1、屯昌县住房发展“十四五”规划屯昌县人民政府1屯昌县住房发展“十四五”规划目录一、屯昌县“十三五”经济与社会发展概况1（一）经济发展概况21.经济总量持续增长22.产业结构趋向优化23.固资投入起落明显34.财政收支起伏稳中有升5（二）人口与游客情况61.常住人口小幅增长62.户籍人口基本稳定73.从业人口稳中有降84.过夜游客逐年上升9（三）居民收入和社会消费情况91.居民收入持续上升，仍有较大增长空间92.社会消费保持增长，内在需求动力平稳10二、屯昌县“十三五”住房发展回顾11（一）发展情况回顾111.商品住房市场健康发展112.保障性住房系统化发展173.农村危房改造有新进展204.老旧
2、小区改造进展顺利215.推进节能与装配式建筑216.加强住房监督管理227.发展情况总体评价24（二）存在问题分析251.发展模式有待改进252.商品住宅库存较大263.市场管理有待加强264.住房开发不够精细265.财政投入有待增加266.配套设施有待完善277.物业管理水平不高27三、“十四五”住房发展的内外部环境27（一）优势条件271.区位交通优势282.生态环境优势293.自然资源优势304.地价房价优势305.经济发展前景优势31（二）不利因素321.经济总量相对较小322.房产企业实力较弱323.产业环境有待改善334.居住用地储备有限335.中介力量发展薄弱33（三）发展机遇3
3、41.建海南自贸港，面临重大历史性机遇342.新政密集出台，支持发展安居型商品房343.城乡统筹发展，带动住房联动式发展354.释放多元需求，发展多样性功能住房35（四）面临挑战361.国际环境错综复杂，经济下行压力加大362.国家宏观调控加强，住房发展要求提高373.资源环境约束趋紧，住房发展面临转型384.建造方式急需转变，装配式建筑须推广39四、规划依据与规划范围40（一）规划依据40（二）规划范围42（三）规划期限42五、指导思想与基本原则42（一）指导思想42（二）总体思路42（三）基本原则431.坚持房住不炒，强化社会保障功能432.坚持优化发展，推动经济社会进步433.坚持协调发
4、展，充分衔接相关规划434.坚持集约发展，发展低碳绿色住宅445.坚持突出重点，有序推进住房发展44六、战略定位与发展目标44（一）发展方向：稳发展、调结构、提质量44（二）战略定位：建海南自贸港、助力产业发展45（三）发展目标451.总体目标：打造“中部宜居之乡”452.住房体系规模“理得清”463.分项量化目标“定得明”484.居住水平达到“住得好”515.住房质量环境“双提升”516.住房调控实现“三稳定”52七、年度建设计划52（一）2021年度建设计划53（二）2022年度建设计划53（三）2023年度建设计划53（四）2024年度建设计划54（五）2025年度建设计划54八、重点任
5、务54（一）推进保障安居工程，健全住房保障体系541.逐步扩大住房保障覆盖面542.提升公共租赁住房运营水平553.持续完善项目管理体制机制554.稳步开展安居型商品房建设565.建立保障住房入市和封闭流转制度566.创建多主体供给多渠道保障的住房体系577.扎实推进城镇老旧小区改造57（二）合理引导住房消费，健全市场化商品住房体系58（三）建立发展多级市场，形成租购并举制度591.培育发展二三级市场592.支持发展租赁类住房59（四）提高住房整体质量，提升城市宜居水平601.大力推进宜居社区建设602.有效提升物业服务水平603.稳步提高住房使用效率614.推广绿色和装配式建筑61（五）采取
6、综合性多种措施，促进市场健康发展62（六）加强多部门联合监管，形成长效监管合力641.建立联合查处机制642.建立联合惩戒机制643.建立资金监管机制64九、主要项目65十、保障措施69（一）加强组织领导，统筹开展工作69（二）明确部门职责，建立协作机制69（三）加大财政投入，优化金融支持70（四）制定供应计划，落实住房用地71（五）保障住房质量，强化过程监督71（六）优化政务环境，提升服务水平72（七）加强住房监测，抓好评估考核72附1：屯昌县2021至2025年住房供应计划测算说明73附2：上位规划与相关规划方案解读79附3：屯昌县住房发展风险问题与解决对策86VI前 言屯昌县住房发展“十
