1、 土 地 估 价 报 告 项目名称： 未央区朱宏路2号一宗国有划拨工业用地土地使用权市场价格评估（西安市） 受托估价单位：陕西华地房地产估价咨询有限公司 土地估价报告编号：陕华地2009估字第589号 提交估价报告日期：二九年九月二十日 陕西华地房地产估价咨询有限公司 电话：（ 029） 88213726 传真：（ 029） 88230416 地址：西安市雁塔区吉祥路 181 号雁塔世纪商务 A 座 4 层 邮政编码： 710065 1 土地估价报告 第一部分 摘 要 一、估价项目名称： 未央区朱宏路一宗国有划拨 工业用地土地使用权市场价格评估（西安市） 二、委托估价方： 大兴路地区未央区域城
2、市综合改造工作领导协调小组办公室 三、估价目的： 由于大兴路地区城市综合改造的需要，大兴路地区未央区域城市综合改造工作领导协调小组 为了解位于未央区朱宏路 2 号的一宗国有划拨工业用地市场价值，委托我 公司对该宗土地进行市场价值评估，本次评估为未央区朱宏路 2 号的该宗 国有划拨工业用地提供土地使用权市场价格参考。 四、估价基准日： 二九年九月十五日 五、估价日期： 二九年九月十五日至二九年九月二十日 六、地价定义： 根据委托方提供的资料及现 场查勘状况，本次估价对象位于西安市未央区朱宏路 2 号， 估价基准日为二九年九月十五日，登记用途为工 业用地， 现状为工业用地， 实际开发程度为宗地外
3、“六通” （即通路、通电、通讯、供水、排水、供气） 、宗地内“六通一平” （即通路、通电、通讯、供水、排水、供暖及场地 平整）条件。截至估价基准日，估价对象上共有 13 幢办公、仓库及其配套用房，建筑总面积 18942.86 平方米，估价对象土地面积 24213.49 平方米，建筑现状容积率 0.78。 考虑到此次评估目的是为大兴路地区未央区域城市综合改造工作领导协调小组提供该宗国有划拨工业用地土 地使用权市场价格参考，根据城镇土地估价规程 （GB/T 18508-2001 ）和估价对象土地利用特点，对有关事项作以下设定： 1、关于土地用途的设定：估 价对象登记用途为工业用地，现状为工业用地，
4、根据土地利用现状分类 （GB/T 21010-2007） ，本次评估设定估价陕西华地房地产估价咨询有限公司 电话：（ 029） 88213726 传真：（ 029） 88230416 地址：西安市雁塔区吉祥路 181 号雁塔世纪商务 A 座 4 层 邮政编码： 710065 2 对象土地用途为工业用地。 2、关于土地使用权类型的设定：根据委托方提供的西未国用（95）字第 0903 号国有土地使用证 ，估价对象于估价基准日为国有划拨土地使用权，本次评估设定估价对象土地使用权类型为划拨。 3、 土地使用年期的设定： 估价对象土地使用权为国有划拨土地使用权，本次评估土地使用年期按工业用地法定最高出让
5、年期 50 年设定。 4、 关于容积率的设定： 截至估价基准日， 估价对象现状容积率为 0.78，考虑到本次评估是为委托方为了解估价 对象市场价格进行的现状评估，故评估设定估价对象容积率为现状容积率 0.78。 综上所述， 本次评估价格定义为估价对象在估价基准日二九年九月十五日宗地外“六通” （即通路、通电、通讯、供水、排水、供气）宗地内“六通一平” （即通路、通电、通讯、供水、排水、供暖、场地平整）条件下 50 年期工业用地容积率为 0.78 时的国有划拨土地使用权市场价格。 七、估价结果 根据城镇土地估价规程 （GB/T 18508-2001） ，估价人员依据土地估价的基本原则、理论和方法
6、，结合现场 勘查情况，在对掌握的土地市场交易资料和估价对象所在区域的地价影响 因素进行充分分析的基础上，按照土地估价程序，选择适当的估价方法， 评估得出估价对象在本次地价定义条件下的土地使用权价格结果如下： 土地座落：西安市未央区朱宏路 2 号 评估土地总面积：24213.49 平方米 单位面积地价：591 元/平方米（折合 39.43 万元/亩） 评估总地价：1431.0172 万元 大写：壹仟肆佰叁拾壹万零壹佰柒拾贰元整 （货币种类：人民币） 具体详见土地估价结果一览表 陕西华地房地产估价咨询有限公司 电话：（ 029） 88213726 传真：（ 029） 88230416 地址：西安市
