1、2009山西临汾新世达项目前期策划提案2008年7月7日目录第一章 宏观经济分析第二章 临汾地产市场特征及前景第三章 竞争楼盘分析第四章 SWOT第五章 项目定位第六章 产品建议第一章 宏观经济分析临汾市2008年总体经济状况 2008年国民经济平稳较快增长，经济总量再上新台阶。2008年全市地区生产总值749.6亿元，按可比价格计算，比上年增长3.9%。其中，第一产业增加值34亿元，下降4.4%；第二产业增加值493亿元，增长0.9%;第三产业增加值222.6亿元，增长12.5%。第一产业增加值占地区生产总值的比重为4.5%，比上年下降1.3个百分点；第二产业增加值比重为65.8%，上升1.
2、1个百分点；第三产业增加值比重为29.7%，上升0.2个百分点。具有资质等级的房地产开发企业完成房地产开发投资22.2亿元，比上年增长64.9%。具有资质等级的房地产开发企业商品房竣工面积49.8万平方米，增长34.5%，销售面积58.2万平方米，增长24.7%，商品房销售额13.9亿元，增长22.4%.全年全社会固定资产投资完成265.2亿元，比上年增长13.2%。全市城镇居民人均可支配收入11203元，比上年增长12.1%，其中市区城镇居民人均可支配收入12926元，增长12.1%。 价格总水平上涨幅度较大。居民消费价格比上年上涨4.9%；商品零售价格上涨5.0%；工业品出厂价格上涨26.
3、13%；原材料、燃料、动力购进价格上涨24.14%。结论: 从以上数据可以看出,本地经济呈现持续快速发展,特别是民营经济表现活跃，在良好的大经济环境下，房地产业呈现出迅猛发展势头，房地产业增加值较07年增长55.2%，进入2009年以来，本地开发企业相继推出新楼盘，竞争态势从3月份持续至今，临汾房地产业将面临着一场前所未有的巨大挑战，买方市场即将形成。1、固定资产投资 08年全社会固定资产投资完成265.2亿元，比上年增长13.2%。分城乡看，城镇投资254亿元，增长13.9%；农村投资11.2亿元，下降0.6%。分产业看，第一产业投资8.1亿元，比上年增长21%;第二产业投资153.2亿元，
4、增长5.3%;第三产业投资103.9亿元，增长26.7%。全年固定资产投资建成投产项目676个，项目建成投产率为73.6%；新增固定资产143亿元，固定资产交付使用率为53.9%。 20042008年全社会固定资产投资及增长速度 名 称绝对值比上年增长%全社会固定资产投资265.2 13.2房地产投资22.264.9农村投资11.20.6城镇投资25413.92008年全社会固定资产投资情况单位:亿元结论： 从以上数据可以看出，临汾08年全社会固定资产投资增长速度快，各种投资均有大幅度增长，且产业结构逐步趋近合理化。其中房地产投资突现生命力，在固定资产投资增长中仍然以两位数持续稳定增长，进入0
5、9年上半年以来，房地产固定资产投资发展相对缓慢，主要基于经济危机影响，房地产市场进入低迷阶段。2、建筑业 建筑业发展较快。全年全市建筑业实现增加值30.2亿元，比上年增长11.7%。具有建筑业资质等级的总承包和专业承包建筑业企业实现增加值14.2亿元，增长23.4%；实现利润总额1.7亿元，增长38.5%；上缴税金3.7亿元，增长31%。结论： 建筑行业随着近几年临汾房地产行业的兴起而迅速发展，行业增加值均保持在两位数的增长速度，进入2009年以来，即将投入开工的新楼盘还将增多，建筑行业的快速发展也暗示着本地地产行业的生命力强，同时预示着城市进程的加快以及社会群体对于提高生活质量改善居住环境的
6、巨大市场需求。 人民生活水平进一步提高。全市城镇居民人均可支配收入11203元，比上年增长12.1%，其中市区城镇居民人均可支配收入12926元，增长12.1%。城镇居民人均消费性支出7944元，增长13.8%；农村居民人均纯收入4394元，比上年增长8.1%。农村居民人均消费性支出2863.99元，增长13.3%。在居民收入较快增长的同时，消费保持同步增长。居住条件逐步改善。临汾市区人均居住面积将达24平方米。城镇单位在岗职工平均工资22307元，增长19.1%。3、人民生活水平结论： 人民生活水平的提高，直接刺激消费指数的增长，日常生活消费支出不断增加，同时居住条件亦不断改善，居民对于住房