7、四五”规划，是根据党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，深入贯彻落实习近平总书记在庆祝海南建省办经济特区30周年大会上的重要讲话、中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见、海南自由贸易港建设总体方案和国家与海南省促进房地产市场平稳健康发展相关文件要求，为加快建立与海南自由贸易港建设相适应的住房保障和供应体系，实现全县人民“住有所居”而制定。本规划主要阐明“十四五”时期屯昌全面推进住房保障和房地产市场持续平稳健康发展的定位和目标、重点任务、重点项目与保障措施，是指导屯昌住房保障和住房供应体系建设的专项性规划。一、屯昌县“十三五”经济与社会发展概况屯昌县委、县政府以习近平
8、新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，以及省委、省政府决策总署，统筹推进“五位一体”总体布局，协调推进“四个全面”战略布局，坚持稳中求进工作总基调，贯彻新发展理念，坚持推进高质量发展，坚持以供给侧结构性改革为主线，坚持深化重点领域改革，紧扣屯昌在全省自由贸易试验区和中国特色自由贸易港建设中的战略定位和产业发展方向，全力补上产业发展、社会管理、民生事业短板，持续打好三大攻坚战，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作，保持了屯昌经济与社会持续健康发展。（一）经济发展概况1.经济总量持续增长近年来，屯昌县加快实施产城融合、全县域生
9、态循环农业“两大发展战略”，围绕十二个重点产业布局，加快发展特色农产品精深加工、南药研学、中医健康养生旅游“三大支柱产业”，全县经济保持持续增长。2016年，全县实现地区生产总值（GDP）64.4亿元，相比2015年增长7.7%。从2017年至2019年，GDP增速分别是7.5%、6.7%和5.0%。2020年前三季度全县实现地区生产总值59.79亿元（现价），按可比价计算，增速同比增长1.3%，比上半年回升了2.8个百分点。2.产业结构趋向优化全县产业结构趋向优化，第三产业比重创新高。2016年至2019年，屯昌县三次产业结构比例预计由41.4:12.8:45.8调整为35.5:12.1:5
10、2.4，第一产业比重不断下降，第二产业比重较小，第三产业比重不断上升，主要由房地产业和旅游业两大支柱产业拉动。2020年前三季度全县第一产业增加值20.11亿元，第二产业增加值6.55亿元，第三产业增加值33.13亿元。三次产业结构为33.6:11.0:55.4。3.固资投入起落明显2016-2017年，全县固定资产投资额增幅较快。2018-2019年，全县固定资产投资连续两年出现负增长，主要是因为受到房地产开发投资额下降的影响。其中，2018年固定资产投资额同比下降37.8%，2019年同比下降10.2%。2020年前三季度固定资产投资额相比上一年度回升明显。（资料来源：屯昌县统计局）图1
11、2016-2020年屯昌县固定资产投资额完成情况2016-2017年，全县房地产开发投资额增长迅猛，2017年房地产投资额达到历史新高15.6亿元。2018年开始，受海南省房地产宏观调控政策影响，房地产投资快速回落，同比下降50.5%。2019年，房地产开发投资额完成5.6亿元，同比下降28.3%，限购政策的调控效应得到体现。（资料来源：屯昌县统计局）图2 2016-2019年屯昌县房地产开发投资额完成情况据国内相关学者研究，房地产开发投资占固定资产投资比例为25%左右较为合理。2016-2019年，屯昌全县房地产开发投资占固定资产投资比例均值为29.8%。其中，2016-2017年，全省房地
