1、Zion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司美国行业演变规律下的中国房地产行业特点与规律Zion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司中国房地产行业的三大特点Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidential人是 与空的延： 是生命(益表)，空就是房子( 表)社会属性是归属经济属性是基础政治属性是过程生命的本质是使人不断超越自我，房地产的本质就是要使人不断超越既定的社会角色与地位房地产是社会物质财富的支柱房地产为政府权力提供合法性房地产为社会成员提供身分与地位的合理性Zion Consulting 机密北京恩企管
2、理 公司Zion Consulting Confidential中国房地产行业的三大特点在美国，房地产行业具有经济支柱、政治稳定和社会公平的三大特点，并且表现的异常突出；作为商品房市场历史比较短的国家，中国房地产行业同样具有三大特点，但并不像美国房地产行业的三大特性表现得那样突出：经济支柱:财富来源；政治稳定:权力合法性；社会公平:财富合理性；中国房地产行业三大特点总结用历史的观点看待中国房地产的发展阶段和存在的问题；中国房地产行业现状：政府的规则错位与企业的能力错位；生命的本质是使人不断超越自我，房地产的本质就是要使人不断超越既定的社会角色与地位；Zion Consulting 机密北京恩企
3、管理 公司Zion Consulting Confidential目 录中国房地产行业的三大特点经济支柱:财富来源政治稳定:权力合法性社会公平:财富合理性Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidential 中国房地产行业的第一大特点经济支柱:财富来源a) 美国房地产行业具有经济支柱的特点，突出主要表现为： 历史上房地产行业五十年间，一直保持在美国GDP的五分之一以上； 居民住房占据了国家经济有形资产的三分之一；b) 中国房地产行业经济支柱的特点不是很突出，但在以下两个方面仍然表现明显：近10年以来，房地产行业投资、商品住宅市场投资、商
4、品住宅销售占GDP比重持续增长，2002年比重分别达到7.4、5、4.7；房地产行业对整个中国国民经济表现出极强的带动作用；c) 对比美国房地产行业经济支柱的特点看中国房地产行业未来的发展，中国房地产的下一步增长将主要体现在家居消费与家庭消费的增长上；Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidentiala) 房地产的经济支柱特点-美国房地产行业的表现住房投资家居花费家庭消费住房消费总计历史上房地产行业五十年间，一直保持在美国GDP的五分之一以上居民住房占据了国家经济有形资产的三分之一住房家居Zion Consulting 机密北京恩企管
5、理 公司Zion Consulting Confidentialb) 中国房地产经济支柱特点1-房地产投资占GDP比重持续增长亿元资料来源：2003年中国统计年鉴92、93年中国房地产行业过热发展后国家对房地产进行有效控制，自1995年后房地产投资开始萎缩；98年以后中国房地产投资开始复苏，占GDP比重保持持续增长，2002年达到7.4；Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidentialb) 中国房地产经济支柱特点1住宅投资占GDP比重持续增加亿元资料来源：2003年中国统计年鉴自1999年以来，住宅投资在GDP中的比重持续增长，到2
6、002年，住宅投资占到GDP的4.99；. .Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidentialb) 中国房地产经济支柱特点1住宅销售额占GDP的比重持续增加亿元资料来源：2003年中国统计年鉴92、93年是中国房地产行业发展历史上的过热阶段，住宅销售出现一个小高潮，随后销售开始下降；98年以后中国房地产投资开始复苏，住宅销售占GDP比重开始持续高速增长，2002年达到4.7；Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidentialb) 中国房地产经济支柱特点2-房地产行业对整个国
