1、AURORA光合理想泰州高教园区项目规划方案比对分析五月教园区项目规划方案比对分析课件第1页当地块产品策略回顾策略要求：大盘首期，安全第一，市场反响最主要。在考虑去化速度基础上兼顾项目品质形象。原规划产品线选择出发点：1、洋房为客群喜好度较高产品，价格较高，建设周期短。所以原策略在容积率可控前提下最大化洋房类产品。（可拔高至11层，11层类产品往洋房方向发展）2、高层客户接收度相对较低，价格低，得房率低，建设周期长，未来竞争大。所以原策略在容积率可控前提下最小化高层产品（尤其是18层以上产品）3、别墅市场去化速度较慢，且本案容积率较高，别墅实现度有限，同时此产品对土地占有较大所以原策略首期暂不
2、考虑别墅产品原策略小区特点：均衡型小区以市场最安全，定价空间大且相对稀缺产品为主后续产品线发展过程中，平衡各方战略和要求：1、别墅为必备产品，增加一定数量别墅2、增加别墅后，纯粹以618层产品为主导小区，实现难度大，增加高层产品。产品线平衡后特点：相对均衡性小区教园区项目规划方案比对分析课件第2页当地块原规划实现项目数值百分比占地面积155186建筑面积359578地上建筑面积279317100%其中高层（含18层）16267958.2%小高层5776520.7%多层3247511.6%联排157775.6%沿街商业用房64852.3%物业管理用房15720.6%生泵房2160.1%配电房、燃
3、气调压站15070.5%公厕1600.1%小区用房4820.2%小区卫生2000.1%地下建筑面积80261.3容积率1.82433层18层11层6层联排高层（18层以上，不含18层）控制在50%左右。相对均衡型小区教园区项目规划方案比对分析课件第3页项目数值百分比占地面积155186建筑面积334086地上建筑面积253825100%其中高层18011971%小高层00%多层5054019%双拼125444.9%沿街商业用房64852.6%物业管理用房15720.6%生泵房2160.1%配电房、燃气调压站15070.6%公厕1600.1%小区用房4820.2%小区卫生2000.1%地下建筑面
4、积80261.3容积率1.64当地块新规划3033层6层双拼新产品线选择出发点：1、提升别墅产品品质，降低别墅产品容积率，提升别墅产品占地。因由此出发点，带来结果：1、增加高层数量，增加10%15%。2、总容积率降低至1.64，若容积率实现1.8，高层数量可能占比超出75%，甚至80%。3、小区产品两极化显著，以针对刚需高层产品与树立城市高品质双拼产品两极化小区教园区项目规划方案比对分析课件第4页方案二：容积率1.64高层+洋房+别墅特点：1、当前容积率高层百分比为70%，若提升容积率，高层可能到达80%，为绝对主导。2、树立高品质别墅产品两极化小区方案一：容积率1.8高层+小高层+洋房+别墅
5、特点：高层（18层以上，不含18层）控制在50%左右相对均衡型小区两方案比对分析维度一：竞争分析本案主竞争对手-鹏兴领誉本案方案二产品线与鹏兴领誉基本一致，未来将面临绝大多数同类产品竞争。鹏兴产品优势在于：1、有较大产品赠予面积尤其是高层产品（得房率高）。2、地价较低（楼面地价不到1500元/），高层为刚需产品，有较大价格空间（就此点而言，提议本案容积率重点考虑1.8，以降低楼面地价）方案二，本案高层若占比到达80%，将与之正面竞争。鹏欣领誉高层主导型小区教园区项目规划方案比对分析课件第5页两方案比对分析维度一：竞争分析鹏兴领誉高层户型本案高层户型本案11层户型在本案高层不占优势情况下，若本案
6、采取方案一，本案可经过一梯两户11层产品与鹏兴领誉得两梯四户高层形成差异竞争。教园区项目规划方案比对分析课件第6页两方案比对分析维度二：经济效益草算销售均价高层：6500元/、小高层：7000元/、洋房：7800元/联排：11000元/、商业：1元经济指标总建面：35.95万楼面地价：2022.79元/销售收入212111.09直接成本139405.62总投资151492.08税前利润46831.79税后利润35123.84销售净利率16.56%总投资回报率23.19%销售毛利率22.08%销售均价高层：6500元/平米、洋房：7800元/平米双拼：18000元/平米、商业：1元/平米经济指标
