1、推动中国地产的发展与进步page1湖南永州珊瑚西路项目 前期策划定位报告深圳市协兴房地产顾问有限公司二零一一年一月二十日谨呈：湖南省永州市宏一房地产开发有限公司推动中国地产的发展与进步page2导 语。宏一地产，作为永州即将冉冉升起的地产明星；将以革新者的姿态，为推进永州房地产的发展注入强心针。宏一地产将成为永州的“绿城”，代言城市品质最好的产品！推动中国地产的发展与进步page3目 录 第一章 市场调研与分析1第二章 市场专项扫描与分析2第三章 项目分析与研究3第四章 项目定位策略 4第五章 物业发展建议5第六章 营销价值体系搭建及实现6推动中国地产的发展与进步page4Part1 市场调研
2、与分析 宏观视野 宏观经济环境 房地产市场概况 区域市场分析 区域典型项目分析推动中国地产的发展与进步page5NO.1 宏观经济环境推动中国地产的发展与进步page6一、城市区位距广州仅5小时车程，距桂林仅2小时车程，自古就是沟通两广交通要道，素有“南山通衢”之称 。城市区位湘南西部枢纽城市 位于湘南西部的永州市是湖南唯一与两广接壤的地区。 永州市区到广州仅500多公里，到桂林仅195公里，到长株潭仅210公里。 依托长株潭经济圈、承接珠三角产业转移、沟通北部湾经济区的融合枢纽。华南区位全省区位至广西至广东推动中国地产的发展与进步page7二、城市规划1、城市总体规划未来永州发展将以一圈一带
3、一轴为城市总体结构：一圈：城市外环高速公路圈 一带：湘江风光带 一轴：永州大道城市发展轴2、市区规划人口永州市中心城区2020年规划人口85万人，2030年规划人口125万人。 3、联城战略实施“联城”即指通过零陵机场、岚角山镇的生态新城组团发展，以永州大道为中轴，以冷水滩、零陵、岚角山为支点，使现在的两大城区联为一体，形成“带状组团式”城市布局。4、生态新城打造沿湘江风光带和连城道路合理布置建设用地和生态用地，城市组团与机场之间，各组团之间为生态用地，在满足机场净空要求的条件下，充分绿化，适度建设文化、体育、旅游设施，与城市组团之间形成有机的整体。联城战略，组团发展，打造湘粤桂省际区域性中心
4、城市目前城市总体规划着眼于联城战略，火车站片区的区域规划与定位并不突出或清晰，有重塑和提升的空间。推动中国地产的发展与进步page8三、交通辐射机场、高铁、高速公路三维立体交通，将全面带动区域经济与投资发展1、铁路：湘桂铁路、洛湛铁路交汇永州，目前永州新火车站有21趟客运列车停靠，与广州、上海、北京、深圳、长沙、武汉、南宁、青岛等多个城市连接，为枢纽级二等站。 预计2012年湘桂线高速化改造完工，永州站每日将有上百列客车停靠。正在规划中的贵（阳）福（州）铁路将横贯永州地区中部。 2、公路：致力于打造3横2纵高速公路网，2010年全市基础设施交通重点项目共35个，年度计划总投资91.66亿元，其
5、中交通类项目计划投资70.66亿元。在建重点项目有：邵永高速公路永州段、永蓝高速公路、厦蓉高速永州段、道贺高速永州段、零陵大道扩建工程。3、航空：永州机场已开通长沙、北京、深圳、昆明等航线，未来还将开通上海、广州、海口、南宁、马来西亚等地的航线。零陵机场冷水滩零陵至桂林至南宁至长沙至贵港至广州至衡阳/泉州至郴州至郴州至桂林2012年新湘桂线（250公里/小时）运营、3横2纵高速公路网建立，永州进入高速时代！ 永州-长沙 3小时车程 永州-深圳 1小时航程 永州-广州 6小时车程 永州-南宁 7小时铁路行程永州是内地直达两广的重要通道，具有明显的区域幅射功能：推动中国地产的发展与进步page9
6、永州市现辖冷水滩、零陵（原芝山）两区和祁阳、东安、双牌、道县、宁远、江永、江华、新田、蓝山9县，188个乡镇，5000多个行政村。 市区包括冷水滩、零陵两区，市委、市政府位于冷水滩区河东。 全市根据地理区位可分为北部、中部、南部三大片区，工商业发展水平总体呈现北高南低的态势。 1995年底，设立永州市。2000年5月，市府驻地由零陵区（原芝山区）迁址冷水滩区。 （实际上在1997年78月中共永州市委、永州市人民政府先后迁驻冷水滩）。北部中部南部四、行政划分下辖两区九县，90年代以来由于经济、交通发展等原因市府由零陵迁至冷水滩。零陵古邑 ，2000年潇湘，下辖两区九县，为湖南四大古郡 下辖部分县