7、民经济具有极强的带动作用资料来源：CEI2003年中国房地产行业发展报告、元富证券（香港）房地产行业的投入相关带动效应比例（）100元的住宅消费130150元其它商品的销售1.3-1.5100元的住宅建设资金相关产业170-220元的需求1.7-2.2吸纳100人就业带动相关行业200人就业2.0增加一个单位的产值GDP增长2.9个单位2.9中国房地产行业对整个国民经济具有极强的带动作用，体现为以下几个方面：Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidentialc) 从美国的行业发展曲线可以预料,中国房地产下一步增长,将主要体现在家居消费
8、与家庭消费的增长上住房投资家居花费家庭消费住房消费总计住房家居 Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidentialc) 家居消费、家庭消费将是中国住宅地产的一个热点北京市住宅增长带动家居消费、家庭消费增长情况2000年2002年增长比率商品住宅销售增长情况4093亿元7167亿元增长75.1；年均增长32.3；城镇居民人均居住消费增长情况925.5元比98年增长75.2家庭消费增长情况（主要指建筑及装潢材料类、家具类、家用电器和音像器材类、汽车类四大类商品）275.4亿元493.3亿元增长79.1；年均增长33.8资料来源： 2003
9、-08-19 北京日报Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidential目 录房地产行业的三大特点经济支柱:财富来源政治稳定:权力合法性社会公平:财富合理性Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidential 中国房地产行业的第二大特点社会政治稳定:权力合法性美国房地产行业具有政治稳定的特点，主要表现为两点：住房拥有率和住房的居住状况对国家政治稳定影响甚大（住房是中低收入家庭的主要经济压力源，而大量的政治不稳定现象都与无家可归、居住条件恶劣等有关） ；房地产投资对整个美国就业形
10、势影响很大，是社会政治稳定的基础 ；a) 中国房地产行业政治稳定的特点主要体现在以下三个个方面： 房地产行业的发展大大影响社会就业问题；急速发展可能导致整个国家经济过热，房地产行业已经成为钢铁、水泥等部分行业过度投资，银行信贷增长偏快的一个源头性因素；城市改造与拆迁工作极大影响城镇居民生活的稳定和社会政治的稳定；b) 透过湖南“嘉禾”事件和121号令，中国房地产发展不仅仅是一个经济问题，更是一个政治问题；. .Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidentiala) 中国房地产政治稳定特点1造就大量的就业机会 近几年房地产业就业人数每年
11、均增长4.5，房地产业是国民经济中吸纳就业人数最多的部门，目前从业人数高达3000万人； 按照这个比例计算，每年房地产行业所造就的就业机会（包括行业从业者和带动相关行业的从业人数）高达9000万，接近1个亿人；房地产行业的投入相关带动效应比例（）100元的住宅消费130150元其它商品的销售1.3-1.5100元的住宅建设资金相关产业170-220元的需求1.7-2.2吸纳100人就业带动相关行业200人就业2.0增加一个单位的产值GDP增长2.9个单位2.9Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidentiala) 中国房地产政治稳定特
12、点2急速发展可能导致整合国家经济过热 房地产业已经成为钢铁、水泥等部分行业过度投资的一个源头性因素； 2003年1至4月，全国房地产投资在去年29.7%的高增长基础上同比增长了34.6%； 雨后春笋般涌现的新开工楼盘，需要大量消耗钢材、水泥，旺盛的市场需求、巨大的利润驱动，加剧了钢铁、水泥等行业的过度扩张。 房地产业已经成为银行信贷增长偏快的一个源头性因素； 2003年一季度，全国房地产开发投资中银行贷款占30.7%； 同时考虑到施工企业垫资中的银行贷款、预售商品房个人住房按揭、自筹资金中关联企业使用的贷款等因素，目前银行资金占房地产开发投资的比重在60%以上。资料来源：2004年5月27日
13、南方日报Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidentiala) 中国房地产政治稳定特点3城市改造与拆迁工作极大影响城镇居民生活的稳定和社会政治的稳定 各级政府要切实加强组织领导,认真做好城镇房屋拆迁管理工作。由于工作原因造成大量群体性上访的,要追究有关领导和直接责任人的责任； 电视、广播、报刊、网络等媒体要从维护社会稳定的大局出发,坚持正确的舆论导向, 防止渲染、炒作拆迁工作中出现的一些失误和问题,激化矛盾； 国务院有关部门要按照职责分工,对各地城镇房屋拆迁管理工作予以指导和监督。建设部要会同有关部门派出督查组,对拆迁问题突出、影响社
