1、1“现金流滚资产”商业地产模式万达地产深度研究报告2011.3 中国房产信息集团 2第一部分：万达地产研究意义3几组数字看万达研究万达的意义1、持有物业面积700万平方米，是亚洲排名第一的不动产商3、截止到2011年5月，44个万达广场、15家五星级酒店、600多块电影银幕、近30家连锁百货以及30多家量贩KTV4、计划到2012年，开业80个万达广场，持有物业面积1200万平方米，年销售金额达到1200亿2、2010年万达地产销售额超过770亿元，2011年1-6月340亿元4 万达的企业愿景改变的原因万达自成立到目前共经历了三个发展阶段由多元化发展向商业地产转变基本以开发住宅为主，也历经开
2、办电梯厂、制药厂、连锁商业等的探索确立商业地产与住宅地产“两条腿”走路的发展战略确立商业地产为主要发展核心，成熟的发展经验帮助企业开始快速扩张之路初创期转型期发展期1988-19981999-20042005-至今1988 年，万达公司成立1994 年，万达入足球域1995 年-1998 年，在住宅开的同， 开 梯厂、制厂、商等的探索1999 年，开始“ ”的最初模式思考2000 年，确立商与住宅 “两条腿”走路2002 年万达合股成立大洋百集05-07 年，品 向第三代型2009 年，加强土地，外宣称将200 元拿地5万达集团的商业运营模式核心“现金流滚资产”“现金流滚资产”万达地产盈利模式
3、的精髓1、为什么万达住宅不做溢价？2、为什么万达要实现快速开发？3、为什么万达要进行产品复制？4、为什么万达要进行订单地产？5、为什么万达要实行集团化管控制？6、为什么万达营销采用PK制？ 万达的发展模式的核心6一、万达地产的产品线09二 、万达地产的区域扩张战略31三、万达地产的管控模式54四、万达地产的融资模式86目录7第一部分：万达地产的产品线万达广场的发展历程万达广场的产品特点万达广场的档次细分万达广场的核心价值与竞争力8第一代第二代第三代时间：2001-2002产品种类：纯商业体规模：5万建筑形态：单建筑主力商家：超市+家电+影院时间： 2002-2006产品种类：纯商业体规模：15
4、万建筑形态：组合式主力商家：超市+建材+家电+影院时间： 2006-至今产品种类：商业、酒店、办公、住宅规模：40-80万建筑形态：城市综合体主力商家：百货+超市+家电+美食+影院经过三代产品的蜕变，第三代具备成熟商业体系的“万达广场”破茧而出, 正准备向第四代升级万达广场的发展历程在第三代产品向第四代产品的过程中，万达广场对于业态的种类与分布不断完善，并且加重了健康休闲设施的比例第四代当前9缺 陷单体建筑，单个盒子式建筑形态 业态分布体量u占地面积：1.2-2 万平方米u建筑面积：4-6 万平方米选址u选择省会或中心城市布局u选址都在城市最核心商圈u主力店一般 3 家，沃尔玛超市、家具家电专
5、业卖场及万达影院；u1 层为精品、服饰，2、3 层为超市，4 层为专业卖场和影院。长春万达商业广场长沙万达商业广场南昌万达商业广场青岛万达商业广场建筑形式单一，购物环境较差；业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐；主力店占到70%以上，租金过低，影响收益；独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现。第一代产品：起步期（2001-2002年），特点如下：代表案例万达广场的发展历程10缺 陷u组合式，每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组成商业广场建筑形态 业态分布体量u占地面积：5万平方米u建筑面积：15 万平方米选址u选择省会或中心城市布局u选址在城市核心商圈u主力店一般为 4 家，
6、百货、 超市、建材家电专业卖场、影院；沈阳万达商业广场天津万达广场武汉万达商业广场南宁、大连、哈尔滨等地万达商业广场没有室内步行街，整个项目没有灵魂；店和店之间的联系割裂，人流动线设计不合理纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等其他业态。零售类比例偏大占总经营面积80以上。代表案例第二代产品：发展期（2002-2006年），特点如下：万达广场的发展历程11缺 陷u多产品的综合体，以盒子+街区+高层的组合形式建筑形态 业态分布体量u占地面积：10-20万平方米u建筑面积：40-80万平方米，其中商业规模在15-20 万平左右选址u选择省会或中心城市布局u选址在城市副中心或新区中心u
