1、工程项目二次经营策划指导书工程项目二次经营策划指导书编制思绪编制思绪土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第1页工程项目二次经营策划指导书编制思绪工程项目二次经营策划指导书编制思绪土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第2页工程项目二次经营策划指导书工程项目二次经营策划指导书编制标准编制标准土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第3页编制编制工程项目二次经营策划指导书工程项目二次经营策划指导书前提前提2.1.1 成立二次经营组织体系 2.1.2 明确各级职责、明确分工2.1.3 制订二次经营目标2.1 建立组织体系、明确职责分工、制订建立组织体系、明确职责分工、制订工作目标工作目标
2、土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第4页编制编制工程项目二次经营策划指导书工程项目二次经营策划指导书前提前提2.2 市场开发部进行经营交底市场开发部进行经营交底2.2.1 建设单位招标资料建设单位招标资料（1）资格预审公告或招标公告（2）招标文件及其补遗书、澄清、修改、答疑等（3）建设工程施工协议书（协议协议书、协议商务谈判备忘录等）、专用协议条款、通用协议条款（4）安全生产协议书、廉政协议书、履约担保、预付款担保（5）工程量清单：（工程量清单投标报价汇总表、工程量清单计价表、甲供材料数量及价格表、甲供设备数量及价格表、甲控材料表等）（6）招标图纸 土建项目二次经营策划指导建议书及其编
3、制思路第5页编制编制工程项目二次经营策划指导书工程项目二次经营策划指导书前提前提2.2.2 设计单位资料设计单位资料（1）单项概算表（2）综合概算表（3）招标控制价（或限价）（4）详细工程量清单土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第6页编制编制工程项目二次经营策划指导书工程项目二次经营策划指导书前提前提2.2.3 自己单位投标资料自己单位投标资料（1）报价分册（报价编制说明、降造办法、各类材料数量及价格表、运输方式、工程量清单计价表等）（2）技术分册（项目工程介绍、施工组织设计）（3）商务分册（联合体投标协议书）（4）投标人澄清、补充确实认资料（5）中标标段设计单位、设计特点、设计总体责
4、任人、各专业及工经责任人，联络方式等相关经营关系情况（6）投标报价交底资料 土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第7页编制编制工程项目二次经营策划指导书工程项目二次经营策划指导书前提前提2.3 全方面系统研究协议全方面系统研究协议2.3.1 搜集组成协议文件全部协议书、文件搜集组成协议文件全部协议书、文件组成协议文件协议书、文件普通包含以下内容：（1）协议协议书及各种协议附件（含评标期间和协议谈判过程中澄清文件和补充资料）；（2）中标通知书；（3）投标函及投标函附录（含补遗书、答疑书，要求投标人澄清、补充确实认资料）；（4）项目专用协议条款；（5）专用协议条款；土建项目二次经营策划指导建
5、议书及其编制思路第8页编制编制工程项目二次经营策划指导书工程项目二次经营策划指导书前提前提（6）通用协议条款；（7）技术规范（技术标准和要求）；（8）图纸；（9）已标价工程量清单；（10）承包人相关人员、设备投入承诺及投标文件中施工组织设计；（11）其它协议文件（协议推行中，招标文件和发包人、承包人相关工程洽商、变更等书面协议或文件，以及工程质量保修协议书、安全生产协议书、廉政协议书视为本协议组成部分）。土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第9页编制编制工程项目二次经营策划指导书工程项目二次经营策划指导书前提前提2.3.2 协议整合协议整合将协议协议书、通用条款、专用条款等整合成一个有效
6、范本，分发给项目部领导、各部门责任人，共同研究协议条款，结合自己工作职责分工，找出协议中前后矛盾或对我方有利条款，归纳能够突破关口，主动创造效益。土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第10页编制编制工程项目二次经营策划指导书工程项目二次经营策划指导书前提前提2.3.3 全方面研究协议，找准切入点全方面研究协议，找准切入点（1）研究协议条款（2）研究费用情况（3）研究计量规则、投标报价说明（4）分析清单单价（5）进行风险评定土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第11页编制编制工程项目二次经营策划指导书工程项目二次经营策划指导书前提前提（1）研究协议条款）研究协议条款例题例题1：沪昆铁
