行，可以 看到房地产对公贷款的不良“双升” ，不良贷款率从 2018 年末的 0.93%上升至 2021 年 6 月末的椀搀栀琀洀氀漀濃/Mg前台访问/p-2666073.html47.94.230.2360勈礀销挀栀琀洀氀慒漀/前台访问/c-0000100009-17-21826-0-0-0-0-9-0-2.html49.87.13.1610匀漀漀爀搀攀爀栀琀洀氀漀5Smwap前台访问/d-2361140.html116.179.32.150%篁最瀀栀琀洀氀慒漀/Mk前台访问
15、/d-2148671.html195.201.106.1420儀洀眀愀瀀瀀栀琀洀氀慒漀/Mi前台访问/d-2985460.html117.95.165.1560勈漶缿礀销挀栀琀洀氀氀漀濃/Mg前台访问/p-1367486.html94.130.12.1180篁攀搀栀琀洀氀氀漀倀粵/Mi前台访问/p-2929928.html117.94.112.1550篁最瀀栀琀洀氀慒颱漀棒/Me前台访问/d-2249222.html157.55.39.930勈銰茀鬀挀栀琀洀氀漀5Sowap前台访问/p-3020338.html116.179.32.1460最瀀栀琀洀氀慒漀/y前台访问/c-00004-452-
16、16112-0-0-0-0-9-2-2.html121.234.250.1010勈东劰愀搀栀琀洀氀漀/Mg前台访问/d-1809021.html117.69.147.990勈佈劰攀瀀栀琀洀氀琀漀/前台访问/c-0000100005-225-6388-0-0-0-0-9-0-2.html114.239.63.2230側偯最瀀栀琀洀氀漀/Mg前台访问/p-2921880.html153.99.22.1410勈冠筃椀搀栀琀洀氀漀5Smwap前台访问/p-2901517.html116.179.32.510冠哰諏欀瀀栀琀洀氀漀/Mk前台访问/p-2758166.html180.122.149.1210
17、司%篁眀謀挀栀琀洀氀舃抲漀/前台访问/c-0000100009-167-13689-0-0-0-0-9-0-2.html157.55.39.800勈唤劰礀輀挀栀琀洀氀倀漀濃/Mg前台访问/p-1367488.html94.130.12.1180勈噐籩挀瀀栀琀洀氀倀漀5Smwap前台访问/d-2620491.html116.179.32.720勈坼隍椀瀀栀琀洀氀慒漀/y前台访问/c-00002-400-19381-0-0-0-0-1-0-0.html49.89.167.2410墨%篁椀瀀栀琀洀氀漀/前台访问/c-0001200001-991-827219-0-0-0-0-3-0-1.html12
18、1.226.151.470勈墨筃攀搀栀琀洀氀慒漀/前台访问/c-0000400004-5-19850-0-0-0-0-9-0-2.html49.82.95.590勈委囶攀瀀栀琀洀氀漀/前台访问/c-00002-982-227055-0-0-0-0-3-0-1.html49.87.120.940委%篁最瀀栀琀洀氀漀/Ie前台访问/p-14172.html183.192.164.970勈嬀筃攀瀀栀琀洀氀漀濃/Me前台访问/p-3021372.html113.110.54.80勈嬀籩最瀀栀琀洀氀V漀/Mg前台访问/p-2429255.html185.191.171.20勈尬筃甀鄀挀栀琀洀氀怃塩漀纆5
19、Sowap前台访问/p-2803542.html116.179.32.1520勈嵘甀贀挀栀琀洀氀慒蒱漀57Qwap前台访问/120.204.17.460勈庄儀眀愀瀀萀漀5Qkwap前台访问/p-162574.html117.136.8.1530庄偯最搀栀琀洀氀漀濃/Mg前台访问/p-1367490.html94.130.12.1180勈惜椀瀀栀琀洀氀漀/So前台访问/order-257291.html116.179.32.1050惜輔匀焀眀愀瀀搀栀琀洀氀漀濃/Mi前台访问/d-1019802.html185.191.171.180勈惜最搀栀琀洀氀漀/w前台访问/c-00002-16-35222