12、产行情较好，屯昌房地产投资规模扩张迅速，占固定资产投资比例直线上升。从2018年开始，受海南房地产全域限购政策影响，屯昌房地产业急速降温。到2019年，屯昌县房地产开发投资占固定资产投资比例为23.3%，而同期海南全省的平均比例是47.7%。比较来看，屯昌县房地产投资占固定资产投资比例已降到相对合理的区间。（资料来源：屯昌县统计局）图3 2016-2019年屯昌县房地产投资占固定资产投资比例情况4.财政收支起伏稳中有升从2016年到2019年，屯昌全县地方财政收入在3.24亿元和3.42亿元之间波动。2020年1-9月，全县地方公共财政预算收入完成21618万元，同比下降18.3%。屯昌财政支
13、出增长明显。到2019年，全县地方财政支出达到30.65亿元，比2016年的24.25亿元相比增加6.40亿元。2020年1-9月，全县地方公共财政预算支出完成221811万元，同比增长5.0%，增速比上半年提升4.5个百分点。（资料来源：屯昌县统计局）图4 2016-2019年屯昌县地方财政支出情况由于屯昌经济基础相对薄弱，财源有限，地方财政整体处于“入不敷出”状态，缺口较大。（二）人口与游客情况1.常住人口小幅增长2019年屯昌县常住人口为27.15万人，其中城镇常住人口12.85万人，乡村常住人口14.30万人。城镇化率约为47.32%。从2016年至2019年常住人口的发展趋势来看，全
14、县总人口略有增加，城镇常住人口比常住总人口的增长幅度要大，乡村常住人口整体呈减少趋势。（资料来源：屯昌县统计局）图5 2016-2019年屯昌县常住人口变化趋势2.户籍人口基本稳定2018年屯昌县户籍人口为30.91万人，其中城镇户籍人口为9.29万人，农村户籍人口为21.63万人。从2016年至2018年户籍人口的变化情况分析，户籍总人口基本平稳，城镇户籍人口呈明显上升趋势，农村户籍人口呈明显下降趋势。（资料来源：屯昌县统计局）图6 2016-2018年屯昌县户籍人口变化趋势3.从业人口稳中有降2018年屯昌县从业人口总数为13.05万人，第一、二、三产业从业人口分别为6.86万人、1.37
15、万人和4.82万人。受到经济下行压力影响，2018年从业人数较2017年减少约6800人。（资料来源：屯昌县统计局）图7 2016-2018年屯昌县从业人口数变化情况2016至2018年，第一产业从业人口占比基本稳定，第二产业从业人口占比略有下降，第三产业从业人口占比呈上升趋势。（资料来源：屯昌县统计局）图8 2016-2018年屯昌县从业人口结构占比变化情况4.过夜游客逐年上升2019年，屯昌县过夜游客人数为48.32万人次，实现旅游收入3.9亿元。2016年至2019年，全县过夜游客人数呈逐年上升趋势，过夜游客以国内游客为主，入境过夜游客数量较少，近几年占比都小于1%。表1 2016-20
16、19年屯昌县接待过夜游客人数情况指标接待过夜游客人数入境过夜游客人数国内过夜游客人数国内游客占比单位人次人次人次%2016年21139320921118499.9%2017年24251933724218299.9%2018年24682736024646799.9%2019年483200（资料来源：屯昌县统计局）（三）居民收入和社会消费情况1.居民收入持续上升，仍有较大增长空间2016至2019年，屯昌全县城乡常住居民人均可支配收入保持增长，2019年达到21942元，增长8.8%，增速同比持平。2020年城镇常住居民预计人均可支配收入34064元，增长8.0%，增速同比回落0.4个百分点；农村
17、常住居民预计人均可支配收入15718元，增长8.2%，增速同比持平。比较来看，屯昌居民收入水平低于全省平均水平，城乡常住居民人均可支配月收入不到2000元，按有关标准，仍处于低收入水平，有较大增长空间。（资料来源：屯昌县统计局）图9 2015-2019年屯昌城镇居民人均可支配收入情况2.社会消费保持增长，内在需求动力平稳2016年至2019年，屯昌全县社会消费品零售总额保持增长。2019年达到28.6亿元，增长5.0%，从消费区域看，城镇市场实现社会消费品零售额23.2亿元，增长4.9%；乡村市场实现社会消费品零售额5.4亿元，增长5.2%。2020年屯昌县社会消费品零售总额预计达到30.6亿
