1、 酒店式公寓分布有规律性，在城市商务圈及旅游圈，以酒 店式管理为后盾，以商务商业氛围做为物业价格支撑； 价格支撑点：地段+商务氛围+交通+配套 华侨城具备较强的旅游商务氛围，酒店林立，为区域内酒 店式公寓的开发提供了市场空间，而此类客户又与写字楼 那部分追求异类工作空间的客房存在明显差异； 需求价值：酒店式服务+度假商务氛围，寻找差异性满足 价格预期：85009000元/平方米(保守估计) Date32 中国地产商域网 (二) 相关市场分析 市场综合定位 写字楼与公寓面积配比 价格支撑点的寻找 超高层消防问题的处理 关于超高层的思考 相关市场分析 综合策划定位 Date33 中国地产商域网 超
2、高层开发假设 市场风险实现价格地块价值硬件配置投入成本 纯住宅 公+住 写字楼 公寓 写+住 写+公 Date34 中国地产商域网 小高层开发假设 市场风险实现价格地块价值硬件配置投入成本 纯住宅 写字楼 公寓 Date35 中国地产商域网 本项目开发方向 开发原则：风险最小化，利润最大化，成本最优化 开发方向，小高层，纯写字楼，超高层，写字楼+公寓 开发创新：观光功能+开发商形象展示中心+生态功能 Date36 中国地产商域网 市场分析综合结论 超高层：价值=景观+区域+商务氛围，（地标性建筑) 核心均价85009000 写字楼：价值=纯粹+侨城特色+少量+景观 （差异） 核心均价=9500
3、10000 酒店式公寓：价值=区域+酒店+商务+软件服务（差异） 核心均价=85009000 开发过程中既要弱化住功能，又要回避纯写字楼形象， 写字楼：生态型+智能化+全景观办公空间 公 寓：全景观+超豪华+度假式酒店公寓 Date37 中国地产商域网 整体形象定位 第四代商务空间革命-5L+5A生态智能商务空间 第一代 厂房式商务空间 第二代 满足基本商务交流 第三代 5A智能化商务空间 第四代 5A+5L生态化商务 Date38 中国地产商域网 生态价值的体现 中庭，中外广场相结合 空中花园的设计 复式办公间的设计 层高设计的考虑 可呼吸的幕墙 Date39 中国地产商域网 智能价值的体现
4、 建筑物自动化系统(BAbuilding automation) 办公自动化系统(OAoffice automation) 通讯智能化系统(CAcommunication automation) 火警自动化系统(FAfire services automation) 防盗自动化系统(SAsecurity automation) Date40 中国地产商域网 创新价值的体现 纯生态型办公空间 户外观光电梯的设计 企业形象展示厅设计 Date41 中国地产商域网 写字楼与公寓面积配比 小高层：12194平米 标准层面积：1424平米 会所：800平米 公寓：9969平米 办公：1424平米 超高层
5、：52806平米 标准层面积：1372平米 目前方案尚未明确写字楼与公寓的面积比例 Date42 中国地产商域网 写字楼与公寓面积配比 根据我司写字楼及公寓定位： 小高层与超高层局部定位为写字楼物业； 超高层其余部分为酒店式公寓物业 写字楼面积：约26000平米，占总面积40% 公 寓面积：约39000平米，占总面积60% 写字楼销售额：26000*9500=2.4亿元 公 寓销售额：39000*9000=3.5亿元 住 宅销售额：33000*7500=2.4亿元 8.3个亿 综合均价8500 Date43 中国地产商域网 起高层消防问题相关处理 国标是属于强制性技术规定，是约束业主，设计 单
6、位，施工单位和验收单位的共同标尺； 超高层建筑无相应国标，在实际中只能参照有关 国标及国际标准，按照当地主管部门意见，本着 安全第一的精神，尽量仔细周详地完成设计工作 。 国标规定：超高层建筑为消防特级保护对象 Date44 中国地产商域网 起高层消防问题相关处理 消防内容相关要求 火灾探测器保护面积为40-50平，气体灭火装置及缆式烟感器 报警手段车库及厨房增加燃气体探测器，一层专设119电话 报警探测器几超过5平米设探测器，电气竖井需要逐层设置 避难层消防需设两个避难层，正压进风系统，每层防火分区 挡烟垂壁地下及裙楼各层设置，与消防连动控制柜相连 火灾报警系统采用智能型地址编码探测器，每条
7、回路预留30% 电动防火门超隔离作用，一种是隔离式，一种是疏散式 Date45 中国地产商域网 (三)假日世界品牌承接性 假日世界：国际，街区，生活 假 日 湾：国际街区生活核心 假日广场：国际精英寓所及国际休闲主题购物中心 假日公寓：深圳市罕有的国际主题式休闲公寓 Date46 中国地产商域网 (四)项目运作过程的KPI 假日广场的入市时间 假日广场的推广方式 公寓、住宅、写字楼的推广节奏 公寓与住宅推广的提前预警系统 Date47 Thank you 祝假日广场项目开发获得圆满成功！ 深圳市星彦地产顾问有限公司 2003.9 Date48 1st shortlist of NSOE (fi
8、nance) Unit: 10 thousand Yuan IndustryCompanyENGLISH NAMERevenues Ranks Total AssetsRanksProfitsRanks Total Scores Grand Ranks Information Technology联想集团控股公司Legend Group Limited284414211,359,880160680131 Machinery/Equipments/Meters万向集团公司Wanxiang Group6775013805,020233853492 Wholesale/Retail/Trade苏宁电
9、器集团Suning Electron Corporation6899172272,6628408032123 Metal/Non-metal新疆广汇企业(集团)有限公司Xinjiang Guanghui (Group) Co., Ltd4241087536,2545270985174 Metal/Non-metal上海新高潮集团有限公司Shanghai Xingaochao Group5009826312,7987260896195 Electronics/Electrical Equipments正泰集团Chint Group Corp.6178394192,95713352133206 E