7、、乡因为资源优势较为富裕，随着家庭财富的积累，近年来投资永州的势头越来越猛。 随着永州市区的快速发展，中心城区的磁场效应将会继续加强。永州市下辖区县是中心城区发展的助推动力推动中国地产的发展与进步page10 2009年全市年末总人口586.66万人，比上年增加3.44万人。其中，城镇人口222.81万人，乡村人口363.85万人，城镇化率38%。 冷水滩区总人口53万，零陵区总人口60万。城区人口总计51万。 据20092030最新城市规划显示，永州市中心城区2020年规划人口85万人，2030年规划人口125万人。 五、人口分布城市化进程的加速将推动下辖区县人口的进城53万 60万 102
8、万 59万 17 万 67万 25万 46万 35万 74万 37万 以上数据资料均来源于永州市政府网站 全市常住人口513.3万人，低于户籍人口；外出务工、务商人员众多，有超百万的外出人口常年在珠三角、长沙、长三角等地工作。 回乡创业的打工能人有8万多人，投资7.7亿元，创办企业12000多家，年创产值20多亿元，这将是活跃永州市房地产投资市场的又一主力军。 高比重的外出人口以及较低的城镇化水平为永州城市化发展提供了巨大空间。外出务工人员是永州发展的重要力量全市人口586.66万，城镇化率较低，外出务工人员多，住房潜在需求旺盛推动中国地产的发展与进步page11六、整体经济2010年预计GD
9、P将达750亿元，比上年增长14.5%，比2005年翻番；连续3年增幅位于全省前列！“十一五”以来，永州经济社会实现了持续快速发展，在2008年、2009年连续两年高于全省平均增长水平，增幅由全省的第10位上升到第5位后，2010年GDP增长提升至14.5%，是建国以来发展速度最快的时期。13.3%14.0%14.5%地区GDP以上数据资料均来源于政府工作报告十一五以来，永州经济加速腾飞！不断增大的经济体量，为城市的建设发展提供了强大的原动力！640.04永州市654.76湘潭市734.06郴州市909.57株洲市1000.09衡阳市1049.7常德市1105.74岳阳市3000.98（亿元）
10、长沙市09年永州经济在全省的位置人均GDP16.8%13.9%17.2%推动中国地产的发展与进步page12七、财政收入与固定资产投资数年来持续的高投入，对城市基础设施建设和房地产发展提供了基础。以上数据资料均来源于政府工作报告投资增速连续3年位居全省前列！财政收入连续6年增长率超16%！综合城市经济总量、财政状况和固定资产投资三方面的考量，永州经济对投资和财政支持的依赖性较大。长期以来，永州得到了中央财政的大力支持，从以下图表可以看出，进几年来，在国家加大中西部投入的政策背景下，永州财政支出快速增加，不管从总量上还是增幅上都远超过财政收入水平。2008年完成全社会固定资产投资358.46亿元
11、，比上年增长41.9%，增幅排全省第1位。 2009年完成全社会固定资产投资600.14亿元，比上年增长67.5%。 2010年完成全社会固定资产投资完成810亿元，增长35%。 2010年财政收入达53亿，比上年大增32%，为2005年的2.5倍！财政收支对比单位：亿财政支出财政收入推动中国地产的发展与进步page13城镇人口可支配收入八、消费经济居民收入稳定增加，消费能力增强，消费欲望随之释放永州市社会消费品零售总额在2008年、2009年连续两年高于全省平均增长水平后， 2010年继续增长19.5%，增幅由08年全省的第10位上升到第5位，家电、汽车、旅游休闲、文化娱乐等高档次产品和服务
12、成为消费热点。 以上数据资料均来源于政府工作报告以2009年为例，旅游收入比上年增长20.8%，汽车类销售额更比上年大涨2.14倍。 推动中国地产的发展与进步page14九、产业结构工业基础薄弱，整体经济实力差。近年来工业发展速度加快，但现阶段还是以消费为主导的城市。工业占经济比重逐渐加大以上数据资料均来源于政府工作报告25.734.040.3目前来看，永州仍是一个以第三产业为主导的消费型城市。单位：亿分产业看，2009年第一产业增加值164.56亿元，增长6.7%；第二产业增加值217.33亿元，增长20.9%；第三产业增加值258.15亿元，增长12.5%。三次产业结构比重由上年的27.3
13、：30.6：42.1调整为25.7：34.0：40.3。 推动中国地产的发展与进步page15宏观经济总结以上从区位、交通、规划、行政、人口、经济发展、财政及投资、消费、产业结构等各方面对永州城市有了一个较全面的认知：城市：具备打造百万人口级别的，连接两广的重要区域中心城市的潜力。经济：后发优势较明显，增速保持全省前列，工业化加快，迎来发展腾飞期。消费：居民收入增长，超前消费意识较强，且存在百万返乡人士的返乡消费。协兴观点：区位：沟通广东、广西的交通要道规划：打造人口过百万的湘粤桂省际区域性中心城市交通：机场、高铁、高速公路三维立体高速交通网行政：下辖两区九县，为湖南四大古郡人口：全市人口58