18、元，增长7.0%。（资料来源：屯昌县统计局）图10 2016-2020年屯昌县社会消费品零售总额完成情况二、屯昌县“十三五”住房发展回顾“十三五”以来，在县委县政府的正确领导下，屯昌县城市建设和城镇化稳步推进、住房制度改革不断深入、住房保障水平逐步提高、住房政策体系日趋完善，全县的住房发展取得了长足进步，为经济社会的发展做出了积极贡献。（一）发展情况回顾1.商品住房市场健康发展(1) 商品住房市场主体逐步发展壮大“十三五”期末，全县各类住房开发企业为35家，以商品住房开发企业为主。开发企业的规模化、集团化程度逐渐提高，品牌实力和市场影响力不断攀升，抗风险的能力不断增强。以品牌重点开发企业为引领
19、，带动提升了全行业开发品质。“十三五”末，全县物业管理企业数量大幅增加，房地产估价、房地产经纪、住房置业担保等住房消费服务市场主体有了新的发展，房地产市场中介服务体系逐步健全。(2) 以商品住房市场为主体的房地产业规模明显扩张2016年至2019年，全县累计完成房地产开发投资43.3亿元，年均投资额10.8亿元；累计新开工房屋面积440万平方米，年均新开工面积110万平方米；累计竣工房屋面积98.4万平方米，年均竣工面积24.6万平方米；累计商品住房销售面积71.3万平方米，年均商品住房销售面积17.8万平方米。总体看来，2016年至2019年，全县以商品住房市场为主体的房地产市场规模有较大提
20、升，各项指标完成情况较好。表2 2016-2019年屯昌县房地产业主要指标完成情况指标名称单位完成情况累计年均房地产开发投资亿元43.310.8房屋新开工面积万平方米440.0110.0房屋竣工面积万平方米98.424.6商品房销售面积万平方米71.317.8（资料来源：屯昌县统计局）（资料来源：屯昌县统计局）图11 2016-2019年屯昌县房地产业主要指标完成情况(3) 商品住房开发投资先升后降2016年至2017年，全县商品住房投资额增速逐年加快。以商品住房市场为主体的房地产业增加值占经济总量和三产的比重逐年增加，商品住房市场需求旺盛。2018年，受我省商品住宅全域限购政策影响，全县房地
21、产投资额为7.7亿元，急剧下降50.5%，2019年进一步下降，全年完成开发投资5.6亿元。（资料来源：屯昌县统计局）图12 2016-2019年屯昌县房地产开发投资额完成情况(4) 商品住房价格持续上升，销售额与销售面积先升后降2016-2019年，全县商品住房平均价格从4099元/平方米增长到6346元/平方米。2018年以后，受宏观调控政策影响，全县商品住房销售面积和销售额明显减少，2019年商品住房销售面积10.4万平方米，同比下降27.7%，商品住房销售额6.6亿元，同比下降18.6%。(5) 商品住房市场日趋成熟屯昌县商品住房市场逐渐从卖方市场向买方市场过渡，步入平稳发展期。受宏观
22、政策调控影响，且随着商品住房供应增加，商品住房市场不再供不应求，空置房面积有所增加，全县商品住房价格近年涨幅较小，价格趋于平稳。与此同时，住房相关政策逐步完善，屯昌相继出台和调整了商品房相关的土地、规划、拆迁、开发、销售等一系列政策规定，基本建立了适应屯昌商品住房发展的较为完善的政策法规体系。(6) 商品住房投资和消费为屯昌经济增长作出贡献一是投资增长的重要力量。2016-2019年，全县累计完成固定资产投资额139.7亿元，其中房地产开发投资额43.3亿元，占比31.0%，是推动全县固定资产投资增长的重要力量。全县房地产业实现增加值占GDP的比重每年稳定在5.0%以上，房地产业产值占第三产业
