1、本报告是严格保密的。1改变格局的力量德州红星美凯龙项目前期策划谨 呈： Presented To德州星凯房地产开发有限公司2013年1月本报告是严格保密的。2世联标准按照世联规划评判标准，客观评价现有规划。物业组合对盈利模式的表达遵循不同物业的市场运营规律项目分期开发和启动的合理性地块资源的最优化使用与物业价值最大化开发价值层面规划结构的逻辑及其合理性设计理念的独创性和审美性设计价值层面对物业价值的提升城市价值层面对区域价值和城市功能表达的准确性城市角色的标志性和活跃度规划是否体现城市价值？物业是否具有盈利能力？产品设计是否合理？本报告是严格保密的。3以世联思考路径，深入思考项目的前期问题。世
2、联路径 现阶段急需解决第一二层级的问题。本次报告的目的在于，深刻理解目标，对本项目开发所面临的困局进行解析，对未来区域发展愿景进行展望，提炼项目发展的核心问题，给出项目的定位及发展战略，确定项目的盈利模式。p目标梳理p项目本体及属性界定p项目面临的开发困局p核心问题梳理p新城发展模式借鉴p项目总体定位p物业发展方向建议p开发分期建议p启动区建议本报告是严格保密的。6重要现实目标：求稳：【启动层面】降低开发中的风险，保持项目的滚动开发求快：【销售层面】缩短项目的开发、销售周期求利：【开发层面】保证开发中充足现金流，并实现项目的长期增值重要长远目标：项目“求名”：【形象层面】德州的突破项目，带动城
3、市价值的提升发展商“求名”：【品牌层面】实现开发商品牌价值提升，快速踏入一线房地产开发商行列解决项目定位确定盈利模式p目标梳理p项目本体及属性界定p项目面临的开发困局p核心问题梳理p新城发展模式借鉴p项目总体定位p物业发展方向建议p开发分期建议p启动区建议本报告是严格保密的。8n城市属性：四线地级市，鲁西北地区重要的交通枢纽和以工贸为主的区域中心城市；n城市主要职能：冀鲁两省交界地区的门户；鲁西北、冀东南物资集散、交通运输中心和信息枢纽；中国太阳能源基地；山东省重要的电力能源基地；鲁西北重要的制造业基地；德州市域的政治经济和文化中心。n城市用地发展的方向：城市空间向东跨越发展，规划形成“老城组
4、团、新城组团、东部组团”三大组团式城市结构。德州十一五规划确定近期建设用地方向为：重点开发河东新城。未来几年，新城将围绕行政中心、长河公园以及商业金融中心等建设进行配套设施的完善，经济开发区和天衢工业园继续发展，老城区逐步进行改造。德州属于四线城市，城市空间向东跨越发展 ，重点开发河东新城，尤其是河东新城中心区。【城市发展】本报告是严格保密的。99功能结构：功能结构：一轴：新城市区公共设施发展轴，由医疗中心、商务中心、文体中心、行政中心、金融会展中心组成；一带：指沿东风路发展带，商业业态定位为办公、大型商业贸易中心和物流中心；一园：在教育路北侧规划教育园；长河公园医疗中心文体中心教育中心商务中
5、心会展中心及行政中心一园一园一一轴轴一带一带东风路河东新区中心区规划为“一轴一带一园”，“一带”定位为办公及大型商业，项目位于一带沿线，靠近一轴中行政中心，地理位置优越。【区域规划】本报告是严格保密的。10河东新区中心区经过八年的发展，已完成市政府迁入，基本完成生活大配套、交通配套的投入，部分企事业单位在此聚集。u周边居民情况：原村庄多已拆迁，周边主要是回迁居民及新购房居民；u政府部门：市委市政府（市国土局、市建委、市规划局、市旅游局、市气象局、市交通局）u教育配套：跃华学校、双语学校、新星中等专业学院、电科学校、德州职业技术学院等u医疗配套：武警医院、新城医院、开发区医院、市中心医院、市妇幼
6、保健院等u商业配套：德百澳德乐超市，少量沿街店面u办公物业：德建大厦及部分企事业自有物业u酒店配套：凯悦商务酒店、柳湖书院酒店u娱乐休闲场所：体育中心、长河公园、董子文化园u其他配套：会展中心、德州日报社等长河公园市政府体育中心会展中心德百澳德乐经济开发区管委会德州日报社凯越商务酒店柳湖书院酒店董子文化园跃华学校新城医院/开发区医院双语学校、新星中等专业学院、电科学校、德州职业技术学院德建大厦市中心医院妇幼保健院医疗中心商务中心【区域配套】本报告是严格保密的。11大学路天衢路三八路东方红路东风路康博大道长河大道漳卫新河岔河广川大道【资源及交通】东至广川大道，南至东风路，北至东方红路，西至规划路
