1、1酒店维护与保养酒店维护与保养工程管理部况国和2010年2月2讨论一讨论一讨论：下列照片是那个部位的，如处理不好会产生何种问题？3分体空调室内机回风过滤网1、空调效果不好2、浪费能源3、空调容易损坏保养到位的效果图片4这个是在客房的那个部位？空调的回风口，嵌入式或中央空调用5窗户空隙隔音不好，漏风并且隔热不好，窗台渗水6测试隔音效测试隔音效果，分析噪果，分析噪音产生的原音产生的原因？因？7空调室外机1、散热不良2、窗调工作压力偏高3、制冷效果不好4、浪费能源8中央空调配件910111213141516工程培训目的1、保证安全。-人身、财产、设备运行安全2、熟悉设备设施的保养项目。-电梯、锅炉、
2、消防、高配电、水泵3、节能降耗。4、降低酒店运营的维修成本，提高客房出租率。5、提供给顾客一个舒适的、安全的居住环境（降低客诉）。6、延长设备的使用寿命。17培训内容1、公司2010的维修政策2、公司维护组织架构3、酒店设备设施的管理规范4、报修及立项流程5、酒店店长应关心的点、维修的故障判断与分享（互动讨论）、酒店工程资料的收集与保管18一、2010年公司维修政策发件人发件人: : 张拓发送时间发送时间: : 2009年12月9日 8:38收件人收件人: : 王忠强抄送抄送: : 陆晔敏; 张立秦; 柳佳; 黄晓凌; 张敏(CFO); 王海军从12月1日起所有大修纳入大修基金池管理。关于大修
3、，昨天已经明确了管理办法（注：城区总会议）。把1.5%的大修基金分拆为2部分管理：全国统筹和城区统筹全国统筹主要用于：产品标准更改（品牌更换、产品标准更改、弱电更改等），每个更改项目制定专门的项目编号，谁更改谁审批（5万限度），同时所有这些都需加张立秦审批，更改项目编号统一由王忠强处备案。城区统筹，根据店龄给到预算，城区内单店预算集中由城区中管理分配，根据审批权限审批，2万以下城总审批后到工程部备案，2-5万王忠强审批，5万以上我审批。如并非以硬件大修为目的的，需加上相关部门审批（如房型更改销售审批，增加探头IT审批等）新加客房、附房、辅助设施（如餐厅、会议室等等），与客源、销售相关有销售审批
4、，与管理、员工相关有张立秦审批，5万以上我审批。此项为追加投入。一些收购翻拍酒店的大额更换不列入考核的，根据以上规则进行审批，进入公司统筹大修费用。每个大修项目一旦立项，实际费用不能超出批准费用的10%，如有超出，需单独立项。财务跟踪立项的实际支出，每月给到王忠强每个项目的实际。小修理费用剩余的考核奖励按照陆晔敏发布的规则19 财务文件一、2010年公司维修政策20城区维护基金数量（财务最终版）注：注：以下以下7个酒店维修费用不进入城区统筹：上海田林店、上海延安西路店、上个酒店维修费用不进入城区统筹：上海田林店、上海延安西路店、上海延安路店、苏州饮马桥店、苏州新观前店、北京朝阳门店、上海张江店
5、海延安路店、苏州饮马桥店、苏州新观前店、北京朝阳门店、上海张江店21练习一 1 1、请告之各自城区、请告之各自城区20102010年的维修基金额度是多少？年的维修基金额度是多少？ 2 2、维修基金额度是如何计算的？、维修基金额度是如何计算的？ 3 3、青岛延安三路店，客房翻新工程施工费用为、青岛延安三路店，客房翻新工程施工费用为4800048000元，元，甲供材料费用甲供材料费用1500015000元（注：以上费用均通过公司审计过的元（注：以上费用均通过公司审计过的）。）。问：公司那几位审批后，才可以施工？问：公司那几位审批后，才可以施工？ 4 4、上海东方、上海东方 路店，外墙防水施工费用为