7、涵盖星级酒店、写字楼、酒店式公寓、商业街区、广场、SHOPPING MALL及 住宅组成u主力店一般为百货、超市、家电、影院、美食等宁波万达广场上海万达广场北京万达广场成都万达广场等设计不尽合理、工程建设粗糙、管理粗放等不足或需完善之处。代表案例第三代产品：成熟期（2006年-今），特点如下：真正的城市综合体开始出现，并开始创造新城市中心，室内步行街的出现成为万达在商业地产设计上的最大创新经营方式为核心商业只租不售，真正实现了“房地产开发补贴商业经营”意 义万达广场的发展历程12相比一二代产品，三代产品城市综合体的开发明显弥补了这些缺点：u三代产品为街区式的建筑形态u三代产品不断加大休闲娱乐健
8、康等方面设施的比重u三代将主力店比例调低为50%，保证租金收益u三代产品在租金差距方面逐渐趋平u建筑形式单一，购物环境较差；u业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐u主力店占到70%以上，租金过低，影响收益u独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现万达第三代产品万达第三代产品在建筑形态、业态组合、主力店配比和收益回收方式上进行了改革，弥补了万达第一代、第二代产品的某些缺陷。万达第一、二代产品万达广场的发展历程13租户组合:进一步强化次主力店的功能与作用，在租户组合方面进行创新，创造出“店中店”、 “店中城”、“店中馆”、“店中坊”等类似主力店作用的“主力区”、“主题区”或“专门经营区
9、”。整体定位：在整体功能定位上，逐渐强化生活化、休闲化、娱乐化、体验化、家庭化、创新化、服务化。金融产品化：当发展到一定规模，就可以入股一家民营制银行，那与银行的跨界合作内容就不仅限于贷款业务，还可开发金融衍生品。规划设计：在强调商业氛围的同时，增加文化元素、旅游元素等；室内步行街沿线要富于变化；在现有第三代产品楼层的基础上，再尝试整体或局部增加一层。初探方向万达现在处于向第四代产品初探的提升期，从这个过程中看出种以商业中心为核心、充分发掘业务板块之间联动效应的城市综合体开发与运营管理的发展模式。业态配比：增加文化（如文化廊、书城）、旅游（如万达旅游区微缩、万达旅游纪念品等）、展示（如万达大事
10、记、万达荣誉墙、万达在中国）等。如今的万达在向第四代产品方向初探，对于业态的种类与分布不断完善，并且加重了健康休闲设施的比例万达广场的发展历程14目前的万达广场形成“一主三次多辅助”的多功能复合体模式：HOPSCA即：Hotel+Office+Public Space+Shopping Mall+Culture&Recreation+Apartment公共空间住宅休闲设施酒店写字楼项目整体档次的基础，销售为主的营销模式是平衡现金流的又一途径完善项目业态组合，提高项目整体形象各业态之间的纽带，形成多业态联动格局，进一步集中人气平衡整个项目的现金流，并为项目聚集人气项目最初吸引人流的主要途径在万达
11、广场向第三代产品的发展过程中，形成以商业为核心，住宅、写字楼和酒店为次要核心，公共空间、文化娱乐休闲设施相辅助的多功能城市综合体，各业态之间相辅相成商业万达广场的产品特点15模建筑租售模式目群体人气聚集效果商主力店30%-40%多建筑租普通大众步行街沿街商5%-10%租普通大众其他散10%-20%售普通大众住宅0-20%高售投客主公5%-20%高以售主SOHO主酒店0-10%高持有商、旅游人士万达广场的商业、办公、住宅等各种业态都具有明确的产品标准和客户定位 在目前万达广场形成的HOPSCA复合体模式中，商业、住宅、办公、酒店、公共空间、休闲设施等六大业态都具有独立的产品标准以及运营模式，对客
12、户定位以及吸引人气等功能方面也具有明确的差别定位；万达广场的产品特点16多功能的城市开发，大型市民广场的运用，街坊式的街区布局使得如今的万达广场在市民和政府方面都具有较高的接受度街坊式的布局，更具亲和力，人流导入方式更具多元化使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。表 现 形 式影 响举 例多功能的城市开发大型市民广场街坊式的街区布局包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、住宅、大型广场等。在济南万达广场中，对基地中的历史保护建筑，布置了社区文化广场，形成了街坊式街区布局78 万平方米的重庆万达广场，建成后使南坪商圈作为重庆五大商圈之一的作用得到显著增强创
