1、证券研究报告证券研究报告 行业深度研究行业深度研究 拨云见日，向阳而生拨云见日，向阳而生 2022 房地产中期投资策略房地产中期投资策略 Table_Rating 增持（维持）增持（维持） Table_Summary 主要观点主要观点 楼市楼市：市场整体承压，行业格局已悄然改变。市场整体承压，行业格局已悄然改变。随着因城施策进入深水区，多地放松调控政策，同时楼市调控放松范围逐步向苏州、南京等高能级城市拓展。地产政策端放松到市场信心修复仍需一定时间，Q1商品住宅销售面积同比下降18.6%，商品住宅销售额同比下降25.6%。销售承压，新开工积极性不足，各地“保交付”推动下，施工面积略有上升，全国商
2、品住宅施工面积同比增长1.1%，竣工面积同比下滑11.3%。2021-22Q1房地产行业集中度下降。随着去年恒大风险敞口暴露，部分头部民营开发商也陆续出现流动性风险，逐渐演变成信用风险，导致销售不达预期，年初至今信用风险进一步发酵，以资抵债迫使此类房企被动瘦身，行业集中度有所下降。 地市：土拍市场低温延续，国企和本土房企托底明显。地市：土拍市场低温延续，国企和本土房企托底明显。政府性基金收入高点回落，全国住宅土地出让金和出让面积21年首次出现下滑。2021年全国住宅土地出让金4.85万亿，同比下滑15.36%，住宅土地出让面积6.47亿平方米，同比下滑31.53%。22Q1首批集中供地开启城市
3、不多，土地购置面积同比大幅下滑。国企积极增厚土储，滨江、龙湖、碧桂园等少数民企补仓，从年初土拍市场来看，中海、华润、保利等国央企积极出手，民营开发商仅有碧桂园、滨江、龙湖等房企在土地上有所收获。 资金：宽信用、多举措促进行业良性循环。资金：宽信用、多举措促进行业良性循环。“住房贷款两集中”和“三道红线”防止房地产无序扩张。2022年初国际三大信用评级机构继续调整民企开发商信用评级，评级下调后，开发商融资渠道受阻，新增融资额度有限。另外，资金方面，规范预售金监管，AMC介入助力房企纾困，并购融资稳步推进，均有助于化解房企信用风险，促进行业平稳健康发展。 代建：品牌房企赋能市场，轻资产属性凸显代建
4、：品牌房企赋能市场，轻资产属性凸显 代建作为品牌房企操盘赋能市场的重要手段，轻资产属性明显。随着保障房建设的持续推进，保障房纳入公募REITs试点范围，政府代建的需求进一步打开。 投资建议投资建议 伴随各地销售和土拍政策陆续放松，前期杠杆较低的国央企将率先收益，行业格局面临重塑，推荐关注相关标的：（1）融资成本低且能在一二线城市持续拿地的房企，如保利发展（600048.SH）、绿城中国（3900.HK）、龙湖集团（0960.HK）、滨江集团（002244.SZ）、华发股份（600325.SH）、信达地产（600657.SH）等；（2）市场压力增大之下代建市场需求逐步打开，相关标的：绿城管理控股
5、（9979.HK）、中原建业（9982.HK）。 风险提示风险提示 商品房销售不及预期；政策修复不及预期；代建订单增长不及预期。 Table_Industry 行业行业: 房地产房地产 日期日期: 2022 年年 05 月月 10 日日 Table_Author 分析师分析师: 金文曦金文曦 Tel: 021-53686143 E-mail: SAC 编号编号: S0870521100003 联系人联系人: 蔡萌萌蔡萌萌 Tel: 021-53686184 E-mail: SAC 编号编号: S0870121110010 Table_QuotePic 最最近近一年行业指数一年行业指数与沪深与沪
6、深 300 比较比较 Table_ReportInfo 相关报告：相关报告： 行业基本面承压行业基本面承压，“金三银四金三银四”失约失约 2022 年年 05 月月 05 日日 政治局会议稳预期，政治局会议稳预期，30 城销售延续下城销售延续下行行 2022 年年 05 月月 05 日日 杭州土拍区域分化明显，滨江绿城收获杭州土拍区域分化明显，滨江绿城收获颇丰颇丰 2022 年年 04 月月 26 日日 -24%-20%-16%-13%-9%-5%-1%3%7%05/2107/2110/2112/2102/2205/22房地产沪深300每日免费获取报告1、每日微信群内分享7+最新重磅报告；2、
7、每日分享当日华尔街日报、金融时报；3、每周分享经济学人4、行研报告均为公开版，权利归原作者所有，起点财经仅分发做内部学习。扫一扫二维码关注公号回复：研究报告加入“起点财经”微信群。 行业深度研究行业深度研究 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页重要声明2 目录目录 1 开发开发：“稳增长稳增长”+“宽信用宽信用”驱动政策面向基本面逐渐传导驱动政策面向基本面逐渐传导 . 4 1.1 楼市：市场整体承压，行业格局已悄然改变 . 4 1.1.1 销售疲态依旧，市场有待修复 . 4 1.1.2 行业结构调整，竞争格局重塑 . 8 1.2 地市：土拍市场低温延续，国企和本土房企托底明显. 10 1.2.