10、lectronics/Electrical Equipments德力西集团有限公司DeLiXi Group5208875192,03214248787267 Information Technology四通集团公司Stone Group3392699599,69331695015278 Information Technology托普集团Top Group20863916597,32341738314349 Medicine/Biology红桃开集团公司有限公司RHK(Group)Co.,Ltd16000021450,000618000113810 Electronics/Electrical
11、 Equipments华立集团有限公司Holley Group26560111145,6201817650124111 Metal/Non-metal山西省海鑫钢铁有限公司Shanxi Haixin Iron&Steel Co.,Ltd15220622188,5001518157104712 Agriculture山东金锣企业集团总公司Shandong Jinluo (Group) Corporation3780008102,1003017600135113 Food/Health Care北京汇源果汁饮料集团总公司 Beijing Huiyuan Beverage and Food (Gro
12、up) Co.,Ltd12451628140,052192234785514 Textile/Clothing/Fur红豆集团公司Hongdou Group22380014120,6002812900196115 Machinery/Equipments/Meters重庆宗申摩托车集团China Zongshen Group26222012102,5792912565206116 Information Technology沈阳和光集团股份有限公司Dawncom Group28702010258,98395619436217 General南昌科瑞集团有限公司Nanchang Kerui (G
13、roup)Co.,Ltd15045924214,3591110051296418 Food/Health Care南京雨润肉食品有限公司Nanjin Yurun Group20466417124,5062510875266819 Electronics/Electrical Equipments长春吉港集团公司Changchun Jigang (Group) Corporation9985931134,2502214000166920 Architecture北京华普产业集团有限公司Beijing Huapu (Group) Co.,Ltd10757930235,641109611307021
14、 Information Technology西安海星科技实业(集团)有限公司Xian Seastar Group22055615153,911166165407122 Architecture沈阳东宇集团股份有限公司Shenyang Dongyu Group 8015640212,9291211723217323 Machinery/Equipments/Meters重庆力帆轰达实业集团有限公司Chongqing Lifan Industry (Group) Co., Ltd.2601521390,3573511343257324 Textile/Clothing/Fur宁波申洲织造有限公司
15、Ninbo Shenzhou Textile Co.,Ltd1304282574,694401963897425 Metal/Non-metal唐山市半壁店钢铁有限公司Tangshan Banbidian Iron&Steel Co., Ltd8935835126,3402413900177626 Metal/Non-metal盼盼集团有限公司Panpan (Group) Co., Ltd1780002097,848318363338427 Food/Health Care吉林正业集团有限责任公司Jilin Zhengye (Group) Co.,Ltd12721027123,87926819
16、4348728 Food/Health Care河北旭日集团有限公司Hebei Xuri (Group) Co.,Ltd20015318121,168275041459029 Textile/Clothing/Fur广东溢达纺织有限公司Guangdong Yida Textile Co.,Ltd13000026140,000204800469230 Long list of NSOE (finance) Unit: 10 thousand Yuan IndustryCompanyENGLISH NAMERevenuesRanks Total Assets RanksProfitsRanks T
17、otal Scores Grand Ranks Machinery/Equipments/Meters重庆宗申摩托车集团China Zongshen Group26222012102,5792912565206116 Machinery/Equipments/Meters重庆力帆轰达实业集团有限公司Chongqing Lifan Industry (Group) Co., Ltd.2601521390,3573511343257324 Papermaking/Printing中国神力集团有限公司Shenli Group387845742,0185338195016055 Electronics