13、造大型的市民广场，居民集会、娱乐、休闲的新据点。太原、沈阳铁西、无锡万达广场均规划了2-2.5 万平方米的市民广场，以满足市民公共开放式活动需要提升项目整体形象，完善公共社会服务功能，吸引人气。采用了街坊式街区布局的规划布局，有利于合理划分功能区，并有选择性规避保留建筑万达广场的产品特点17“大众化”的产品特征使得万达广场具备了高度的可复制性，其对商家的要求可总结为两个70%具备高度的可复制性的万达广场，提出两个70%的概念，即：在招商和业态组合中必须保证70%的商家到哪一个城市都能够受这70%人口的欢迎万达广场的两个70%商 家消 费 人 群每个万达广场里70%的商家要符合大多数消费者的需求
14、。大多数商家要适合从哈尔滨到南宁70%的消费人群万达广场的产品特点18百货：从第二代开始每个项目都有百货。最初以百盛为主要的合作对象；后来，同大洋百货和香港新世界进行合作。家电：与吉盛伟邦、百安居、红星美凯龙、国美电器等家电家具城长期合作。影院：拥有自营影院品牌万达国际影院，采用世界先进的放映设备和音响，全部实现数字化放映。超市：最初合作超市是沃尔玛。目前与超市的合作进入多元化阶段，与家乐福、大润发、乐购也形成了合作。在不同的区域，不同超市品牌的形象力不同。百货超市家电影院美食主力店百 货超 市家 电万达广场主力店从第一代到第三代，目前的万达广场已经形成了百货、超市、家电、影院、美食五大主力店
15、类型影 院美 食美食：是在后来的发展历程中逐渐发展起来的，类型从各种快餐到中高档餐饮均有，适合各类人群。成功的主力店进驻，为项目带来巨大的品牌效应，减少招商成本，缩短招商时间，使项目尽快地进入经营轨道。同时，主力店的引进，可以帮助提升整个项目的价值。万达广场的产品特点影院超市百货家电美食19类 型品 牌现代百货主力店百盛、国商、大商、上海百联、新天地等家居建材主力店月星、居然之家、红星美凯龙、蓝景丽家、吉盛伟邦、好百年等家居建材超市百安居、东方家园、家德宝等日用品超市家乐福，沃尔玛、华联、美廉美、物美、麦得隆、大福源专业店独立专业店：ITAT、海澜之家等；连锁专业店：屈臣氏（属专业护理店）、国
16、美、苏宁、肯德基、麦当劳、加州牛肉面、斗牛士牛排、上岛咖啡、星巴克功能店休闲娱乐：影院、咖啡吧、茶吧、球馆、电玩、游乐设施等；配套功能店：美容护理、洗车行、洗浴、快捷酒店等美食店成品：老昌、阿满、中之杰等；中高档餐饮：大宅门、灶王爷、牛扒店、东方饺子王、米锅店等医药连锁店吉林健康万家、深圳美信、珠海济生、北京金象、广西嘉进等万达广场主力店类型及品牌在不断发展的十年中，万达广场在主力店的选择上越发的注重“品牌性”万达广场的产品特点20目前的万达广场，可分为高中低ABC三个档次，但整体分割仍较为模糊，尚未形成明确的分类体系A版高档万达在发展第三代产品的过程中，正在形成高、中、低三个档次的产品.不同
17、档次的产品在建造标准、城市选择、区位选择等方面要求也有所不同B版中档C版低档万达广场的档次细分21建筑标准： 根据不同项目定位，万达对于项目的标准可分为A版、B版、低成本开发项目三个版本，每个版本针对各个功能空间的各专业分别给出了关于建造标准的具体描述及相应成本造价控制指标参考数值。低成本B版A版低成本开发项目是在已建成万达广场项目基础上降低配置的建造标准例：泉州万达广、重南坪万达广、西安李家村万达广B版是参考目前已建成开业的万达广场项目经过综合分析而得出的建造标准例：上海周浦万达广、武 开万达广、州中原万达广A版是在已建成万达广场项目基础上提高配置标准的建造标准例：北京CBD万达广、青CBD
18、万达广、上海五角万达广低档项目三版本标准指标的差别 项目的档次定位对于标准的变化主要体现在项目的内装部分以及景观部分； 如：对于广场及道路材料， A版材料为花岗岩或其他高档铺装材料，路牙石为花岗岩，500元/平方米；B版道路材料为沥青混凝土地面或广场砖，广场采用人造石，路牙石为混凝土，300-350元/平方米； 如：步行街部分综合单价（含灯具）：A版3000元/平方米;B版、低成本开发项目1800元/平方米中档项目高档项目针对项目不同定位，标准分为低成本、B版、A版三个版本万达广场的档次细分22城市标准：根据城市经济实力和居民消费能力及习惯，匹配不同档次的万达广场一线及经济发达的二线城市 经济
