1、XX市2016-32号宗地用地性质调整及规划条件论证目 录1项目概况11.1项目基本情况11.2论证的必要性12上位规划解读22.1王仙岭旅游度假区总体规划（2012-2020）22.2王仙岭西河两厢用地布局规划33王仙岭西河两厢用地布局规划调整方案53.1上版规划实施情况及评价53.2方案调整的必要性53.3方案调整的主要内容73.4方案调整结论84用地现状概况94.1区位交通94.2用地现状94.3公共服务设施现状104.4市政基础设施104.5用地条件评价105项目定位126规划方案126.1指导思想126.2规划依据136.3规划方案137规划条件分析197.1开发强度197.2建筑间
2、距207.3建筑退让207.4日照分析217.5道路交通分析227.6公共服务设施237.7市政基础设施238结论与建议248.1结论248.2建议26261 项目概况1.1 项目基本情况（1） 项目名称XX市2016-32号宗地用地性质调整及规划条件论证（2） 项目地点XX市XX区XXX街道XXX村四组（3） 项目基本情况随着王仙岭旅游度假区东入口接待中心及周边景观及设施的建设完成，XX区政府着力推进东湖路及周边用地的开发建设。2015年，“XX长卷”项目选址于王仙岭旅游度假区XXX区域，该项目包括地质灾害科普体验中心、历史文化街、天下湘村三个子项目，总投资约42亿元，总用地规模约920亩，
3、计划打造成一个集科普教育、养生休闲、旅游度假的城市中央休闲区，并力争创建5A级旅游景区。2016-32号宗地总面积46510.47平方米，是“XX长卷”项目历史文化街区一期建设用地，该地块位于王仙岭旅游度假区东入口附近，是王仙岭旅游度假区建设的重要组成部分。1.2 论证的必要性2012年12月，XX市人民政府批准实施王仙岭旅游度假区总体规划2012-2020，2014年12月，XX市人民政府批准实施王仙岭旅游度假区西河两厢用地布局规划，由于2016-32号宗地与西河两厢用地布局规划不相符，规划管理部门不能依法下达科学合理的规划条件，必须经过严谨的规划条件论证方可办理土地出让等国土手续和相关规划
4、设计、施工手续。规划设计条件论证，主要是通过一定的技术手段和方案模拟，明确地块性质及功能、开发强度（容积率、建筑密度或系数、绿地率、建筑高度等）、空间形态、建筑形式与风格、交通、市政等规划要求，是城市规划精细化管理的有效手段。2 上位规划解读2.1 王仙岭旅游度假区总体规划（2012-2020）（1）主题定位以秀丽山水为依托，以王仙传说为平台，以城市功能和生活休闲为契机，以“山脚是人间，山顶是仙界”为主题，以打造著名的“宗教圣地、避暑天堂、休闲乐园”为目标，集山水观光、生态养生、文化传承、休闲度假于一体，形成一个意境幽远、文化深厚、感受非凡、生活舒适、谷仙飘逸的综合性、复合型的国家级旅游度假区
5、。（2）目标定位中国“自助式”旅游的首选地；国家南北旅游通道上的亮点景区；湘粤赣区域休闲度假的核心地区；XX市旅游产业发展的重要支撑。（3）空间结构及功能分区“两轴”指南北景观轴和东西景观轴；“六区”指城市休闲区、山水人间区、逍遥养仙区、云海仙境区、仙踪奇缘区、观山五福区等六大功能片区。（4）观山五福区功能定位及主要项目位于大王仙岭东部，占地约588.65公顷。该区域是王仙岭旅游度假区的主入口，同时也是泛五盖山旅游区的游客服务集散中心。是体现“提升人居新品质”规划理念的区域，主要以文化观光、旅游体验、餐饮购物、旅游地产、演艺娱乐等功能为一体的文化旅游产业集聚区。主要旅游项目包括旅游接待服务中心
6、、溪流之翼、国际青少年智能营地、王仙岭国际山地会议中心、主入口广场、主入口停车场（中巴总站）、配套酒店、水主题乐园、水岸栈道、水涧绿洲、福园、禄园、寿园、喜园、财园、度假酒店。2.2 王仙岭西河两厢用地布局规划（1）规划范围规划区范围为北至后营大道，南至大壁口电站，东至偷营山及其延续山体，西至人形岭及其南部延续山体，规划用地面积330.59公顷（其中建设用地306.55公顷）。（2）功能定位依据王仙岭旅游度假区总体规划，该区域是王仙岭旅游度假区的主入口，是整个旅游度假区综合服务中心，是体现“提升人居新品质”规划理念的区域，将体现度假区旅游与地产的融洽和谐关系。该区域将打造成为一个以旅游为核心吸
