1、括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。三、 项目周边的社区配套（一）周边3000米范围内的社区配套1、 交通状况（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己
2、解决；（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；2、 教育：大中小学及教育质量情况。3、 医院等级和医疗水平4、 大型购物中心、主要商业和菜市场5、 文化、体育、娱乐设施6、 公园7、 银行8、 邮局9、 其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、 项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1、 治安情况2、 空气状况3、 噪声情况4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品
3、生产或仓储基地等）6、 周边景观7、 风水情况8、 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9、 其他五、 大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1、 道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2、 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5、 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6、 燃气：现有管线、
4、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。六、 规划控制要点1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、 综合容积率、住宅容积率4、 建筑密度5、 控高6、 绿化率7、 其他七、 土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。八、 土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划
5、、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。九、 立即开发与作为土地储备优缺点分析第二部分：法律及政策性风险分析一、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述（一） 项目用地现状1、 土地所有权归属2、 土地使用权归属3、 土地的他项权力（如抵押权）4、 土地的用途5、 有关项目用地现状的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（二） 计划手续1、 项目是否已经立项2、 立项主体是否能够变更3、 立项变更条件和时间4、有关立项的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（三） 规划手续1、规划用地所有权归属2、规划用地使用
6、权归属3、规划用地用途4、有关项目用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（四） 土地手续1、 征地批文2、 土地使用权出让合同3、 拆迁安置补偿4、 有关项目地块的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（五） 项目用地取得土地使用权程序评估1、 取得土地使用权的程序描述2、 取得土地使用权需要的工作日3、 取得商品房用地土地使用权所需条件4、 取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）（六） 项目用地土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）1、 土地性质变更的程序描述和理由2、 土地性质变更的政策支持或障碍3、 土地性质变
7、更需要的工作日（七） 政策性风险评估政府资源利用的评估：（1） 当地政府对外来投资的态度；（2） 当地政府职能部门的办事作风；（3） 当地政府对该项目的关注程度；（4） 地块周边已有开发商项目成败的政府因素；（5） 与政府合作关系。政策变更对项目开发的影响：（1） 城市规划限制或更改；（2） 突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。二、合作方式及风险评估1、 合作方基本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。2、 合作方式：（1） 合作方式描述例如：一次性买断土地
8、、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。（2） 选择合作方式的主要原因3、 主要合作条件双方的主要权利义务描述，包括但不限于：（1） 报批报建手续办理（2） 拆迁安置补偿 （3） 付款内容和条件（4） 交地标准除直接从政府出让土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。4、 合作风险评估：（1） 通过其他相关渠道了解项目背景资料：如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的公司；（2） 土地使用年限；（3） 土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷；（4） 土地方的信用；（5） 付款进度及与土地出让（转让、合作开发）土地手续的配