19、活跃，GDP水平领先于全国市场 城市产业结构调整合里，社会现代服务业发达 社会消费水平高，消费品零售总额领先全国经济潜力较好，中等经济水平的大中型城市 经济水平中等，但是目前增长率较高 城市产业结构尚处于调整中，社会现代服务业比重增长迅速 社会消费水平呈现阶梯式等级增长有一定的市场需求满足万达最低标准的城市 城市经济尚处于发展阶段，GDP指标基本在1000亿元左右 城市人口规模在200万以上宏观环境要求 居民消费需求量较大 消费理念先进 对外来品牌接受度高 居民日益增长的消费欲望与城市有限的商业设施形成巨大供求缺口 居民银行存款比例较高 居民有一定的消费水平，但消费理念偏向保守 对品牌的知晓度
20、有限，愿意接受新生事物客户需求高档中档低档万达广场的档次细分23如今万达广场一直被外界所津津乐道的原因在于：万达广场的核心价值与竞争力完整的产业链成熟的盈利模式u由于国内缺少专业的商业管理公司，万达被动的选择加长产业半径u在这一过程中，万达开始经营自主百货（万千百货）和文化影院（万达影院）u酒店也有交由全球知名酒店管理公司管理专向自主经营管理u房地产开发补贴商业经营的策略有效的解决了万达在扩张资金和项目盈利之间的矛盾u实行“租售并举”模式，缓解资金压力u住宅定位户型设计采取走“两极”路线，快速去化增加资金回流24在商业地产的两种途径：不断缩短产业半径做减法，如SOHO； 不断加长产业半径做加法
21、，比如万达；完整的产业链：由于国内缺少专业的商业管理公司，万达被动的选择加长产业半径拿地后期管理工程设计招商招租SOHO项目收购分拆售拿地工程设计招商招租后期管理万达项目影院百货酒店拓展万达广场的核心价值与竞争力25完整的产业链：在这一过程中万达完成了一个“被动式成熟“的阶段，最终形成了完整的产业链百货与影院：配合万达的快速发展模式，自持经营开发休闲娱乐设施平均年建成项目2.9个在建项目36个已开业项目29个2001年至今休闲娱乐设施如KTV、影院等，一开始万达均以合作方式引入万达广场；而在万达进入快速扩张阶段后，一些品牌已经无法跟上万达扩张的步伐从租金利润以及企业需求的角度出发，万达开始了自
22、主经营部分产业，如影院、百货等万达广场的核心价值与竞争力26酒店：5星级酒店，目前请国际知名酒店管理公司管理，未来将逐渐转向以自己管理为主； 酒店的打造和成功经营对整个万达广场的商业具有强有力的拉动作用，使得项目竞争力不断攀升 目前与凯悦、希尔顿、雅高、喜达屋、洲际等一批世界顶级酒店管理集团建立合作关系，未来将在逐渐以自主管理为主 2010年运营的五星级或超五星级酒店达到15家，到2012年，将力争拥有45家已开业的五星级或超五星级酒店大连万达酒店管理团队与顶级酒店管理集团合作自主管理北京万达铂尔曼大饭店北京万达索菲特大饭店重庆万达艾美酒店青岛万达艾美酒店宁波万达索菲特大饭店哈尔滨万达索菲特大
23、饭店成都万达索菲特大饭店已开业主要合作酒店列表完整的产业链：在这一过程中万达完成了一个“被动式成熟“的过程最终形成了完整的产业链：万达广场的核心价值与竞争力27成熟的盈利模式：房地产开发补贴商业经营的策略有效的解决了万达在扩张资金和项目盈利之间的矛盾房地产开发补贴商业经营策略住宅定位于与项目功能相辅相成，户型设计采取走“两极”路线，快速去化增加资金回流项目名称户型户型面积（）广州万达广场一房40-60银川万达广场一房40-70太原万达广场一期三房140-190太原万达广场二期三房250-320银川金融界万达广场一房30-60济南万达广场一期一房45-70三房132-155济南万达公馆三房235
24、-292长春万达广场一房38-71长春万达广场.48克拉一房46-65万达广场典型住宅项目户型配比列表万达广场的核心价值与竞争力28成熟的盈利模式：房地产开发补贴商业经营的策略有效的解决了万达在扩张资金和项目盈利之间的矛盾房地产开发补贴商业经营策略实行“租售并举”模式，60%持有40%销售，缓解资金压力 第三代万达广场大都采取租售并举的模式，资金回流渠道，缓解项目资金压力 目前项目通常的租售比达到6：4，在持有物业中，半成面积将由主力店占有 部分项目也会根据所在城市、位置、招租等情况的不同做适当的租售比例调整商业持有面积占比图根据财务测算，反推现金流平衡情况下有时适当调整销售部分的比例及面积万
25、达广场的核心价值与竞争力29第二部分：万达地产的区域扩张战略区域分布现状城市进入的方式城市选择的标准区位选择的标准万达区域扩张的未来30区域分布现状三里屯Village颐堤港万达广场发展情况（截止到2011年5月）已建成项目 44个在建中项目 41个拟建设项目 4个 万达集团是中国商业地产行业绝对领先的龙头企业，万达广场是中国商业地产第一品牌。 计划到2012年开业80个万达广场，持有收租物业面积1200万平方米，年租金总收入超过80亿元，规模排名全球前四。 城市分布一线城市：7二线城市：52三线城市：19万达广场目前已遍布全国各个角落，2012年开业项目将达到80个31区域分布现状已开业项目