7、的需求和改善居住环境的需求呈现不断增长趋势，2009年作为大盘年、品牌年，在未来三到五年将为本地市场提供持续房源，届时人民生活水平和居住环境将出现大的跨越。第二章 临汾地产市场特征及前景一、2009楼市特点及发展前景超大规模楼盘为主。09年临汾市房地产市场以大规模社区为主，中小规模楼盘面临巨大的竞争压力，主要来自于项目配套、景观、物业等方面，如恒安-新东城、莱茵半岛、东方亚特兰、滨河湾城市花园等超大规模楼盘占据临汾市未来三到五年的房地产主流市场。 增加“文化附加值”。许多项目都开始关注社区文化，围绕着“文化地产”做文章。 板楼为主、健康舒适的设计理念居主流。新项目中，板式、板塔结合将充斥楼市。
8、 经济型户型受宠。受城市市政设施逐渐完善等利好因素的推动，城市边缘区域乃至郊区的住宅市场升温日益明显，相应的住宅价格也将加速上涨。a、面积及居室需求。现阶段80%以上的购房居民对住宅建筑面积的需求为80130平方米，其中大部分居民的需求又在90120平方米之间。 b、住房价格承受能力。70%以上的居民认为商品住宅的合适价格应26003000元/平方米(建筑面积)。 c、购房方式及付款方式。60%以上购房者愿意采用分期付款或按揭方式购房。在按揭类型上，“5成10年”或“7成20年”是大多数购房者的选择。二、现阶段城市居民住宅需求的基本特征有： 第三章 竞争楼盘分析恒安-新东城 开 发 商：临汾市
9、恒安房地产开发有限公司所在区域：尧都区占地面积：45000 m2详细地址：解放东路售楼地址：解放东路售楼热线：3011999项目规划：项目北起北外环，南接临浮路，东临尧都区政府，西接市区，总占地450亩，沿铸钢街两侧而立，分A，B，C三大地块，分三期开发。目前在售的是A区，铸钢街将启动区A区又分为A1地块和A2地块，占地100多亩，由18栋小高层和高层建筑组成，纯板式和点板楼结合，建成后总建面将达到27万平米，总户数1700多户，容积率2.55，绿化率41%均价：3300元/平米左右付款方式：一次性付款、银行按揭；主要配套：学校：临汾市旅游职业技术学校、临汾市第二技工学校、临汾市粮食中等专业学
10、校等医院：临汾市烧伤整形医院、临钢职工医院；购物：购物广场公园:生态公园优势： 地理位置优越，升值潜力较大。尧都区政府东迁，必然会形成以政府为中心，新的政治文化经济中心以及商业中心，值潜力巨大； 地块交通便利，昭示性强 。临城市主干道临浮路和铸钢街 ； 产品形态以小高层、高层板楼为主,具有很高的城市化特征；劣势： 地处新区，区域配套不成熟；莱茵半岛开 发 商 临汾康桥房地产公司 项目地址 解放东路皇城公园内 占地面积 约400亩 建筑结构 框剪、砖混和框架 入住时间 2008年12月30日 容 积 率 1.2 绿 化 率 40% 物业公司 西安曼联德高物业管理有限公司 销售电话 0357-33
11、83355 销售地址 解放东路皇城公园内，平阳广场接待点 户型面积 40平米500平米 付款方式 一次性付款、按揭 价格说明 均价2900元/ 项目简介：项目占地面积为9.30公顷，规划用地南侧为解放东路，西侧为二中路，东临迎宾路，北侧为居民区。由于解放东路和二中路为城市主干道，因此用地沿道路一侧其城市商业价值很高；用地东临高校山西师范大学分校区。用地周边教育设施较多，山西师范大学分校区、临汾二中、临汾六中、市旅游职业学校等。有2万平米市政公园及3万平米社区组团园林。中国邮政、中国连通。 规划总建筑面积：289994，其中计容建筑面积为232700平方米，绿化面积32578平方米，建筑总高度为
