1、投 资 分 析项目可行性研究目 录本次演示以广州的计算标准为例，若是外地项目，须根据当地的工程造价、税费征收标准及征收办法计算。开发投资的构成开发投资的估算经济效益评价开 发 投 资 的 构 成开发投资额=开发成本开发费用一开发成本1+2+3+4+5+6+71土地成本2前期工程费3建安工程费4基础设施费5公共配套设施费6不可预见费7开发期间税费二开发费用1+2+31管理费用2销售费用3财务费用三开发投资额一二开发投资额开发成本一开发成本1+2+3+4+5+6+71土地成本1.1+1.21.1土地使用权出让金1.2土地征用及拆迁安置补偿费2前期工程费2.1+2.2+2.3+2.42.1规划设计费
2、2.2可行性研究费2.3地质勘察测绘费2.4三通一平费3建安工程费3.1+3.2+3.33.1土建工程费3.2设备及安装工程费3.3室内装修工程费4基础设施费5公共配套设施费6不可预见费7开发期间税费开发费用二开发费用1+2+31管理费用2销售费用3财务费用开 发 投 资 的 估 算土地使用权出让金：国家以土地所有者身份，将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。由发展商提供实际发生额，或按土地市场价格估算（一般可参考当地土地拍卖信息）。建议平时留意并收集土地拍卖资讯。土地成本土地征用及拆迁安置补偿费：土地征用费：一般在征用农村土地时发生。按征用
3、的土地面积计算，计算标准按当地政府有关规定；拆迁补偿费：包括拆迁安置费和拆迁补偿费两部分 ，指开发建设单位对被拆除房屋的使用人、所有权人，依据有关规定给予安置、补偿所需的费用。一般按拆除的建筑面积计算安置补偿额，计算时取实际赔偿额计算。土地成本规划设计费：一般可按建安工程费3%左右估算；可行性研究费：一般可按与本司签定的合同金额计算或按建安工程费1%3%估算；地质勘察测绘费：一般可按建安工程费0.30.5%估算；三通一平费：主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除的费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。一般可按用地面积4060元/估算（需要核对项目地块是否已经三通一平，并包含在土地成本中，避免重复
4、计算） ；前期费用8-108-108-10煤气80-9080-90玻璃幕墙50-8030-5020-30消防5-105-105-10通讯300-450300-400地下室费用450-480空调150-180100-150电梯220-250120-200100-120一般水电安装1200-2000800-1200650-800土建工程90-12070-9050-70桩基础高层（18）小高层（8-17）多层（7）元/建筑面积建安工程费直接用于工程建设的总成本费用。以下是部分土建、设备及安装、装修工程费的近似经验估算值,仅供参考。实际操作时需根据市场价格作相应调整。1500以上1000-150050
5、0-1000商场/写字楼800-1000或以上600-800400-600住宅高档中档低档室内装修在项目以带精装修的产品出售时估算又称为红线内外工程费。包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯等工程费用。按实际发生的费用计算或可建筑平方米或用地平方米造价估算。基础设施费项目元/占地面积供电外线铺设工程费260-280临时施工用地55-75小区内道路设施及标牌工程100-120供水外线铺设工程费108-128临时施工用水20-40环境美化及园林绿化30-200其他零星工程40-60例如：包括小区内教育、卫生、文娱、商业服务业、行政以及其他公共配套设施发生的支出。具体估算可参考“建安工程
6、费”的估算方法。公共配套设施费项目单价（元/）计算单位幼儿园850建筑面积中小学900建筑面积卫生站600建筑面积肉菜市场600建筑面积停车场1200建筑面积文化活动中心1000建筑面积变电站500建筑面积垃圾集散点300建筑面积例如：包括备用金、不可预见的基础或其他附加工程的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。根据项目的复杂程度和前述土地成本、前期费用、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费各项费用估算的准确程度，以上述费用之和为基数，按3%5%估算。不可预见费项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。开发期间税费配套设施建设费：用地面积2万的商品房项目按建安工程费5.