18、/Electrical Equipments正泰集团Chint Group Corp.6178394192,95713352133206 Textile/Clothing/Fur浙江纵横轻纺集团有限公司Zhejiang Zongheng Textile (Group) Co.,Ltd760004280,0003933005213347 Papermaking/Printing浙江永泰纸业股份有限公司Zhejiang Yongtai Paper Group2762159404925422585616959 Papermaking/Printing浙江胜达包装集团有限公司Shengda Wrapp
19、ing Group 726764331,1715613606015954 Machinery/Equipments/Meters浙江上风集团公司Shangfeng Group860063695,8013287533210034 Petroleum/Chemicals浙江闰土化工集团有限公司 Zhejiang Runtu Chemical Industrial Group Corporation 720004425,0005747824714851 Petroleum/Chemicals浙江传化化学集团有限公司Zhejiang Chuanhua Chemistry (Group) Co.,Ltd
20、 620004746,1575218435815753 Plastics/Rubber营口东林集团有限公司Yinkou Donglin Group800004167,0004460004112645 Metal/Non-metal新疆广汇企业(集团)有限公司Xinjiang Guanghui (Group) Co., Ltd4241087536,2545270985174 Plastics/Rubber萧山市道道塑化有限公司Xiaoshan Daodao Plastics Co.,Ltd512345316,3086014625917260 Information Technology西安海星科
21、技实业(集团)有限公司Xian Seastar Group22055615153,911166165407122 Wholesale/Retail/Trade伟星集团有限公司Weixing Group610004862,6934653004413849 Machinery/Equipments/Meters万向集团公司Wanxiang Group6775013805,020233853492 Information Technology托普集团Top Group20863916597,32341738314349 Electronics/Electrical Equipments天正集团有限公
22、司Tengen Group1815181952,8304810192289533 Exploration/Mining天津德利得集团有限公司Tianjin Delide (Group)Co.,Ltd12046329133,0602332815310538 Metal/Non-metal唐山市半壁店钢铁有限公司Tangshan Banbidian Iron&Steel Co., Ltd8935835126,3402413900177626 Wholesale/Retail/Trade苏宁电器集团Suning Electron Corporation6899172272,6628408032123
23、 Information Technology四通集团公司Stone Group3392699599,69331695015278 Information Technology沈阳和光集团股份有限公司Dawncom Group28702010258,98395619436217 Architecture沈阳东宇集团股份有限公司Shenyang Dongyu Group 8015640212,9291211723217323 General深圳市中科智投资发展有限公司Shenzhen Zhongkezhi Investment Co.,Ltd981853272,02842102912710135
24、 Petroleum/Chemicals上海银荔实业有限公司Shanghai Yinli Co.,Ltd360005821,0005981253515252 Metal/Non-metal上海新高潮集团有限公司Shanghai Xingaochao Group5009826312,7987260896195 Plastics/Rubber上海杰事杰新材料股份有限公司Shanghai Genius Advanced Material Co., Ltd.418505624,5005836505116557 Exploration/Mining山西振兴集团有限公司Shanxi Zhenxin (Gr
25、oup)Co.,Ltd4336255138,4502177943611240 Metal/Non-metal山西省海鑫钢铁有限公司Shanxi Haixin Iron&Steel Co.,Ltd15220622188,5001518157104712 Petroleum/Chemicals山西美锦集团煤炭气化股份有限公司Shanxi Meijin Group538565186,8733869183812746 Exploration/Mining山西安泰集团股份有限公司Antai Group850003791,0003445004811941 Agriculture山东金锣企业集团总公司Sha
26、ndong Jinluo (Group) Corporation3780008102,1003017600135113 Medicine/Biology山东黄河集团有限公司Shandong Yellowriver (Group) Co.,Ltd513545289,50637114872311239 Machinery/Equipments/Meters三一重工业集团有限公司Sanyi Heavy Industry (Group) Co.,Ltd810263965,89645132801810237 Metal/Non-metal盼盼集团有限公司Panpan (Group) Co., Ltd17