7、，临德州市两大交通主干道，交通便利，紧邻长河公园，景观资源优越。u区域路网：河东新区采用方格网形式，东风路和东方红路是河东新区重要的交通干道和发展轴，其次天衢路、三八路等交通干道也发挥着重要的作用；u项目通达性：项目周边道路宽阔，南邻东方红路、北临东风路，可直达德州老城区德城区；u区域资源：项目北侧为德州重要景区长河公园，景观资源优越。规划路东风路广川大道长河公园本报告是严格保密的。12【地块四至】广川大道 以西西邻学校东方红东路 以南北临长河公园地块北侧高压线穿过规划4号线 以东东面为市政府所在地东风北街 以北南邻城市主干道本报告是严格保密的。13【地块价值分析】 展示性：EABFCD 景观
8、资源：EABCFD 交通条件：EAFCBD 综合评价：EABFCD通过以上几点评判地块功能属性，E和F地块适宜开发公建类物业；A、B、C、D地块适宜开发居住类物业。建议在规划设计中，将E、F地块与南面地块统筹考虑，用于公建类物业的开发。ABDCEF北地块ABCD小地块适宜开发居住类物业，EF地块商业价值较高。本报告是严格保密的。14指标北地块南地块备注总占地面积：21900076860B地块内建设项目应为大型城市综合体，包括大型购物中心、星级酒店、商务办公写字楼等，并规划建设相对完整的美食文化街；商业服务业设施地上总建筑面积不小于52万平方米（不含公寓），其中大型购物中心建筑面积不小于8万平方
9、米，美食文化街建筑面积不小于7万平方米。土地性质：商业服务业设施用地、住宅用地商业服务业设施用地 容积率：4.2 不大于6 ；建筑密度：不大于50% 不大于70% 绿地率：不小于25% 不小于10% 根据现有指标推算地上建筑面积：住宅+公寓：86.09万平米商业+写字楼约46.116万平米合计地上建筑面积138万平米。底商：5.88万平米按照规划指标要求，推算地上建筑面积，合计建筑面积约138万平米，属于超大社区，公建部分体量极大，为52万平米，住宅部分容积率为4.2，属于高容积率社区。【经济指标】 超大体量高容积率住宅社区 超大规模公建北地块：住宅+公寓+底商南地块：写字楼+商业本报告是严格
10、保密的。15居住和公建比为1.37:1，公建体量大；商业与商务比为1.88:1，商业体量大；公建用地做居住型公寓不适合，且产品单一；底商全部规划为美食城，业态单一，且体量超大，后期运营有风险；各个物业之间功能互补性差。【指标解读】物业类型建筑面积（万平米）备注住宅62.08住宅总面积73.7万平米公寓11.7百货8.06商业总面积34.66万平米美凯龙家居城11.5城市空中客厅1.5中华美食城13.6办公12.4商务总面积18.88万平米办公酒店6.48地上建面127.4【体量】超大公建、超大商业【业态】产品单一，盈利能力弱【关系】物业间关联度差城市价值层面：准确传达了区域价值，具有地标性和活
11、跃度开发价值层面：公建超越了市场量级和运营规律，盈利能力弱设计价值层面：物业之间关联度差，相互价值提升能力弱本报告是严格保密的。16四线城市，城市新区大规模区域综合开发项目大规模区域综合开发项目项目优势 位于城市重点规划发展区域河东新区中心区，发展潜力巨大； 区域内市政府及大型企事业单位入驻，区域增值潜力巨大； 良好的交通条件，通达性好； 项目紧邻重要景区长河公园，景观资源丰富；项目劣势 位于四线城市，市场容量有限； 新城发展阶段，消费能力弱，产业支撑少； 指标限制带来的公建体量超大，项目运作风险大；【本体属性初判】p目标梳理p项目本体及属性界定p项目面临的开发困局p核心问题梳理p新城发展模式
12、借鉴p项目总体定位p物业发展方向建议p开发分期建议p启动区建议市场能否支撑新区大盘的开发？六大宏观困局行业、政策、经济、产业、人口、区域困局四大竞争困局土地供应、写字楼供需、住宅供需、商业市场容量困局本报告是严格保密的。19中央政治局：坚持楼市调控不动摇 促房价回归。明年市场将深度入冬。【1、行业困局】 据新华社电 中共中央政治局昨天召开会议，分析研究明年经济工作。中共中央总书记胡锦涛主持会议。会议强调，明年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性。会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。 会议强调：1、保持经济政策连续；2、宏观调控及时微调；