9、合；（6） 其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。三、总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第三部分：市场分析一、 区域住宅市场成长状况1、 区域住宅市场简述 形成时间 各档次住宅区域内分布状况 购买人群变化2、 区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年） 开工量/竣工量 销售量/供需比 平均售价3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势二、 区域内供应产品特征1、 各档次产品供应状况2、 各档次产品的集合特征尤其研究
10、与本案类似档次物业的特征 平均售价 开发规模 产品形式 平均消化率 平均容积率 物业在区域内分布特征3、 区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。4、 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型5、 分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点6、 结论： 区域市场在整体市场的地位及发展态势 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制 本案在区域内开发市场潜力 本案在开发中的营销焦点问题三、 区域市场目标客层研究和市场定位1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征
11、上）2、 本案目标人群特征：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。3、 确定目标客户4、 市场定位四、 整体市场对本案有重大影响的因素产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。五、 产品定位及建议户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。第四部分：规划设计初步分析一、规划设计的可行性分析1、 既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均及多层、小高层、高层不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列（不同假设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在本指引第五、六部分体现）。2、 容积率、面积分配比例等技术经济指标不完
12、全确定时，我司最理想的数据和基于本数据设计的面积分布图、层数分布比例（不同数据选择对应的经济效益分析在本指引第六部分体现）。3、 有强烈个性的地块（如山地、冲沟、水系、地下熔岩、附着物、暗渠等）对规划设计的影响程度及对应的设计思路（该思路对应的成本估算要在本指引第六部分体现）。4、 周边自然环境和人文环境对规划设计的影响。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。5、 市政配套设施对规划设计的影响。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等
13、对产品规划设计的影响及解决方法。6、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教很少考虑薪酬成本的回报问题。如今转制为企业，公司一下子被推向市场自力更生，对此问题必然要高度重视。站在企业的角度，薪酬是一把双刃剑，运用得好，可以得到很高的投资回报；运用不当，难免成为企业沉重的负担。3 薪酬对社会的功能。薪酬对社会的功能体现在对劳动力资源的再配置。薪酬作为劳动力价格的信号，调节着劳动力的供求和劳动力的流向。当某一地区、部门和某一职业及工种的劳动力供不应求时，薪酬会上涨，促使劳动力从其他地区、部门和行业向紧缺的领域流动，进而趋向平衡；
14、反之也一样。通过薪酬的调节，实现劳动力资源的优化配置；此外，薪酬也调节着人们对职业和工种的评价，协调着人们择业的愿望和就业的流向。启示中科资源公司公司即使转制为企业，也不可能很快摆脱其后勤服务的性质以及解决中科资源公司院系统人员就业的重要使命；因此，公司在设计薪酬体系和薪酬制度时，不可避免地要考虑到其与社会间的联系与互动。在保证公司自身收益和发展的基础上，兼顾公司对社会所担负的责任和功能。第二节 影响薪酬的因素各个企业的薪酬水平不会都完全一样，不同员工的收入也是千差万别。影响薪酬有许多因素，归纳起来可以简单分为三类：企业内部因素、企业员工的个人因素和企业外部的社会因素。一内部因素对薪酬的影响影
15、响薪酬的企业内部因素包括以下方面：1企业负担能力：员工的薪酬与企业负担能力的大小存在着非常直接的关系，如果企业负担能力强，则员工的薪酬水平往往高而稳定；如果薪酬负担超过了企业的承受能力，那么势必导致企业严重亏损。2企业经营状况：企业经营状况直接决定着员工的工资水平，经营得越好的企业，其薪资水平相对比较稳定且往往有较大的增幅，而经营状况差的企业，其薪资水平相对较低且不具有保障性。3企业远景：企业处于行业的不同时期（导入期、成长期、成熟期、衰退期），企业的赢利水平和赢利能力是不同的，这些差别会导致薪资水平的不同；一般来说，处于成熟期的企业的薪酬水平相对比较稳定。4薪酬政策：薪酬政策是企业分配机制的
16、直接表现，直接影响着企业利润积累和薪酬分配的关系。一部分企业注重高利润积累，一部分企业注重二者之间关系的平衡，所有这些差别会直接导致企业薪酬水平的不同。5企业文化：企业文化是企业分配思想、价值观、目标追求、价值取向和制度的土壤，企业文化不同，必然会导致观念和制度的不同，这些不同直接影响到企业的分配机制和薪酬设计的原则，从而间接影响到企业的薪资水平。6人才价值观：企业对人才的重视程度直接影响到其愿意付出的薪酬水平，不同的企业对于“是否只有支付高薪才能吸引最优秀的人才？”以及“是否要重奖优秀的人才？”这样问题的回答大多不同，自然他们的薪酬水平也不一样。二个人因素对薪酬的影响 1工作表现：员工的薪酬