12、49.2米。优势：产品优势，物业类型有独栋别墅、连拼别墅、叠拼别墅、Townhouse、花园洋房、小高层、高层等多种类型，可适应不同需求的顾客，便于销售。资源优势：紧邻湖畔，具有不可复制的天然湖资源；劣势：配套：区域配套完善，生活不便利；地块：项目地块是下凹式，且地块原为犯罪枪决场地，具有不良影响；东方亚特兰开 发 商 临汾派德森房地产开发有限公司 项目地址 解放东路与二中路交汇处东北角 占地面积 160亩 建筑结构 纯剪力墙 入住时间 2009年12月30 容 积 率 2.5 绿 化 率 35% 销售电话 0357-3383355 销售地址 解放东路与二中路交汇处东北角 户型面积 两室一厅（
13、91）、三室一厅（119）、三室两厅（136）、四室两厅（176） 付款方式 一次性付款、分期付款、按揭 价格说明 起价3235元/项目配套： 项目占地面积为9.30公顷，规划用地南侧为解放东路，西侧为二中路，东临迎宾路，北侧为居民区。由于解放东路和二中路为城市主干道，因此用地沿道路一侧其城市商业价值很高；用地东临高校山西师范大学分校区。用地周边教育设施较多，山西师范大学分校区、临汾二中、临汾六中、市旅游职业学校等。有2万平米市政公园及3万平米社区组团园林。中国邮政、中国连通。 规划总建筑面积：289994，其中计容建筑面积为232700平方米，绿化面积32578平方米，建筑总高度为49.2米
14、。优势：地块处于未来城市新区区域，升值潜力大；区域市场成熟，生活、交通便利；劣势：周边环境林乱，村落参差不齐，没有形成一个新型环境优美的居住区；滨河湾城市花园 开 发 商 临汾多力多房地产开发有限公司 项目地址 滨河生态区规划四路西段 占地面积 110余亩 建筑结构 框架剪力墙 入住时间 2009年10月底 容 积 率 绿 化 率 45%以上 户型面积 付款方式 一次性 银行按揭 价格说明 起价： 3800元/ 均价： 4500元/ 销售电话 0357-3383355 销售地址 临汾市鼓楼西中大街 项目简介： 总占地110余亩，绿化率：45%以上，总建筑面积达28万平方米（地上21万平米左右，
15、地下7万平米左右；其中住宅为18万平米，教育、商业等配套设施约为3万平米）。由十八栋建筑组成，其中有15栋建筑为临汾顶级品质高层景观板楼；社区内配有5000余平米的滨河湾会馆中心，4000余平米双语贵族幼儿园。生活、购物、餐饮、娱乐、商务尽在滨河湾城市花园，真正的顶级生活之城！优势临汾市第一高档住宅.大社区身份的象征；小区内部配套完善.配套水系花园；环境僻静利于生活；地处开发区，周边交通便利；配套物业,服务周到；2008年被评为全国14家“康居示范工程”之一；劣势:纯高层住宅，物业类型单一；主力户型面积较大，有较强的针对性，在销售上有很大压力；第四章 SWOT项目区位图项目地块一号地块三号地块
16、二号地块六号地块项目优势）区位优势：地处城市新区，未来的城市行政、经济、文化、商业核心地段，升值潜力无限；）交通优势：近临交通主干道临浮路，出行便捷通畅；）环境优势：区域内高品质楼盘的相继出现，形成新区的高品质居住区；）规模优势：项目由四地块组成，可形成一个高品质，大规模由四大组团形成的豪宅社区；项目劣势）区域属新区，还未形成主流住宅区。人气稍显不足；）市政、服务配套不是很成熟，商业气氛缺乏，出行购物不便；3）地块附近多为新建住房，居住大环境现阶段尚未成熟，对产品销售产生一定；影响。4）地块分散，不便于整体规划，社区功能性物业配套兼顾性差。项目机会）通过公园优势、新区规划建设优势，放大项目推广
17、主题及核心卖点。）新区建设进程加快，有利于本区域范围内居住环境的改善以及配套设施的完善，总体对本案有一定促进作用。）随着新区规划及宣传力度的加大，以及新住宅版块的形成，周边住宅需求量旺盛，特别是中等价位的商品房，受到众多购房者及投资群体的青睐。）股票市场的不景气，对于房地产投资市场起到了一定的推动作用，大量资金拥入地产行业，加快了房地产金融市场的快速发展。）临汾市加快城市建设的城市规划方针，带动了城市化进程的推进，违规违建房屋的拆除以及旧城、旧村改造，在改变城市面貌的同时也带来了大量的房屋需求，对整个城市乃至地产行业起到了极大的推动作用。项目威胁1）临汾市房地产市场已相对成熟，客户消费理性化，