14、会稳定的地区进行监督检查，督促整改； 国务院办公厅2003年9月19日关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidentialb) 房地产政治性的一个诠释湖南“嘉禾”事件资料来源：2004年06月05日北京青年报 1、湖南“嘉禾”事件嘉禾县珠泉商贸城是一个以商业营业用房为主的房地产开发项目。现已查明，嘉禾县在未进行规划项目定点的情况下，为开发商发放建设用地规划许可证；先办理建设用地批准书，再补办土地使用权挂牌出让手续；在开发商未缴纳土地出让金的情况下，发放国有土地使用证；在缺乏拆迁计划、拆迁
15、方案和拆迁补偿安置资金足额到位证明等要件的情况下，为拆迁人发放房屋拆迁许可证；在没有按规定程序举行听证的情况下，对11户被拆迁人下达强制拆迁执行书。在项目实施过程中，县委、县政府滥用行政权力强制推进房屋拆迁，2003年12月份以来，先后对11名公职人员进行了降职、调离原工作岗位到边远乡镇工作等错误处理，并错误拘捕李会明等3人。 2、社会、媒体、政府关注 据中央电视台新闻联播报道，对嘉禾县房屋拆迁中损害群众合法权益问题，中央高度重视。 根据国务院领导的批示，湖南省政府、建设部联合调查组通过深入细致的调查取证工作，基本查明主要违法违规事实。调查表明，这是一起集体滥用行政权力、损害群众利益的违法违规
16、事件。3、这是一种政治的结局 撤销周余武中共嘉禾县委委员、常委、书记职务； 撤销李世栋中共嘉禾县委委员、常委、副书记职务，并依法撤销其县人民政府县长职务； 给予李水福党内严重警告处分，责令其引咎辞去中共嘉禾县委副书记、嘉禾县人民政府常务副县长职务； 给予中共嘉禾县委常委、政法委书记周贤勇留党察看一年处分；Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidentialb) 在1931年美国首次住房会议上，美国总统胡佛讲：“没有什么东西比住房对于人民幸福和社会安定更重要。” 4、这是一种庶民的胜利 这胜利是庶民所取得的。即便是那“气势如虹”的一辈子换
17、一阵子的恫吓标语，也没有挡住上访者反映实情；即便是那“承包”不下来就要停职停薪的“株连”，也没能得偿所愿，甚至有人用离婚的民间智慧嘲讽对方的荒唐；即便可能被拘捕蹲牢房，也有人无所惧怕，所以几十户人家坚守家园5、这是一种权利与权力的对峙 所以，嘉禾强制拆迁事件本质上是权利与权力的对峙，而终以权利获胜。但是这胜利，却又不仅仅只属于庶民。庶民、媒体与上级机关，在这场合作中，精诚相待，诉求相同，于是黑幕得以揭开，正义得到伸张。南方都市报2004年6月6日社评. .Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidentialb) 房地产政治性的另一个诠释
18、：121号文件是打压房地产，还是房地产打压中央政府的权力基础？1、中国房地产金融现状 我国房地产市场60以上的资金来源于信贷资金，房地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的比重高达17.8；2、2003年6月：121号文件 “商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”； “房地产开发贷款对象应为没有拖欠工程款的房地产开发企业” ； “贷款重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制” ； -关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2003.6121号）Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consu
19、lting Confidentialb) 121与18号令背后的中央政府：房地产是一个政治问题？3、民众眼中的中国房地产政治性81.5%受访者认为金融机构利用资金配置权进行腐败交易在经济生活中属于“非常普遍”和“比较常见”的现象；不到20%的人认为这种情况“很罕见”或根本“没有发现”；（谢平等学者在0203年做了关于“中国金融腐败指数”课题对全国29个城市5大类人群进行了问卷调研的结果）4、企业家眼中的中国房地产政治性当市场的预期被扭曲时，人们并不会真正了解政策调控的手段和意图，只会关心现有的预期；政策变化不但会影响投资者的投资预期，也会影响消费者的消费预期，影响地方政府的发展预期。而一旦各层
