1、例不得低于筹备组总人数的 50%。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府代表担任。 筹备组应当自成立之日起 7 日内，将其成员名单和工作职责在物业 管理区域内进行书面公告。 第十七条筹备组履行下列职责： (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容； (二)草拟管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则； (三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数； (四)制定并提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法； (五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。 筹备组应当在首次业主大会会议召开 15 日前，在物业管理区域内公 告前款规定的内容。业主对业主身份和投票权数等提
2、出异议的，筹 备组应当及时予以复核并在首次业主大会召开前告知异议人复核结 果。 筹备组应当自成立之日起 60 日内组织召开首次业主大会会议。 第十八条业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他 能够证明其权属的合法有效证件为依据。 一个物业管理区域内业主在 300 户以上的，可以采取以楼(幢)、单 元、楼层等为单位的方式推举 1 名业主参加业主大会会议。 第十九条业主委员会由业主大会会议选举产生，由 5 人以上单数组 成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期 不超过 5 年，可连选连任。 业主委员会应当自选举产生之日起 3 日内召开首次会议，在业主委 员会委员中推选主
3、任、副主任。 业主委员会委员经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居(村)民 委员会任职。社区居(村)民委员会成员符合业主条件的可在业主委 员会任职。 业主委员会成立、换届、变更，应当在 30 日内向物业所在地的物业 行政主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案，并申请办理刻 制公章。 第二十条业主委员会任期届满 60 日前，应当召开业主大会进行换届 选举。 业主委员会应当及时将印章、档案资料以及属于全体业主的财物等， 移交给新一届业主委员会，不及时移交的，街道办事处、乡(镇)人 民政府应当协调督促其移交。新一届业主委员会应当在业主大会上 说明上述交接情况，接受业主监督。 业主委员会委员有下列
4、情形之一的，由业主大会或者业主委员会根 据业主大会的授权，决定终止其委员资格： (一)拒不履行委员职责的； (二)业主委员会过半数委员或者 20%以上业主提议撤销其委员资格 的； (三)违法搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管 理规约和侵害业主合法权益行为的； (四)利用职务之便要求或接受物业服务企业减免物业服务费等有关 费用的； (五)违反少数服从多数原则，组织、煽动业主进行不正当维权等违 法违规活动的； (六)违反其他法律法规规定，不适合继续担任业主委员会委员其他 情形的。 业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业 共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可
5、由全体业主分摊。 经费的筹集、管理和使用由首次业主大会筹备组或者业主委员会提 出意见，经业主大会会议表决通过后执行。业主委员会应当每年在 物业管理区域内公告经费筹集、管理和使用情况，接受业主监督。 第二十一条业主大会可以根据工作需要设立业主监事委员会。业主 监事委员会的工作职责应包括： (一)在业主大会期间，向业主大会报告物业监督工作的实施情况； (二)监督本物业管理区域业主大会决议、决定的执行情况、业主委 员会的工作情况； (三)监督业主代表、业主委员会及委员日常工作中遵守管理规约、 临时管理规约、议事规则及工作规则等规章制度的行为，对业主委 员会委员的不称职行为，必要时应提出停任建议； (
6、四)监督本物业管理区域的有关的财务状况和共有房屋、设施、设 备等资产的使用情况； (五)派员列席业主委员会会议； (六)向业主大会提出建议和意见； (七)业主大会选举、表决的记票、监票和统计工作； (八)业主大会赋予的其他职责。 业主监事委员会具体产生办法、工作职责和所需经费由业主大会确 定。 第二十二条不具备成立业主大会条件，或者具备成立业主大会条件 但未成立业主大会的住宅小区，经物业行政主管部门或者街道办事 处、乡(镇)人民政府指导后仍不能成立的，应当由街道办事处或者 乡(镇)人民政府负责组织，由社区居(村)民委员会、业主代表等组 成物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责，物业管理委
7、 员会业主代表所占比例不应低于 50%。 物业管理委员会的常设机构设在物业项目所在地的社区居(村)民委 员会，日常活动的开展、组织、协调由社区居(村)民委员会负责。 物业管理委员会的人员组成，应当公开征求所在物业管理区域业主 的意见。 第四章物业使用管理 第二十三条业主或者物业使用人使用物业不得有下列行为： (一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修管理规定的行为； (二)违法搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反房屋安全管理规定 的行为； (三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、私改供排水管线及其 他共用设施设备等违反物业管理规定的行为； (四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为； (五)
8、随意倾倒垃圾、放置杂物等违反市容环境卫生管理规定的行为； (六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或 者发出超标准的噪声和振动，排放有毒、有害物质等违反环境保护 管理规定的行为； (七)侵占、损坏消防设施，占用消防通道，堵塞、封闭疏散通道及 安全出口以及在建筑内的共用走道、楼梯间、安全出口处等公共区 域停放电动车或者为电动车充电等违反消防安全管理的行为； (八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等 违反治安管理规定的行为； (九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的行为。 有前款行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当劝阻、制止并 及时报告物业所在地的物