27、80002097,848318363338427 Textile/Clothing/Fur宁波申洲织造有限公司Ninbo Shenzhou Textile Co.,Ltd1304282574,694401963897425 Textile/Clothing/Fur宁波罗蒙集团股份有限公司Ninbo Luomeng (Group) Stock Co.,Ltd895153452,1344968773912243 Machinery/Equipments/Meters宁波海天股份有限公司Ninbo Haitian Co.,Ltd826223895,1663311366249532 Food/Heal
28、th Care南京雨润肉食品有限公司Nanjin Yurun Group20466417124,5062510875266819 General南昌科瑞集团有限公司Nanchang Kerui (Group)Co.,Ltd15045924214,3591110051296418 Information Technology联想集团控股公司Legend Group Limited284414211,359,880160680131 Textile/Clothing/Fur江苏雅鹿实业股份有限公司Jiangsu Yalu Stock Corporation548655068,32143421549
29、14250 Papermaking/Printing江苏彩华包装集团公司Jiangsu Caihua Wrapping Co.,Ltd2600060480005120005716858 Food/Health Care吉林正业集团有限责任公司Jilin Zhengye (Group) Co.,Ltd12721027123,879268194348728 Medicine/Biology吉林修正药业集团股份有限公司 Jilin Xiuzheng Pharmaceutical Group Stock Ltd. Corp. 560304948,97450114922212142 Electronic
30、s/Electrical Equipments华立集团有限公司Holley Group26560111145,6201817650124111 Medicine/Biology红桃开集团公司有限公司RHK(Group)Co.,Ltd16000021450,000618000113810 Textile/Clothing/Fur红豆集团公司Hongdou Group22380014120,6002812900196115 Food/Health Care河北旭日集团有限公司Hebei Xuri (Group) Co.,Ltd20015318121,168275041459029 Food/Hea
31、lth Care哈磁集团有限公司Haci Group6430846149,858179306319431 Textile/Clothing/Fur广东溢达纺织有限公司Guangdong Yida Textile Co.,Ltd13000026140,000204800469230 Wholesale/Retail/Trade甘肃国芳工贸有限公司Guofangbaisheng Technical &Trade Group980003358,0004728005513548 Machinery/Equipments/Meters飞跃缝纫机集团公司Feiyue Sewinb Machinery Gr
32、oup Corporation1513002373,7814170233710136 Petroleum/Chemicals东港工贸集团有限公司Donggang Industry&Trade Group Co.,Ltd.503685432,5165529185416356 Electronics/Electrical Equipments德力西集团有限公司DeLiXi Group5208875192,03214248787267 Textile/Clothing/Fur承德帝贤针织股份有限公司Chengde Dixian Textile Company Limited716494590,061
33、3659554212344 Electronics/Electrical Equipments长春吉港集团公司Changchun Jigang (Group) Corporation9985931134,2502214000166920 Food/Health Care北京汇源果汁饮料集团总公司 Beijing Huiyuan Beverage and Food (Group) Co.,Ltd 12451628140,052192234785514 Architecture北京华普产业集团有限公司Beijing Huapu (Group) Co.,Ltd10757930235,64110961
34、1307021 Long list of SOE (finance) Unit: 10 thousand Yuan IndustryCompanyEnglish NameRevenuesRanksAssetsRanks Total Scores Grand Ranks Transportation/Warehous ing中国远洋运输（集团）总公司 China Ocean Shipping (Group) Company 4631928682121467136 Information Technology中国移动通信集团公司 China Mobile Comuunication Corpora
35、tion 12455113332149914363 Wholesale/Retail/Trade 中国通用技术（集团）控股有限 责任公司 General Technology Group of China 728860291562281316031 Textile/Clothing/Fur中国神马集团 China Shenma Group International Corporation 188400637220884610957 Machinery/Equipments/ Meters中国轻骑集团有限公司 China Light Motorcycle Group Co.Ltd 452838