7、总建面：33.4万楼面地价：2225.94元/销售收入97.69直接成本135074.30总投资146357.20税前利润41388.64税后利润31041.48销售净利率15.46%总投资回报率21.21%销售毛利率20.611%教园区项目规划方案比对分析课件第7页基础数据及相关市场分析教园区项目规划方案比对分析课件第8页第一章 当前地块解读教园区项目规划方案比对分析课件第9页原方案总体规划指标项目数值百分比占地面积155186建筑面积359578地上建筑面积279317100%其中高层16267958.2%小高层5776520.7%多层3247511.6%联排157775.6%沿街商业用房
8、64852.3%物业管理用房15720.6%生泵房2160.1%配电房、燃气调压站15070.5%公厕1600.1%小区用房4820.2%小区卫生2000.1%地下建筑面积80261.3容积率1.8当前方案总体规划指标项目数值百分比占地面积155186建筑面积334086地上建筑面积253825100%其中高层18011971%小高层00%多层5054019%联排125444.9%沿街商业用房64852.6%物业管理用房15720.6%生泵房2160.1%配电房、燃气调压站15070.6%公厕1600.1%小区用房4820.2%小区卫生2000.1%地下建筑面积80261.3容积率1.64之于
9、本体，项目要处理问题：1、当前总体规划取消小高层产品，高层面积增多带来市场消化情况？规划调整别墅容积率降低，增加占地面积教园区项目规划方案比对分析课件第10页之于本体，项目要处理问题：2、当前方案容积率为1.64，原方案容积率为1.8，经济效益怎样？原方案容积率1.8当前方案容积率1.64教园区项目规划方案比对分析课件第11页第二章 竞争市场分析教园区项目规划方案比对分析课件第12页 物业类型偏好：多层洋房小高层高层别墅 泰州人普遍表现出对于多层和花园洋房物业喜好，对于高层物业有一定抗性，同时假如考虑小区各项综合指标，如小区品质、地段、周围配套等原因之后，对于小高层也有很好接收度。存在误区：当
10、地不少项目将1618层界定为小高层产品（与销售沟通得知），而非本案设计一梯两户偏向洋房小高层产品一、城市对小高层产品认知教园区项目规划方案比对分析课件第13页从部分项目对外推广话术不难看处，泰州当地对小高层界定较为含糊一、城市对小高层产品认知教园区项目规划方案比对分析课件第14页1、高层产品户型面积以80-100平米两居和100-140平米三居为主，存在部分50平米以下一居和140平米以上舒适型四居产品。2、泰州在售小高层产品户型面积通常以85100平米两居和110150平米三居为主，存在部分150平米以上舒适型四居产品在户型面积上，小高层产品在确保基本功效前提下，比高层产品略有所放大，但大致
11、上基本无异小高层项目户型配比情况高层项目户型配比情况一、城市对小高层产品认知（小高层与高层/多层户型对比）教园区项目规划方案比对分析课件第15页小高层项目户型配比情况多层项目户型配比情况1、多层产品户型面积集中以90-110平米两居、120-150平米三居、140170四居为主2、泰州在售小高层产品户型面积通常以85100平米两居和110150平米三居为主，存在部分150平米以上舒适型四居产品市场中多层产品户型面积有放大趋势，当前已经有部分项目多层两居户型做到120平米一、城市对小高层产品认知（小高层与高层/多层户型对比）教园区项目规划方案比对分析课件第16页项目名称建筑面积产品类型多层价格小
12、高层价格价差比金水湾11.3万1.48904075801460元/项目名称建筑面积容积率高层价格小高层价格价差比花园半岛38万1.2856006000元/400元/小高层与高层价差比并不是十分突出（因为当地小高层普遍在18层上下）；小高层与多层价差在10001500元/之间一、城市对小高层产品认知（小高层与高层/多层价格对比）教园区项目规划方案比对分析课件第17页泰州市场各板块特点鲜明，本案主面临板块内部竞争（城东板块）二、在售项目竞争分析板块划分本案中 心 城 区北 部 城 区东 部 城 区南 部 城 区西 部 城 区城南区：在售项目有限，区域发展水平较低，且未来供给以高端高层产品为主，与本