9、业行政主管部门和有关管理部门，物业行 政主管部门和有关管理部门应当按相关规定及时依法处理。 第二十四条业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、防盗 网、太阳能热水器等设施，应当遵守管理规约、临时管理规约等相 关规定。 业主应当按照垃圾收集的有关规定倾倒垃圾，保持物业的整洁、美 观。 第二十五条业主转让或者出租房屋的，应当将管理规约、临时管理 规约的内容告知受让人或者承租人，并自合同签订之日起 15 日内将 转让或者出租情况告知物业服务企业。 第二十六条业主或者物业使用人在办理入住手续时，应当与物业服 务企业签订住宅装饰装修监督管理协议。 物业服务企业应当在住宅装饰装修监督管理协议签订后对装
10、饰装修 活动进行巡查，发现危及房屋安全的行为应当予以劝阻，并及时报 告房屋安全主管部门或有关管理部门。 第二十七条住宅装饰装修监督管理协议应当包括下列内容： (一)装饰装修工程的实施内容和实施期限； (二)允许施工的时间； (三)废弃物的清运与处置； (四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求； (五)禁止行为和注意事项； (六)违约责任； (七)其他需要约定的事项。 第二十八条物业管理区域内车库、车位应当优先满足业主、物业使 用人停车需要。建立住宅小区空闲车位“租售并举”的管理机制。 第二十九条物业管理区域内规划的车位、车库尚未充分利用的，不 得占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位
11、。 物业管理区域内车位、车库不足，需要增设的，在不占用消防通道、 城镇公共道路、城市园林绿地等市政设施以及公共配套设施的前提 下，经 20%以上业主提议，召开业主大会，经该物业管理区域内专 有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主 同意，按照规定办理相关手续后，方可增设。 车位、车库的管理、收费标准等事项由业主大会决定。业主大会决 定收取场地租赁费的，扣除管理成本后的场地租赁费属于全体业主 共有。 具备条件的住宅小区全部实行划线停车，确保车辆停放规范有序。 鼓励建设单位或者其他投资人在既有住宅小区规划条件允许，并经 业主大会同意的情况下，建设、经营地下停车场和立体
12、停车设施， 满足停车需求。 第三十条管理规约、临时管理规约应当对物业的使用、管理、业主 公共利益、业主的权利义务、物业服务费的交纳方式和违反规定应 当承担的责任等事项作出规定。 管理规约、临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。 物业共用部分、共用设施设备经营所产生的收益，应当主要用于补 充专项维修资金或者共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造， 也可以按照业主大会的决定用于业主大会和业主委员会工作经费等。 第五章物业服务管理 第三十一条本条例所称物业服务企业，是指依法成立并具有独立法 人资格，按照物业服务合同约定提供相应服务的企业。 物业服务企业应当按照物业服务内容和标准配备相应的专
13、业人员， 具备为业主提供解决物业维修使用问题的专项服务能力。 物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁 卫生、园林绿化、房屋修缮和秩序维护等专项服务。但不得将物业 管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。 物业服务成本或者物业服务支出，一般包括以下部分： (一)工作人员工资、社会保障和按规定提取的福利费等； (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； (三)物业管理区域清洁卫生、清冰雪费用； (四)物业管理区域绿化养护费用； (五)物业管理区域秩序维护费用； (六)办公费用； (七)物业服务企业固定资产折旧费用； (八)物业共用部位、共用设施设备及公众
14、责任保险费用； (九)各项税费； (十)经业主大会、业主委员会同意的其他费用。 第三十二条物业行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理， 物业行业协会应当定期开展业主满意度测评，运用企业信用等级评 定对其服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。 建立物业服务企业“红黑榜”社会发布制度，建立诚信企业激励奖 励和不良企业的惩戒机制。 第三十三条物业服务企业应当在物业行政主管部门的指导下，建立 行业自律组织，规范行业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平， 维护物业服务企业的合法权益。 物业行业自律组织可以依据国家、省、市有关规定，制定物业服务 规范和等级标准，建立和完善自律制度，配合物业
15、行政主管部门建 立健全信用档案。 物业服务企业应当定期向物业行政主管部门报送信用档案信息、统 计报表等资料。 第三十四条业主大会或业主共同决定选聘物业服务企业的，业主委 员会代表其与物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主具有约 束力。 物业服务合同应当包括下列主要内容： (一)物业服务项目、内容、质量和服务标准； (二)物业服务费用的标准、计费方式和收取办法； (三)双方权利义务； (四)专项维修资金的管理和使用； (五)物业管理用房的使用； (六)合同期限； (七)违约责任； (八)争议解决途径。 业主大会重新选聘物业服务企业，鼓励通过招投标方式进行。 选聘物业服务企业前，业主委员会应当召
16、开业主大会会议，对选聘 方式、合同期限以及服务内容等进行表决。未经业主大会同意，业 主委员会不得擅自选聘、解聘物业服务企业。 第三十五条物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起 10 日内， 向物业行政主管部门备案并在物业管理区域内公示，业主有权进行 查阅和复制。 物业服务企业应按物业服务合同约定的标准提供物业服务，业主委 员会代表业主大会应对物业服务企业履行合同进行监督。 业主大会与物业服务企业因合同纠纷欲提前终止物业服务合同的， 可向物业行政主管部门及街道、社区居(村)民委员会提请调解，物 业行政主管部门及街道、社区居(村)民委员会应予受理，调解不成 的，业主大会可按法定程序提前终止物业服
17、务合同，重新选聘物业 服务企业。 第三十六条物业服务合同期满，业主大会尚未作出续聘或选聘物业 服务企业决定，原物业服务企业按照原物业服务合同继续提供服务 的，原物业服务合同继续有效至新聘物业服务企业正式接管时为止。 业主应当按照原合同约定的价格交纳延续期间的物业服务费。 因物业服务合同期满、解除或者终止，物业服务企业不再为该物业 管理区域提供物业服务的，应当提前三个月书面告知业主委员会， 并与业主委员会按照相关规定办理退出手续，履行相关义务，否则 不得擅自退出物业管理区域或者停止物业服务。 物业服务企业办理退出手续，应履行下列交接义务： (一)移交保管的物业档案、服务档案； (二)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运 行、保养的有关资料； (三)移交物业服务用房； (四)清算预收、代收的有关费用； (五)移交物业财务账、款； (六)