6、路店，外墙防水施工费用为3800038000元，甲供材元，甲供材料料1300013000元。元。问：公司那几位审批后，才可以施工？问：公司那几位审批后，才可以施工？22二、维护组织架构1、维护的二维管理。2、城区维护组织架构3、总部维修组支持分工安排4、城区维护经理工作职责23维护的二维管理维护相关标准与流程的制定、实维护相关标准与流程的制定、实施监督施监督全国维护网络的建立全国维护网络的建立公司全国性改造项目的实施公司全国性改造项目的实施大维修的方案评估，费用控制大维修的方案评估，费用控制工程及采购尾款的支付核准工程及采购尾款的支付核准工程质保期满的全面维护抽检验工程质保期满的全面维护抽检验
7、收收工程结算款的支付核准工程结算款的支付核准总部总部城区城区维护组维护组实施酒店的维保计划，追踪维保进实施酒店的维保计划，追踪维保进度与品质度与品质维修方案的制定，评估，实施维修方案的制定，评估，实施监督维修施工的进度与品质，验收监督维修施工的进度与品质，验收区域维护网络的建立，培训与发展区域维护网络的建立，培训与发展工程结算款，尾款的支付申请工程结算款，尾款的支付申请日常维修报表的填写、管理与分析日常维修报表的填写、管理与分析维护过程中机会点的收集与改善建维护过程中机会点的收集与改善建议议区域维护经理区域维护经理24城区维护组织架构工程管理部工程管理部城区总城区总维护组维护组城区维护经理城区
8、维护经理店长店长维护主管维护主管维护工维护工支持支持 每个城区设立一名城区维护经理 根据城市规模，区域范围设定维护小组，小组长即维护主管，编制在店里 分散偏远城市维持目前方式，维护经理虚线管理 维护经理目前阶段需承担70%80%左右维护主管的工作量25总部维修组支持分工总部维修组支持分工26城区维护经理主要职责城区维护经理主要职责 壹年质保大修方案制定，维修质量的现场监控。 对酒店提出的大修，制定解决方案或按公司总部提供的解决方案进行施工，核实甲供材料，签订施工合同，对施工质量及施工进度负责。 维修方案的制定，对预算进行数量核实。 负责大修，小修等施工质量验收。 酒店日常保养的计划实施，验收。
9、 负责酒店能耗控制及分析。 城区维护主管的招聘与考核,组织城区的技术培训。 对施工厂商进行评估和管理。27练习二 1、上海沪东城区茂名南路店店长申请大修？请问流程如何操作？ 2、上海沪东城区茂名南路店，工程发现热水水箱漏水，请问如何处理？ 3、上海沪东城区茂名南路店，12：00左右，客房主管向酒店店长汇报，客房没水了，店长后面如何操作？ 4、分组讨论：现行酒店在做那些设备设施的管理表格（如材料、能源、管理、统计等表格）28三、酒店设备设施的管理规范1、设备管理档案表2、日常维修材料统计表3、锅炉系统维修/保养记录表4、电梯维修/保养记录表5、空调、热泵系统维修/保养记录6、工程日常保养巡检表7
10、、工程工作计划表8、年度合同洽谈9、设备管理卡10、能源统计表29四、报修及立项流程30五、分组讨论（8小组）请大家讨论一下，以下8部分将可能常出现什么问题，并如何从中找到管理机会点？、土建、结构部分、供电部分、供热部分、排水、排污及排气、消防问题、电梯部分、空调部分、安全问题31土建、结构部分 墙体:-是否开裂是否开裂、倾斜倾斜、渗水渗水、磁砖是否空鼓磁砖是否空鼓。 外挂楼梯:-是否锈蚀是否锈蚀、是否是否有断开有断开点点、扶手栏杆扶手栏杆间隙是否过间隙是否过大大。 加建房：-承重承重、结构牢固度结构牢固度、隔音状况隔音状况、隔热状况隔热状况、防水情况防水情况 外围及屋顶:-屋顶屋顶、外外窗是