13、3、促进房价合理回归。 因为实体经济出现萎缩风险，部分开发商和地方政府曾期待中央会放松楼市调控从而拉动经济上涨，但明年他们很可能会重新认识市场，明显下调房价的现象将更加普遍，“楼市已经彻底入冬”。“这次会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。这体现了中央的坚定决心，意味着此轮房地产调控政策一定要达到预期的、明显的效果。”本报告是严格保密的。20限购、限贷、首付提高、一房一价等房地产调控政策，有向四线城市蔓延的趋势，在当前市场调控行情下，媒体的负面信息报道，客户观望情绪浓重，购买热情降低。【2、政策困局】n新国十条：首套90平米以上，首付三成，二套五成，利
14、率1.1倍，三套大幅提高n国五条：首套三成，二套五成，利率1.1倍，三套停贷n国八条：二套首付六成以上，利率1.1倍，部分银行首套首付提至四成，利率优惠逐步取消甚至上浮n银行对开发贷持续收紧，信托融资成本居高不下，开发商开发难度加大。n存款准备金率 6月20日起，连续上调12次后，存款类银行人民币存款准备金率达到21.5%历史高位，直接冻结银行资金3867亿资金。开发商资金链空前紧张。n加息7月7日起，央行年内第三次加息，一年期贷款基准利率升至6.56%，累积加息对楼市影响效应逐渐显现，购房成本加大.首付三成的100万房产30年基准利率按揭的月供已累计增加210.04元，30年总供款绝对额累计
15、增加75612.71元。n新国十条：北京n国五条：23个城市出台限购令n国八条：42个城市出台新版限购令n注：针对房价上涨势头较快的二三线城市，住建部正在草拟新一轮限购令的城市名单，限购城市将扩大到近100个，成为楼市调控再度加码的信号。（山东未来限购城市将有：烟台、威海、泰安、淄博、潍坊等）加息n新国十条：580套n国五条：年末基本建成60%n国八条：1000万套，11月底全面开工政策调控的市场表现是：改善型、投资、投机型客户被列为重点打击之列，直接影响这部分需求的市场释放，大户型产品受政策影响明显；开发贷持续收紧、融资成本居高不下，加大开发风险。限购限贷保障房本报告是严格保密的。21德州市
16、城市GDP高速发展，2010年人均GDP为2.9万元，两项指标处于省内中下游水平，房地产平稳发展阶段。【3、经济困局】u德州市2010国内生产总值为1657.82亿元，同比增长12.9%，位列全省11位；u德州市2010国内生产总值约2.9万元，同比增长3.7%，位列全省13位u初步判断，德州市房地产市场处于高速发展期。数据来源：德州历年统计年鉴1 青岛2 烟台3 济南11 德州17 莱芜GDP（亿元）5666.24358.463910.81657.821657.82546.33增长率12.90%14.10%12.70%12.90%12.90%12.00%800-4,000美元4000-800
17、0美元8000美元以上0-800美元启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型本报告是严格保密的。22德州市三次产业结构不断优化，目前阶段仍以二产为主的，三产比例小，企业少，对办公的需求基数小。【4、产业困局】u2010年，全市实现地区生产总值（GDP） 1657.82亿元，按可比价格计算，比上年增长12.9%。u其中第一产业增加值210.51亿元，增长3.2%；第二产业增加值899.55亿元，增长14.3%；第三
18、产业增加值547.76亿元，增长13.8%。三次产业比例由上年的12.4：54.6：32.0调整为12.7：54.3：33.0。u三产仍比例较低，城市商业商务活跃度不足，对办公的需求基数小。德州市历年各产业增值额情况 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年第一产业增加值（亿元） 118.24127.1140.37158.73169.73191210.51第二产业增加值（亿元） 360.74459.04559.51655.4783.41844.09899.55第三产业增加值（亿元） 207.92245.69303.14366.69447.77510.2
19、6547.76本报告是严格保密的。23德城区人口41万，经济开发区18万，以政府机关人员和原住居民为主，区域内人口基数低，产业人口不足，区域活力不足，难以支撑大社区的销售。【5、人口困局】河东新区及开发区板块北部城区铁西区城区中心南部城区新区建中。市政府、部分市政配套已投入使用，开区已具一定模；开区状中心晶路、路、方路段，机关事位、配套施及居住区多集中于此；与其他区域相比区域人口稀少，居民构成一市区核心区域，市政治/商/休 中心，配套完善。区域西部商圈流人口众多，居民构乱；中部主要党政机关地、中高档次商圈；住宅区主要分布于区域北部及部，居民以机关干部、企事位工及居民主，人口构次好。工、居住混合