13、案竞争关系有限。城东区：在售项目较为集中，受政府规划影响，未来该区域价值将有提升城西区：区域供给有限，且未来发展有限，与本案无竞争关系。城中区：区域内在售项目以高层为主，且价格位于泰州城区较高水平，与本案竞争关系有限城北区：在售项目较为分散，且受环境影响，未来该区域发展有限，与本案竞争关系有限教园区项目规划方案比对分析课件第18页二、在售项目竞争分析存量分析项目名称住宅建筑面积产品类型总供给套数已销售套数（5月28日统计）去化率在售存量美好上郡341659.13小高层、高层2939264389.93%约3万金通桂园67406.3别墅、多层、小高/高层40422054.46%约3万御景公寓665
14、2.52高层791924.05%约0.5万凤城国际158382.31高层1297127798.46%约0.3万世纪新城34612.62小高层、高层4487015.63%约3万京都花园21020.94高层、小高层14911073.83%约0.5万同悦容园47337.64别墅40439698.02%约0.1万世茂河滨花园243161.41多层小高层别墅1673116169.40%约7万同济家园141773.08多层、小高层124977061.65%约6万东润第一城175276.26多层小高层别墅1434127388.77%约2万锦绣华城25792.17多层小高层别墅26420979.17%约0.5
15、万上海大花园143624.69多层124186770%约4.5万教园区项目规划方案比对分析课件第19页依然维持高强度竞争，在售存量达百万二、在售项目竞争分析存量分析项目名称住宅建筑面积产品类型总供给套数已销售套数（5月28日统计）去化率在售存量莱茵东郡72136.36小高层别墅34225875.4%约1.8万伊云湾102606.16多层小高层别墅89858965.59%约3.5万万泰国际花园29813.17多层、高层、别墅22314765.92%约1万美好易居城232480.26高层、小高层76438.05%约15万金水湾93587.72多层、小高/高层、别墅74165588.39%约1.2万
16、左岸名都135032.37多层、小高层116698484.39%约2.1万华润国际小区107431.4高层91158263.89%约4万水岸豪庭169204.1多层、小高层、高层1592137886.56%约2.3万城市之光82593.11多层74861381.95%约1.5万西堤阳光108588.77多层、小高层104488484.67%约1.7万上河嘉园28535.47多层25819374.81%约0.7万天达佳园81787.59多层76074097.37%约0.2万凤城丽都61534.37多层、高层、别墅54116229.94%约4.5万教园区项目规划方案比对分析课件第20页华润国际小区
17、东润第一城上海大花园荣御蓝湾同济家园美好易居城鹏欣领誉万泰国际花园翰林雅居莱茵东郡阳光国宾一号三、周界在售项目竞争分析1、概述本案教园区项目规划方案比对分析课件第21页鹏欣领誉地块1-B地块位置东至七里河、南至兴泰南路、西至规划春景路、北至规划育才路地块编号17-3号容积率2.202.00总面积46066（69.10亩）竞得单位泰州市鹏欣房地产开发有限企业出让面积46066（69.10亩）用途城镇住宅70年成交时间.1.18出让方式挂牌成交价14400万元出让底价14310万元鹏欣领誉地块1-A地块位置东至规划育才路、南至规划育才路、西至规划春景路、北至迎春东路地块编号17-2号容积率2.20
18、2.00总面积162179（243.27亩）竞得单位泰州市鹏欣房地产开发有限企业出让面积162179（243.27亩）用途）城镇住宅70年成交时间.1.18出让方式挂牌成交价48800万元出让底价48697万元三、周界在售项目竞争分析2、未来重点竞争分析项目地块鹏欣领誉地块1-B鹏欣领誉地块1-A教园区项目规划方案比对分析课件第22页n 案例分析：鹏欣领誉n 位置：东至七里河、南至兴泰南路、西至规划春景路、北至规划育才路n占地面积：208245平方米n 建筑面积：458100平方米n 容积率：2.2n 开发商：泰州市鹏欣房地产开发有限企业n 物业类型：多层、高层、别墅n 楼面地价：1379.6