18、随着周边开发项目的逐渐增加，客户选择余地增多，开发商采取各种变相优惠政策及营销手段吸引潜在客户的力度将越来越强，客户被分流很难避免。2）恒安-新东城紧邻项目，且为现房，给本案的开发销售带来极大竞争压力，第五章 项目定位一、总体定位满足市场需求突出差异特性打造高品质的生活营造最佳人居环境l一号地块：小高层、高层（中密度、中高容积率）l二号地块：小高层、高层（低密度、高容积率）l三号地块：小高层、高层（中密度、中高容积率）l六号地块: 独栋别墅、连拼别墅、叠拼别墅、花园洋房、小高层、高层；一、市场定位首席人文生态公园样板住区定位说明:本项目以一种综合开发的态度，以市场为基础，吸收先进产品理念、品牌
19、意识、服务理念、文化理念打造临汾市最具水准的人文生态园派社区。项目谋求把国际化居住思潮与中国本土文化有机的结合，辅以生态景观园林，创造一种努力追求健康的生活方式，使社区住宅、社区生活价值最大化，即为社区业主生活、文化提供自然和谐的环境，打造临汾市“最具购买价值的高品质住宅”。社区周边宜居的生态环境与浓厚的文化环境，是使得本项目具备成为高尚、品位社区的两大先决条件。生态景观：项目周边视野开阔，没有楼房，周边绿地，可拟性强；艺术化的社区园林景观设计，打造宜居社区。教育人文：近邻临汾市旅游职业技术学院、临汾市第二技工学校等，人文气氛浓 厚；传承优秀文化，注重社区教育。高尚社区：高素质、高品位、高格调
20、，依托文化氛围，借助品质建筑，展示高尚生活。最具购买价值：即本项目对目标消费群体的承诺，将为人们打造高性价比、高价值、高附加值的真正的物美价廉的产品，为购房者构筑超值的生活环境，享受高品位的生活。高品质住宅：即本项目为目标消费群体提供的不仅仅是七十年的生息之所，更是七十年的生活服务，是一个享受七十年的高尚人文生态住区，本项目将以产品取信与人，打造临汾人民理想中的生活社区。二、产品定位现代简约低密度样板住区定位说明：建筑风格以西式简约风格为主，体现建筑厚重感和典雅感，同时与国际接轨，打造现代建筑。建筑色彩以浅米黄色为主，形成与区域环境的协调，但通过黑色的屋顶和浓郁的绿化景观，衬托出整体楼盘的雅致
21、氛围。从而彰显社区的浓郁文化气息和低密度生态环境。本案将“以人为本”的生活哲学与社区居住文化相结合，提倡建立一个健康、和谐、美好的社区生活，营造业主互助友爱、健康向上的邻里关系，将现代人从普遍存在的亚健康和不安全的枷锁中解放出来，使本项目真正成为现代城市中都市人的“心灵居所”。三、档次定位城市主流品质寓所定位说明：本案引入“城市派主流”模式进行客群定位。采用以上定位主要基于如下三点：第一临汾本地房地产市场尚不成熟，客群层次性不分明，很难从购买群体上形成所谓的纯高档或尊贵社区；第二采用“城市”“主流”等相对中性词语，能够最大限度囊括潜在购买群体，同时项目的高品位、高品质并未打折扣；第三中国人具有
22、内敛含蓄不露富的特点，尤其临汾这样的三线城市，中产阶级范围广，“主流”一词涵盖多数人群，同时也更加切合本项目的档次定位。本案在教育人文环境和生态景观方面的优势，成就其为第一人文居所。四、主题定位首席人文生活园派特区全新人居美学，缔造临汾居住观定位说明：项目的成功开发将开始带动临汾市城住宅物业的快速发展及临汾市房地产市场新的开发热潮，并将成为临汾市房地产发展的一个转折点和里程碑，将以“新住宅运动的领舞者”的形象在业界获得良好口碑，在临汾人眼中，本项目将引领一种潮流和方向，缔造临汾真正的标准住宅社区。主广告语及广告语言主特征品鉴人文园派生活共筑国际品质社区优版 人文美学建筑住区繁华与悠然共享辉煌人
23、生，超凡享受2008。开启品牌住区元年2008。生活堡垒，被城市延续的印记居住信仰 原地生活气度天成案名建议 公园壹号 新城国际 假日公馆 陶然明筑 万城华府 上品福城第六章 产品建议一、整体规划设计建议、艺术性之整体布局项目设计中，将“整体性”作为视觉秩序和生活秩序的原则来组织功能性的建筑素材，包括建筑单体、景观环境、视觉心理等。北方城市由于对阳光的需求，过去几十年住宅建设中充分考虑了朝向而忽略了空间规划的艺术性。考虑到项目的所属地域性特征，项目规划依然尊重北方地区的生活习惯，以正南正北朝向及南偏东15度以内的朝向为主导，将传统的行列布局加以整合。传统排列式的布局空间，也随着扭转元素的引入而