14、6.66万，城镇化率较低，外出务工人员达百万经济：基础较差、增长较快，连续3年增幅位于全省前列财政及投资：经济对投资和财政支持的依赖性较大，投资增长快速消费：居民收入增加、消费多于收入，超前消费意识强产业：消费支撑型社会，工业基础薄弱，但发展很快极具潜力和爆发力的房地产开发大前景推动中国地产的发展与进步page16NO.2 房地产市场概况（住宅篇）推动中国地产的发展与进步page171、房地产市场供销两旺永州市房地产发展增长较快。2009年全市完成房地产开发投资61.97亿元，比上年增长83.0%，增幅比上年加快46.5个百分点。房屋施工面积625.04万平方米，比上年增长44.5%；竣工面积
15、145.27万平方米，增长60.3%。全年商品房销售面积169.01万平方米，增长56.8%，其中住宅销售149.96万平方米，增长47.4%。竣工经济适用房2266套，竣工面积28.97万平方米。 2、居民居住水平不断提高2009年城镇居民人均住房面积43.5平方米，农村居民人均住房面积35.9平方米。 3、建筑业平稳发展2009年实现建筑业增加值33.21亿元，比上年增长24.3%。全年施工项目79个，比上年增加1个。资质内建筑企业房屋建筑竣工面积507.7万平方米，增长13.1%。 一、住宅地产概况19.1%36.5%83%从房地产开发投资、商品房销售、人均住房水平、建筑业发展势头等方面
16、来看，永州房地产已进入快速发展期2008年至今,永州房地产呈现迅猛发展的势头, 房地产年投资总额均比上一年递增80%以上。以上数据资料均来源于政府工作报告推动中国地产的发展与进步page18二、一级市场供应永州市区（冷水滩）5年土地交易情况年份一级市场拍卖挂牌改制企业拍卖挂牌总计交易面积（）交易总额（万元）交易均价（元/）交易面积（）交易总额（万元）交易均价（元/）交易面积（）交易总额（万元）交易均价（元/）06231886190298201413648332.1590373250273617330741733337708903192407154138016097405312187108984
17、653332943383476625527341019419358463520949740624026483293277381251753673331407585109989444859348617301217049985117195665642560以上数据资料均来源于永州市国土资源局，10年统计截止日期为12月21日。 积极推行网上招拍挂，土地交易市场得到进一步规范，土地出让收入大幅增加。 近3年来，全市共出让土地2747宗，面积875.28公顷，出让收入达29.34亿元。 其中，市区三年来出让土地202宗，面积278.1公顷，出让收入14.04亿元。 2010年市区已出让土地82宗，面积
18、96.08公顷，实现出让收入6.3亿元。 政府支持行业发展，土地供应量充足，总体地价维持较低水平。政策支持下，土地市场供应充足，成交活跃推动中国地产的发展与进步page19 面积：至2008年5月，永州市房屋施工面积（包括农村单位商品房、办公楼、商业营业用房以及其他）累计至少410平米在施工当中，其中近两年商品房年均销售量为189.83万平米。 均价：永州市商品房销售均价由于历史基数很低，虽经近几年的逐年增长，但是在同等城市中房价仍然处于较低位置。（数据来源：永州市统计局）三、二级市场现状近两年商品房销售均价保持20%左右的年增长率，销售面积呈现三年翻两倍的爆发式增长。永州市区房地产面积统计年
19、份施工面积（万）竣工面积（万）销售面积（万）2008年432.690.63107.72009年625.04145.27169.012010年（1-8月）310292.78累计1057.64545.9569.49未完工面积410.83年均销售面积189.83销量呈现快速增长历史价格起点较低，目前涨势明显，且仍有很大上升潜力以上数据资料均来源于永州市房产局推动中国地产的发展与进步page20 冷水滩区域以湘江为界分为河西、河东两个区域。 河西是冷水滩商业繁华之地，住宅则以零陵中路为核心，像周边区域延伸。 随着火车站的新建，加之凤凰园版块的发展，河西区域形成了火车站、凤凰园、零陵路三大房地产开发集中