23、产值的比重稳定在10.0%以上，是全县经济发展的重要组成部分。（资料来源：屯昌县统计局）图13 2016-2019年屯昌县固定资产和房地产投资完成情况（资料来源：屯昌县统计局）图14 2016-2019年屯昌县房地产业增加值完成情况二是容纳就业的重要渠道。2016-2018年，全县房地产开发、建筑业及租赁相关行业年均容纳就业人员超过8800人，约占全县从业人员的6.6%左右，房地产业成为吸纳全县劳动力就业的重要渠道，对缓解全县就业压力、保持社会和谐稳定发挥了较大作用。表3 2016-2018年屯昌县从业人员分布情况年份从业人员（人）房地产相关从业人员（人）占比（%）2016年137281861
24、16.3%2017年13728092026.7%2018年13048187836.7%年均13501488656.6%（资料来源：屯昌县统计局，2019年数据缺失）三是消费带动的重要引擎。按住宅消费带动系数1.34计算，2016-2019年屯昌房地产销售累计带动社会消费48.3亿元，占全县社会消费总额比重超过46%，是全县社会消费的重要支撑力量。表4 2016-2019年屯昌县社会消费完成情况年份社会消费总额（亿元）房地产带动消费额（亿元）占比（%）2016年23.08.838.5%2017年25.419.878.1%2018年27.210.939.9%2019年28.68.830.9%合计1
25、04.248.346.4%（资料来源：屯昌县统计局）图15 2016-2019年屯昌县社会消费完成情况四是财政税收的重要来源。以商品住房市场为主体的房地产业是屯昌财政税收的重要来源。2016-2019年，全县房地产业纳税额（全口径）累计超过5.1亿元，房地产业纳税额（县级）累计超过2.3亿元，房产税（全口径）累计达到2343万元，房产税（县级）累计达到1825万元。表5 2016-2019年屯昌县房地产业纳税及房产税情况统计类别单位2016年2017年2018年2019年合计房地产业纳税额（全口径）万元814513100174601238951094房地产业纳税额（县级）万元524471866
26、505469423629房产税（全口径）万元5164817965502343房产税（县级）万元3873616374401825（资料来源：屯昌县税务局）2.保障性住房系统化发展（1）自2008年至今，全县建设经济适用房5604套，已分配5603套；建设限价商品房1488套，已分配1486套；建设棚户区安置房1255套，已分配493套；供应公租房1344套（其中政府建设978套、向社会购买130套、廉租房并入130套、棚户区住房转入106套）。垦区从2016年开始进行棚户区改造，其中2016年建设安置房555套，2017年建设安置房108套，2018年建设安置房126套，2019年建设安置房82
27、套，2020年计划建设安置房109套，共计980套。（2）落实廉租住房补贴发放。2016-2019年，屯昌县共向困难群众发放廉租住房补贴110.73万元，年均27.68万元。（资料来源：屯昌县房管局）图16 2016-2019年屯昌县廉租住房补贴发放情况（3）制定了屯昌县引进人才住房保障实施细则（试行）屯昌县城市棚户区改造住房保障管理办法屯昌县国有工矿棚户区改造住房保障管理办法屯昌县经济适应住房管理办法（修订）屯昌县限价商品房管理办法（修订）屯昌县公共租赁住房管理办法等，计划出台屯昌县安居型商品住房建设和管理办法等管理规定和实施细则，为住房保障工作提供配套政策支撑。（4）公共租赁住房和市场化租
28、赁住房监管服务平台拟上线运行，以“互联网+租赁服务+公共服务”为定位，为广大市民提供“一站式”的租赁信息服务，实现阳光租房、智慧租房。（5）住房保障体系基本形成。全县积极构建政府和市场相结合的双轨制住房供应体系，通过“低端有保障、中端有市场、高端有约束”分层调控，不断加大改善型住房产品的市场投放力度，住房保障能力显著提升。全县基本形成了以限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房(廉租房)、棚户区改造住房等为一体的住房保障体系。（6）住房公积金得到较快发展。2016-2019年，全县个人住房公积金贷款累计发放573笔，累计发放金额14552.8万元，年均个贷率66.27%，2019年贷款余额29