24、增加了变化，突出空间开阔有致，步移景异的氛围。生态型社区：1、人与自然和睦亲切的住区；2、健康舒适的社区。积极化人居环境：1、资源整合；2、注重生态；3、活动空间；4、人的行为与环境意向。亲睦的邻里意识：在满足人们物质需求的同时，给予人们精神上强烈的归属感，诱发人们邻里意识。优化城市的空间景观：本项目在优化内部景观设计的前提下，完善及丰富城市的空间布局和空间形态，在城市发展这一环节上能够形成具有自身特征的城市空间节点。有序的空间组织排列：本案可根据居民室外活动和室内空间防卫、疏散的需要，按不同领域的各自属性和室外空间活动的内容，将整体公共空间划分为四个等级的空间序列1/ 城市公共空间（泉北大街
25、南侧及街头开畅绿地）2/ 社区主导公共空间（社区景观轴线及核心休闲区域）3/ 邻里公共空间（强调便捷的可达性与半公共的领域属性）4/ 组团公共空间（主要控制宅前屋后的绿化空间，做到户户有景，推窗见绿）、人性关怀之道路系统在以往的小区道路规划设计中，人车分流始终是社区规划中理想的状态，理性分析得出的结论是大量在实践中的局部人车分流。建议本项目采用尽端式交通线路与人车分层的立体交通改善社区交通环境，能够比较人性地为最多时间使用社区环境的人们提供安全感。同时，考虑到北方地区地势平坦，场地特征不明显，设计中通过局部抬高地下车库的标高和改变车库顶板覆土厚度的做法，创造一定的局部坡地地形，以达到起伏有致的
26、设计意图。、中西合璧之造园手法社区景观在借鉴中国古典园林的理园手法和南北方地域特质在空间处理上的差异与冲突，通过简约主义的手法有机的将现代法式景观设计体现出来，以达到中西合璧的目的，通过相同理念的融合，将时空的转换真正的体现在现代和社区环境中。、二元空间之住宅革命项目在规划设计中，有意识的结合居住者对于生活需求的变化，尝试引入一些新的手法，力图将住宅建筑的物质空间变得更加适合现代居住的需求。设计中部分外阳台采用不封闭手法，以增加生活空间与建筑外部空间过渡的“灰空间”，打破“二元空间”的模式。部分住宅底层考虑底层架空，通过架空层加设入口大堂，过渡空间的增加，改善了室内外空间的绝对对立，创造一个全
27、天候的公共空间，便于邻里交流活动的开展。规划设计方案建议1、增加密闭式邻里共享空间理由：1）区别于其它楼盘，形成自身独特卖点；2）通过营造相对私密独享空间，为业主赢得更多的活动空间；3）避免车流影响，邻里之间可以享受到更多的景观空间，让业主休闲生活从这里开始。 提倡邻里概念，以两幢住宅为一个邻里单位。两幢住宅入口相对形成邻里空间，通过建筑的层层退台，强调了室内外空间的流通的同时也从空间设计上增加了人与人之间交流、沟通的机会。设计在空间尺度的把握上，根据行为学的原则，考虑人体尺度，使人感到围合所产生的安全感、舒适感。在地面标高和景观配置上都有别于外部楼间空间。同时，邻里组团封闭，车行在邻里外解决
28、，减少车行及闲杂人员的干扰，创造了一个悠闲、宁静的氛围，组团景观的个性化设计使人犹如置身于自家的院落中。在整体组团空间处理上，通过少量建筑的错动打破单一的行列式布局，形成空间的转折，避免视线的不良穿越。邻里共享空间2、一层增设小院顶层带露台理由：1）增加绿化面积，提高小区居住品位。2）一层设计为带小院户型,有助于提升价值,并避免其它楼层形成高总价。3）顶层赠送露台，能够减少由于楼层过高带来的销售阻力，同时拉升单价，实现项目利润最大化。4）由于产品形态上的差异化，利于炒作卖点。3、设置地上车位、自行车棚及地下停车库理由：1）减少车流动线，相对人车分流，保证业主社区居住环境的安全性。2）有助于提高