7、雁塔区吉祥路 181 号雁塔世纪商务 A 座 4 层 邮政编码： 710065 3 八、土地估价师签字 姓 名 土地估价师资格证书号 签名 鲁百顺 94260013 解红吉 2009610013 九、土地估价机构 估价机构负责人签字： 二九年九月二十日 陕西华地房地产估价咨询有限公司 电话：（ 029） 88213726 传真：（ 029） 88230416 地址：西安市雁塔区吉祥路 181 号雁塔世纪商务 A 座 4 层 邮政编码： 710065 4 土地估价结果一览表 估价机构：陕西华地房地产估价咨询有限公司 估价报告编号：陕华地 2009技字第 589 号 估价期日： 2009 年 9
8、月 15 日 估价期日的土地使用权性质：划拨 估价期日土地使用者 宗地编号宗地名称 土地使用证编号 宗地位置估价期日的实际用途估价设定用途容积率估价期日的实际土地开发程度 估价设定的土地开发程度 估价设定土地使用年限 (年 )面积 (m2)单位面积地价 (元 /m2)（万元 /亩）总地价 (万元 ) 备注 陕西省金叶印务股份有限公司 / / 西未国用（ 95）字第0903 号国有土地使用证 未央区朱宏路 2 号 工业 工业 0.78宗地外 “六通 ”宗地内 “六通一平 ” 宗地外 “六通 ”宗地内 “六通一平 ”50 24213.49591 （ 39.43）1431.0172 合计 总地价人民
9、币大写：壹仟肆佰叁拾壹万零壹佰柒拾贰元整 24213.49 1431.0172 一、上述土地估价结果的限定条件 1、土地权利限制：估价对象设定为工业用地 50 年期国有划拨土地使用权，根据委托方提供的资料，估价对象在估价基准日未发现有抵押权等 他项权利存在。 2、基础设施条件：估价对象基础设施现状达到宗地外“六通” （即通路、通电、通讯、供水、排水、供气）宗地内“六通一平” （即通路、通电、通讯、供水、排水、供暖、场地平整）条件，具体见估价对象基础设施条件表 。 3、规划限制条件：根据西安市城市总体规划资料，估价对象所处区域规划为工作居住用地区，建筑高度不限，四周无名胜古迹分布，处城区文 物保
10、护规划范围之外，估价对象所处区域为西安市重点改造工程大兴路地区城市综合改造重点项目，估价对象所处区域已将规划调整为西安市商 住商贸现代新区，区域环境未来将得到极大改善，规划前景好，但新规划对工业用地进一步发展有一定限制。 4、影响土地价格的其他限定条件：现状利用条件不变。 二、其他需要说明的事项： 1、本估价报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地面 积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整或重新评估。 2、本报告所评估的土地价值是在估价基准日正常经济环境下、正常市场交易情况下的地产现值。 3、报告中有关估价对
11、象的现状土地权属状况、土地面积等以西未国用（95）字第 0903 号国有土地使用证为准。 4、本估价报告的估价结果自评估报告提交之日起一年内有效。 陕西华地房地产估价咨询有限公司 二九年九月二十日 陕西华地房地产估价咨询有限公司 电话：（ 029） 88213726 传真：（ 029） 88230416 地址：西安市雁塔区吉祥路 181 号雁塔世纪商务 A 座 4 层 邮政编码： 710065 5 估价对象基础设施条件表 宗地使用者通路状况 通电状况 通讯条件 供水状况 排水状况 供气状况 供暖状况地面平整状况 陕西省金叶印务股份有限公司 估价对象所处区域内的北二环路、朱宏路、未央路、大兴路大
12、白杨路纵横交错，形成道路网络。估价对象东临朱宏路。 西安电力供应能力充分，供电能力约为 280万 KVA，最高供电负荷232 万 KVA。估价对象所处区域内设有市政变电站向附近单位提供供电电源，供电充足、完全能够满足各类用户用电需求。现有供电保障能力 100。估价对象内为市政供电，能满足日常用电需求。市政有线及无线通讯网覆盖估价对象所处区域，可提供DDD、 IDD、数据传输、图文传真等各种服务，可满足通讯需要，现有通讯保障率95%以上。估价对象内目前开通数部直拨电话。 市政供水，给水管网采用环状管网供水，估价对象所处区域内市政自来水管网铺设到位，现有供水保障率 95%以上。估价对象内为市政供水