20、板块。 河东是冷水滩后起的行政及居住区，市政配套较完善，因较好的居住环境及城市规划，主要形成了沿江路和育才路两个高档住宅板块。 四、二级市场楼盘分布两大片区、五大板块，片区间差别较明显河东为老城区，商业集中、居住环境差，河西为新城区，政务中心、居住环境好。创发城皇家帝王广场华源府第印象巴厘名门世家舜德花园恒景苑书香华庭银海花园金水湾城市广场富临锦江花园学府铭邸清华一品广源国际广场香河城曼谷峰景嘉信西城香山城市荣域城市绿岛中联城市广场主要在售楼盘分布图新港财富广场博林经典华兴世纪城星城观天下火车站-新四中零陵路世博美域幸福里贵族阳光凤凰园潇湘国际广场塞纳河畔翰林山庄育才路滨江豪园沿江路推动中国地
21、产的发展与进步page21客群增加：大量周边县乡、务工返乡人员为房地产市场带来了新的购买力。据市统计局2008年调查，冷水滩、零陵外来人口购房占；火车站片区在售楼盘创发城有超过600套房被下辖县份上的客户购买。规模扩大：从15万平米的颐园小区，到32万平米长丰国际广场，再到43万平米皇家帝王广场，和本项目对面超100万平米的中央新城，永州房地产开发由河西老城区河东新城区新火车站片区，迈进从“造房”走向“造城”的规模开发时代。政策支持：政府积极推动行业发展，加大普通商品住房的供地量，调整土地出让策略，实行小宗地出让，降低开发门槛，促进开发增长。五、住宅市场趋势分析从市场、行业、政策层面的解读城市
22、发展带来的新区开发和投资增加为房地产市场带来了动力抓紧历史机遇，把握发展脉搏推动中国地产的发展与进步page22NO.2 房地产市场概况（商业篇）推动中国地产的发展与进步page23 河西向来是冷水滩商业繁华之地，更以零陵中路最为集中。 零陵中路商圈主要业态以百货、服装、专卖店、餐饮娱乐为主，商业有：步步高电器、金水湾百货、潇湘步行街、舜德摩尔、红太阳购物中心。 凤凰园商圈以凤凰路、凤凰园开发区为基础，近几年来陆续发展起以五金、建材、小家电、酒店娱乐等业态为主的城市次商圈。一、商圈分布零陵中路、凤凰园、火车站，三大商圈将三足鼎立目前零陵中路一家独大，凤凰园次之 新火车站目前拥有21列客车停靠，
23、到2012年，时速达250公里的新湘桂线通车后，预计将有120对列车停靠、日均客流量达3万人以上！ 火车站商圈在建商业有：广源购物中心、广源购物广场、创发城商业、新港财富广场等。火车站商圈即将崛起推动中国地产的发展与进步page24二、市场租金与售价商业名称业态商圈楼层租金售价潇湘步行街服装零陵中路2楼70120元/月万丽来商场服饰零陵中路1楼100元/月金水湾百货百货、服饰零陵中路1楼300元/月月光宝盒服饰零陵中路1楼110元/月舜德摩尔建材凤凰园1楼40元/月义乌商城小商品凤凰园1楼70元/月金水湾城市广场零陵中路1楼8万起拍中联国际广场品牌店零陵中路1楼95150元/月（周边）5.8万
24、广源国际广场火车站1楼3560元/月（周边）2.5万新港财富广场服装批发火车站1楼3560元/月（周边）2万嘉兴装饰 装饰火车站（新四中）1楼20元/月由于商铺具体楼层、位置、业态等条件的不同，租金与售价并不固定，以上均为根据案例调研结果而计算的大致估值，仅供参考。推动中国地产的发展与进步page25此商圈核心主要集中在零陵路和凤凰路交汇的十字路口，由舜德城市摩尔、步步高、永泰商贸城、家家福等商业体组成！永州主要商圈零陵中路商圈 零陵路做为冷水滩的核心商业圈，主要有一下几大优势：1、交通优势：地处零陵北路与凤凰路交汇处，是连接河东、河西的必经之道 ，市区20多条公交线路并经此处，人流、车流云集
25、 2、人口集中优势：中心3公里半径范围内常住人口近20万，5公里半径范围内常住人口达35万。人口的集中体现为消费集中，购买力强，为商业和服务业发展提供保障。 3、成熟商业氛围：零陵路做为冷水滩的核心商圈，聚集了步步高百货、万喜登酒店、金水湾百货、精品步行街等大批商业物业，浓厚的商业氛围，是永州市人民习惯性消费区域 零陵路商圈三、零陵路商圈推动中国地产的发展与进步page26零陵路商圈商业特征特征1：以专业性为主导的专业市场，如：银龙电脑城、舜德摩尔建材城。特征2：以步行街，购物中心、百货业、大型超市、星级酒店为主导的综合性商业，如：潇湘步行街、金水湾百货、阿波罗广场等。大型高端商业聚集，商业氛