29、250.79万元。从保障性住房公积金贷款情况看，2016-2019年，全县经济适用住房累计发放公积金贷款79笔，累计发放贷款1003.4万元。表6 2016-2019年屯昌县个人住房公积金贷款情况表年份发放笔数（笔）全年发放额（万元）贷款余额（万元）个贷率（%）2016年1512776.833014.2989.442017年1313359.731624.5869.762018年1253304.529580.6756.152019年1665111.829250.7949.73累计57314552.8平均1433638.230867.5866.27（资料来源：屯昌住房公积金管理局）表7 2016-
30、2019年屯昌县保障性住房公积金贷款情况表年份经济适用住房发放笔数（笔）经济适用住房发放额（万元）棚户区改造安置用房发放笔数（笔）棚户区改造安置用房发放额（万元）公共租赁住房发放笔数（笔）公共租赁住房发放额（万元）2016年50664.6210.8002017年435.718.9002018年2025600002019年547.10000累计791003.4319.700平均20250.8514.900（资料来源：屯昌住房公积金管理局）3.农村危房改造有新进展2016-2019年海南省下达屯昌农村危房改造任务为4697户，本县实际完成5534户危房改造任务，拨付补助资金27032万元。其中20
31、16年完成1531户，拨付补助资金5643万元；2017年完成1814户，拨付补助资金9732万元；2018年完成1550户，拨付补助资金9191万元；2019年完成639户，拨付补助资金2466万元。2020年海南省下达屯昌农村危房改造为71户，本县实际改造110户。表8 2016-2020年屯昌县农村危房改造任务完成情况统计类别2016年2017年2018年2019年2020年合计实际改造危房（户）1531181415506391105644拨付补助资金（万元）564397329191246627032（资料来源：屯昌县房管局）表9 2016-2018年屯昌县各乡镇农村危房改造完成情况（单
32、位：户） 年份乡镇2016年2017年2018年乌坡镇242126193新兴镇220380264屯城镇300211268枫木镇170196120南坤镇210406309南吕镇170279243西昌镇8820290坡心镇10013963总户数150018141550（资料来源：屯昌统计年鉴2019）4.老旧小区改造进展顺利为保障2020年城镇老旧小区改造工作顺利进行，屯昌县成立了2020年城镇老旧小区改造工作领导小组（以下简称领导小组），由县政府分管副县长担任组长，制定印发屯昌县2020年城镇老旧小区改造实施方案，明确了城镇老旧小区改造的工作任务安排，各相关部门安排12人专门负责老旧小区的改造工
33、作。2020年全县改造老旧小区14个，共66栋楼，建设改造面积约8.2万平方米，共879户，投入改造资金2162万元。5.推进节能与装配式建筑“十三五”期间，屯昌围绕住房城乡建设部、省住房城乡建设厅确定的建筑节能工作重点，进一步加强组织领导，落实政策措施，严格监督管理，推动各项工作取得积极成效。（1）设计阶段严格执行建筑设计规范及省建筑节能相关要求，施工阶段严格按图纸节能施工，严格监管建筑节能标准在施工及竣工验收等阶段执行情况，保障新建建筑设计阶段和施工阶段当期节能强制性标准执行率达到100%。（2）印发了屯昌县2019年推进装配式建筑发展工作措施，建立了屯昌县装配式建筑推进工作联席会议制度，
34、明确各单位职责以及制定了推进屯昌装配式建筑发展的有关措施。截至2019年12月31日，屯昌县共有6个基层医疗卫生机构标准化建设装配式建筑工程EPC总承包项目，总投资4070.37万，建筑面积8056.28平方米。6.加强住房监督管理(1) 做好商品房价格备案根据海南省物价局 海南省住房和城乡建设厅关于进一步做好商品住宅销售价格备案管理工作的通知（琼价费管2018295号）和屯昌县人民政府办公室转发关于限制购买多套商品住宅的通知的通知(屯府办201761号）文件要求，完成了10余家房地产企业20余次价格备案工作，为稳定屯昌商品房市场价格提供保障。(2) 化解房地产领域风险由县委政法委员会牵头制定