8、1 政府性基金收入高点回落，土地财政面临困境 . 10 1.2.2 销售延续低迷，集中供地持续受挫 . 13 1.3 资金：宽信用、多举措促进行业良性循环 . 16 1.3.1“住房贷款两集中”+“三道红线”防止房地产无序扩张 . 16 1.3.2 流动性收紧，房企发债规模下降 . 19 2 代建：品牌房企赋能市场，保障房、代建：品牌房企赋能市场，保障房、REITs 支撑行业成长支撑行业成长 . 25 2.1 行业发展迅速，成长空间广阔 . 25 2.2 保障房建设和公募 REITs 支撑行业长足发展 . 27 3 风险提示：风险提示： . 29 图图 图图 1 全国商品住宅销售面积及增速全国
9、商品住宅销售面积及增速 . 4 图图 2 全国商品住宅销售金额及增速全国商品住宅销售金额及增速 . 4 图图 3 全国商品住宅新开工面积及增速全国商品住宅新开工面积及增速 . 5 图图 4 全国商品住宅新开工与竣工面积剪刀差全国商品住宅新开工与竣工面积剪刀差 . 5 图图 5 全国商品住宅施工面积及增速全国商品住宅施工面积及增速 . 5 图图 6 全国商品住宅竣工面积及增速全国商品住宅竣工面积及增速 . 5 图图 7 房地产投资完成额增速持续放缓房地产投资完成额增速持续放缓. 6 图图 8 商品住宅（不含商办）销售金额集中度商品住宅（不含商办）销售金额集中度 . 8 图图 9 商品房销售金额集
10、中度商品房销售金额集中度 . 8 图图 10 商品住宅（不含商办）销售面积集中度商品住宅（不含商办）销售面积集中度 . 9 图图 11 商品房销售面积集中度商品房销售面积集中度 . 9 图图 12 房地产开发商销售金额权益比房地产开发商销售金额权益比 . 10 图图 13 土地和房地产相关税收收入及增速土地和房地产相关税收收入及增速 . 11 图图 14 土地房地产相关税收收入占地方财政收入比重土地房地产相关税收收入占地方财政收入比重 . 11 图图 15 地方政府国有土地使用权收入及增速地方政府国有土地使用权收入及增速 . 11 图图 16 国有土地使用权收入占地方财政收入比重国有土地使用权
11、收入占地方财政收入比重 . 11 图图 17 全国住宅土地出让金额及增速全国住宅土地出让金额及增速 . 12 图图 18 全国住宅土地成交面积及增速全国住宅土地成交面积及增速 . 12 图图 19 全国住宅土地成交均价变动全国住宅土地成交均价变动 . 12 图图 20 全国住宅土地数量及增速全国住宅土地数量及增速 . 12 图图 21 自自 2021 年下半年土地出让收入增速回落年下半年土地出让收入增速回落 . 13 图图 22 全国房地产开发投资及增速全国房地产开发投资及增速 . 13 图图 23 房地产开发资金个人按揭贷款金额及增速房地产开发资金个人按揭贷款金额及增速 . 14 图图 24
12、 房地产开发资金国内贷款部分金额及增速房地产开发资金国内贷款部分金额及增速 . 14 图图 25 2016-2021 年全国土地购置费及增速年全国土地购置费及增速 . 14 图图 26 2016-2021 年全国土地成交价款及增速年全国土地成交价款及增速 . 14 qRrPtOtRoOtMsPmOtNoNsO8OdNaQpNnNmOmOjMmMnQeRnMmNbRmNrPNZnMnMxNmOmR行业深度研究行业深度研究 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页重要声明3 图图 27 2022 年年 1-4 月部分房企新增土地货值月部分房企新增土地货值 . 15 图图 28 2022 年年 1-4