13、，能满足日常用水需求。西安市城区污水处理主要由西郊的邓家村污水处理厂、北郊的北石桥污水处理厂和东郊的第三污水处理厂进行，估价对象所处区域内有市政统一铺设的排水管网，雨水、污水分流，现有排水保障率 95%以上。估价对象内雨、污分流，两路排水，排水管径 200mm，雨污水排入市政排污网。 市政供气，由国家重点工程陕西天然气工程的高压管道输入估价对象所处区域。区域内有天然气中压管线用户供气，现有供气保障能力100。估价对象内无供气。估价对象所在区域无市政供暖，估价对象内自备供暖。场地平整陕西华地房地产估价咨询有限公司 电话：（ 029） 88213726 传真：（ 029） 88230416 地址：
14、西安市雁塔区吉祥路 181 号雁塔世纪商务 A 座 4 层 邮政编码： 710065 6 第二部分 估价对象界定 一、委托估价方 委托单位：大兴路地区未央区域城市综合改造工作领导协调小组 单位地址： 西安市朱宏路 25 号 负 责 人： 路民和 联 系 人： 张平军 联系电话： （029）86480327 二、估价对象描述 此次估价对象为位于朱宏路 2 号的 一宗国有划拨土地使用权，土地面积为 24213.49 平方米，土地实际用途为工业用地，建筑容积率为 0.78。 三、估价对象概况 （一）土地登记状况 1、土地来源 估价对象原为陕西省金叶印务股份有限公司长期使用的一宗国有划拨土地使用权。2
15、000 年 7 月，公 司更名为陕西金叶科教集团有限公司，根据委托方提供的资料，该宗地至今未办理相关的变更手续。 2、登记状况 国有土地使用证编号：西未国用（95）字第 0903 号 估价期日登记土地使用者：陕西省金叶印务股份有限公司 宗地位置：西安市朱宏路 1 号 用途：工业 使用权面积：24213.49 平方米 备注：西安市国土资源局 2006 年 5 月 19 日年检不合格，办理意见为“应换新证变更名称” 。 3、四至和级别 四至：东邻莲湖运输五队，南临省军区靶场，西临送变电工程公司，北邻未央印刷厂。 陕西华地房地产估价咨询有限公司 电话：（ 029） 88213726 传真：（ 029
16、） 88230416 地址：西安市雁塔区吉祥路 181 号雁塔世纪商务 A 座 4 层 邮政编码： 710065 7 根据估价基准日西安市正在执行的西安市城区土地级别图 （ 2007年） ，待估宗地处西安市城区五级地区。 （二）土地权利状况 委托方提供西未国用（ 95）字第 0903 号国有土地使用证 ，土地使用权面积为 24213.49 平方米。土地用途为工业用 地。经西安市国土资源局2006 年 5 月 19 日年检不合格，理由为应换新证名称变更。由于委托方未能提供其他合法有效的土地权属证明资料 ，本次估价报告中有关估价对象的现状土地权属状况仍以委托方提供的西未国用（ 95）字第 0903
17、 号国有土地使用证为参考，估价机构提请报告使用人关注该情况。 估价对象为国有划拨工业用地使用权，本次估价土地使用年期按照工业用地法定最高土地使用年期 50 年设定。 截止估价基准日，根据委托方提供的资料，未能反映估价对象存在他项权利。 （三）土地利用状况 经现场勘察，估价对象上共有 14 幢办公、库房及其配套用房，建筑总面积 18942.86 平方米，估价对象土地面积 24213.49 平方米，建筑容积率0.78。具体见下表： 估价对象建筑物统计表 序号 建筑物名称 竣工时间 结构类型 建筑面积 (平方米 ) 备注 1 门房 2003 砖混 37.8 2 综合楼 2003 4 层钢混 1307
18、7.03 3 锅炉房 2003 砖混 712.32 4 泵房 2003 砖混 38.88 5 配电室 2003 砖混 264.29 6 宿舍食堂 2003 6 层砖混 4084.78 西安市房权证未央区字第 1075112010-19-1 号） ，有证房屋总面积 18215.1平方米 7 车库 2003 砖混 241.33 无证房屋 8 花房 2003 砖混、阳光板 44.82 无证房屋 9 溶剂库 2003 砖混 210.7 无证房屋 10 库房 2003 砖混 30.24 无证房屋 11 老食堂 1995 砖木 93.79 无证房屋 12 简易棚 2003 砖混 47.2 无证房屋 13