20、次的预期被破坏之后，再想调动这种预期就格外困难了；多数企业是步履维艰的刚刚渡过了难关，刚刚开始进入一个发展的时机。如果一棍子打下去，又会使他们进入生存的挣扎之中。本来这些企业可以借高速发展的经济环境发展和壮大； 任志强：谨慎使用调控手段 2004年05月14日 中国经营报 Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidential目 录房地产行业的三大特点经济支柱:财富来源政治稳定:权力合法性社会公平:财富合理性Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidential 中国房地产行业的第三
21、大特点社会公平:财富合理性美国房地产行业具有社会公平的特点，主要表现为两点：不同种族群体的住房拥有率具有明显差异；不同收入阶层的住房居住条件具有明显差异；中国房地产行业社会公平的特点主要体现在以下三个个方面：a) 不同收入、职业、学历及城市阶层所拥有的户均房产价值表现出很大的差别；b) 低收入家庭渐渐淡出一手商品房市场；c)城市高价房不仅带来了居民居住的“阶层同质化”，而且加剧了低收入阶层的“精神贫困”、“文化鸿沟”；Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidentiala) 房地产行业体现着社会的不公平和阶层性户主月收入（元）300以下
22、3005005008008001000100015001500200020004000400080008000以上户均房产价值（元）59928658588214292345114071163046207587247018309120城市规模大城市中等规模城市小城市户均房产价值（万元）13.698.957.46在不同收入层次的家庭、在不同规模城市的家庭，他们的户均房产价值显示出明显的差异：数据来源：国家统计局2002年6月份中国城市居民家庭财产调查总报告，国家统计局城市调查总队于2002年5-7月在河北、天津、山东、江苏、广东、四川、甘肃、辽宁等8个省（直辖市）采取多相抽样的方式；. .Zion
23、 Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidentiala) 房地产行业体现着社会的不公平和阶层性户均房产价值（元/户）不同人群31万私营企业经营者等；20万30万娱乐服务人员、证券业务人员和股份制企业负责人等；15万20万教授、社会中介人员、事业单位负责人、三资企业人员、国家机关负责人、银行业务人员、国有企业负责人、演员、IT从业人员和工艺美术人员等；户主学历分布研究生及以上大学本科大学专科中专高中初中小学户均房产价值（万元）22.4315.8713.9410.049.897.887.64在不同职业的家庭、在不同学历层次的家庭，他们的户均房产价值
24、显示出明显的差异：数据来源：国家统计局2002年6月份中国城市居民家庭财产调查总报告，国家统计局城市调查总队于2002年5-7月在河北、天津、山东、江苏、广东、四川、甘肃、辽宁等8个省（直辖市）采取多相抽样的方式；Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidentialb) 低收入家庭淡出一手商品房市场资料来源：2004-06-08 南京市房产局，全市的地产市场需求研究报告（春季版）。主要潜在购房人群（按家庭年总收入水平）占潜在购房人群的比重4万至5.9万元年收入的家庭21.23万至3.9万元年收入的家庭18.02万至2.9万元年收入的家庭
25、13.96万至7.9万元年收入的家庭13.61、南京市潜在购房人群的构成分布2、随着南京房价的不断飙升，较低收入的潜在购房家庭将逐渐淡出商品房需求市场，而转向经济适用房、二手房市场，商品房目标受众逐渐指向较高收入阶层。Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidentialc) 城市高价房不仅带来了居民居住的“阶层同质化”，而且加剧了低收入阶层的“精神贫困”、“文化鸿沟”l 高价房加剧“精神贫困”、“文化鸿沟” 对于房价较高、持续上涨且中心城区土地有限的大城市（如上海）出现“富人进城、穷人下乡”的逆向流动潮，而这样不仅会产生居住的“阶层同质