20、区。区域接市区中心与北部工区，是德州老城区；区域内人口密集，居民构复、居民多。以大中型工、商 主的混合区域。区域配套不足，居民生活不便。区域居民主要由 史居民、多流人口、以及工人构成。居住区、商区和工区的混合区域，德州的外交通。区域居民以史居民、工人、事位工主，同众多市也来大量流人口。 本报告是严格保密的。24河东新区属于政务主导型新区，经济开发区属于工业主导型新区，缺乏三产及配套产业的支撑。【6、区域困局】24经济开经济开发区发区德城区德城区运河开发区运河开发区国内生产总值（亿元）115.96144.4946.36增幅（%）13.913.214.6第一产业总量（亿元）3.633.431.39
21、增幅（%）3.53.43.6第二产业总值（亿元）75.9368.2333.69增幅（%）12.79.613.9第三产业总值（亿元）36.472.8411.28增幅（%）17.317.318.3人均生产总值（元/人）599505721644746财政收入（万元）412114710915552增幅（%）26.912.210.2财政支出（万元）672308305414287增幅（%）42.127.541.6收据来源：2010德州统计年鉴u德州经济开发区2009年，全区完成GDP115亿元，同比增长13.9%；实现财政总收入4.1元，同比增长26.9%；u开发区内产业集群初现端倪，初步形成了以皇明太阳
22、能、六顺电器等为龙头的新能源开发，高新技术成为开发区经济一大亮点。u第二产业以自我建设工业园为主，三产及配套不足，商业商务发展基础薄弱。本报告是严格保密的。252009年至今，德州出让土地主要集中在开发区和河东新区；其中河东新区体量约206.2万方，未来河东新区商业供应超过17万方，住宅190万方，未来竞争激烈。【7、土地供应困局】8.34.728.51273.413.712.468129.830.83.32.61.22.36.510.315.43.51.21.367.313.425.433.30.415.4综合商业4.3 25.9 13.5 18.9u09年至今，德州城区成交土地主要集中于老
23、城区运河开发区以及河东新区一带；u老城区供应总面积为458.8万平方米，新城区为206.2万平方米；u从土地供应性质看：老城区放量土地以综合用地为主，商业仅一例；新城区亦以住宅为主，但有部分商业用地集中在市政府北侧和东侧。本报告是严格保密的。26河东新区近期尚有商业约11.76万平米，住宅供应约190万平米；未来将对本项目带来直接竞争。u河东新区内商业用地较多，5块地块，总用地面积6.56万平方米，总建面约11.76万平米；每地块占地面积相差不大，但容积率皆小于本项目；u综合用地较分散，共5地块，总占地75.5万平米，总建面约190万平方米。1234567891011序号占地面积（平方米）规划
24、容积率规划用途1136653.5商服2102961.2商服3106081.5-3.0商服4143122.5商服583041.5商服6220981.5商服7262012.5商业、住宅8171195.911.8商业、住宅9454698.542.8商业、住宅10616672.5商业、住宅11413042.5商业、住宅【7、区域土地供应】本报告是严格保密的。27德州办公物业市场处于启动阶段初期，将主要面向成长型中小企业和部分草创型企业。萌芽阶段启动阶段发展阶段成熟阶段p 核心动因p 表现形式p 客户特征p 产品特征p 客户关注 办公需要 住宅改办公 草创型企业 无 无 改善环境 住宅立项， 商务办公
25、成长型中小企业 商务公寓为主，出现初级写字楼产品 位置 价格 交通 使用成本 追求形象 纯商务形象 迅速发展，并初具规模中小企业 纯写字楼开始出现 位置 配套 硬件 商务氛围 需求多元化，客户价值多元化 纯商务形象 各种类型的企业 写字楼与新一代商务公寓并存 地段 服务 软环境 健康、风景济南青岛北京上海德州【8、办公发展阶段】本报告是严格保密的。28写字楼起步阶段，办公场所分散，物业档次低，主要存在形式是住宅区里混搭单栋写字楼，并未出现集中写字楼群。【8、办公存在形式】1、早期办公物业u较早期的办公物业为德百的写字楼和白天鹅办公物业，分布在商场南侧，湖滨中大道两侧，距离较近。规模较小，租金1