26、围浓厚，是永州市人民习惯性消费区域。三、零陵路商圈经营种类规格售价万租金元进深开间银龙电脑城电子产品2.5米2-5米1.8-2.5由电脑城统一租金48元/舜德摩尔建材为主5-12米4-7米3.5-4.5根据地段不一样收费38-66元永泰商贸城家具电器临街进深10米开间4.5米1.2-2.20由永泰商贸城统一租金35元经营种类规格售价万租金元进深开间潇湘步行街服饰、鞋包类3-10米2.3-7米3.5-5.5根据地段不一样收费45元-90阿波罗广场服饰、娱乐休闲3-12米3-7米4.8-6.2根据地段不同租金55-160元月光宝盒休闲餐饮、服饰3-12米3-5米5-6.2根据地段不同租金55-16
27、0元推动中国地产的发展与进步page27此商圈核心主要集中在凤凰大道、梧桐路与珊瑚路上，由义乌小商品城、永达建材市场及部分社区商业等商业体组成！发展中的商圈凤凰园商圈 凤凰园路做为发展中的商业圈，主要有一下几个特点：1、交通：地处零陵路商业版块与新火车站交汇处，其中，距离新火车站5分钟车程。2、工业园区：随着2008承接产业的号角吹响，国内外诸多著名企业先后落户于凤凰园工业区。经济的发展必将会带来人气的聚集，为凤凰商圈商业发展带来保障。 3、商业载体规模较小，划分专业：近年来，落户于此的商家，几乎都以批发仓储和专业市场为主，比如：义乌小商品城。 四、凤凰园商圈凤凰园商圈推动中国地产的发展与进步
28、page28凤凰园商圈商业特征特征1：以批发仓储为主导的集中性商业，如：义乌小商品城。特征2：普通商业规模较小，档次较低、随着银海花园、城市绿岛等楼盘的进入，社区商业发展迅速，可依然缺乏种大型消费中心。大型高端商业聚集，商业氛围浓厚，是永州市人民习惯性消费区域。四、凤凰园商圈经营种类规格售价万租金元进深开间银海花园餐饮、药店、便利店、电信、银行等4-12米4-5.5米2.0-2.4租金为24-55元 之间城市绿岛4-12米4-5.5米2.0-2.5租金为25-55元之间城市荣域公寓、商铺、住宅5-13米3-6米2.1-2.7根据地段不同租金40-75元经营种类规格售价万租金元进深开间义乌小商品
29、城综合商业以小商品批发零售为主5-12米37米1.2-2.6看经营位置来定，一般是25-75 推动中国地产的发展与进步page29此商圈核心主要集中在潇湘大道、珍珠路与珊瑚路上，主要由新四中学生市场、火车站广场市场及部分社区商业等组成！后起之秀新火车站商圈 火车站做为新兴的商业圈，主要有一下几个特点：1、交通：随着永州汽车总站在火车站附近落户，交通优势更加不言而喻。所谓：火车一响，黄金万两。这一商圈将成为永州的商贸物流中枢。2、全新规划：火车站可谓是未开垦的价值洼地。随着产业承接的推进，这里无疑是永州发展中心化城市的最快地区。 3、商业起点平台高：随着各大开发商和政府对外招商引资项目的进驻。带
30、来了新的商业模式，更加的专业化，区别于其余的两个商圈发展进度，商业综合体层出不穷。 新火车站商圈五、火车站商圈推动中国地产的发展与进步page30火车站商圈商业特征特征1：以教育为主打的学生商业，如：学府名邸、华源府第等。特征2：以购物中心、酒店、写字楼、商务公寓为主导的综合性商业，如：广源国际、新港财富广场、华兴世纪城等。大型高端商业聚集，商业氛围浓厚，是永州市人民习惯性消费区域。五、火车站商圈经营种类规格售价万租金元进深开间层高广源国际金融类、购物、通讯3-10米2.3-7米5.3米1.7起根据地段不一样收费30-70新港财富广场服饰、家居等批发零售3-12米3-7米4.8米1.2-2.5
31、根据地段不同租金30-60元华兴世纪城餐饮，品牌服饰、家具等3-12米4.5-5.24.5-5.2米待定销售人员预估60元经营种类规格售价万租金元进深开间学府名邸文具、琴棋书画、体育用品、培训机构、2.5米2-5米1.8-2.5由电脑城统一租金48元书香华庭5-12米4-7米3.5-4.5根据地段不一样收费38-66元园丁西郡餐饮、便利店、洗衣店等10米4.5米1.2-2.20由永泰商贸城统一租金35元推动中国地产的发展与进步page31六、在售商业分析集中型商业 社区商业中联国际广场金水湾城市广场学府铭邸银海花园项目名称商业面积产品结构规 格均价（万元）租金（万元）备 注总 结开间（米）进深