26、化”，同时还将导致多数普通大众对城市文化、环境等公共基础设施享用机会的实际下降，从而加剧“精神贫困”、“文化鸿沟”；l 高价房产生的种种弊端主要影响的是低收入阶层从而看到城市高房价产生的种种弊端，而其影响的群体往往是低收入阶层。过分超过实际支付能力的高房价，将在根本上削弱他们的发展机会；Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidential房地产三大特点总结：用历史的观点看待中国房地产的发展阶段和存在的问题1. 房地产三大属性的关系是：经济属性是基础(支撑)，政治属性是过程(稳定)，社会属性是归属(公平)；2. 房地产行业的目标应当是:在
27、社会公正和公平的目标下,通过构造持续发展机制, 建立起企业稳定的发展预期与市场公平的竞争体系；3. 中国房地产行业的未来是:土地市场化与金融市场化,房地产走向理性、责任；4. 中国房地产行业的现状是:经济属性的层面:需求旺盛,供给方竞争性不够,两大要素(土地与资金)的自由化程度不够,从而导致房地产行业没有在国民经济、政治稳定与社会公平方面起到顶梁柱的作用；宏观层面的经济标杆调控手段延迟效应 (事后调控而不是事前手段)与微观层面的能力错位(社会能力比市场能力强)；发展中的问题，需要在发展中来解决：未来房地产的行业变化趋势. .Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Con
28、sulting Confidential政府的 位与企的能力位政府提供制度企业经营要素消费者购买住宅经济支柱政治稳定社会公平银行:资金政府:土地经济手段行政手段Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidential政府的规则错位与企业的能力错位的一个解释1、王石关于金融政策的看法 政府 位，行事后控而不是强事前手段： 在国家在金融政策方面 金加以太多的限制。政府不允 款地，开企 来了很大的障碍，割断了大部分开企的土地金来源； 企能力位，强社会能力而弱化市能力： 但在市需求的 情况下，然政策有限制，开商是会相地入，政策的效果也就大打折扣了；
29、 温州民 本大量入房地行正是有力明了政府 位和企能力的位： 比如在5月份之前，各地开商到温州推房子，就是冲着温州的强大本能力，因此可以看出，温州的种民 本，成了房地开 金不足的一个充，也是一个 投；另一方面，民 本达的浙江，其民 本展向金融本化有一个出入口，个出入口就是房地投。一方面缺金，另一方面却有金，而我在政策方面却没有加以很好的引和范。 Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidential政府的规则错位与企业的能力错位的一个解释2、关于土地一开的市化 王石表示，倡土地一开的市化，他 ： 政府角色定位不准确致所制定 的位：我国家缺少
30、土地源，在村租用土地程中，土地源的盲目开和利用，造成了土地的象，果直接受的是民，城市化程以牲民的利益代价。因此，城市化程的土地利用中，地方政府做好裁判的角色，切保障民的利益；要加强土地的合理开，由于土地非常有限，因此从城市划来，需要提高土地使用率，向高和小高展，种住宅的量和梯的运用，也会直接刺激工化水平，与此同，不同区域城市也有不同的政策，不能一概而；Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidential人是 与空的延： 是生命(益表)，空就是房子( 表)社会属性是归属经济属性是基础，政治属性是过程，生命的本质是使人不断超越自我,房地产的
31、本质就是要使人不断超越既定的社会角色与地位房地产是社会物质财富的支柱房地产为政府权力提供合法性房地产为社会成员提供身分与地位的合理性Zion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司中国房地产行业四大属性. .Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidential市场化之后，中国的房地产业同样具有不同于其他行业的产品四大属性 消费品属性 投资品属性 阶层属性 DIY属性Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidential目 录房地产行业的四大属性消费品属性投资品属性DIY属性