26、.0元/平方米/天左右。u这一阶段产生的写字楼项目，基本是商住两用性质，地理位置都较好，但其在硬件配套上较差，公共部分的装修也极为简陋，基本没有物业服务的概念。2、近期办公物业u宝林商务大厦。该楼12层，每层1200平米，可分割出售、出租，销售不理想。地下四层为电子商城，经营惨淡。u德建大厦（东城国际），平均租金0.67元/平米/天u帝景苑写字楼：0.69元/平米，独立卫生间 u这一阶段入市的写字楼项目墓本配备了基本写字楼需要的硬件设施，同时开始关注写字楼的建筑设计、外立面的塑造，以及公共空间的装修。3、在售办公物业u华腾丽晶大厦、德正国际商务港、泰和名仕港写字楼、东汇大厦等4、将售办公物业u
27、将要上市的写字楼有：、阳光新天地、蔚来城写字楼、天衢名郡 写字楼、德达长河明珠写字楼。丽晶写字楼帝景苑白天鹅大厦德正国际商务港天衢名都写字楼东城国际德达长河明珠近期已推出早期产品近期将推出蔚来城综合楼泰和名仕港德百大楼阳光新天地潜在产品1234宝林大厦银龙大厦新城财富大厦本报告是严格保密的。29区域潜在写字楼总量超过20万平方米。项目性质区域建面层数面积划分项目进度华腾丽晶大厦产权式5A级写字楼河东新区3.53万平米12阳光新天地写字楼老城区中心区7万平米1-6层为商业裙楼、二层地下、2栋7-25的写字楼50多-100多平米施工中天衢名郡写字楼写字楼老城区2.5万平米25规划中德达长河明珠写字
28、楼写字楼新老城交界处规划中泰和名仕港写字楼写字楼河东新区约3万平米1960-70平米未正式开盘新城财富大厦写字楼河东新区2.8万地下一层，地上21层施工中德正国际商务港 5A智能写字楼河东新区8万平米2380-1200平米，一般为100-200平米预计今年11月开盘蔚来城写字楼写字楼河东新区约3万平米7项目预计三、四年后面市20万平米u老城区：华腾丽晶大厦、阳光新天地处于市中区，总体量约为10.5万平方米；天衢名郡写字楼、德达长河明珠写字楼处于新老城交界处，总体量大于3万平方米；u河东新区：德正国际商务港位于商务中心，与泰和名仕港写字楼、蔚来城写字楼的总体量约为14万平米；【8、办公潜在供应】
29、本报告是严格保密的。30德州市区五大板块：铁西版块、天衢板块、中心城区、城南板块、新城版块，新城板块处于高价竞争板块。牡丹华庭中建华府天玉铭城外海江南水郡金湖湾蔚来城玫瑰公馆兴河湾南苑花城凯旋花园本案铁西区新城板块熙城易居天衢版块平台均价4500中心城区城南板块【9、住宅板块】平台均价4500-4600平台均价7000平台均价4500-4600平台均价5000本报告是严格保密的。31新城板块 德州市的“希望板块”中建华府，蔚来城和玫瑰园等市场大盘起主导地位； 开发区整体楼价处于高位运行，整体价格突破5000元。【9、区域住宅市场】河东新区楼价处于高位运行，整体价格突破5000元大关。项目名称1
30、.康博公馆2.德百玫瑰园3.外海江南水郡4. 嘉诚盛世建筑面积总占地面积28万平米，总建筑面积80万平米。（2栋23层和3栋30层，21栋33层）住宅楼总占地面积13.3万平米，总建筑面积25万平米。总占地面积46万平米；总建筑面积56万平米；总户数3000多户；分别由50栋多层、10栋洋房、80栋别墅及8栋小高层组成的大型综合社区占地500亩，建筑面积近100万平方米产品类型住宅 星级酒店 写字楼电梯洋房 别墅 小高层多层 洋房 别墅 小高层小高层售价均价60006000-7000多层4200均价4900近期动态原预计将于七月开工，但尚未动工。11.27日售楼处开放，一期推出4幢楼800余套
31、房源.5月份加推2个单元，共84户项目目前无产品销售，后期规划正在审批中项目在6月底，有7栋楼取得预售许可证，建筑面积约10万平方米。销售率约85%.本报告是严格保密的。32商业以传统德百、火车站、澳德乐商圈为主，专业市场多核发展，现有商业约有104万平米，市区人均商业面积超过2平米。【10、人均商圈面积】1234567891011121312356德百集团家居广场德百百货大楼齐鲁古玩城银座商城总店黑马商贸大市场7好易居装饰材料城8 城南装饰材料市场9光明街服饰商业市场10马市街布匹批发市场11光太五金机械城12城隍庙小商品市场13德州国美电器4德百澳德乐火车站商圈：以布匹、小商品批发为主德州