7、引、住宅为辅助、其它相关配套完美结合的新型生态居住地。（3）用地及人口规模用地规模：依据王仙岭旅游度假区总体规划功能分区，确定本次规划总用地为330.59ha，其中建设用地306.55ha。人口规模：规划确定该区域的居住人口规模为2.0万人。（4）规划结构规划形成“一心一带一廊四组团”的空间布局结构。“一心”：指位于片区中部的旅游接待服务中心，是规划区最核心的部分，同时也是区域视觉景观核心； “一带”： 规划沿西河形成的50.0-200.0米不等的大型滨水景观绿带。滨水绿带是区域的绿化景观核心，也起着两侧居住社区向中部西河过渡的作用；“一廊”：依托现状水系在用地中部形成的东西向绿化景观通廊，宽
8、度70-250米。“四组团”：规划在西河东西两侧形成的四个居住组团，以布局低密度、低层数的一类居住用地为主。（5）道路交通规划规划区内部道路系统分为城市道路、主路、次路、支路四个级别，形成城市交通与旅游交通相对分离的道路交通网络。城市道路：主要指北面的后营大道，路幅42.0米，是区域对外联系的主要道路。主路：规划沿西河两侧修建规划区主路，北面分别与观山南大道和西河东路相接，主路总长度5649米，采用两块板的断面形式，路幅为32米（5.5*2+9*2+3）。作为规划区景观性道路，两侧控制20.0-30.0米不等的防护绿带。次路：区域内次路主要为连接各组团的道路，次路总长度约6116米，道路宽度1
9、2.0米-15.0米，道路纵坡小于8%。支路：区域内支路主要位于各组团内部，支路总长度约890米，道路宽度9.0米-12.0米，道路纵坡小于8%。（6）建筑高度控制规划区最高建筑为游客接待中心，采用拉膜结构，建筑主体高度控制在30米以下；后营大道沿线建筑高度控制在54米以下；规划区内其他建筑均以低层和多层为主，多层建筑高度控制在24米以下，低层建筑高度控制在12米以下。3 王仙岭西河两厢用地布局规划调整方案3.1 上版规划实施情况及评价（1）规划实施情况2014版规划确定建设用地面积为306.55公顷；规划实施以来，本片区已进行了局部区域的生态环境整治，修建了入口牌楼、东湖公园一期、王仙岭旅游
10、度假区东入口接待中心，整理了西河（东湖）河道，目前东湖路和王仙岭路正在建设。（2）规划实施评价上版规划对本片区的建设起了较好的指导作用，有效指导了部分地块的修建性详细规划，如东湖公园、王仙岭旅游度假区东入口接待中心等。规划指导了东湖路、王仙岭路等道路的施工图设计3.2 方案调整的必要性（1）有利于促进XX市文化旅游产业的发展“XX长卷”项目选址于XXX区域，是XX区发展旅游文化产业的重要举措，包括地质灾害科普体验中心、历史文化街、天下湘村等三个子项目，总投资约42亿元，总用地规模约920亩，计划打造成一个集科普教育、养生休闲、旅游度假的城市中央休闲区，并力争创建5A级旅游景区。项目建成后，将打
11、造成一个集XX地方特色产业展示、地方历史文化展示、城市商贸品牌推介、美丽乡村推介、旅游战略孵化以及科普教育、养生休闲为一体的国际化旅游休闲目的地。“XX长卷”项目浓缩了XX地方文化特色，将成为XX市文化旅游产业的标志性项目，对XX文化旅游产业的发展发挥巨大的带动作用。（2）促进王仙岭旅游度假区发展的需要王仙岭旅游度假区已建设多年，拥有良好的区位交通和生态优势，由于缺乏具有影响力的旅游项目，多年来，发展较为缓慢，至今重点旅游项目不突出，配套设施不完善。“XX长卷”项目集文化旅游、养生度假、地质灾害科普体验教育等多种旅游业态于一身，该项目的建设将极大的丰富王仙岭旅游度假区的旅游项目，完善配套设施，
12、成为王仙岭旅游度假区发展的引擎。（3）合理调整规划布局，更好的引导区域规划建设区域范围内部分项目在实际建设过程当中，与原规划不相符，与原规划出入较大，导致原规划无法继续科学指导区域的规划建设。东湖路施工图设计过程中，为加强片区主干道东湖路与周边用地的衔接，减少土方工程，东湖路的线形、路幅及断面形式均出现较大调整；王仙岭旅游度假区主要上山道路王仙岭路道路线形也进行了一定程度的调整；此外，王仙岭旅游度假区入口牌楼的建设也使得原规划中的部分支路难以实施。考虑到区域道路在实施过程中均出现不同程度调整，需要对片区道路网和用地进行相应调整，使用地跟道路网相衔接，以更好的指导片区的规划建设。3.3 方案调整的主要内容本次规划修改主要涉及到规划范围、道路交通、用地布局、配套设施等方面。（1）用地范围的调整考虑到“XX长卷”项目地质灾害科普体验中心建设的需要，将王仙岭路西侧部分地势比较平坦用地纳入规划范围，增加面积约5.6公顷，规划作为公园用地。（2）道路网调整