7、路贵州段协议：沪昆铁路贵州段协议15.4 15.4 变更估价标准：变更估价标准：15.4.1 本项目实施总价承包，协议签署后任何一方不得私自调整协议价格，但有以下情况之一可作调整：土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第12页1）发包人对建设方案、建设标准、建设规模和建设工期重大调整以及非承包人原因引发类变更设计；2）保险范围之外，因为不可抗力造成损失按通用条款第21.3.1项办理；3）甲供材料设备由发包人按铁道部相关要求调整；4）按国家和铁道部相关政策允许调整并经原审批部门同意调整内容可进行调整。5）因为路基、隧道岩溶处理工程数量存在较大不确定性，协议执行过程中，按承包人中标单价和相关各
8、方确认工程数量，经第三方审价单位审价，发包人同意后据实计量，增减部分另行签署补充协议。编制编制工程项目二次经营策划指导书工程项目二次经营策划指导书前提前提土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第13页编制编制工程项目二次经营策划指导书工程项目二次经营策划指导书前提前提15.4 15.4 变更估价标准：变更估价标准：15.4.2 总承包风险费是指由总承包单位为支付风险费用计列金额，风险费用包含但不限于以下内容：1）初步设计招标施工图量差、承包人原因引发类变更设计及全部类变更设计引发工程增减费用；2）非不可抗力造成自然灾害损失及其采取预防办法费用；3）发包人供给材料和设备及15.4.1(4)以
9、外材料和设备价差；土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第14页4）建设工期重大调整以外施工组织设计调整工期造成损失和增加办法费；5）工程保险费；6）因为变更施工方法、施工工艺所引发费用增加；7）工程质量、施工安全、建设工期、投资控制、环境保护水保和技术创新等考评费用。土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第15页编制编制工程项目二次经营策划指导书工程项目二次经营策划指导书前提前提例题例题2：阳泉到左权高速公路项目专用协议条：阳泉到左权高速公路项目专用协议条 款款1）路基填挖方增减总量不超出原设计总量2%，2）路基土石质结构百分比改变量不超出原设计10%，3）桥梁桩基地质层改变厚度小于
10、等于桩长15%（均以1座桥为1个控制单元）。15.1 以下情况不属于变更范围和内容，其影响和以下情况不属于变更范围和内容，其影响和费用均由承包人负担费用均由承包人负担土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第16页4）工程过冬覆盖及保护办法，5）围岩类别发生改变，未经由发包人代表、总监理工程师、设计代表组成现场决议组认可，6）隧道围岩改变累计长度小于隧道总长5%，或围岩级别改变但连续长度小于10米。土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第17页编制编制工程项目二次经营策划指导书工程项目二次经营策划指导书前提前提例题例题3：福州地铁工程土建标：福州地铁工程土建标施工期间发包人将本工程永久结
11、构（含围护结构）中钢筋、商品混凝土进行价差调整（暂估价项目除外）；价格浮动风险范围：施工期当月造价管理机构公布信息价（月平均值）与编制控制价时采取造价信息基价相比，钢筋为+10%，商品混凝土为+10%。超出上述风险范围时，仅对超出部分计取价差和对应税金，不计取其它费用。造价信息基价执行福州市财政投资评审中心审定控制价汇报中载明月份材料价格信息价格。16.价格调整价格调整 16.1.2本工程约定物价波动引发价格调整方法为：土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第18页编制编制工程项目二次经营策划指导书工程项目二次经营策划指导书前提前提16.价格调整价格调整 16.3 其它原因引发价格调整其它
12、原因引发价格调整16.3.4非承包人原因引发工程量改变产生协议价格调整：单个项目工程量变动幅度超出+30%并造成协议总价变动幅度超出+1%，增加部分工程量或降低后剩下部分工程量，其综合单价按专用条款15.4执行，未超出上述幅度，按协议已经有价格变更协议价款。土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第19页16.3.5工程量清单中暂时混凝土支撑、暂时钢管支撑和暂时型钢支撑清单项目，承包人在投标报价时应充分了解工程实际情况，认真勘察现场，预计全部会包括到风险，一旦中标并签署协议后，除因非承包人原因引发主体结构工法改变或者依据协议其它条款要求能够进行调整外，这些项目费用将不做调整。土建项目二次经营