19、1元/（预估）三、周界在售项目竞争分析2、未来重点竞争分析项目地块鹏欣领誉教园区项目规划方案比对分析课件第23页三、周界在售项目竞争分析2、未来重点竞争分析教园区项目规划方案比对分析课件第24页三、周界在售项目竞争分析2、未来重点竞争分析教园区项目规划方案比对分析课件第25页别墅产品建筑面积：240.57平米，四室两厅四卫三、周界在售项目竞争分析2、未来重点竞争分析教园区项目规划方案比对分析课件第26页编号地块位置成交总额容积率成交面积18-1号高港区马厂中沟西侧、环港大道南侧16400万元2.502.00169463m2高港区港城路南侧、世代服务中心东侧地块10500万元3.002.0040
20、0323高港区春城路南侧、环城路西侧地块12600万元2.301.80544874海陵区海曙颐园一期南侧、春兰路东侧地块8300万元1.21.01337685海陵区规划春景路东侧、兴泰南路北侧地块14400万元2.202.00460666海陵区迎春东路南侧、规划育才路西北侧地块48800万元2.202.001621797高港区创新大道南侧、马厂中沟西侧地块6300万元1.601.30622648周山河街区规划春晖路东侧、太湖路北侧地块12700万元2.001.501268599周山河街区规划淮河路南侧、泰州大道东侧地块15700万元2.001.5015626510高港区许庄街道三星路东侧、创业
21、大道南侧地块3100万元1.411.204860811中国医药城泰州大道西侧、东方小镇东北侧地块2950万元1.731.651463712海陵区兴泰南路西侧、济川东路南侧地块56500万元15518615518613周山河街区规划云龙湖路南侧、海陵南路西侧地块33600万元2.502.007961514周山河街区海军大道北侧、海陵南路西侧地块76900万元2.302.0018286515泰州经济开发区凤凰西路北侧、祥泰路东侧地块14700万元2.201.5065916m16高港区白马镇创鑫装饰企业北侧、将军南路东侧地块810万元1.201.006112m17海陵区规划育才路南侧、纵四路东侧地块
22、8700万元2.001.5032774m18海陵区规划纵五路西侧、大冯河北侧地块52700万元2.011.51199555m19高港区永安洲镇永新路北侧、悼念河西侧地块6100万元1.501.20101850m20高港区白马影剧院南侧、将军南路门面房东侧地块450万元1.501.208677m四、未来市场竞争分析教园区项目规划方案比对分析课件第27页编号地块位置成交价容积率成交面积21海陵区金地花园西侧、济川路南侧地块17600万元2.602.4028767m22海陵区浙江路北侧、九里河西侧4050万元1.201.0113271m23高港区环港大道南侧、刁东中沟东侧11200万元2.502.0
23、0123024m24高港区马厂中沟西侧、环港大道南侧16400万元2.502.00169463m25中国医药城药城大道南侧、泰州大道东侧6500万元3.002.5033897m26中国医药城泰州大道东侧、药城大道北侧14500万元2.001.6080615m27高港区白马镇将军北路东侧、金马大街北侧60万元4.204.19507m28海陵区王家河南侧、江洲北路东侧27000万元1.601.40119203m29海陵区春兰路东侧、森园路南侧14200万元1.601.50119576m30海陵区五里河西侧、迎春东路北侧9900万元1.501.3030045m31高港区大泗镇姜泗路南侧、泗白路西侧1
24、600万元1.601.40729132高港区原郁金香壁纸厂南侧350万元2.502.001117m33高港区王营河西侧、港城路北侧地块191001.921.479053834海陵区迎春东路南侧、规划纵五路东侧地块321002.5212663335海陵区济川路北侧、南宫河东侧地块150003.534747836海陵区青年路西侧、济川路南侧地块265003.6367672从土地市场供给来看，容积率普遍在2左右，未来供给产品线趋同，存在一定同质竞争压力本案楼面地价较之周围项目高，无成本优势四、未来市场竞争分析教园区项目规划方案比对分析课件第28页第三章 经济效益评定教园区项目规划方案比对分析课件第2