36、471410933327939 Information Technology中国联合通信有限公司 China United Telecommunications Corporation 26629619143081405147 General中国恒天集团公司 China HengTian Group Corporation 673868341095788397335 Exploration/Mining中国海洋石油总公司 China National Offshore Oil Corporation 28354078532707212209 Electric Power Producing/S
37、upplying(adj) 中国广东核电集团有限公司 Guangdong Nuclear Electric Power Group Co.Ltd of China 679200335128976134621 Textile/Clothing/Fur中国纺织品进出口总公司 China Textile LMP & EXP Co.Ltd 54981139445583599848 Information Technology中国电信集团公司 China Telecommunications Corporation (CHINA TELECOM) 17229580252764480242 Machine
38、ry/Equipments/ Meters中国第一汽车集团公司 FAW Group Corporation of China 39048347547409111188 Transportation/Warehous ing中国船舶工业集团公司 China Shipping Industry Group Corporation (CSSC) 1373948193796399173618 Machinery/Equipments/ Meters跃进汽车集团公司 Yuejin Motor Group Corporation49029146979051418742 Exploration/Mining
39、兖矿集团有限公司Yanzhoucoal Goup Co.Ltd748426282030566235124 Electronics/Electrical Equipments熊猫电子集团有限公司 Chinapanda Electric Group Co.Ltd 1544332181350296345226 Metal/Non-metal武汉钢铁（集团）公司 Wuhan Steel (Group) Corporation 1767223164423122153115 Medicine/Biology天津市医药集团有限公司 Medicine Group Corporation of Tianjin
40、Province 625267361035634407637 Machinery/Equipments/ Meters天津汽车工业（集团）有限公司 Tianjin Mobile Industry (Group) Co.Ltd 534608421775370266833 Petroleum/Chemicals天津渤海化工集团公司 Tianjin Bohai Chemical Industry Group Corporation 707333301910339255528 Food/Health Care四川省宜宾五粮液集团有限公司 Sichua Yibin Wuliangye Group Co.
41、Ltd 68052332902822427436 Electronics/Electrical Equipments四川长虹电子集团公司 Sichuan Changhong Electric Group Corporation 1076709241647765285225 Metal/Non-metal首钢总公司ShouGang Group 2102648133926172162913 Textile/Clothing/Fur 石家庄常山纺织集团有限责任公 司 Shijiazhuang Changshan Textile Group Co.Ltd 256017574898615711460 G
42、eneral深圳经济特区发展（集团）公司 Shenzhen Special Economic Zone Developing (Group) Co.Ltd 250296597290244510453 Medicine/Biology上海医药(集团)总公司 Shanghai Medicine (Group) Corporation 1242558201618993294923 Petroleum/Chemicals上海天原(集团)有限公司 Shanghai Tianyuan (Group) Co.Ltd 36023750606338499949 Textile/Clothing/Fur上海申达(
43、集团)公司 Shanghai Shengda (Group) Corporation 52853244599657519546 Machinery/Equipments/ Meters 上海汽车工业(集团)总公司 Shanghai Motor Industry (Group) Corporation 2580119113020563203116 Food/Health Care上海梅林正广和(集团)有限公司 Shanghai Meiling Aquarius Group Co.Ltd 273485545886835310756 Wholesale/Retail/Trade 上海华申国际企业(集团)有限公 司 Shanghai Huashen International (Group) Co.Ltd 249140603492996312364 Electronics/Electrical Equipments 上海广电(集团)