20、-0-0-0-0-2-0-1.html121.226.151.1310戈%篁最搀栀琀洀氀漀/Mg前台访问/d-2831527.html157.55.39.2320挴攀缀眀愀瀀漀漀欀刀攀愀搀愀猀瀀砀椀搀怀漀/Mi前台访问/d-2902632.html117.95.166.1260摠缀餀挀栀琀洀氀İ最茀眀愀瀀漀漀欀刀攀愀搀愀猀瀀砀椀搀嬀尀漀濃/Mg前台访问/p-3012872.html111.206.221.30攀搀栀琀洀氀崀蠀漀/前台访问/c-0001100006-461-22124-0-0-0-0-9-0-1.html114.239.61.1010翅攀缀唀猀攀爀愀渀愀最攀挀稀开瀀愀礀猀愀瀀椀愀
21、猀瀀砀开漀/Me前台访问/p-2869320.html157.55.39.930%偯挀搀栀琀洀氀愀慒漀楲/Mg前台访问/d-2114763.html157.55.39.1300%偯匀洀眀愀瀀搀栀琀洀氀挀漀濃/Mi前台访问/d-2893022.html121.226.148.280勈犰潩最瀀栀琀洀氀攀漀/e前台访问/UserManage/cz_paysapi.aspx120.10.161.680%偯椀瀀栀琀洀氀最漀/Mg前台访问/p-2887074.html112.194.91.970翅犰蓹攀缀唀猀攀爀愀渀愀最攀挀稀开瀀愀礀猀愀瀀椀愀猀瀀砀椀舃抲撴漀/前台访问/c-0000200009-133-
22、4482-0-0-0-0-9-0-2.html49.82.95.590愀瀀栀琀洀氀欀退漀/s前台访问/c-00002-7-2224-0-0-0-0-0-0-1.html114.238.232.180匀焀眀愀瀀瀀栀琀洀氀洀退漀嵲/e前台访问/UserManage/cz_paysapi.aspx120.10.161.680攀瀀栀琀洀氀漀慒邱漀嵲/Mg前台访问/p-1367687.html94.130.12.1180%偯挀搀栀琀洀氀焀愀漀鼀羖蠅/a前台访问/BookRead.aspx?id=3012872111.206.198.110勈犰徯椀瀀栀琀洀氀猀漀/e前台访问/UserManage/cz_p
23、aysapi.aspx120.10.161.680%篁挀瀀栀琀洀氀甀慒漀/Mg前台访问/p-2676972.html185.191.171.70勈滭嬀甀漀漀欀刀攀愀搀愀猀瀀砀椀搀眀漀濃/Me前台访问/p-2968911.html49.87.52.1630%偯攀瀀栀琀洀氀礀漀/e前台访问/UserManage/cz_paysapi.aspx120.10.161.680%偯最瀀栀琀洀氀笀漀濃5Sowap前台访问/d-2723217.html116.179.32.1380%篁最搀栀琀洀氀紀氀漀/Mg前台访问/p-1367688.html94.130.12.1180勈攀搀栀琀洀氀缀頀漀/Ma前台访问/
24、d-2920453.html49.74.3.280%偯攀瀀栀琀洀氀脀頀漀佒/e前台访问/UserManage/cz_paysapi.aspx120.10.161.680伀最眀愀瀀瀀栀琀洀氀茀漀/w前台访问/BookRead.aspx?id=13640113.252.75.320漶徭攀搀栀琀洀氀蔀戁漀溔/Mi前台访问/p-3031266.html121.226.149.600翅犰媣攀缀唀猀攀爀愀渀愀最攀挀稀开瀀愀礀猀愀瀀椀愀猀瀀砀蜀慒漀/y前台访问/c-00001-272-11533-0-0-0-0-9-2-1.html49.82.90.2480匀洀眀愀瀀瀀栀琀洀氀褀漀/Me前台访问/p-286
25、6536.html157.55.39.800猀攀愀爀挀栀栀琀洀氀瀀愀洀瀀焀攀攀戀攀愀昀愀搀攀愀攀攀愀搀攀戀愀謀漀羜/Mi前台访问/p-1980306.html185.191.171.160勈甀錀挀栀琀洀氀贀漀/e前台访问/UserManage/cz_paysapi.aspx120.10.161.680愀瀀栀琀洀氀輀慒漀/前台访问/c-0001600006-351-50500-0-0-0-0-9-0-2.html49.89.167.80最瀀栀琀洀氀鄀璮漀/I前台访问/p-24683.html49.7.21.980眀鄀挀栀琀洀氀錀慒璱漀/Me前台访问/d-2098544.html157.55.39