25、9页一、测算前提1、去化量（14月楼市排行版）泰州4月楼市排行榜排序项目名称销售套（套）总额(万)本月均价(元/)月销售面积（）1东泰花园508139563400（估算）41494.34（估算）2花园半岛1117463560013326.793凤城丽都38328155005965.454碧桂园319848006662.505莱茵东都299747806269.876上河嘉园29263342006269.057华润国际小区27211780002646.258泰州万达广场191096801973.149荣御蓝湾25173348003610.42泰州2月楼市排行榜排序项目名称总额(万)本月成交均价(元
26、/)月销售套数（）1华润国际小区981770001542泰州万达广场30579680133世茂河滨花园23196800324泰州碧桂园219748005美好宜居城21925400456荣御蓝湾13777000137欧亚国际花园133050008同济家园11177300169中嘉国际装饰城1102520010美好上郡10761080010泰州1月楼市排行榜排序项目名称总额(万)本月成交均价(元/)成交面积（）1鑫泰苑2167_2江南一品206469502962.783泰州万达广场186088002113.634华辰尊园122493001316.135依云湾115570001650.006世纪新城
27、1120_-7福寿苑1064-8恒元城一馨园1052-9上河嘉园97442002319.0510美好易居城89454001655.56泰州3月楼市排行榜排序项目名称总额(万)本月成交均价(元/)月销售面积（）1华润国际小区5110700073002泰州万达广场3941968040713荣御蓝湾2461700035154美好上郡2218480046205泰州碧桂园1863540034506同济家园1398700019977万泰国际花园1316790018808依云湾1274730017459美好易居城1254550022804月泰州楼市逐步回暖，热销项目月均去化量50007000/月教园区项目规
28、划方案比对分析课件第30页一、测算前提1、去化量洋房产品项目名称销售周期推出面积推出套数已售面积已售套数去化量月均去化面积西堤阳光.9.10.5.2929540.7628012891.8612843.6%1983/月美岸栖庭.3.27.5.2925849.2819023226.0817189.8%1659/月上海大花园.3.18.5.29111172.3995794496.5379185%6517/月上河嘉园.7.3.5.2927166.32533.419273.8%1822/月依据区域市场情况，月均销售面积提议：洋房2500/月，小高层3000/月，高层3500/月小高层产品项目名称销售周期
29、推出面积推出套数已售面积已售套数去化量月均去化面积大华锦绣华城.10.15.5.2915425.3618312561.8313981.4%1900/月花园半岛.3.31.5.2913438.771226262.934246.6%3131/月水岸豪庭.12.25.5.2922681.462592893.753012.8%578.75/月京都花园.6.28.5.298887.51677298.455682%317.32/月高层产品项目名称销售周期推出面积推出套数已售面积已售套数去化量月均去化面积美好易居城.11.20.5.29232480.2880296.5472234.5%12353/月华润国际
30、小区.7.29.05.29107431.491167876.2959063.2%6787/月京都花园.6.28.5.2919386.87968179.045942%340/月上海大花园.10.1.5.2932452.382848340.297425.7%1042.5/月花园半岛.3.31.5.2929708.9322411846.829440%5923.4/月教园区项目规划方案比对分析课件第31页项目名称销售周期推出套数推出面积已售套数已售面积月均去化面积美岸栖庭.2.5.29317988.432508.28127/月星威园.10.22.5.2912235298.62175546.72739.