26、各区域占比图已开业&在建项目各区域占比图已开业项目各城市级别占比图已开业&在建项目城市级别占比图珠三角：+8个百分点中西部：+5个百分点长三角：- 2个百分点环渤海：- 11个百分点三四线：+17个百分点一线 ：- 5个百分点二线 ：- 12个百分点近2年万达城市发展重心由环渤海区域向中西部转移，并同时将发展的触角伸向珠三角区域；二线城市依然是万达区域扩张的重点，三四线城市占比涨幅明显32城市能级区域城市项目名称目前状态一线长三角上海上海江桥万达广场在建上海上海宝山万达广场在建二线珠三角厦门厦门湖里万达广场在建福州福州仓山万达广场在建中西部重庆重庆万州万达广场在建郑州郑州中原万达广场在建郑州二
27、七万达广场在建银川银川金凤万达广场在建西安西安东新街项目在建武汉武昌积玉桥万达广场在建武汉武汉经开万达广场在建太原太原龙湖万达广场在建南昌红谷滩万达广场在建成都金牛万达广场在建长沙长沙开福万达广场在建环渤海石家庄石家庄裕华万达广场在建大连大连万达中心在建三线珠三角漳州漳州碧湖万达广场在建泉州泉州万达广场在建泉州晋江万达广场在建宁德宁德万达广场在建环渤海唐山唐山路南万达广场在建廊坊廊坊金光道万达广场在建大庆大庆万达广场在建长三角镇江镇江万达广场在建泰州泰州万达广场在建常州常州万达广场在建城市能级区域城市项目名称目前状态二线中西部武汉武汉东湖CBD万达广场未开工兰州兰州万达广场未开工环渤海长春长春
28、宽城万达广场未开工青岛/未开工哈尔滨/未开工长三角合肥/未开工三线长三角无锡江阴万达广场未开工芜湖/未开工区域分布现状2010年以来万达共发展了35个项目， “扩张”与“深耕”成为万达目前的主要区域扩展战略的核心2010-2011万达发展项目列表（在建）2010-2011万达发展项目列表（拟建）城市级别分布图区域分布图 随着区域扩张战略的进一步深入，万达开始在同个城市多项目发展深耕 近1年多以来，万达共发展了项目35个，其中二线以及中西部城市依然是万达的发展重点 另外，三四线城市和珠三角发展势头迅猛扩张33鉴于万达的快速扩张的发展战略和城市经济的发展与商业需求的匹配度，目前万达发展趋势正由的城
29、市中心向城市副中心转移，高级别城市向中低级别城市转移成本高、竞争激烈发展潜力较大，成本低中心城市的核心商圈基本成熟核心商圈成本高昂东部城市商业水准高竞争激烈副中心符合企业产品体量副中心人口导入多，潜力巨大中西部城市需要城市综合体东部城市&城市核心区域中部城市&城市副中心 第一、二代的纯商业产品选址在城市的最核心商圈。2003 年之后的第三代产品在选址上，更多在城市副中心或新区的中心 2003 年宏观调控之前，万达就已经进入到长江三角和其他一些地区，在调控当中发现这些地区受影响比较大。万达有意识的把发展重点转向了中部和西部，比如说成都、重庆、武汉、南昌。区域分布现状34目前万达进入的城市有企业自
30、主扩张和政府邀约两种途径，但最终都会与政府达成协议，获取土地成本较低 鉴于万达的品牌价值，未来可观的税收以及未来对周边土地价格的带动作用，政府对于万达的进驻态度都是欢迎的； 在土地获取方面，无论是在区位的选择，还是价格的高低，都会给予一定的优惠； 即使是企业自主扩张看中的地块，政府也会与万达协商给予一定的土地价格优惠；北京石景山项目楼面地价为2400 元，而一街之隔的另一块地楼面地价是6000 元青岛项目的楼面地价是2100 元，相隔的项目则是8000 元上海嘉定项目的楼面地价是1653 元，而周边的地价已经远高于4000元 城市进入的方式35业内人士访谈万达员工采访万达案例研究数据分析大连万
31、达集团我们通过多渠道对万达在城市扩张选择方面进行信息的采集和汇总，最终总结出万达在城市选择和项目区位选择方面的标准方案城市选择标准36万达认为：“项目成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。” 城市选择标准城市选择标准城市 要求城市划要求房地市要求万达对于选择进入并建立“万达广场”的城市，具备一套完整的城市、项目区位的选择标准体系城市选择标准37城市选择标准城市经济选择标准城市经济选择标准1 常住人口：100万以上23456 城市年GDP在400亿元以上，人均GDP达15000元 城市全社会年固定资产投资200亿元以上 年社会消费品零售总额300亿元以上 城镇居民人均年可支配收入12000元以