32、德百商圈：以中高档超市、商场为主澳德乐商圈：大型的购物中心产品以中高档为主专业市场一：以纺织、建材、食品等产品的制造、加工、出售为主专业市场二：以玻璃钢、装饰材料、农产品加工等为主天衢路三八路东风路u商业市场主要分为三个综合性商圈、两个专业市场与三条交通商业主干道；u三个综合性商圈有：火车站商圈、德州德百商圈以及新兴的德州澳德乐商圈；u两个专业市场:城南与城北两个专业性市场；u三条商业主干道主要是天衢路、三八路和东风路。德州百货大厦6.8银座12澳德乐23.8国际商贸城18沿主干道商业13.55住宅底商7.3大运河经济港23合计104.45本报告是严格保密的。33总体来看，德州商圈逐步向东演进
33、并呈现出百花齐放的态势，但是新商圈培育周期长，困难重重。商圈演变：火车站商圈德百商圈澳德乐商圈u商圈演变：以黑马商贸大市场为代表的火车站商圈是德州市较早的商业圈，随着时代的发展，老城区的商业地位占据绝对地位，随着新城规划的落实，东部地区的发展日新月异，以德百澳德乐为代表的大型购物中心改变了人们的生活方式。【10、商圈演变】本报告是严格保密的。34VS德州城市量级项目本体指标四线城市，经济省内中下游城市新区，产业空心二产为主，缺少三产带动城市人口55万，新城人口18万人均商业面积2平米市场供应大，潜在竞争激烈170万平米大盘商业面积34万平米办公面积18万平米住宅面积73万平米规划指标不合理以目
34、前市场阶段和市场容量，难以支撑大体量公建开发住宅开发面临很大挑战p目标梳理p项目本体及属性界定p项目面临的开发困局p核心问题梳理p新城发展模式借鉴p项目总体定位p物业发展方向建议p开发分期建议p启动区建议本报告是严格保密的。36解决项目定位+确定盈利方式四线城市新区，项目应该如何定位？1市场容量不足，商业、办公、住宅各物业应该如何开发？ 2通过采取怎样的措施，以成功启动项目？ 4如何制定合理的开发时序，降低项目开发风险？ 3 在政府规划要求的公建指标远超市场容量的情况下，如何破局？ 必须站在城市发展的高度，重新定义新城价值，给出项目发展方向和项目定位。p目标梳理p项目本体及属性界定p项目面临的
35、开发困局p核心问题梳理p新城发展模式借鉴p项目总体定位p物业发展方向建议p开发分期建议p启动区建议本报告是严格保密的。39六大新城发展模式田园新城以国家立法为基准,政府主导下由新城开发公司进行规划建设的新城，成功关键在于立法和政策的支持，政府在新城建设中起主导作用新城发展模式边缘新城随着城市郊区化的发展而形成的TOD新城“交通导向开发”（ TOD ）是以公共交通为导向的开发，属于密度偏高的开发，位于主要交通站点周边适宜步行的距离内，通称可以为步行者提供居住、就业和购物的机会。产业新城以一种或多种产业为驱动力从而带动整个城市发展的新型发展模式副中心新城以解决城市中心区功能过度集中，减轻经济活动对
36、城市造成的副面影响；城市副中心的发展与城市中心区域存在很强的依附关系。行政中心新城是应政府需求所新建的,以政府和相关产业为主，集居住、工作、生活为一体的新城模式。【新城发展理论借鉴】本报告是严格保密的。40【借鉴一：产业新城】以多种产业作为驱动力，从而带动整个新城的发展。产业是按照规模经济和范围经济要求集成起来的行业群体。因此产业的涵盖范围不仅指工业，还包括非工业，并且是由多个相对独立但业务性质完全一致的行业组成的，或者说是由分散在多个行业、具有同样业务性质的经济组织组成的。政府对入住新城的企业在税收，或其他政策方面给予一定的减免和扶持，从而吸引企业入驻。对于在新城置业的家庭，给予一定的购房基
37、金，或政策上的优惠，从而鼓励家庭在新城置业。购物、休闲娱乐、餐饮美食、文化教育等服务于新城的基础设施建设，为入住企业和置业家庭提供便利的生活条件。.政策扶持配套完善 产业驱动本报告是严格保密的。41【借鉴二：行政中心新城】应政府需求所新建的，以政府和相关产业为主的，集居住、工作、生活为一体的新城模式。政府在新城建设中起主导作用。合理规划 注重规划的合理性，充分参考社会各界的意见，并预留待发展用地立法和政策支持政府在立法和政策上对新城建设给予支持交通便捷 新城与中心城之间要有便捷的交通系统相连接新城内部的交通要充分考虑公交系统、步行系统和主要交通干道的合理性和便捷性产业结构多样产业结构的非单一性