32、（米）层高（米）集中型商业金水湾城市广场 3万沿街商铺、购物卖场、酒店式公寓等4-4.59-134.8-5.48万元起95-150只有10间铺，采取竟拍方式以50平商铺为主，没有独立给排水。销售呈供不应求状，这也说明投资渠道过少中联国际广场5万商住公寓，地下商场，中心商场，U字商业步行街45.59-134.6-5.25.8万元95-1505万平商业体量全为独立门面楼盘底商银海花园3万沿街商铺、社区商铺3.5-65-134.6-5.42.4万元35-653万方社区商业配套社区商业以租赁为主，进深较长，没有统一物业要求和标准。学府铭邸2.7万沿街商铺、农贸大市场、文化场馆4-4.810-134.5
33、-51.8万元起 30-50只卖临街商铺，文化场馆和农贸大市场自主管理协兴观点： 从户型上看：集中型商业与社区商业开间进深无明显差别，以2060为主。 从价格上看：由于集中式商业大多地段优越，价格都比社区商业贵3-4倍，住宅底商市场价格普遍在2万以上，繁华地段集中式商业价格在5万以上。 从市场上看：永州人普遍把购买商铺作为重要的投资渠道，已对商铺投资有了价值认同，商业物业销售较好。目前市场商业物业发展较好推动中国地产的发展与进步page32七、片区商业现状 商业价格普遍不低：相比于2千多元的房价，商业价格2万多每平米，在永州比较普遍。 1层与2层价差很大：本项目所在区块周边项目一层商铺销售均价
34、在25000元/平方米左右，二层商铺售价在3300元/平方米左右。 2层销售比1层好：从两个楼盘的调查我们发现，销售情况来看，由于价格原因，二层商铺的销售情况明显优于一层。 片区商业前景好：以火车站为核心，沿潇湘大道珊瑚路等道路将在未来数年兴起大批高端化、规模化的商业物业。新港财富广场西侧1F:20000元/西侧2F:4000元/南侧1F:6000-11000元/南侧2F:3700元/中间1F:6000元/中间2F:3100元/1F：25000元/2F：3300元/广源国际广场火车站广源国际广场 新港财富广场项目周边属于火车站核心区，政府规划的商业网点较多，目前已开发的或正在开发的商业有：新港
35、财富广场、广源国际广场、华兴世纪城商业、创发城商业协兴观点：推动中国地产的发展与进步page33以上从整体现状、一级市场、二级市场（住宅、商业市场等方面对永州房地产市场有了一个较全面的认知：永州房地产市场正处在发展腾飞期，在巨大的市场面前，只有能够认清行业现状，把握行业走势，抢占行业先机的房地产开发企业才能赢得最多的发展红利。以新火车站片区为代表的新开发区域，随着片区成熟度的提高和商圈的兴起，成为永州房地产开发和投资的又一热点。协兴观点：整体发展：供销两旺、居住水平提高、建筑行业平稳一级市场：政府放量供应，地价水平维持低位二级市场：（住宅）：两大片区、五大板块，西商东住，价格起点较低，有很大上
36、升潜力（商业）：零陵中路、凤凰园、火车站将三足鼎立，项目片区前景看好房地产市场总结推动中国地产的发展与进步page34NO.3 区域市场分析推动中国地产的发展与进步page35火车站片区代表楼盘：广源国际广场、新港财富广场、清华一品等多层价格：900-1400元/平米高层：1400-2000元/平米客户：多为周边县城客户，以及部分新四中教师。项目位于：冷水滩区/河西/火车站片区/珊瑚路与传芳路交汇处一、项目区域界定 市委、市政府及众多机关单位所在地，整体规划和配套较好。 主要分为育才路板块和滨江板块。育才路板块目前高层均价在2200元/左右，滨江板块目前高层均价约2500元/。 客户群体以企事
37、业单位、公务员为主。河东为新城区，市政机关和高档小区较多，居住环境较好。长丰工业园新四中零陵中路凤凰园区政府凤凰园工业组团育 才 路滨江片区商住片区居住片区工业片区火车站片区市政府汽车总站（规划）河西为老城区，工商业较多，楼盘档次较低，居住环境较差。 以零陵中路为主体的商业中心，以凤凰园、长丰工业园为主体的工业中心，和未来以火车站、汽车总站为主体的商贸物流中心。推动中国地产的发展与进步page36规划范围 紫霞路以南、西区路以北、火车站铁路线以东、珍珠路以西。规划定位 承载城市升级换代与骨架拉升需要，打造现代型、生态型、宜居型的国际化城市新区。 功能定位包含商贸、金融、居住、绿色生态、人文教育
38、等综合类型。 物业类型包含高端酒店、写字楼、大型购物商场、百货超市、高品质住宅、生态公园、知名中小学等。 商贸金融方面：继零陵中路城市主商业中心之后的，新型的，符合现代购物消费理念的城市商业副中心。居住方面：高品质、宜居型社区 人文教育方面：引入知名学校、打造教育产业驱动示范区。 绿色生态方面：规划有市政公园、生态湖泊水系等。发展计划重点发展“一横两竖”，围绕珊瑚路、潇湘大道、传芳路沿线开发建设。二、项目所在片区规划打造现代化、国际化，宜商、宜居的新型都市繁华区站前中心区新火车站政府规划、强势崛起，2011火车站片区地产开发新纪元！推动中国地产的发展与进步page37三、区域一级市场近几年来，