32、上 年人均消费支出5000元以上从万达城市经济选择的标准来看，我国大部分二三线城市均可以满足万达目前扩张城市的经济标准38万达进入三线典型城市宏观数据人口规模GDP消费品年零售总额城市经济选择标准城市经济选择标准举例举例从万达城市经济选择的标准来看，我国大部分二三线城市均可以满足万达目前扩张城市的经济标准人均消费性支出城市选择标准39城市规划选择标准城市规划选择标准1 城市规划重视第三产业234 未来两年内政府领导不涉及到大范围换届 该城市有明显的支柱产业 政府给予的优惠政策不低于同类级别的商业项目城市选择标准城市规划作为一种弹性标准，被万达在选择城市时广泛应用，该类标准将是城市未来发展潜力的
33、重要指向标40城市选择标准城市规划作为一种弹性标准，被万达在选择城市时广泛应用，该类标准将是城市未来发展潜力的重要指向标房地产市场选择标准房地产市场选择标准1 城市房地产行业年开发量100万以上，竣工量50万以上2 住宅地产均价在2000元/以上，商业地产均价在4000元/以上商品房新开工面积商品竣工面积住宅销售均价商业房销售均价银川56042833876315南宁/43944635786镇江34629140666302呼和浩特48345632527634泉州/13145546897淮安549388/唐山79832434556744典型城市2009年房地产市场建设开发指标 （单位：万，元/)数
34、据来源： 局注：灰色字数据来自cric系41项目区位选择项目区位选择l 对项目地块本身的面积，现状等方面的要求l 对项目所在位置周边道路、公交、轨道等方面的要求l 对地块的供电、供热、供气等方面的要求 对地块的要求对周边交通的要求 对市政设施的要求在决定进入的城市之后，万达将对项目的具体区位的选择做出一定的选择，具体可分为三个方面：区位选择标准42对地块本身的要求对地块本身的要求1 净地、5通一平23 商住总体面积35-50万，商业用地面积10万左右 项目地块要求规整，可视性佳（50米以外易见），临街面宽度不低于200米。由于万达广场作为一个大型的能够辐射区域的城市综合体，因此对地块的规整、面
35、积都有具体的要求区位选择标准43项目总面积35-50万，商业用地面积10万左右。目前第三代以后的万达商业广场项目总面积都在30万平米以上区位选择标准北京CBD 万达广场：总建筑面积约50 万平方米，商业和五星级酒店面积22 万平方米。上海五角场万达广场：建筑面积40 万平方米，商业面积26 万平方米。成都锦华路万达广场：总建筑面积40 万平方米，其中商业面积26万平方米。淮安万达广场：总建筑面积70 万平方米,其中商业和五星级酒店面积25 万平方米。城市项目名称总建面商业面积 酒店面积南京南京建邺万达广场98285宁波宁波万达广场59264福州福州金融街万达广场39175广州广州白云万达广场4
36、0175合肥合肥包河万达广场70185呼和浩特呼和浩特万达广场128174包头包头青山万达广场6517济南济南魏家庄万达广场93165青岛青岛CBD万达广场38155绍兴绍兴柯桥万达广场6417沈阳沈阳铁西万达广场91164石家庄石家庄裕华万达广场184205苏州苏州平江万达广场4114太原太原龙湖万达广场148195唐山唐山路南万达广场105215天津天津河东万达广场5218无锡无锡滨湖万达广场70176武汉武汉菱角湖万达广场5121襄樊襄樊万达广场60154宜昌宜昌万达广场47154镇江镇江万达广场40174重庆重庆南坪万达广场78134典型万达广场面积配比情况表44区位选择标准对地块周边
37、交通的要求对地块周边交通的要求1 项目周边经停公交线路不少于5条2 项目商业开发地块至少比邻一条城市主干道(双向6车道)或两条交通次主干道（双向4车道）交汇处便捷的交通将为一个商业体带来源源不断的客流量，也是一个商业体成功的关键因素之一45区位选择标准大部分的万达广场都位于城市中心或是城市副中心，周边交通便利，客流充足上海五角场万达广场城市主干道：中环线（双向6车道）公交站点（五角场-区域公交枢纽）轨道交通10号线成渝高速：四川第一条高速公路（双向8车道）重庆万达广场轨道交通7号线轨道交通9号线轨道交通5号线46区位选择标准对市政设施的要求对市政设施的要求1 项目用地永久性供电和动力电达到项目