31、56/月水映蓝庭.11.1.5.294013653.0841118.02139.75/月上河嘉园.7.3.5.29395648.3172568.06214、月项目名称销售周期销售面积（万）月均去化量（万/月）最高峰值（万/月）碧桂园.1.20.39本期0.39（往期0.12）0.39万泰国际花园.7.20.280.0560.22翰林雅居.10.22.40.150.2恒景国际花园.11.20.280.0930.21翡翠华府.1.20.350.03江南一品.6.18.5.293.02360.27一、测算前提1、去化量（别墅产品）当前别墅市场较低迷，但考虑到未来别墅供给稀缺性，所以提议选取/月教园区
32、项目规划方案比对分析课件第32页一、测算前提2、价格涨幅空间考虑区域特征以及未来发展空间，预计销售价格将保持上涨趋势，年涨幅保持在1020%左右本案保守预计，预计价格年涨幅约5%荣御蓝湾别墅价格涨幅22%，月均涨幅1.6%。同济家园价格涨幅达32%，月均涨幅为2.6%。教园区项目规划方案比对分析课件第33页一、测算前提3、当前市场常规价格（洋房）泰州市场以多层为主，电梯洋房产品较为稀缺，结合本案洋房特点，提议7800元/平米项目名称建筑面积占地面积容积率价格恒景国际花园30万22万1.239200金水湾11.3万7.4万1.489040凤城丽都16万8万1.797500上河嘉园4万3.3万1.
33、184200万泰国际花园23万12万1.57900同济家园18万10万1.58000西堤阳光22万13.3万1.654500中远依云湾10.3万6.4万1.67100翰林雅居21万17万1.185500上海大花园30万19万1.497800教园区项目规划方案比对分析课件第34页一、测算前提3、当前市场常规价格（小高层）当前泰州市场在售小高层产品较少，周围项目小高层销售均价在6500-7500元/平米，考虑本案小高层偏向洋房11层设计，提议选取7000元/项目名称建筑面积占地面积容积率价格华辰尊园7万3万1.857900大华锦绣华城16万8.5万1.465700金水湾11.3万7.4万1.487
34、580左岸名都16万10万1.396400教园区项目规划方案比对分析课件第35页一、测算前提3、当前市场常规价格（高层）泰州市场在售高层产品除个别项目单价过万外，其余项目销售均价基本在6500-7000元/平米之间，本案提议6500元/平米项目名称建筑面积占地面积容积率价格京都花园2.8万1.3万2.29200元/东润第一城20万 14万1.55500元/凤城颐园8万7.6万1.155100元/万达广场41万11万2089000元/凤城丽都16万8万1.794800元/阳光国宾一号19万6.7万29000元/同济家园（18层）18万10万1.57300元/美好上郡55万23万2.29000元/
35、美好易居城200万80万2.65500元/上海大花园30万19万1.496700元/教园区项目规划方案比对分析课件第36页一、测算前提3、当前市场常规价格（别墅）联排别墅价格提议11000元/；综合考虑甲方对双拼产品高端形象定位，价格提议18000元/。理由：市场各双拼和联排价差有较大差异，若双拼在项目中数量少品质高则价差较大（70008000元/），若品质相当则价差较小（1000元/）。项目名称建筑面积占地面积容积率价格凤城丽都16万8万1.799800元/（联排）翡翠华府3.8万2.4万1.310800元/（联排）凤城颐园8万7.6万1.1510800元/（联排）星威园75万33.8万0.