39、土地出让重点主要在河西区，包括梧桐路沿线、潇湘大道沿线等，未来河西楼盘在市场供应中的占比将明显提高城市开发已向西转移，火车站片区将进入快速发展期，本项目位于城市重点发展区的核心地段。河东供应减少，河西供应放量火车站片区成为开发重点10亩109亩55亩130亩60亩8.4亩67亩10亩87亩75亩107亩39亩10.5亩50亩451亩83亩供应较少供应放量56亩12亩河东地区受地形限制，发展空间有限，近两年来，楼盘所占市场份额减少。项目周边多个地块已于近年集中拍出，项目区域将成为永州城市地产开发的最热点地区。协兴观点推动中国地产的发展与进步page38四、区域二级市场火车站-新四中板块在售项目汇
40、总项目名称位置开发商总占地总建面容积率绿化率建筑形态主力产品均价华兴世纪城永州市冷水滩区潇湘大道与梧桐路交汇处永州华兴房地产开发有限公司333331200003.60 30%板楼,高层3房116-127待定（认筹）广源国际广场潇湘大道与广场北路交汇处永州市广利来房地产开发有限公司66007000010.61 高层（30） 2房79和3房130 1800元/名门世家永州冷水滩区珊瑚路白竹亭水库永州市深达置业有限公司870002600002.99 48%小高层4房2292200元/创发城永州市冷水滩凤凰园珊瑚路白竹亭水库旁湖南广聚源房地产开发有限公司366001340003.66 46%板塔结合小
41、高层3房115-1362400元/嘉信阳光花园永州市冷水滩区梧桐路与传芳路交叉口西北角2666533.2%多层、小高层3房1300元/新港财富广场新火车站对面潇湘大道与站前北路交汇处海南新港湘永地产31000 1460004.7多层、小高层3房130电梯1500元/楼梯1300元/西元春天冷水滩梧桐路与传芳路交汇处永州市荣兴房地产开发有限公司27374610002.23 39.6%板塔结合北斗苑生态一号珊瑚路与传芳路交汇处永州市墨湘阁房地产开发有限公司3500140004.00 35%小高层3居1341700元/书香华庭冷水滩区潇湘大道(四中新校旁) 永州市冷水滩区经济建设投资有限公司 6万3
42、3万3.6737.56%小高层3居142 1800元/学府名邸新四中北大门正对面 永州市天宇金地房地产开发有限公司 3万13万4.635%小高层、高层4居142 待定（认筹）尚品阁潇湘大道与才子路交汇东北角 永州市永丰房地产有限责任公司 0.46万2万6.0-高层3居1271600元/西南花园翰林苑永州河西潇湘大道新火车站旁 永州市天宇金地农贸综合大市场开发有限公司 分多次开发，数据不详多层4居197 1400元/清华一品潇湘大道与西区路交汇处 永州恒联房地产开发有限公司 -6万-小高层3房1174房158 1868元/园丁山庄西郡冷水滩区西区路（新四中对面） 永州市兆泰房地产开发有限公司 分
43、多次开发，数据不详高层3居102 1700元/推动中国地产的发展与进步page39五、区域二级市场特征火车站-新四中板块楼盘特点概括一：体量偏小：除西南花园、园丁山庄等分拆开发的微利房外，超过15万建面的楼盘只有26万建面的名门世家和33万建面的书香华庭，其他楼盘体量都较小。二：主力户型集中：对片区13个录得主力户型的楼盘研究，以2房为主的楼盘有1个，以4房为主的楼盘有4个，以3房为主的楼盘有10个，主力户型中3房面积区间为102-142，尤以13053房最为普遍，有6个楼盘。三：项目价格较低：片区目前均价最高楼盘为创发城2400元/，均价最低楼盘为嘉信阳光花园1300元/，片区均价估算约为1
44、814元/，低于2010年全市均价。四：容积率较高：对片区10个录得容积率的楼盘研究，低于3.0的楼盘仅有2个，3.5-4.0的楼盘有4个，4.5-6.0的楼盘有3个，高于10.0的楼盘有1个。片区楼盘特点可归纳为：体量偏小、产品较单一、价格较低、容积率偏高推动中国地产的发展与进步page40NO.4 区域典型项目分析推动中国地产的发展与进步page41地址：永州冷水滩区珊瑚路白竹亭水库 占地面积：86000建筑面积：260000 总户数：1200容积率：3 绿化率：43%分期开发:3期电梯配比：一梯两户一、名门世家批次认筹时间开盘时间产品构成均价一期-（尾盘）229以上的4-6房大户（售罄）