29、小区绿化面积，营造出易居生存空间。3）环小区主干道两侧设置固定地上车位及自行车棚，避免各种车辆的散乱停放。4）访客设置集中停车区域及导视系统。二、单体设计建议多层住宅（中高端花园洋房） 结构：5.5层、6层、7层砖混结构。 屋顶设计飘板、条板等国际化形象语言符号。 首层设计入户花园，业主从楼外的花园直接进入室内。 设置半地下自行车库及储藏室。 贮藏室地面为地平面（0）以下1.5 m，首层居室地面距地平面（0）500mm。 建筑平面布置：一梯两户、分户墙取直，使每一建筑单元成为设计模块进行组合。 建筑层高：层高取3m，最大净高2.8m-2.85m。 外立面建议采用陶土砖或高级外墙涂料,，颜色与小
30、区景观相协调。小高层/高层住宅（中小户型为主）结构：11.5F或18层框架结构。建筑平面布置：一梯两户/一梯三户/一梯四户。外立面：采用哑光外墙乳胶漆，在色彩上可与住宅略有不同，但要与小区整体氛围融合。建筑层高：层高3m。居室全部采用落地飘窗来加强室内的通透度。所有户型融入人性化设计理念，保证全明设计，增强透明度，确保起居室、卧室、厨房、卫生间均有采光窗。动静分开、干湿分离，具有良好的日照、采光与通风性，充分考虑管线布置的合理性与隐蔽性。户内客厅为阳面设置，并以大面积外飘落地窗与南向景观相连通，将户外绿色景观导入，做到室内外空间的相互渗透。产品创新1、花园洋房“层层退台” 临汾本地住宅市场产品
31、较为单一，多层住宅较为普通，在产品创新方面主要有一层下跃、顶层跃层、一层带花园、错层及花园入户等创新设计。目前临汾市场尚未出现“层层退台”的花园洋房，本次项目开发可在建筑上引入层层退台处理，增加项目卖点，使每户都拥有自己的户外休闲空间，同时造就了空中绿化的优越条件，可以形成立体的绿化系统，三、建筑风格设计建议楼宇的立面设计采用德式、法式的现代风格元素，线条流畅、简约大气，以充满理性的健康理念诠释业主身份与气质，厚重感与流畅感兼备，功能与形式统一。在立面的装饰的材质上，可充分考虑其品质感与身份感的要求。通过高级陶土面砖或高级涂料及亚光质感表面，折射建筑经典的历史感与人文气息。 为了与本案的目标客
32、户特征相符合，建议本项目建筑风格应沉稳、大气、有品位，可参考以下图例：（1）北京CLASS的建筑风格（多层）外立面采用赭石色调陶土砖，深沉内敛，陶土砖质感、触感与品位感的统一。取景框式阳台，隐喻家的专属标志，具备独特的识别感。外挂浮板式阳台，尽现不封闭阳台作为灰空间的特质。局部配有铁艺栏杆，玻璃的颜色与楼体颜色呼应。南北两侧窗户均采用窗体节能措施，选用中空玻璃，断桥铝合金窗体。（2） 万科水晶城的退台洋房（多层）外立面色调素雅、稳重，层次丰富，材质的质感极强外墙材质大部分采用陶土砖或高级外墙涂料比例适中的外挑阳台设计（3）其它（情景洋房）4）高层建筑风格图例图一：（高层）图二：（高层）图三：（
33、小高层）图例4：（小高层）四、户型设计建议A、多层户型设计建议1）全明户型设计，不存在暗厨房、暗卫生间；2）端头户型采用中厅设计，将客厅置于户型中央；3）干湿分离、洁污分离；4）室内层高3米；5）开敞式餐厅设计；6）端头户型采用270度转角窗设计；7）部分多层楼宇可采用层层退台设计；8）卧室窗户采用凸窗设计；9）设计北向景观餐厅；10）多层建筑设置情景露台；11）一层业主拥有独立的花园和庭院树；12）设计部分窄窗，保护业主的私密性 图1（一层带花园）图（一层带花园）1、位于首层，独享50左右私家花园，花池的设置，平添主人生活情趣。2、独有情景房，倍添院居情趣3、开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采
34、光充分4、超过20主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间5、三间主卧组织紧凑，空间利用合理1491、7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分2、超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间3、三间卧室组织紧凑，空间利用合理4、卫生间洗卫分离，互不干扰5、活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富6、附带观景露台128.92图 （标准层图例）图：（退台户型）B、高层户型设计建议1. 要注重户型均好性，强调户户视野景观通透性，通风采光条件良好。2. 户型分配，以景观条件最好的方位布置客厅和主卧，依次排列为原则。3. 标准层户型以方正、实用为原则，注重房间空间尺度的合理性、舒