19、澡堂 2003 砖混 38.08 无证房屋 14 库房（ P5） 2003 砖混 21.6 无证房屋 合计 18942.86 陕西华地房地产估价咨询有限公司 电话：（ 029） 88213726 传真：（ 029） 88230416 地址：西安市雁塔区吉祥路 181 号雁塔世纪商务 A 座 4 层 邮政编码： 710065 8 四、地价影响因素分析 （一）一般因素 影响工业用地的一般因素主要有城市资 源状况、土地制度及地产市场、产业政策、城市规划与发展目标、社会经济发展状况等。 1、城市资源状况 (1)地理位置 西安市位于黄河流域中部关中盆地， 界于东经 10740-10949和北纬 3339
20、-3445之间。地 处秦岭北麓、渭河两岸。东以零河和灞源山地为界，与华县、渭南市、商州市、洛南 县相接；西以太白山地及青化黄土台塬为界，与眉县、太白县接壤；南至 北秦岭主脊，与佛坪县、宁陕县、柞水县分界；北至渭河，东北跨渭河， 与咸阳市区、杨凌区和三原、泾阳、兴平、武功、扶风、富平等县（市）相邻。东西 长约 204 公里，南北宽约116 公里，土地面积 10108 平方公里。 (2)行政区划、城市人口 西安现辖新城、碑林、莲湖，雁塔、灞桥、未央、阎良、临潼、长安九个区及蓝田、周至、户县、高陵四个县，共有 50 个镇、52 个乡、74 个街道办事处。全市户籍总人口 753.11 人，其中非农业人
21、口 343.78 万人，占 45.65%，农业人口 409.33 万人，占 54.35%，常住总人口 822.52 万人。 (3)自然条件 西安市的地质构造兼跨秦岭地槽褶皱带和华北地台两大单元。西安城区属于华北地台的渭河断陷，在风积黄土覆盖和渭河冲积的共同作用下形成的渭河平原。渭河平原海拔 400 米 700 米，其中东北端渭河河床最低处海拔 345 米。西安城区便建立在渭河平原的二级阶地上。 西安市平原地区属暖温带半湿润大陆性季风气候，冷暖干湿四季分明。冬季寒冷、风小、多雾、少雨雪；春季温暖、干燥、多风、气候多变；夏季炎热多雨，伏旱突出，多雷雨大风；秋季凉爽，气温速降，秋淋明显。年平均气温
22、13.013.7，年降水量 522.4719.5 毫米，由北向南递增。陕西华地房地产估价咨询有限公司 电话：（ 029） 88213726 传真：（ 029） 88230416 地址：西安市雁塔区吉祥路 181 号雁塔世纪商务 A 座 4 层 邮政编码： 710065 9 主要气象灾害有干旱、高温、暴雨、洪涝、冰雹、大风沙尘、干热风、大雾、寒潮和低温冻害等。 西安地区水资源较为丰富，自古有“八水绕长安”之美称。市区东有灞河、 浐 河，南有 潏 河、 滈 河，西有 氵 皂 河、沣河，北有渭河、泾河，此外还有黑河、石川河、涝河、零河等较大河流。其中绝大多数属黄河流域的渭河水系。渭河横贯西安市境内约
23、 150 公里，年径流量为 25 亿立方米。西安地下水储量估算，总计约 1991 亿立方米。另外开辟有较理想的水源基地黑河水利枢纽，每年向西安供水 4 亿 立方米，形成日供水能力 120 万吨，加上地下水资源，市区日供水能力可达 172 万吨，基本满足城市生产生活用水。 西安市土地肥沃，土地资源相对丰富。市域内山地、丘陵、平原、台塬、河谷等地貌类型多样。南部秦岭山地以林地 、牧草地、未利用地为主，占市域土地总面积的 54.6%， 是市域的自然生态保护用地； 北部平原以耕地、园地、 城镇建设用地和文物遗址保护用地为主， 占市域土地总面积的 45.4%，土地利用效益较高。 2、土地制度及地产市场
24、(1)土地制度 近年来，国家从促进土地节约集约利用和产业结构调整出发，对工业用地进一步加大了调控力度，从工业用 地供应、工业地价等多方面制定了一系列政策措施。2004 年 10 月 ，国务院关于深化改革严格土地管理的决定 （国发200428 号）明确指出，新上建设项目首先要利用现有建设用地，严格控制建设占用耕地、林地、草 原和湿地。各地区、各有关部门要按照集约用地的原则，调整有关厂区绿 化率的规定，不得圈占土地搞“花园式工厂” 。 2006 年 8 月 31 日，国务院关于加强土地调控有关问题的通知 （国发200631 号）进一步加强土地管理和调控工作，明确工业用地出让必须实行招拍挂且统一工业用地最 低出让标准，土地出让金全额纳入地方预算管理。 针对工业用地利用管理，国土资源部下发了工业项目建设用地控制