7、5%计征；用地面积2万的商品房零星开发按建安工程费11%计征；也可按照“配套设施建设费”的计算基数计算；建筑工程质量与安全监督费：按建安工程费0.4%计征；供水管网补偿费：住宅：0.3吨/人，600元/吨；商业：0.1吨/，600元/吨；供电用电负荷费：住宅：4千瓦时/户，480元/千瓦时；商业：8千瓦时/100，1000元/千瓦时；其他税费：包括项目需在开发期间缴纳的排水设施有偿使用费、城市占道费、开发企业资质审查费等，可根据当时政府的征收标准，按建安工程费的0.51%估算。房地产开发综合保证金3050万元，开发完成通过验收后返还。缴纳配套设施建设费计算基数一览表（元/ 建筑面积 ）建筑物工
8、程层数计交基数建筑物工程层数计交基数9层以下108023层247010层120024层253011层132025层259012层144026层298013层156027层305014层166028层312015层172029层319016层178030层326017层183031层333018层215032层340019层215033层347020层228034层34层或以上：70层数+120021层2340单层厂房84522层2400多层厂房1030备注：写字楼物业在以上基础之上增加8%计算企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。一般按开发成本构成中的土地成本、前期费用、建安工
9、程费、基础设施费、公共配套设施费之和为基数，取一个百分比计算，如3%。管理费用广告宣传及市场推广费：一般约为销售收入的2%5%；销售代理费：一般约为销售收入的1.5%2% ；其他销售费用：一般约为销售收入的0.5%1% ；销售费用以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%8%开发建设项目在销售产品的过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（汇兑损失等）。长期借款利息：每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额 50%）年利率流动资金借款利息：按全年计息。财务费用中国人民银行人民币贷款利率表项目年利率（%）1短期借款
10、6个月以下5.046个月1年（含1年）5.312中长期借款13年（含3年）5.4935年（含5年）5.585年以上5.76序号项 目计算依据单价合计一开发成本以下18项之和1土地使用权出让金占地面积2土地征用与拆迁安置补偿费 占地面积或者户数3前期工程费4建安工程费建筑面积5基础设施费占地面积6公共配套设施费占地面积7开发期间税费按政府规定8不可预见费16项之和的3%5%二开发费用以下13项之和1管理费16项之和的3%5%2销售费约为销售收入的4%6%3财务费用三合计一+二开发投资额汇总序号项目投资大概比重1建安约40%50%2地价约20%25%3银行利息、推广费约20%25%4各种税费约15
11、%20%房地产经营税费房地产项目经营税费包含两大部分：1、房地产项目开发期间税费2、房地产项目经营期间税费其中，开发期间税费是开发阶段发生的，在开发投资部分计算。具体内容前面已叙述，在此不再重复。经营期间税费对于房地产项目而言，主要是指其在销售与交易阶段发生的税费。它们不参与开发投资额的构成，只作为销售收入的扣减。经营期间税费包括两部分：（1）与转让房地产有关的税费（2）土地增值税（3）企业所得税与转让房地产有关的税费营业税：对在我国境内提供劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位或个人所获得营业额征收的一种税。房地产项目的营业额指房地产的销售收入。城市维护建设税：对在我国境内既享用城镇公用设施
12、，又有经营收入的单位和个人征收的一种税。外资企业免征。教育费附加：为加快发展地方教育事业，扩大地方教育经营资金来源而征收的一种税。外资企业免征。防洪工程维护费：为加强北江大堤及广州市防洪工程的加固、维修和管理，保障国家和人民生命财产安全而征收的一种税。外资企业减半计征。交易印花税：对经济活动中书立领受各种凭证而征收的税种。交易管理费：包括与房地产交易有关的一切手续、估价及表格、资料等费用。与转让房地产有关的税费与转让房地产有关的税费一览表序号类别计算依据1营业税销售收入5%2城市维护建设税营业税7%3教育费附加营业税3%4防洪工程维护费销售收入0.18%5印花税销售收入0.05%6交易管理费销
13、售收入0.5%合计销售收入6.23%与转让房地产有关的税费计收办法和标准汇总如下：土地增值税以转让房地产取得的增值额为征税对象征收的一种税。建造普通标准住宅（高级别墅、公寓、小洋楼、度假村等以及超面积、超标准、豪华装修的住宅均不属于普通标准住宅）出售，其增值额未超过扣除项目金额20%的项目，经主管税务机关确认，免税。因城市市政规划、国家重点项目建设的需要而被政府征用的房地产免税。房地产增值额：纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额。转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，在房地产开发项目中指销售收入。扣除项目金额包括开发成本、开发费用（可按开发成本10%计算）、与