36、739900元/（联排）美岸栖庭18万10万1.518100元/（联排）水岸豪庭20万13.3万1.57000元/（联排）翰林雅居21万17万1.189450元/(联排）莱茵东郡15.58万13.28万1.418000元/（双拼）10000元/（联排)江南一品29.3万26.6万1.017000元/（双拼）5500元/（联排)万泰国际花园23万12万1.516000元/（联排）18000元/（双拼）教园区项目规划方案比对分析课件第37页二、原方案经济效益1、开发周期预估建设分期产品类别6-12月联排别墅多层住宅小高层住宅高层公寓商业销售分期产品类别6-12月联排别墅多层住宅小高层住宅高层公寓商
37、业 建设周期安排：项目预计2012下六个月开工，先期开启多层、小高层和高层；项目整体建设期止于20 销售周期预估：年5月开始销售，物业包含小高层、高层，多层于20销售，别墅于20销售，商业于20开始销售，项目销售期周期4.5年（年5月20）教园区项目规划方案比对分析课件第38页二、原方案经济效益2、开发成本预估项目总投资额约15.14亿元，投资周期约4.5年（2012下六个月年）序号项目投资总额（万元)单位成本（元）面积（M2)标准1土地费用出让金56500.002022.79279317暂估价2契税1695.0060.68279317土地出让金3%3房屋开发费用前期费用2234.5480.0
38、0279317普通在50-180元/平米之间4基础设施费用5586.34200.00279317市政、通讯、照明、绿化等5建安成本2682.091700.0015777联排别墅65196.001600.0032475多层住宅79242.401600.0057765小高层住宅832535.80.00 162679高层91491.552300.006485商业（地上）1019262.712400.0080261.3地下建筑(不包含商业)11配套费用744.661800.004137配套12开发间接费用2234.5480.0027931713期间费用管理费用1218.1643.612793173至2
39、1项1.5%14销售费用4242.22151.88279317总销售额2%,含推广费用15财务费用4189.76150.0027931716不可预见费用2436.3287.222793173至21项3%17总投资额151492.08 5423.66 2793171至13项总和教园区项目规划方案比对分析课件第39页二、原方案经济效益3、销售收入预测项目总销售额约21.21亿元，销售周期约4.5年（2013下六个月年）序号项目6-12月累计1销售价格联排别墅000011000115502多层住宅0007800819086003小高层住宅0700073507718810385094高层公寓06500
40、68257166752579015商业（地上）000001 6销售面积联排别墅0000157770157777多层住宅000124750 0324758小高层住宅0177650 0 00577659高层00 3400034000340004067916267910商业（地上）000006485648511销售金额（万元）0 25436 37905 49531 59318 39922 212111 教园区项目规划方案比对分析课件第40页二、原方案经济效益4、项目损益情况项目实现净利润约3.51亿元序号项目金额（万元）1主营业务收入212111.09减：主营业务成本139405.62主营业务税金及
41、附加11666.112主营业务利润61039.35 减：管理费用3654.48财务费用4189.76销售费用4242.223营业利润48952.90减：土地增值税2121.114利润总额46831.79减：所得税11707.955净利润35123.84 教园区项目规划方案比对分析课件第41页三、新方案经济效益1、开发周期预估建设分期产品类别6-12月双拼别墅多层住宅高层公寓商业销售分期产品类别6-12月双拼别墅多层住宅高层公寓商业 建设周期安排：项目预计年下六个月开工，先期开启多层和高层；项目整体建设期止于20 销售周期预估：205月开始销售，物业包含多层、高层，别墅于20销售，商业于20开始
42、销售，项目销售期周期4.5年（205月月20）教园区项目规划方案比对分析课件第42页三、新方案经济效益2、开发成本预估项目总投资额约14.63亿元，投资周期约4.5年（2012下六个月年）序号项目投资总额（万元)单位成本（元）面积（M2)标准1土地费用出让金56500.002225.94253825暂估价2契税1695.0066.78253825土地出让金3%3房屋开发费用前期费用2030.6080.00253825普通在50-180元/平米之间4基础设施费用5076.50200.00253825市政、通讯、照明、绿化等5建安成本2132.481700.0012544双拼别墅68086.401