35、适性，不能只考虑面积大小，厅与卧房避免有异型空间。4. 跃层式及大户型除方正、实用的原则外，还应充分考虑空间的可利用性，户型设计应有特点，不应只是简单面积的增大。5. 部分顶部跃层式和高层住宅可考虑“空中花园”（2030m2左右），另外，产品设计中通过平层、夹层、小跃式的空间设计，使室内产生流动，视觉上层次更富于变化，可赠面积也更多。6. 通过产品结构的变化，强调入户花园、重视露台，以实现可赠面积的功能化。1）确保全明户型；2）每户均设入户花园；3）错层设计；4）客厅开间最小不低于3.9米；5）小面积跃层设计，上下楼均有入户门；6）卧室外挂观景阳台；7）客厅采用内嵌式一步阳台；8）北侧厨房设置
36、家政阳台；9）端头户形采用转角窗设计；10）设置储藏间23；11）错式阳台；其它设计建议高层户型图例83.696.60（备注：根据国家关于套型面积90平米以下占开发总量的70%以上，因此90平米以下户型作出以上划分）规避方法：1、产品组合销售； 2、增加阳台面积减少卧室或客厅面积； 3、做两套图纸。五、定价策略A、市场比价定价法1、临汾市房地产市场可比楼盘价格对比（附楼盘销售均价表）；2、项目自身的产品品质与核心竞争力；3、本项目的地段、周边配套、交通状况及未来的产品业态； 4、项目地周边道路规划及土地开发规划；5、受国家宏观政策的影响，对临汾市房地产未来3-5年发展趋势预测。6、项目推出时机
37、及同期放量情况；7、应充分考虑实际销售中价格的优惠幅度。项目名称项目均价备注恒安新东城330018栋小高层和高层莱茵半岛3100别墅、叠拼别墅、Townhouse、花园洋房、小高层、高层东方亚特兰3500小高层、高层滨河湾城市花园4500高层九州花园2500多层、小高层以上为各楼盘当前对外均价，销售过程中包含一定比例优惠额，因此各楼盘的实际均价额应在对外均价的基础上下调50100元/。可比楼盘均价表 综合临汾市可比的在售、已售、即将发售的楼盘价格、产品品质及优惠策略，建议本项目住宅09年推出房源均价区间定为多层3000元/3200元/高层3300元/3600元/多层住宅销售均价走势2008年：
38、2600元/2800元/2009年：3000元/3200元/2010年：3200元3500元/ 高层住 宅价格走势2008年：2900元/3100元/2009年：3300元/3600元/2010年：3600元/4000元/六、智能安防设计建议1、安全防范电子系统- 社区出入口管理周界防翻越报警系统：建立封闭式的社区，加强出入口管理，防范外部闲杂人员的进入，同时防范非法翻越围墙或栏栅，通过建立周界防翻越报警系统，在社区内安装探测器，当发生非法人员法翻越时，探测器可以立即将危险信息传送到智能化管理中心，管理中心在社区电子地图上显示出非法人员翻越区域，中心工作人员立刻通过对讲系统告知保安人员及时赶往
39、危险地段。2、闭路电视监控系统- 在社区主要交通道路、重要公建建筑及周界设置末端摄像机，可将拍摄到的图像传送到管理中心，中心对整个社区进行实时监控和记录，为管理中心的工作人员提供社区动态。3、对讲防盗门系统- 实现社区住户、访客语音/语音的传输。4、保安巡更管理系统- 在小区各区域内及重要部位设定保安人员巡更路线，并安装巡更站点。5、社区背景音乐系统七、营销中心设计建议售楼中心创新概念：楼吧主格调：中高档、大气、明快、敞亮、亲切、尺度适宜。色彩提示：以黑、白、红三色为主，个性鲜明 特殊要求：售楼部有两面均为大面积落地玻璃；售楼部入口广场要有下沉式大面积水景或跌水级式水景，且要有大面积草坪；示范