14、转让房地产有关的税费（销售收入6.23%），财政部门规定的其他扣除项目（开发成本20%）。土地增值税其计算实行四级超率累进税率。计算公式为：土地增值额=转让房地产的总收入扣除项目金额应纳税额=土地增值额适用税率若土地增值额超过扣除项目金额50%以上的，即同时适用于二档或二档以上适用税率的，则需分别计算。土地增值税适用税率和速算扣除率级距增值率税率速算扣除率1增值率50%以下部分30%02超过50%至100%部分40%5%3超过100%至200%部分50%15%4超过200%部分60%35%备注增值率=房地产增值额/扣除项目金额企业所得税对在我国境内实行独立经济核算的企业或组织的生产、经营所得和
15、其他所得征收的一种税。税费的计收办法和标准：按企业应纳税所得额的33%计征房地产开发项目中，企业应纳税所得额=销售收入总成本费用销售税金及附加土地增值税经 济 效 益 评 价投资经济效益的评价指标按是否考虑了资金的时间价值，可分为静态投资经济效益与动态投资经济效益两类。静态评价指标：在进行评价指标计算时，不考虑资金的时间价值，只计现金流量的绝对值，如常用的投资利润率、投资利税率、投资回收期等；动态评价指标：在进行评价指标计算时，考虑了资金的时间价值，即不仅计算现金流量的绝对值，还计算因现金流量发生时点不同而产生的时间价值，如常用的财务净现值、内部收益率等静态盈利性评价指标总投资利润率一般是指项
16、目生产经营期内的利润总额与项目总投资的比率。计算公式为：利润总额/总投资100%投资利税率指项目生产经营期内的利税总额与总投资的比率。计算公式为：利税总额/总投资100%资本金利润率（自有资金利润率）指项目生产经营期内的利润总额与资本金的比率，反映投资项目的资本金的盈利能力。计算公式为：利润总额/资本金总额100%投资回收期由于该指标需要通过现金流量表算出，故在后面在叙述。动态盈利性评价指标财务净现值（FNPV）指项目按部门或行业的基准收益率ic，将各年的净现金流量折现到建设起点的现值之和，反映项目在整个寿命周期内总的获利能力的动态评价指标，FNPV0时，项目的收益水平达到或超过了该行业应达到
17、的最低经济效益水平，项目可行； FNPV0时，可以认为项目的经济效益较低，不可行。财务内部收益率（FIRR）指项目整个寿命周期内，各年净现金流量现值累计等于0时的折现率，反映项目的投资收益水平。 FIRRi（贷款利率），同时FIRR ic（基准收益率），财务上可行。几个概念：现金流量：是现金流入与现金流出的统称净现金流量=现金流入现金流出基准收益率ic（基准贴现率）：最低期望收益率或目标收益率一般来说，用于财务评价的基准收益率是由各行业测定，经有关部门综合协调后发布应用，在没有正式公布的标准时，往往采用稍高于银行同期中长期贷款利率的指标作基准收益率，如取10%。EXCEL函数的引用投资回收期投
18、资回收期：项目净收益抵偿全部投资所需的时间，分为静态投资回收期和动态投资回收期，一般根据现金流量表求得。静态投资回收期：在不考虑资金的时间价值的条件下，以项目净收益抵偿全部投资所需的时间。静态投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值的时间数1）（上一时间段累计净现金流量绝对值/当年净现金流量）动态投资回收期：在考虑资金的时间价值的条件下，以项目净收益抵偿全部投资所需的时间。动态投资回收期=（累计折现现金流量开始出现正值的时间数1）（上一时间段累计折现净现金流量绝对值/当年折现现金流量）投资回收期时反映项目在财务上的偿还能力方面的重要经济指标，除特别强调项目偿还能力的情况外，一般只作为方案选择的
19、辅助指标。以销售为主的房地产项目通常都不是长期经营项目，而且其投资回收的速度取决于项目营销计划和销售价格，因此，分析计算其投资回收期无太大实际意义。编写投资分析说明假设前提：简要介绍投资分析计算的假设，如开发销售期、地块的划分和分期、各期建筑类型、各种费用分摊方法、其他要说明的假设等。经济指标的说明：各种产品的总体均价和各年（期）均价；费用的测算（管理费用、销售费用、财务费用）；地价与地块的容积率说明；成本（项目投入明细）；利润测算（核心指标、参考指标）。核心指标：税后内部收益率、销售净利率参考指标：单位面积净利、销售毛利率、资金峰值比例现金流量：启动资金；现金流量表。风险分析：盈亏平衡分析；敏感性分析；定性分析。投资分析结论施工及销售安排：施工进度安排；销售进度安排。编写投资分析说明序号项目计算式一核心指标1税后内部收益率使累计净现值为零得贴现率 2销售净利率项目净利润/销售收入100% 二参考指标1单位面积净利项目净利润/销售面积2销售毛利率项目利润/销售收入100%3资金峰值比例资金峰值/项目总投资指标说明谢谢 谢谢