26、.800%篁欀搀栀琀洀氀销慒璱漀舒/y前台访问/c-00002-47-332307-0-0-0-0-9-0-1.html117.60.202.130挀笀眀愀瀀漀漀欀刀攀愀搀愀猀瀀砀椀搀需慒璱漀箒/Mk前台访问/p-3008003.html220.181.108.1720翅犰攀缀唀猀攀爀愀渀愀最攀挀稀开瀀愀礀猀愀瀀椀愀猀瀀砀餀漀/Mc前台访问/d-2963176.html49.74.2.2220勈犰眀輀挀栀琀洀氀鬀漀/e前台访问/UserManage/cz_paysapi.aspx120.10.161.680勈缀餀挀栀琀洀氀鴀漀/Ka前台访问/d-376590.html49.74.2.222%逨
27、挀搀栀琀洀氀鼀慒漀擲/Ke前台访问/d-539615.html185.191.171.10匀洀眀愀瀀瀀栀琀洀氀慒漀5Ogwap前台访问/p-38575.html223.68.94.930翅攀缀唀猀攀爀愀渀愀最攀挀稀开瀀愀礀猀愀瀀椀愀猀瀀砀舃抲漀/前台访问/c-0000800005-324-10763-0-0-0-0-9-0-2.html49.82.170.2390翅最搀栀琀洀氀漀/Mg前台访问/p-1367697.html94.130.12.1180篁最搀栀琀洀氀怃峠偞漀5cwap前台访问/BookRead.aspx?id=38575223.68.94.930翅攀缀唀猀攀爀愀渀愀最攀挀稀开瀀愀
28、礀猀愀瀀椀愀猀瀀砀倀漀濃/Mg前台访问/d-2797114.html185.191.171.10勈甀輀挀栀琀洀氀簀漀濃/Mi前台访问/p-2879774.html117.95.183.1500勈礀錀挀栀琀洀氀簀漀5Sowap前台访问/p-3026317.html220.181.108.800勈最搀栀琀洀氀戁漀鱔/Mc前台访问/p-2659135.html49.87.1.2450翅攀缀唀猀攀爀愀渀愀最攀挀稀开瀀愀礀猀愀瀀椀愀猀瀀砀漀濃/Mc前台访问/d-2958347.html49.74.2.2220%逨脀鬀挀栀琀洀氀漀5gwap前台访问/BookRead.aspx?id=3026317111.
29、206.198.1040%篁椀瀀栀琀洀氀慒漀/Me前台访问/d-1454952.html49.89.161.590翅%篁攀缀唀猀攀爀愀渀愀最攀挀稀开瀀愀礀猀愀瀀椀愀猀瀀砀漀/Ke前台访问/p-863677.html117.95.85.2130勈攀搀栀琀洀氀慒漀/w前台访问/BookRead.aspx?id=8289111.206.221.900hh椀瀀栀琀洀氀漀/Mg前台访问/p-1367698.html94.130.12.1180徸綞礀鄀挀栀琀洀氀慒墱漀琲/Mg前台访问/d-1251127.html157.55.39.2250勈匀漀眀愀瀀搀栀琀洀氀慒墱漀/o前台访问/c-0-1-371768
30、-0-0-0-0-9-7-1.html207.46.13.490翅攀缀唀猀攀爀愀渀愀最攀挀稀开瀀愀礀猀愀瀀椀愀猀瀀砀堀漀/u前台访问/c-00001-9-34011-0-0-0-0-9-1-0.html49.87.1.2450笿椀眀愀瀀渀栀琀洀氀萀漀5Smwap前台访问/d-2765991.html14.215.176.200勈犰最搀栀琀洀氀萀漀/Mg前台访问/d-1220755.html185.191.171.20攀搀栀琀洀氀漀濃/Mi前台访问/p-3044946.html111.225.148.550翅攀缀唀猀攀爀愀渀愀最攀挀稀开瀀愀礀猀愀瀀椀愀猀瀀砀慒漀/前台访问/c-0000400004-16-13742-0-0-0-0-9-2-2.html207.46.13.490%攀搀栀琀洀氀漀/w前台访问/c-00002-11-62733-0-0-0-0-2-0-1.html49.87.17.820最瀀栀琀洀氀漀舒/e前台访问/UserManage/cz_paysapi.aspx120.10.161.680勈攀瀀栀琀洀氀漀濃5Sowap前台访问/d-1663972.html116.179.32.1750%逨最搀栀琀洀氀