32、阶层性. .Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidential 住房做为消费品属性的三大特点:存量释放、租售替代、多次置业a) 存量释放国内住房市场的热销主要是多年来来压抑以久的“存量需求”的释放；b) 租售替代新成长的年轻一族是未来住宅的主要购买者,这一阶段十分类似于美国五十年代战后经济复苏,人口流动加大,这一时期的住宅的消费特点是租房市场与出售市场相互替代；c) 多次置业收入差距的拉大会使得住房的换手率增加；Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidentiala) 消费品属
33、性上海住宅市场由保障型向小康型转变，引发巨大的“存量需求”释放出来1、巨大的新购房需求 上海住宅已从救济型、解困型、福利型和保障型的阶段，跨入了改善型、投资型和小康型的发展阶段； 根据经济发展、城市建设以及人民生活水平的趋势预测，2003-2007年，上海的住宅需求约在8500-9300万平方米之间，今后5年每年住宅需求约1850-2000万平方米，需求数量巨大；资料来源：2004年2月4日14:47 新闻晚报2、高速增长的换房需求从换房率来看： 2003年本市二手房成交量已达2306万平方米，与一手房成交量之比为1：1.03，两者基本持平；从二手房指数来看： 上海二手房指数办公室发布最新一期
34、二手房指数报告显示，今年3月份，上海二手房指数为1304点，比上月上升15点，涨幅为1.16“换房时代”的脚步正在临近。Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidentialb) 消费品属性租房市场与出售市场相互替代的时代即将来临第二个高峰期出生人群的下一代开始独立而扩大住房，第三个高峰出生的年轻人群即将进入把潜在住房需求转化为实际住房需求的阶段；中国新成长的年轻一族是未来住宅的主要购买者,这一阶段十分类似于美国五十年代战后经济复苏,人口流动加大；这一时期的住宅的消费特点是租房市场与出售市场相互替代；Zion Consulting 机密北
35、京恩企管理 公司Zion Consulting Confidentialc) 消费品属性上海、南京等城市二次置业渐成主流，消费年轻化趋势明显，其中白领比例最高1、上海居民已经形成了明显的二次置业消费趋势2004“上海之春”房产展示交易会统计结果表明，超过50%的普通观众积极参与展会的目的是为购买第二套房作准备。南京二次及以上置业者首次超过首次置业者所占比例，二者比例分别为53.1和46.9；2、上海楼市二次置业潜在人群中1次以上购房经历者和2540岁的年轻人占很大部分已经有1次以上购房经历的占了38%如果考虑购买公房情况，则二次置业比例将达到60%；二次置业的市民中，70%以上的人在2001年
36、期间购置了第一套住房，经过了两年多的时间，已经有相当一部分人具备了或者即将具备购买第二套房的能力，其中很大一部分潜在消费者是25-40岁之间的年轻人；资料来源： 2004-02-20 15:00:58. .Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidential3、二次置业住房面积需求集中在81100，房型需求集中在2房；从二次置业选购的面积来看，主力面积集中在81-100平方米之间，达到36%；其次是101-130平方米，占26；2房需求占到二次置业总需求的43；除了部分别墅需求外，复式住宅的需求增加了，达到了16 ，作为一种公寓和别墅的
37、结合型产品，在二次置业的客户中受到较多推崇。资料来源： 2004-02-20 15:00:58二次置业选购的面积分布情况二次置业选购的房型分布情况c) 消费品属性上海、南京等城市二次置业渐成主流，消费年轻化趋势明显，其中白领比例最高Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidential资料来源：2004年2月4日14:45 新闻晚报4、上海二次置业人群中白领占绝大多数；二次置业者中，企业管理人员二次置业比例合计达38%，中高级专业技术人员所占比例紧随其后，分别达到10%和9%。值得注意的是，无论在机关、企业处于公司中层的管理人员对改善自身