13、策划指导建议书及其编制思路第20页编制编制工程项目二次经营策划指导书工程项目二次经营策划指导书前提前提（2）研究费用情况）研究费用情况1）各章节工程量及费用、降造费率（各章节降造费率）、未降造项目、不平衡报价情况，总承包风险费，量差、盈亏分析，其它事项；2）了解本项目标激励约束机制考评费金额，业主是怎样使用该费用，我们可经过哪些方式要回来；3）明确协议中大临及过渡工程数量、费用，为编制及优化大临过渡方案提供参考，做到尽可能不超支。土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第21页编制编制工程项目二次经营策划指导书工程项目二次经营策划指导书前提前提（3）研究计量规则、投标报价说明）研究计量规则、
14、投标报价说明工程量计算规则在专用协议条款、工程量清单说明及技术标准中有约定按约定执行；没有约定按铁路工程工程量清单计价指南（土建部分）（铁建设108号）、建设工程工程量清单计价规范（GB50500-）、建筑工程建筑面积计算规范（GB/T 50353-）要求执行。土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第22页重点是认真研究工程量清单中项目特征描述。明确各项协议单价包含哪些子项目和工程内容，确定协议中缺单价工程项目内容，提前着手增加缺单价工程项目数量和新增单价编制工作。土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第23页编制编制工程项目二次经营策划指导书工程项目二次经营策划指导书前提前提（4）分
15、析清单单价）分析清单单价依据现场实际工料机单价分析成本，并结合清单单价，明确协议中哪些单价较低，可做负变更降低亏损或利用相关协议条款调整单价；哪些单价较高，可多做正变更争取最大效益。土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第24页编制编制工程项目二次经营策划指导书工程项目二次经营策划指导书前提前提（5）进行风险评定）进行风险评定1）工期风险2）安全、技术、质量风险3）盈亏风险4）审计风险土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第25页编制编制工程项目二次经营策划指导书工程项目二次经营策划指导书前提前提2.4 施工技术与工程经济有效结合施工技术与工程经济有效结合做好技术支持工作 系统审核图纸
16、，找到突破口2.5 熟悉行业变更索赔调差游戏规则熟悉行业变更索赔调差游戏规则 2.5.1 铁路项目 2.5.2 公路项目 2.5.3 市政、房建工程土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第26页工程项目效益策划详细内容工程项目效益策划详细内容3.1 工程数量进蓝图策划工程数量进蓝图策划第一步要处理好存在“硬伤”项目（即亏损项目）第二步要紧紧抓住把握性较大重点问题，平衡好协议固有量差和新创造量差，要以工程量形式足额进蓝图，降低潜亏项目工程量，增加预期利润好项目，满足项目基本效益目标要求。第三步是对剩下一些重大事项再进行拓展，结合工程项目特点，在无法进蓝图情况下，提前进行类变更设计策划，争取到
17、达利益最大化。土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第27页工程项目效益策划详细内容工程项目效益策划详细内容3.2 施工阶段变更设计策划施工阶段变更设计策划 类变更设计前期策划工作重点应放在以下类变更设计前期策划工作重点应放在以下几个方面：几个方面：（1）施工图执行设计标准与招标文件标准发生改变引发变更；（2）大面积地基加固工程因地质情况与现场不符而发生变更；（3）桥梁工程中，结合各单位现有技术和装备水平，在不降低建设标准前提下，争取有利于施工方桥梁结构形式改变或重大施工方案变更；土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第28页（4）隧道工程中较大规模不良地质体加固处理，隧道围岩变更一定
18、要系统规划地变，不然有可能得不偿失；（5）施工组织设计重大调整，重大技术方案变更；（6）设计漏项和施工安全防护办法重大变更等。土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第29页3.3 收尾阶段变更索赔策划收尾阶段变更索赔策划收尾阶段主要做好变更设计、各类费用汇报批复计价工作。（1）及时掌握业主手中降造费、备用费、暂定金使用情况，加大公关力度，做好完工决算工作。（2）铁路项目风险包干费用如由建设方掌握时要想方设法要回来，并对超出风险包干费用部分依据协议和相关文件精神补签协议或形成结算纪要并加以处理。（3）公路、市政等工程项目标暂定金要经过变更、搜集整理各种资料依听说服建设单位争取全额要回来。工程