35、印发了关于印发屯昌县房地产风险防范工作方案的通知 （屯政字20196号），进一步明确工作任务和各职能部门的职责分工。与此同时，组织相关单位对全县35个房地产项目风险情况进行全面排查并梳理处置。(3) 不断完善居住配套设施“十三五”期间，全县继续加大城市配套设施建设，营造和谐优美、舒适方便的居住环境。一是加大城市基础设施建设，城区骨干路网基本建成。二是进一步扩展城市空间，疏解城市密度，扩大城区规模，建设生态城市。三是加大城区老旧住宅改造，完善配套功能，逐步实施物业管理，新建商品住房小区已基本纳入专业化、市场化的物业管理。四是实施住宅建筑节能和环保工程，大力推进绿色小区建设，跟进完善新建小区各类配
36、套设施，提升居住区的品质。(4) 加强住宅小区物业管理屯昌现共有101个住宅小区（含保障性住房小区、商品房住宅小区、单位利用自有土地自建的住宅小区），目前有26家物业服务企业进驻小区进行规范化管理。政府相关职能部门指导做好各住宅小区业主委员会的成立和监督，有6个小区成立了业主委员会。(5) 有效提升依法行政能力加强落实房地产业法规建设，坚持依法行政，不断完善行业公共服务体系建设，提升市场监管能力，构建诚实、守信、和谐的房地产市场环境，有效地促进了行业平稳健康发展。积极落实中共海南省委办公厅 海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知海南省人民政府关于继续落实“两个暂停”政策进一步促进房
37、地产市场健康发展的通知等一系列政策文件，加强分类指导、分类调控，建立健全房地产市场调控工作责任制，实施差别化住房税收、信贷、土地供应等政策，房地产市场调控政策体系逐步转向以市场调节为主。7.发展情况总体评价总体来看，包括商品住房和保障住房在内的住房业快速发展推动了屯昌的城市建设。一是住房业的快速发展加快了旧城改造的步伐，城市面貌日新月异。二是带动了城市基础设施建设。在市政基础设施条件不断完善的同时扩大了城市规模，如产城融合示范区、屯昌大道的开发建设和中心城区的改造与住房业互动发展作用明显。三是改善了人们的居住条件。屯昌城镇居民人均居住面积从2016年的33平方米提高到2019年底的34.9平方
38、米。屯昌在积极增加住宅供应数量的同时注重住宅品质的提高，注重生态建设，不断提高屯昌住宅建设和管理的总体水平。（资料来源：屯昌县房管局）图17 2016-2019年屯昌县城镇居民人均住房面积（二）存在问题分析“十三五”期间，全县住房发展取得了一定成绩，积累了宝贵的经验。但也必须看到，推进住房平稳健康发展还面临着一些问题，表现在以下方面：1.发展模式有待改进首先，全县商品住房开发企业沿续了过去拿地、建房、卖房，依赖土地增值获得高额利润的经营模式，开发企业趋向追求高产出、高利润，对行业技术创新关注度不够，住宅产品的科技含量不高。其次，住房市场在研发设计、品牌策划、产品营销、金融服务等方面的服务与“互
39、联网+”结合不够紧密，产业的融合发展、跨界发展尚处于起步阶段。再次，住房开发企业股份制管理不规范，股东内部矛盾纠纷较为突出，影响到项目稳定持续发展。2.商品住宅库存较大全县商品房市场在经历“十三五”时期的快速扩张后已经形成较大规模体量。2019年，全县商品住宅成交13.41万平方米，预计2020年末商品住宅库存面积约14万平方米。3.市场管理有待加强应加强对住房开发、建设、交易过程的管理，严厉打击捂盘惜售、炒作房价、发布虚假广告、场外配资等违法违规行为，规范管理全县住房市场。4.住房开发不够精细屯昌住房开发企业整体上数量多、资质低、开发规模小，产业集约化程度低、住宅建设过多注重数量，同质化明显