38、、二、三产业都应齐备功能丰富 具备生活、居住、工作、休闲等多重功能配套完善 高标准、完善的各类配套环境优美 环境优美，能够吸引中心城的人口过来居住政府资金支持大量的资金投入以保证新城的前期建设，资金来源于政府部门和其他私企本报告是严格保密的。42济南东部新城 产业新城+行政中心新城的结合。从1995年政府主导的以“软件为核心”的产业园，经过十多年的发展，成长为东部活力之城。【案例借鉴】2011年的东部新城济南对外开放的新窗口华东地区重要的高新技术产业基地之一。山东最大的高新技术产业园区。集教育、文化、医疗、行政、办公、居住于一体的都市产业体系。建立了投资、金融、人才交流、会展、保险、法律、公证
39、等支撑服务体系，实行规范化“一站式”办公，为入区企业构建安全、稳定、公正、有序的良好环境。市政府总部基地南区“东荷西柳”奥体片区软件培训基地工商税务等政府服务配套齐鲁软件园 产业园区产业园区商务办公区商务休闲商务休闲居住区居住区生活配套设施商务办公区商务配套居住区居住区经十东路经十东路北区 本报告是严格保密的。43从“产业拉动”向功能复合的“城市新中心”转变，区域地位不断加强，济南新CBD开始崛起。1995年：齐鲁软件园成立；1997年：齐鲁软件园被国家科技部认定为全国首批“国家火炬计划软件产业基地”2001年：被国家发展计划委员会、国家信息产业部认定为“国家级软件产业基地”2008年：东部新
40、城的提出，将奥体片区作为东部新城的核心2009年：济南成功召开全运会，奥体片区区域价值迅速攀升；2010年：济南市政府东迁，标志着济南行政中心和城市重心东移19951997年19972001年2008年20092010年2010之后城市核心商务带形成 城市综合体拉动区域价值 居住环境和周边配套的完善 成为济南新中心产业拉动阶段“东部新城”的提出“济南新CBD”n以齐鲁软件园成立为标志，大力发展高新技术产业；n通过支柱产业的拉动，区域产业人口集聚，区域整体城市意向不佳，居住氛围与配套设施提升速度较慢。n新的城市规划和区域定位提出，开始加大“东拓”的步伐；n政府东迁和全运会的召开，极大地促进了东部
41、区域的发展；n成为房地产开发热点。n“政府东迁”的发展战略，多项重大利好加速区域发展；n城市功能更加复合、完善，功能强化，重点发展CBD。【发展历程】本报告是严格保密的。44【产业资源注入】济南CIIIC金融商贸总部基地以经十路为界分为南区、北区，总建筑面积约260万，其中写字楼面积超过150万。入驻企业以总部级办公企业为主，由此带动、聚集上下游产业，从而形成总部经济效应。齐鲁软件园成立于1995年11月，是一个以软件为核心，延伸至服务外包、动漫游戏、通信、半导体、系统集成等多个产业门类的ICT专业园区。浪潮集团是中国领先的计算平台与IT应用解决方案供应商，同时，也是中国最大的服务器制造商和服
42、务器解决方案提供商，控股股东为山东省国有资产投资控股有限公司。浪潮集团拥有“浪潮信息”和“浪潮软件”两家国内A股上市公司和在香港联交所上市的浪潮国际有限公司。以IT产业为导向，企业总部级产业注入的多核驱动，通过政策优势，逐步提升区域影响力，推动新城发展。本报告是严格保密的。45【政务资源注入】2009年全运会顺利召开，东部片区价值迅速攀升，2010年济南市政府东迁，东部片区价值上升一个新的空间。“东荷西柳”是对山东省济南市奥体中心总体布局的形象描绘。济南奥体中心位于省城东部新城区，总占地面积81公顷，总建筑面积约35万平方米，包括一场三馆，是全国第十一届运动会主赛场。济南国际会展中心总占地30
43、0亩，总建筑面积34.3万平方米，系中国第三江北第一大展馆，该展馆由主楼和辅楼组成。辅楼为四星级商务酒店及高档写字楼。展厅总面积11万平方米，可设4000个国际标准展位；展厅可同时使用，也可作为独立展区单独使用。济南龙奥大厦，位于济南经十东路奥体中心，建筑面积近40万平米，世界第二亚洲第一的单体建筑。主要为济南市政府及各个职能部门的办公场所，亦是十一届全运会的指挥中心和新闻中心。现为济南市委市政府驻地 本报告是严格保密的。462009年9月 喜来登2011年 中铁汇展银座商城2011年 丁豪广场 横店影城2009年 净雅酒店随着区域发展企业的增加，消费人群和消费需求逐步提升，周边服务型配套行业
44、随之形成。针对小型企业办公、投资客户的商务产品相继入市。【配套资源注入】中铁汇展国际集高端写字楼、商务公寓、大型商业于一体的商务综合体项目。鲁商国奥城集甲级写字楼、星级酒店、商业步行街、休闲、娱乐，及银座商城于一体的大型综合标志性城市建筑组群。本报告是严格保密的。47【居住资源注入】盛世花城海尔绿城全运村中海奥龙观邸中海紫御东郡根据资源条件优势打造的居住区，成为城市豪宅板块。本报告是严格保密的。48【新CBD崛起】随着区域价值的成熟，总部级企业的入住，在新城核心区逐渐产生以政府规划为主导的新CBD。济南东部新城CBD结构为：一轴、一心、四区。“一轴”是CBD景观、功能、活动主轴和最具特色的空间