38、生活水准的要求最为迫切。中层干部选择二次置业的比例高于高层干部和一般职员；私营业主、个体、自营职业者和自由职业者选择二次置业的比例只有8和7；c) 消费品属性上海、南京等城市二次置业渐成主流，消费年轻化趋势明显，其中白领比例最高Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidential目 录房地产行业的四大属性消费品属性投资品属性DIY属性阶层性Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidential投资品属性的四个来源:城市化、土地资源的稀缺、持续性与不可移动性、市场信息不对称a) 城市
39、化；b) 土地资源的稀缺性；c) 产品的持续性和不可移动性；d) 市场信息的不对称； 住宅投资品属性的决定因素a.房地产是高收入者最青睐的投资品种；b. 苏州房地产市场的炒房热投资性购房比例在20以上；c. 温州炒房团的投机行为； 住宅投资品属性的市场表现Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidentiala) 中国城市化程的加快 了巨大的住宅市需求，无疑住宅投 来巨大机会自1996年开始我国城市化再次提速并进入以每年1.4左右的速度稳定增长的时期；据预测，每年将新增城镇人口近2000万，将会有近1.8亿平方米的潜在住宅需求； 中国城市
40、正经历着大兴土木的“建筑时代”，城市基础设施的更新、改造、扩容和旧城改造，势必给商品住宅产品带来巨大的投资机会；. .Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidential土地源的稀缺性及住宅品的不可移性决定了供的有限性，从而住宅品投 来机会b) 土地资源的稀缺性由三方面因素决定：土地资源开发本身的有限性；目前中国土地供应渠道不畅，土地市场化程度很低，使得现有土地获取成本很高；因拆迁成本过高导致危改小区土地成本过高；拆迁成本过高的主要原因是我国的拆迁往往不是市场行为，而是政府行为。北京城区内1平方米危房的拆迁补偿已高达10，000元人民币
41、；c) 住宅产品的持续性和不可移动性在时间上，住宅产品做为耐用消费品，具有持续性；在空间上，住宅产品做为不动产，具有不可移动性；Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidentiald) 市信息的不称性目前市场信息的不对称性由几方面因素影响：消费者方面：一般消费者大多只有房博会、道听途说、新闻媒体等几种信息来源，信息来源的渠道很有限，准确性也很低；开发商方面：由于种种原因对于现在的市场形势往往会做出误导，市场形势好的时候奇货可居，市场形势不好的时候极力鼓吹；新闻媒体方面：往往缺乏对于真实情况的深入了解，一些报道并不能完全反映房产市场的真实
42、情况；政府方面：缺乏有效的宏观调控方式来对楼市信息进行管理和控制，使得信息透明化；Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidential过去10年中国商品住宅销售总面积和平均价格逐年上升资料来源：国家统计局四大因素造成中国住宅价格的持续稳定上涨，使住宅产品投资成为可能Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidentiala. 房地产是高收入者最青睐的投资品种资料来源：京报网-北京现代商报 2004年01月30日1、调查显示，房地产是高收入者最青睐的投资品种 一项针对北京、上海、广州、
43、武汉、成都、西安、沈阳等7城市1616名高收入者的抽样调查表明，在这些高收入者的投资意愿中，房地产占211，房地产是高收入者最青睐的投资品种。03年下半年北京商品房销售金额（亿元）比上半年增长商品房总销售额587112港澳台个人投资购买924586外籍个人投资购买1232480外省市个人投资购买162851812、2003年下半年高收入人群在京房产投资增长惊人Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidentialb. 苏州地产市场的炒房热投资性购房比例在20以上1、据有关部门调查显示：接近九成的苏州房地产企业认为，苏州投资性购房的比例在2
44、0以上，其中出租购房和转卖增值购房的比例各占一半。资料来源：苏州日报 2004-3-9房源类型（截至2004年2月15日）占到挂牌总数建造年代在2000年及以后的二手住宅54建筑面积在100平方米以上的待转让的住宅56挂牌年份在20022004年的大户型毛坯房、期房约102、对苏州市区一家规模较大的房屋中介挂牌房源统计汇总结果显示：. .Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidentialc. 温州炒房团的投机性行为政府开始出台政策遏制 2004年“五一”节前，温州、上海、重庆、南京、北京等城市的国有银行已对投资性项目贷款和个人贷款调高