38、标准23 项目供热条件能够不连接市政热力管道集中供热，可自行解决 项目用地通讯（有线电视、电话、网络）有地下管道。项目地块的要求不仅仅包括了周边环境、交通等方面，还包括了市政设施如供电、供热、通讯等方面的要求47另外，万达也表示由于诸多城市建设开业了不止一家万达广场，因此，万达规定：7公里之内绝对不会出现2家万达广场8km26km14km23km 万达有效射半径3-5公里，射人口要超30万人 上海万达已开业项目达到2家五角场万达广场以及周浦万达广场 还有两家是明年即将开业的江桥万达广场以及已进入建造阶段高境万达广场 4家万达广场将占据上海东南西北四个角落，对上海外环线以内的区域进行全方位的辐射
39、 即使最近的两家万达广场之间 直线距离至少达到8公里区位选择标准48昆明吉林（市）2009年城市GDP1300城市市辖区人口规模124鞍山2009年城市GDP1608城市市辖区人口规模129淄博2009年城市GDP2300城市市辖区人口规模151邯郸2009年城市GDP2000城市市辖区人口规模107昆明2009年城市GDP1600城市市辖区人口规模155在城市方面：根据2009年城市GDP和人口规模排名，我们认为万达未来发展的重点将进一步向三四线城市扩张，并同时拓展西部区域城市万达目前尚在接洽的城市：万达区域扩张的未来49万达区域扩张的未来在业务拓展方面，宏观经济面的改变促使万达调整扩展步伐
40、：受制于万达先租后建的运营模式，明年计划开业项目数不变，但将放缓开工速度流动性过剩压力下货币政策持续紧缩2010年11月10日，万达集团董事长王健林表示，本次调控与08年不同是政府主动而为，因此万达决定采取收缩战略“先租后建”商业模式放慢拿地、减少开工若减少开业项目，将承担违约责任50万达区域扩张的未来在业务拓展方面，宏观经济面的改变促使万达调整扩展步伐：寻求合作，将企业业务的触角伸向旅游地产日期项目预计总投资（亿元）合作伙伴6月17日福州琅岐岛国际旅游度假区、武夷山国际旅游度假区200300中国泛海、联想控股、大连一方集团8月24日大连金石国际旅游度假区500中国泛海集团、联想集团和大连一方
41、集团9月10日西双版纳国际旅游度假区150中国泛海集团、联想集团、大连一方集团、内蒙古亿利资源集团9月19日长白山国际旅游度假区200泛海集团、大连一方集团、内蒙古亿利资源集团、用友集团和联想集团寻求民企联合开发复制订单地产王健林仍旧把其擅长的订单模式灌注其旅游地产业务中，以此来解决企业在发展过程中的速度、资金和风险等问题万达认为，寻求民企联合开发模式可以撬动更大型的项目，也能缓解相对较大的资金压力万达旅游地产业务项目列表万达旅游地产业务开发模式51万达的区域扩张机遇与挑战并存万达集团将呈现多业务（商业、文化、旅游），大范围、多项目全面发展的模式featureopportunitythreat
42、万达将在迅速占领全国各地商业地产市场，带动国内商业地产进入寡头时代在宏观经济不稳的情况下，县级市和乡级市缺少居民购买力支撑，万达资金链、及企业快速扩张模式都将受到挑战万达区域扩张的未来52第三部分：万达地产的管控模式组织架构资金管控流程管控效率管控人才培养53集团管控：万达集团业务的管控模式从原先模块化管理职能化管理流程化管理的三个阶段20012004模块化管理模式20052007职能化管理模式 模块化管理模式阶段，住宅及商业管理公司部分职能出现重叠，造成资源管理等方面的浪费 职能化管理模式阶段，集团直接管理各个部门，管理平台太过狭长，导致整理管理效果欠佳集团住宅 管理商业 管理项目发展、工程
43、管理、物业管理项目发展、工程管理、物业管理集团招商部工程部人力资源规划部物管部财务部组织架构54集团管控： 07-10年进入流程管控模式阶段，万达的集团组织架构按照业务的发展流程，将所有部门划分入项目前、中、后期三个部分20072010 流程化管理模式集团总裁B总裁D总裁C总裁A总裁E拿地规划设计招商施工商业管理院线管理百货管理财务人力资源前期中期后期组织架构55集团副总裁C副总裁E副总裁D副总裁A副总裁F拿地规划设计施工酒店管理财务人力资源前期中期后期商业管理（包括招商）副总裁B张 诚曲德君孙继泉宁奇峰张霖肖广瑞集团管控： 为企业上市以及部分工作的需要，万达将所有部门划分有所调整，但仍然按照
44、了项目前、中、后期三个部分2010至今 流程化管理模式副总裁G万达学院地产研究部陈平万达商业地产公司总裁：丁本锡组织架构56万达目前形成“集团+项目公司”的管控结构，集团负责前期项目定位以及工程标准化，项目公司负责执行投资拿地规划设计工程招商销售开业后期管理集团各地项目公司各地项目商管公司集团各地项目公司各地项目商管公司标准化标准化执行执行项目定位组织架构57万达由于快速发展商业地产，导致企业面临最大的困局资金链紧张万达早期由于融资渠道基本依靠贷款，在多项目开发时资金压力增大，为缓解资金问题，曾经将部分物业进行小产权分割出售，最终造成管理混乱项目开发停滞等问题租售模式的调整、土地成本的降低、订