45、要素。“一心”中央绿心，是大型绿色开放开放空间，济南新的地理标志。“四区”包括功能混合的中央活力区、科技总部商务区、金融商务区。本报告是严格保密的。49【东部新城发展小结】发展初期，政府将高新技术产业作为区域主要发展方向，通过政策扶持为区域注入产业资源随着全运会的召开，市政府的东迁，迅速拉升区域价值，扩大影响力。利用行业领军企业及企业总部基地的影响，高标准打造都市印象。为区域发展注入核心驱动。企业的进驻，消费需求不断增加，从而带动区域内商业、休闲娱乐、住宅等多项配套服务的发展跟进。 政策扶持 政府规划 产业驱动 配套完善随着总部级企业、都市产业进驻，配套成熟，居住人口增加，新城的城市价值逐渐提
46、升，功能进一步升级。随着总部级企业、都市产业进驻，配套成熟，居住人口增加，新城的城市价值逐渐提升，功能进一步升级。 功能升级本报告是严格保密的。50【新城发展模式借鉴】对新城发展借鉴政策扶植多产业注入城市配套完善借助政府资金和企业资金p目标梳理p项目本体及属性界定p项目面临的开发困局p核心问题梳理p新城发展模式借鉴p项目总体定位p物业发展方向建议p开发分期建议p启动区建议核心问题1：四线城市新区，项目应该如何定位？ 借鉴新城发展模式，结合“紧缩城市”理论，注入都市产业，寻求项目定位。本报告是严格保密的。54通过对本项目的开发模式的确定，选择以紧缩城市理论为基础，对整体定位及开发进行指导。【紧缩
47、城市理论】郊区陌生区大盘开发城市中心区大盘开发主题社区开发模式新市镇开发模式产业驱动开发模式中心城镇开发模式紧缩城市开发模式适用条件 优越的地理位置CBD或城市中心边沿 便利的交通条件 较大的规模 强制性的视觉冲击超高层/建筑 政府支持，开发主体资金雄厚紧缩城市发展模式： 各种功能均衡发展模式 以“商务”为核心的模式 以“商业”为核心的模式 以“酒店”为核心的模式本报告是严格保密的。55紧缩城市与项目的匹配分析“紧缩城市”(Compact City)是提倡一种密集而多样变化的城市，通过城市功能的相互重叠来增加能源的使用效率，减少消耗和污染，追求可持续发展。紧缩城市本项目p优越的地理位置CBD或
48、城市中心边沿p便利的交通条件p较大的规模p强制性的视觉冲击超高层/建筑p政府支持，开发主体资金雄厚 p德州最新规划的城市中心河东新区，是城市新兴的政务中心。p交通便利，通达性高p超大社区及超大公建p有城市标志性建筑超高层及城市空中客厅p政府重点项目【紧缩城市】本报告是严格保密的。56【定义区域发展价值，确定城市功能定位】通过紧缩城市理论定位项目城市功能，集聚服务功能、产业功能、居住功能的 “德州河东新城的现代都市核心区”，满足各功能实现的空间。定位德州河东新城的现代都市核心区发展模式紧缩城市u产业功能注入产业功能，打造区域发展新引擎u服务功能完善配套服务，营造城市魅力u居住功能打造丰富的产品线
49、，提供生态的、美好的居住空间本报告是严格保密的。5757紧缩城市有助于形成凝聚力，产生城市多样性，综合利用是紧缩城市的主张。现代的FASHION多元化DIVERS复合的FASHION1、地块功能混合使用；2、频繁的，短的街道；3、不同的建筑技术和设计风格；4、密集的使用者。多样性产生条件【紧缩城市多样性】本报告是严格保密的。5858紧缩城市高密度的、人口复合的，外城部分是完全开放的，与城市空间融合，高效率的城市运行。高密度开放的OPEN将更多的人带到城市中，能够使城市气氛变得活跃并促进文化活动和相关设施的发展。城市将以丰富多彩和充满活力的形象现身，进而吸引更多的居民和游客。城区生活则提供了密集
50、而丰富多彩的生活：这种生活意味着高效率，它在实现社会和经济功能的结合时，节约了时间和精力。高效的【紧缩城市高密度】本报告是严格保密的。59城市空间资源共享，结构紧凑，城市功能在空间上互通。单调、压抑、缺乏生气，沉闷不堪，人流资源集中在哥伦比亚大街人的选择增加，服务商业网点的分布增多，易产生经济效益和公共生活。8889878685哥伦比亚大街第五大道和洛克菲勒中心5253515049高覆盖率加上长街道让人感到压抑，频繁的街道可以在房屋之间留下很多空间，因此可以弥补街道旁边高覆盖率的不足。上班、商店、娱乐休闲以及公交全部在步行之内。紧缩城市各功能在空间上互通，由于资源的共享性，就产生了因整体大于部