43、600.0050540多层736023.80.00 180119高层81491.552300.006485商业（地上）919262.712400.0080261.3地下建筑(不包含商业)10配套费用744.661800.004137配套11开发间接费用2030.6080.0025382512期间费用管理费用1153.1945.432538253至21项1.5%13销售费用4015.95158.22253825总销售额2%,含推广费用14财务费用3807.38150.0025382515不可预见费用2306.3890.862538253至21项3%16总投资额146357.205766.0725
44、38251至13项总和教园区项目规划方案比对分析课件第43页三、新方案经济效益3、销售收入预测项目总销售额约20.07亿元，销售周期约4.5年（2013下六个月年）序号项目6-12月累计1销售价格双拼别墅0001800018900198452多层住宅（6层以下）0780081908600902994813高层公寓（2133层）0650068257166752579014商业（地上）000001 5销售面积双拼别墅0001254400125446多层住宅（6层以下）01250030000804000505407高层公寓（2133层）0280004 4 4 261191801198商业（地上）00
45、000648564859销售金额（万元）0 27950 53235 59591 31603 28418 98 教园区项目规划方案比对分析课件第44页三、新方案经济效益4、项目损益情况项目实现净利润约3.1亿元序号项目金额（万元）1主营业务收入97.69 减：主营业务成本135074.30主营业务税金及附加11043.872主营业务利润54679.51 减：管理费用3459.57财务费用3807.38销售费用4015.953营业利润43396.61减：土地增值税.98 4利润总额41388.64减：所得税10347.165净利润31041.48 教园区项目规划方案比对分析课件第45页方案二：容积
46、率1.64高层+洋房+别墅四、两方案比对分析维度一：经济效益草算销售均价高层：6500元/平米、洋房：7800元/平米双拼：18000元/平米、商业：1元/平米经济指标总建面：33.4万楼面地价：2225.94元/销售收入97.69直接成本135074.30总投资146357.20税前利润41388.64税后利润31041.48销售净利率15.46%总投资回报率21.21%销售毛利率20.611%方案一：容积率1.8高层+小高层+洋房+别墅销售均价高层：6500元/、小高层：7000元/、洋房：7800元/联排：11000元/、商业：1元经济指标总建面：35.95万楼面地价：2022.79元/
47、销售收入212111.09直接成本139405.62总投资151492.08税前利润46831.79税后利润35123.84销售净利率16.56%总投资回报率23.19%销售毛利率22.08%教园区项目规划方案比对分析课件第46页四、两方案比对分析维度二：综合分析 方案二：容积率1.64高层+洋房+别墅方案一：容积率1.8高层+小高层+洋房+别墅方案方案一：高层+小高层+多层+别墅方案二：高层+多层+别墅纯粹性相对均衡小区两极化小区（针对刚需高层产品与高品质双拼产品）稀缺性偏向洋房设计小高层为城市稀缺高层市场竞争压力大效益经济效益较高经济效益普通风险风险相对可控风险较大教园区项目规划方案比对分
48、析课件第47页方案二：容积率1.64高层+洋房+别墅特点：当前容积率高层为70%，若提升容积率，高层可能到达80%，为绝对主导。相对两极化小区方案一：容积率1.8高层+小高层+洋房+别墅特点：高层（18层以上，不含18层）控制在50%左右相对均衡型小区四、两方案比对分析维度二：竞争策略 本案方案二产品线与鹏兴领誉基本一致，未来将面临绝大多数同类产品竞争。鹏兴同类别产品优势在于：1、有较大产品赠予面积尤其是高层产品。2、低价较低，高层为刚需产品，有较大价格空间（就此点而言，提议容积率重点考虑1.8，以降低楼面地价）本案高层若占比到达80%，将与之正面竞争。教园区项目规划方案比对分析课件第48页THANKS教园区项目规划方案比对分析课件第49页