45、了放贷门槛，严格了审批条件。 温州工商银行针对炒房风潮对个人房贷利率作了上调，规定对购买第三套房贷款利率在504的基础上上浮2070，而且，温州所有国有银行均对第三套房以上的购买者一律不予放贷； 北京自4月27日起，已暂停对各种开发及个人购房贷款的发放。北京的四大国有银行则根据央行的政策，严格了对两套以上购房贷款的审查，工行北京分行已明确要求，要对购买两套以上住房的贷款申请人从严审查其资信状况以及其所购房屋的档次、面积、用途、位置等等，如果该套住房是用以投资的，银行则不予贷款。资料来源：中华工商时报 2004-05-13Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consu
46、lting Confidential目 录房地产行业的四大属性消费品属性投资品属性DIY属性阶层性Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidential住宅后加工属性的三大特点:半成品、标准化、个性化a)半成品b)个性化c)标准化住宅后加工属性的决定因素Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidential居民在购建房消费的后续消费更大中国城镇居民人均GDP已经超过1000美元，人均住房建筑面积达到15。中国城镇居民住房严重短缺问题基本解决，居民住房在追求面积增加的同时，也更关注居住
47、质量和舒适度；因此住房消费不仅体现在购房阶段，更体现在后期的使用和维护阶段，使得房地产产品的后续附加价值性更高；资料来源：国家统计局a) 住宅消费的巨大后续需求决定了住宅产品的半成品性. .Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidentialb) 居民个性化的装修风格决定了后续需求个性化的特点 一般来说，装修的费用与选购的住房比例价格在30%左右； 假设一套住宅为35万元，其装修费用大约要在10万元上下。Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidentialb) 居民个性化的家居风
48、格决定了后续需求个性化的特点 一般来说，屋主在布置住宅的家居方面的花费与选购的住房比例价格在12%左右，假设一套住宅为35万元，其家居用品的购买费用平均约为4万元上下； 其分配比例一般如下：总体的家居花费为38858元，其中：床 ； 床垫 ； 沙发床； 衣柜 ；梳妆台 ；床头柜 ；餐桌； 沙发； 茶几； 电视柜； 鞋柜； 地毯； 书架； 写字台 ； 餐椅； 书房椅； 躺椅 ；电视； 音响 冰箱 东芝； 洗衣机 荣事达； 微波炉； 热水器 贵友； 空调 TCL ；空调 TCL；DVD；床上用品 ；日常用品 ； 窗帘 ； 边桌 ； 折叠小饭桌 ；植物 ；家居花费22225元，约占总支出的57.2%
49、电器花费13298元，约占总支出的34.2%装饰品花费3335元，约占总支出的8.6%基础数据来源：东北新闻网 2004-01-04Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidentialc) 住宅后续消费的DIY性决定了后续产品必须达到很强的标准化程度在2003年9月的全国质量月中，上海建材家装市场抽查表明：产品标准化意识正在逐步加强 ；经营的标准化、个性化的大型家装、建材连锁超市已经开始在中国出现，从使得人们家居的DIY消费方式变得越来越方便；全球著名的经营家装建材的跨国连锁集团德国OBI公司已经开始全面进入中国，方便人们自由选购个性化
50、的标准化的家装建材产品；像好美家、建配龙等中国本土的大型标准化家装建材DIY市场也开始快速发展；随着家装、家居等住宅后续需求产品呈现个性化发展趋势的同时，这些的标准化程度也越来越高，从而使家居的DIY消费方式成为可能，主要表现为：Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidential目 录房地产行业的四大属性消费品属性投资品属性DIY属性阶层性Zion Consulting 机密北京恩企管理 公司Zion Consulting Confidential住宅阶层属性的三大特点:财富、身份、地位a) 财富标志 你属于哪个阶层并不在于你做什么,