40、单位离售楼部不要过远。说明：增设咖啡吧等休闲功能；装修风格突显时尚化、网络化特征。八、样板间设计建议 在目前的销售中，示范环境的展示非常重要。有一项社会调查表明，二次置业的人群对未来的生活环境相当重视。在项目出售初期，项目现场为施工凌乱的工地，对看盘不是很有经验的客户来讲无法从凌乱的现状工地想象未来的社区模样，样板环境就是起到局部展示未来生活环境的作用。样板提示一：书香门第样板提示二：左岸时光谢谢！9、静夜四无，荒居旧 。四月-21四月-21Friday, April 02, 202110、雨中黄叶，灯下白人。22:59:1122:59:1122:594/2/2021 10:59:11 PM1
41、1、以我独沈久，愧君相 。四月-2122:59:1122:59Apr-2102-Apr-2112、故人江海，几度隔山川。22:59:1122:59:1122:59Friday, April 02, 202113、乍翻疑梦，相悲各年。四月-21四月-2122:59:1122:59:11April 02, 202114、他生白，旧国青山。02 四月 202110:59:11 下午22:59:11四月-2115、比不了得就不比，得不到的就不要。四月 2110:59 下午四月-2122:59April 02, 202116、行出成果，工作出富。2021/4/2 22:59:1122:59:1102 A
42、pril 202117、做前，能 四周；做，你只能或者最好沿着以脚起点的射向前。10:59:11 下午10:59 下午22:59:11四月-219、没有失，只有 停止成功！。四月-21四月-21Friday, April 02, 202110、很多事情努力了未必有果，但是不努力却什么改也没有。22:59:1122:59:1122:594/2/2021 10:59:11 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的累。四月-2122:59:1122:59Apr-2102-Apr-2112、世成事，不求其 ，留一份不足，可得无限完美。22:59:1122:59:1122:59Friday, Apr
43、il 02, 202113、不知香寺，数里入云峰。四月-21四月-2122:59:1122:59:11April 02, 202114、意志强的人能把世界放在手中像泥一任意揉捏。02 四月 202110:59:11 下午22:59:11四月-2115、楚塞三湘接， 九派通。四月 2110:59 下午四月-2122:59April 02, 202116、少年十五二十，步行得胡 。2021/4/2 22:59:1122:59:1102 April 202117、空山新雨后，天气晚来秋。10:59:11 下午10:59 下午22:59:11四月-219、柳散和，青山澹吾。四月-21四月-21Frid
44、ay, April 02, 202110、 一切好如同和去最杰出的人 。22:59:1122:59:1122:594/2/2021 10:59:11 PM11、越是没有本的就越加自命不凡。四月-2122:59:1122:59Apr-2102-Apr-2112、越是无能的人，越喜挑剔人的儿。22:59:1122:59:1122:59Friday, April 02, 202113、知人者智，自知者明。人者有力，自者强。四月-21四月-2122:59:1122:59:11April 02, 202114、意志强的人能把世界放在手中像泥一任意揉捏。02 四月 202110:59:11 下午22:59
45、:11四月-2115、最具挑性的挑莫于提升自我。四月 2110:59 下午四月-2122:59April 02, 202116、余生活要有意，不要越。2021/4/2 22:59:1122:59:1102 April 202117、一个人即使已登上峰，也仍要自强不息。10:59:11 下午10:59 下午22:59:11四月-21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感谢您的下载观看家告