11、否窗是否漏水漏水、渗水渗水。 客房：-门门、窗户窗户隔音隔音效果及防盗效果及防盗。32供电部分 电费如何计算?-、是否是否有单独计量的有单独计量的电表电表-、与与业主业主，其他租户的电损分摊是否其他租户的电损分摊是否合理合理。-3 3、是否是否按按峰峰、谷谷、平计费平计费。 变配电房清洁周期？-干净干净、紧固紧固、配电箱前无配电箱前无堆放堆放杂物杂物。-高压配电室防鼠高压配电室防鼠 维护工工作？-检查检查空空开是否发热开是否发热、接线松动接线松动、户外电线是否户外电线是否老化老化、记录每天的用电量记录每天的用电量。33供热部分 热水热源的种类？-热泵、锅炉、市政、太阳能、蒸汽等等 热水供应状况
12、如何？-（水温5560度、水压2.5-3.5KG） 水管的保温情况？ 燃气锅炉是否需要做保养？保养部位为：-（燃烧机、板式换热器、控制电路） 热泵是否需要做保养？保养部位为：-散热片清洁、检测机器工作压力 热水泵检查部位？-(轴封、变频器、管道排气)34排水排污排气酒店常用排三废管道？-废水、污水、卫生间排气管卫生间是否经常有异味？-排气、地漏、台盆下水S弯、霉变常见卫生间漏水渗水部位-马桶间墙面及墙角、洗手台旁及洗手台下墙面、沐浴间可视窗下部等35消防部分 消防系统组成：-消防报警消防报警（烟感烟感、温感温感、手动手动）、消防广播消防广播、消防消防联动联动、消防水泵消防水泵、喷淋及消火栓喷淋
13、及消火栓、消防照明消防照明（应急应急）、消防通道畅通消防通道畅通、灭火器等灭火器等 证照：-消防验收消防验收、消防年检消防年检 监控：-彩色彩色、清楚清楚、无死角无死角、录像保存天录像保存天 消防测试：-联动测试联动测试、水泵点动水泵点动。36电梯部分电梯组成-曳引机曳引机、轿箱轿箱、电梯门电梯门、自动控制电路自动控制电路、梯梯控控电梯房要求：-清洁清洁、温度温度（建议加装空调建议加装空调）电梯保养要求：-保养厂商要有资质保养厂商要有资质、每月保养两次每月保养两次、必须通必须通过年检过年检。办理电梯检验合格证办理电梯检验合格证37空调部分空调分类：-分体空调、中央空调空调作用：-制冷、制热、除
14、湿空调保养部位：-、室内机回风过滤网、翅片、风叶-、室外机翅片清洗室外机安装注意-共振噪声、空调滴水、穿墙孔渗水、铜管保温、管道长度等38安全问题 人身安全：-、高空坠物-、台盆安装是否牢固、台下盆是否加了网兜-、淋浴房门铰链是否是不锈钢材质、安装是否到位-、不锈钢之类边角是否割手碰脚。-、玻璃肥皂架是否牢固 财产安全-、外外窗限位是否窗限位是否正常正常-、大门大门安全安全链链-、门禁门禁、梯禁是否使用梯禁是否使用-、门缝隙大门缝隙大，门锁是否可以用卡片打开门锁是否可以用卡片打开-、监控是否正常监控是否正常39互动讨论二互动讨论二404142434445热水管道46474849505152535455565758596061626364北京火车站店65七、酒店资料的收集与保管 1、新店工程竣工验收。（装修、电气、空调、锅炉、消防、水系统、电梯等） 2、酒店工程壹年的质保验收。 3、工程竣工的资料收集。（图纸，证照，供应商联系单） 4、工程员工的培训。（设备操作，日常维护等）