40、，土地亩产效益不高，稀有土地资源价值未得到充分体现。大多数企业自身资金实力不够雄厚，主要依赖银行贷款发展业务，存在资产负债率偏高、抵御市场风险能力较差的隐患。同时，开发商开发的商品住房多以小户型、中低端价位住房为主，缺乏高端酒店式公寓、具有休闲养生功能的精品住房等多样性项目。5.财政投入有待增加“十三五”期间保障性住房建设计划逐年减少，与之配套的财政资金支出同步减少，支出的内容也发生变化，主要以保障性住房基础设施配套建设为主。2019年住房保障支出2461万元，下降为2018年的37%左右。（资料来源：屯昌县财政局）图18 2016-2019年屯昌县住房保障财政支出完成情况6.配套设施有待完善
41、屯昌在城市快速开发过程中，实现了城市规模扩张，但城市内涵提升和功能完善配套不足，城市新开发区域公共交通、市政、医卫、教育、休闲、商业等服务设施建设档次不高，覆盖不全面，供给数量不足，无法充分满足已入住居民的各类需求。7.物业管理水平不高屯昌县住宅小区物业管理从2008年开始，起步较晚，缺乏行业经验和专业性管理人才。部分业主接受物业管理意识不强，仍然保留粗放式管理思想，花钱购买服务意愿不高，业主与物业服务企业的纠纷时有发生，物业服务质量有待进一步提升。三、“十四五”住房发展的内外部环境（一）优势条件1.区位交通优势屯昌是海南中部六市县之一，位于海南岛中部偏北，五指山北麓，东与定安县交界、东南接琼
42、海市，西南连琼中县，西北靠澄迈县。屯昌位于海南中线高速与万洋高速的交汇处，是海南中部地区重要的交通枢纽，素有“海南中部门户”之称。境内有两条国道通过，其中海榆中线是海南纵贯南北、横越东西的交通枢纽，交通条件十分便利。屯昌距省会城市海口70公里，仅需45分钟车程，属于“海口一小时经济圈”；至海口美兰机场、博鳌机场和三亚凤凰机场车程分别为50分钟、50分钟和2小时；至海口港、马村港约1小时，至洋浦港1.5小时。图19 屯昌县区位交通示意图2.生态环境优势屯昌县属热带季风气候，四季变化不大，长夏无冬，高温多雨，干湿季分明。日照时间长，年日照19002100小时；雨水充分，年降水量19602400毫米
43、；年平均气温23.123.6，最热7月份平均气温2729，最冷1月份平均气温1618。一年四季光照充足，热量丰富，自然灾害少，台风主要集中在79月，但对屯昌影响不大。3.自然资源优势屯昌县境内拥有丰富的土地、热作、矿产、森林、旅游等优质资源，素有“水晶之乡”“南药之乡”“沉香之乡”“橡胶之乡”“黑猪产业之乡”“林业大县”等美誉，“屯昌黑猪”“枫木苦瓜”“屯昌香鸡”等特色优质农产品在岛内外负有盛名。屯昌是“国家现代农业示范区”，曾荣获“中国健康养生休闲旅游名县”和“中国魅力乡村休闲旅游名县”等称号，优越的资源条件使屯昌成为海南中部地区的“人居宝地”。4.地价房价优势地价房价较低是屯昌住房发展的后
44、发优势。海南沿海地区经济发展起步较早，房地产业发达，土地资源及建设用地相对紧缺，地价和房价偏高。屯昌县作为中部发展起步较晚的市县，土地成本相对较低、房价相对不高，这是住房发展的一大优势。图20 屯昌县土地利用规划图5.经济发展前景优势“十三五”期间，全县经济社会发展取得长足进步，为住房发展打下坚实基础。近年来，屯昌抢抓省委省政府加快推进国际旅游岛、海南自由贸易试验区、中国特色自由贸易港建设和布局重大基础设施建设的难得机遇，“十三五”期间经济社会发展取得了长足进步。2019年国内生产总值85.6亿元，比2015年的58.2亿元增长47.0%;过去五年，屯昌县固定资产投资总额达到177.7亿元，平均每年的固定资产投资额为35.5亿元。2016年9月，屯昌县被国家发展和改革委员会列入国家级产城融合示范区建设市县，以屯城为核心建设25平方公里范围的示范区。在“多规合一”改革期间，全省不再新设立开发区的大背景下，省政府支持屯昌建设产城融合示范区，批复在县城城北新区规划建设近期3平方公里远期7平方公里的农产品加工基地。（二）不利因素1.经济总量相对较小2019年，屯昌全县实现地区生产总值85.6亿元，经济总量在全省18个市县中位居第14名，增长5.0%，低于全省5.8%和全国6.1%的增长速度。整体上，屯昌经济增速偏慢，经济总量偏小，经济社会发展相对落后，属于海南中部地区欠发达