45、1680元/二期2010年2月1日2010年10月1日以100-130平方米三房为主推2100元/三期待定待定-待定优势分析现楼销售，社区生活氛围好，环境静谧客户分析主要为工业区企业员工（企业交纳首付、企业班车接送）项目基础数据推动中国地产的发展与进步page42 项目解读项目介绍：名门世家坐落于永州市冷水滩区河西珊瑚湾中心区域，是永州最大的欧陆风格的纯住宅社区。独享白竹庭生态湖面和山顶公园，也是市区唯一真正意义上的山水公园社区。由一栋综合楼、十三栋高层住宅及三栋多层住宅组成，内部配套完善。畅销原因：地段：位于永州市冷水滩区河西珊瑚湾中心区域，项目临近河西商业中心和区政府、火车站，西靠白竹亭水
46、库。户型：纯板式一梯两户结构、宽楼距、南北通透、270度转角全景落地窗、户户双阳台设置。 景观：5000公共绿地广场 皇家风格园林配套：星级会所、幼儿园、超市、银行、医疗门诊、邮政代办和大型地下停车场。形象：真正纯板式欧陆风格的坡地建，贴合项目高端定位。劣势：交通：项目公共交通只有20路车，出行不便。品质：一期客户反应楼梯质量较差。一、名门世家推动中国地产的发展与进步page43户型点评：三房两厅两卫 132.78户型方正，观景阳台较大，提升附加值，室内流线设计合理，适合居家。主力户型点评270度观景台一、名门世家户型点评：五房两厅两卫 229.2户型紧凑，南北通透，主卧270观景台提升主人品
47、味且让外立面更符合欧陆风格，但卧室隐私性欠缺。推动中国地产的发展与进步page44总建筑面积：12万规划总户数: 791分期：分3期开发建筑形式：高层电梯配比：一梯两户批次认筹时间开盘时间产品构成均价一期目前认筹进行中（交20000定房号，定3房送1.5万，定4房送2万）预计6月底推出2栋27层，共推出162套，产品结构为：132-138三房占68%、155四房占16%、以及188五房占16%预计为2700-2800元/；三期规划当中-将推出一房、两房单位客户构成重要客户群体：本地客户占重要比例，主要为服装、鞋类产业私营老板以及本地公务员，较少量的投资客。项目基础数据二、华兴世纪城推动中国地产
48、的发展与进步page45项目解读项目介绍：永州市冷水滩区潇湘大道与梧桐路交汇处。项目包括了黄金街铺、高端住宅、投资公寓、星级酒店四大物业，采用了国际流行的城市综合体开发手法打造，主打投资概念，以优质不动产自居。畅销原因：地段：永州市冷水滩区潇湘大道与梧桐路交汇处，新火车站和永州汽车总站的中间，占据了火车站商圈的核心位置。户型：永州首创N+1户型（赠送面积），得房率高，25256多类户型，商务、投资、自住皆宜。配套：两条开放式的步行街、星级酒店。形象：现代简约风格，贴合投资型物业的形象定位。二、华兴世纪城推动中国地产的发展与进步page46主力户型点评二、华兴世纪城户型点评： 投资型公寓 A4-
49、45.5 A5-28.6 A6-31.8户型紧凑，户户都有阳台、飘窗的设计在投资型公寓中难得。面积适宜，投资、居家、办公都很实用。A-4A-5A-6户型点评： 三房两厅两卫 124-129 实用率109%特色N+1户型，南北向，采光好卧室均有飘窗设置，景观性好花园改书房，实用紧凑，得房率高拓展面积户型点评： 三层商住天地 256（三层）下两层为商铺，第三层为两房两厅一卫的住宅。永州首创商住连体出售模式，生意、办公、居家全能产品，专为赢商人士打造。推动中国地产的发展与进步page47占地面积：36600 总建筑面积：13.4万 容积率: 3.6一期开盘：2010年4月28日建筑形式：小高层、高层
50、电梯配比：一梯两户批次认筹时间开盘时间产品构成均价一期-2010-4-281680元/ 二期2011-1-1预计2011-63居115-136预计2400元/三期-客户构成重要客户群体：下辖县域客户占重要比例，目前已有超600套房源被县域客户购买，占推盘量的大半。项目基础数据三、创发城推动中国地产的发展与进步page48项目解读项目介绍：创发城，是由湖南创发集团投资，项目占地面积约55亩，总建筑面积约13.4万，是一个涵盖滨湖豪宅、集成式广场商业、高档办公楼、星级酒店为一体的增值型城市综合体项目。畅销原因：地段：永州市冷水滩区潇湘大道与珊瑚路交汇处，火车站商圈核心地段白竹湖公园旁。户型：从22