19、项目效益策划详细内容工程项目效益策划详细内容土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第30页工程项目效益策划详细内容工程项目效益策划详细内容3.4 协议索赔策划协议索赔策划索赔定义：是承包商在协议实施过程中，依据协议及法律要求，对并非因为自己过失且应由业主或第三方负担责任情况所造成实际损失，凭相关证据向业主或第三方提出给予赔偿要求。土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第31页工程项目效益策划详细内容工程项目效益策划详细内容3.4.1 承包人索赔必须同时具备承包人索赔必须同时具备4个条件个条件（1）与协议相比较，已造成了实际额外费用增加或工期损失；（2）造成费用增加或工期损失原因不是因为
20、承包人过失；（3）按协议要求不应由承包人负担风险；（4）承包人在事件发生后要求时限内提出了书面索赔意向通知。承包人应完全不负担是法律、法规、规章和政策改变风险。土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第32页工程项目效益策划详细内容工程项目效益策划详细内容3.4.2 可索赔费用可索赔费用（1）人工费（停工损失费和工效降低损失费按窝工费计算）；（2）设备费（因窝工引发设备费索赔：当施工机械属于施工企业自有时，按照机械折旧费计算索赔费用；当施工机械是施工企业从外部租赁时，索赔费用标准按照设备租赁费计算）；（3）材料费；土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第33页（4）保函手续费（工程延期时
21、，保函手续费对应增加；反之，取消部分工程且发包人与承包人达成提前完工协议，保函金额对应降低，保函手续费也应扣减）；（5）拖延付款利息（按银行同期贷款利率）；（6）保险费；（7）管理费（分现场管理费、企业管理费）；（8）利润。土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第34页几点提议几点提议4.1 更新理念更新理念（1）关系就是效益、关系就是生产力（2）会干-会算-会要（3）地质是创效龙头、隐蔽工程是重点、计量规则是关键（4）关键是理由、沟通是关键土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第35页几点提议几点提议4.2 坚持二次经营坚持二次经营“四定四定”工作思绪工作思绪即“定目标、定责任人、定
22、工作推进计划、定奖惩”。二次经营工作是需要相互分工又要相互协调配合工作，要明确工作目标，理清工作思绪，落实好责任人，在有效时间内扎实有序开展工作，决不能盲目标、无头绪进行。土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第36页几点提议几点提议4.3 依法合规，用足政策，争取了解与支持依法合规，用足政策，争取了解与支持全部上报基础资料要有理、有据、有节、有度；坚持实际与扩大相结合，在实际基础上进行扩大化，不能不着边际、无限放大；资料编制标准：及时性、全方面性、真实性、正当性；费用计算标准：合理性、有利性。土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第37页几点提议几点提议4.4 提升工程项目二次经营业
23、务水平提升工程项目二次经营业务水平（1）尽可能保持项目经理、项目总工和变更、索赔业务人员稳定，不随意更换，以确保各项工作连续性。（2）加强业务人员业务技能。主抓个性，躲避审计，利用好地方力量，争取利用设计出图和设计变更做好索赔费用转化等工作。（3）充分利用集团企业、工程企业二次经营教授督导组业务优势、经验优势和人脉资源，做好变更策划和外围关系工作。土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第38页（4）定时召开二次经营会议，总结经验，分析形势，改进思绪，形成精诚团结工作机制。二次经营工作小组组员每个月召开一次或屡次二次经营专题会议，通报二次经营进展情况，协调和督促各部室配合及相关资料完善和搜集
24、。结合项目形势和监理、业主新指令和文件，研究对策，调整思绪，并主动寻找新变更点和项目。经过各部室人员定时沟通和配合，形成团结协作工作机制。土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第39页几点提议几点提议4.5 实施主动二次经营奖励制度实施主动二次经营奖励制度（1）各单位应制订工程项目二次经营实施细则，并按其要求计算并提取二次经营奖励基金，每年（或六个月）兑现一次，由项目二次经营领导小组依据贡献大小制订分配方法。土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第40页（2）二次经营工作是一项全员性工作，要动员全体员工寻找变更点，每提出一个合理化提议并能变更立项，“四方”会议经过并签字后，可实施“一事一奖”标准，费用从二次经营奖励基金中支付，依据变更项目情况，按照一定标准实施奖励。土建项目二次经营策划指导建议书及其编制思路第41页