17、是由个人的工作表现直接决定的，因此在同等条件下，高薪来自于高的工作绩效。 2资历水平：通常资历高的员工比资历低的员工薪酬水平要高，这主要是由于要对员工在学习技术时所耗费的时间、体能、金钱和机会等付出一定的补偿，而且还带有激励作用，即促进员工愿意不断地学习新技术，提高工作能力和自身素质。 3工作技能：在科技进步、信息发达的今天，企业竞争已经从传统的产品战演变成为行销战、策略战等全面性的竞争。企业之争便是人才之争，掌握关键技能的人已经成为企业竞争的利器。这类人才于是成为企业高薪聘请的对象。对既有的员工来说，企业往往愿意支付高薪给两类人，一类是掌握关键技术的专才，另一类则是阅历丰富的通才，因为通才可
18、以有效地整合企业内高度分工的各项资源，形成综合效应。 4工作年限：工龄长的员工薪酬通常高一些，主要是为了补偿员工过去的投资并减少人员的流动。连续计算员工工龄工资的企业，通常能通过年资起到稳定员工队伍，降低流动成本的作用。 5工作量：不管按时计薪、按件计酬还是按绩效计酬，通常工作量较大时，薪资水平也比较高。这种现实的工作量的差别才是导致薪酬水平差异的根本原因。 6岗位及职务差别：职务既包含着权力，同时也负有相应的责任。权力是以承担相应的责任为基础的，责任是由判断力或决定能力而产生的。权力大，责任也重，自然需要较高的薪酬水平来平衡。三外部因素对薪酬的影响 1地区及行业差异：企业所在地区和所属行业的
19、不同对企业的薪酬水平影响很大，企业在制定薪酬标准的时候必须根据行业特点及本地区的消费水平。一般来说，经济发达地区的薪酬水平比经济落后地区的薪酬水平高，处于行业成长期和成熟期的企业的薪酬水平比处于衰退期的企业高。 2地区生活指数：不同地区的生活指数是不同的，企业在确定基本薪酬时必须参照当地的生活指数，生活指数高的地区，薪酬水平也相应要比较高。 3劳动力市场的供求关系：劳动力价格受供求关系的影响，劳动力的供求关系失衡时，劳动力价格也会偏离其本身的价值。在供大于求的时候，是企业降低薪酬水平的机会。 4社会经济环境：在社会经济环境较好时，员工的薪酬水平也往往比较高。 5现行工资率：国家对部分企业，特别
20、是一些国有企业，规定了相应的工资率，企业在制定薪酬制度时必须参考。 6与薪酬相关的法律规定：这些法律包括最低工资制度、个人所得税征收制度、强制性劳动保险以及各类费用的缴纳等。 我们将以上各类影响要素归纳为下表：影响薪酬的因素内部因素个人因素外部因素企业负担能力企业经营状况企业远景薪酬政策企业文化人才价值观工作表现资历水平工作技能工作年限工作量岗位及职务差别地区及行业差异地区生活指数劳动力市场供求关系社会经济环境现行工资率薪酬相关的法律法规以上三类18个要素是我们在设计薪酬体系的时候都要全面考虑到的，但对不同的企业，各个要素的重要性和迫切性是不一样的。启示结合对中科资源公司公司调研的实际情况，课
21、题组分析出了对于中科资源公司公司的薪酬体系设计最为关键的几个要素。在内部因素里，最重要的是企业经营状况、企业远景、企业文化和人才价值观几个方面。由于企业改制初期，公司还能够得到国家的拨款，所以尚不至于无法负担薪酬的支出；但是拨款是有时限的，而且目前企业的经营状况并不是很乐观，多种业务的利润率都很低，因此制定薪酬总量水平的时候必须直接依照企业的经营状况。企业远景同员工对企业的信心直接相关，一个好的发展前景会使员工心中充满希望，即使有暂时的困难也能与企业共度，薪酬水平就不会成为企业发展路上的障碍；相反，如果企业的前景黯淡，让员工看不到未来和希望，那就难免产生瓜分现有利益的想法，企业的薪酬体系必然陷
22、于困境。企业文化则涉及到薪酬的分配与比较问题，中科资源公司公司目前的企业文化偏于安定、沉闷，活力不足，员工的竞争意识和危机意识都不是很强，薪酬体系的激励作用非常有限。因此，要充分发挥薪酬制度的激励作用，必须在公司内首先唤起一种倡导竞争、奖优罚劣的文化。从长远发展的角度看，为了引进高素质、有能力的人才，公司还应当树立“人才就是财富”的价值观，并在薪酬体系中有所体现。在个人方面的若干要素中，中科资源公司公司应当重点考虑在薪酬设计中体现出不同员工的工作表现和工作量方面的差异。因为就公司目前所从事的业务来看，大多数为服务行业的体力劳动，在达到一定的熟练程度之后，工作成果的多少，工作质量的高低，往往取决
23、于态度，奖优罚劣、奖勤罚懒是对服务性工作人员最好的激励。从关于薪酬的问卷调查的结果来看，公司员工最为认同的造成薪酬水平差异的要素也是工作表现和绩效，至于资历、工作年限等，员工们并不是很计较。这一点非常有利于绩效考评制度和激励制度的推行。随着公司的新型业务的拓展，工作技能也应成为薪酬设计时重点考虑的要素。就外部因素来说，中科资源公司公司需要重点考虑的要素应当是地区及行业的差异、地区生活指数以及现行工资率。从地域的角度看，中科资源公司公司地处北京的“黄金地带”中关村，这一点足以将薪酬水平置于一个相当高的平台上。因为北京是全国乃至世界著名的高消费城市，而中关村又是北京的白领集中地，生活指数相当高。从
24、公司发展的历史沿袭来看，中科资源公司公司也不大可能从数量上对原有的薪酬做太大的改变。因为在薪酬总量管理上有个不成文的定律，那就是“可增不可减”，以避免员工产生逆向的心理落差。中科资源公司院行管局当年以较高的薪酬赢得了员工的满意和支持，即使在“下岗潮”袭来的时候，不仅没有大幅裁剪员工，而且保证了较高的薪酬水平，这些都迫使中科资源公司公司必须保证现有的薪酬水平，只能在薪酬结构和激励结构上下功夫。第三节 薪酬的构成分析薪酬是一种价格表现，于是人们往往将其与货币划等号；事实上，薪酬的表现形式是多种多样的，包括工资、奖金、福利、津贴与补贴、股权等具体形式，支付方式除了货币形式和可间接转化为货币的其它形式之外，还包括终生雇佣的承诺（职业保障）、安全舒适的办公条件、免费的餐饮、参与决策的机会、反映个人兴趣爱好的工作内容、学习成长的机会和条件、引人注目的头衔和荣誉等等有形或无形的方式。如果将薪酬狭义地理解为货币，势必会影响薪酬体系的设计和薪酬管理的激励作用的充分发挥。不过，具体到企业薪酬管理的实际工作，首先要做好的还是相对常规的物质性薪酬这一块的规划。狭义上的薪酬的典型构成要素如下图所示：物质性薪酬工资福利奖金津贴与补贴基本工资激励工资投入激励