45、单模式的运用与改进万达的改进办法：资金管控58任何一个商业项目，都需要二到三年的市场培育期，但小业主没有培育市场的心态和能力，在客户较少的情况下，万达和投资的小业主前前后后打了十几场官司。其中7个出现问题第一、二代产品中出售项目11个租售模式选择出售模式万达的自持/销售比例、租售组合模式为：第一代产品第一代产品的单体商业中，20%的商业进行售，散售部分为一层商铺第二代产品第二代产品大体量商业，真正的“只租不售”。后采取整体销售缓解资金压力。1第三代产品第三代产品中，核心商业购物中心“只租不售”。销售部分为项目整体比例40%-60%的住宅、写字楼和社区商业。租售模式的调整：调整第三代产品中，商业
46、、住宅、写字楼等销售部分的比例，相对以往显著提高，是万达商业模式进入“通路”的开始长春、沈阳、长沙、济南等地的万达购物广场与业主的纠纷引人注目。23失 败商业“只租不售”模式反 思万达不得不反思运营模式的问题所在，认识到分割小产权出售的模式绝不是商业地产的出路。万达从而调整经营战略，将“只租不售”作为运营商业地产基本原则。第三代产品实现租售比4:6出售部分多为住宅、写字楼和社区商业资金管控59租售模式的调整：调整第三代产品中，商业、住宅、写字楼等销售部分的比例，相对以往显著提高，是万达商业模式进入“通路”的开始1、只将部分社区商业（步行街等）对外销售，增加销售回款；2、主力店、主要商铺自持经营
47、，控制项目整体水准；3、加入住宅、办公等物业，并对外销售，并严格控制现金回流速度当前，对销售现金流，万达的内部要求是：l 抓好销售工作，抓好销售回款，这是保证现金流的主要来源；l 要重视工程付款，在任何情况下都要保证工程进度；l 科学安排现金流回转用途；万达第三代产品现金流图租售模式的调整贷款额约为年租金的6倍，期限7-10年资金管控60以上海五角场万达广场为例：项目总投资：22亿元项目总面积：40万（其中销售约5万）22元60%40%8.8元13.2元5.88元（100%来自商物 售）年租金收入2.5元左右根据推算：款可以达到15元左右归还比例达到50% 行款从对万达人员的采访中，我们得知：
48、1、自有资金30-40%2、银行贷款70-60%（其中预售款占比可达50-100%）3、项目开业后进行持有商业抵押贷款（贷款额约为年租金的6倍，期限7-10年）租售模式的调整：对于万达项目的资金流转情况，大致可分为一种以收租为主（五角场万达广场），一种以销售为主（周浦万达广场）万达项目资金流转09年行估价超55元61以上海周浦万达为例：项目总投资：近30亿元项目总面积：32万30元60%40%12元18元18.8元（其中住宅售达到81%）年租金收入1.1元左右根据推算：款在6.6元左右从对万达人员的采访中，我们得知：1、自有资金30-40%2、银行贷款70-60%（其中预售款占比可达50-10
49、0%）3、项目开业后进行持有商业抵押贷款（贷款额约为年租金的6倍，期限7-10年）万达项目资金流转全部入自有金池租售模式的调整：对于万达项目的资金流转情况，大致可分为一种以收租为主（五角场万达广场），一种以销售为主（周浦万达广场）62万达项目资金流转租售模式的调整：从销售回款及租金收益来看，万达只有不断开发项目才能保证资金流平衡，因此万达目前正在通过加大销售回款来改变这一现状目名称目投（元）目面（万）售收入（元）售面（万）年租金收入（元）售回款/投五角万达广22405.8852.527%周浦万达广303018.8151.163%五角场万达广场持有部分分摊成本19.25亿持有部分租金回报率13%
50、五角场万达广场持有部分分摊成本15亿持有部分租金回报率7.3%通过加大销售回款来弥补通过不断开发项目来维持资金平衡的现状2010年开发的上海宝山万达广场：土地成本：4亿元项目销售回款：30亿元63土地成本的降低：品牌实力的增强使得在于政府的谈判中更具实力，压低了土地成本项目名称占地面积建筑面积拿地方式成交价成交时间楼面地价（万）（万）（亿元）（元）大连万达中心860招标15.72008.42617南京万达广场39100招标14.82007.111480青岛万达广场4.445拍卖9.7652007.12170上海嘉定万达广场18.760挂牌9.922008.111653石家庄万达广场40190招