13、月部分房企新增土地建筑面积月部分房企新增土地建筑面积 . 15 图图 29 部分民营房企销售规模部分民营房企销售规模 . 16 图图 30 部分部分民企销售面积对比民企销售面积对比 . 16 图图 31 新增土地储备建筑面积新增土地储备建筑面积 . 16 图图 32 土地储备总建筑面积土地储备总建筑面积 . 16 图图 33 金融金融机构个人购房贷款余额机构个人购房贷款余额 . 17 图图 34 房地产开发贷款余额及增速房地产开发贷款余额及增速 . 17 图图 35 主要经济体居民部门杠杆率主要经济体居民部门杠杆率 . 17 图图 36 部分国家居民部门杠杆率部分国家居民部门杠杆率 . 17
14、图图 37 5 年期年期 LPR 变动变动 . 19 图图 38 全国首套房平均利率全国首套房平均利率 . 19 图图 39 截至截至 4 月底房企信用债发行规模月底房企信用债发行规模 . 22 图图 40 截至截至 4 月底房企信用债到期规模月底房企信用债到期规模 . 22 图图 41 截至截至 4 月底内房企业海外债发行规模月底内房企业海外债发行规模 . 22 图图 42 截至截至 4 月底内房企业海外债到期规模月底内房企业海外债到期规模 . 22 图图 43 2021 年旭辉融资结构年旭辉融资结构 . 25 图图 44 2021 年新城控股融资结构年新城控股融资结构 . 25 图图 45
15、 2020-2025 年中国代建市场潜在市场规模预测年中国代建市场潜在市场规模预测 . 26 图图 46 2010-2020 年代建行业新签合约建筑面年代建行业新签合约建筑面积积 . 26 图图 47 2010-2025 年代建行业收入趋势年代建行业收入趋势 . 26 图图 48 全国保障性安居工程支出及增速全国保障性安居工程支出及增速 . 28 图图 49 保障性安居工程贷款余额保障性安居工程贷款余额 . 28 表表 表表 1 相关部门密切关注房企融资相关部门密切关注房企融资 . 6 表表 2 22Q1 地方调控政策密集出台地方调控政策密集出台 . 7 表表 3 2021 年部分房企销售排名
16、变动年部分房企销售排名变动 . 9 表表 4 截至截至 2021 年底商业银行贷款集中度踩线情况年底商业银行贷款集中度踩线情况 . 17 表表 5 部分房企信用风险事件部分房企信用风险事件 . 19 表表 6 国际三大评级机构对开发商信用评级调整国际三大评级机构对开发商信用评级调整 . 19 表表 7 各地预售金监管政策调整各地预售金监管政策调整 . 23 表表 8 2022 年部分已发行的房地产并购主题债券年部分已发行的房地产并购主题债券 . 24 表表 9 保障房相关政策梳理保障房相关政策梳理 . 27 行业深度研究行业深度研究 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页重要声明4 1 开发：“
17、稳增长”开发：“稳增长”+“宽信用”驱动政策面向“宽信用”驱动政策面向基本面逐渐传导基本面逐渐传导 1.1 楼市楼市：市场整体承压，行业格局已悄然改变市场整体承压，行业格局已悄然改变 1.1.1 销售疲态依旧，市场有待修复销售疲态依旧，市场有待修复 Q1 商品住宅销售下行，市场信心有待进一步修复。商品住宅销售下行，市场信心有待进一步修复。随着因城施策进入深水区，多地放松调控政策，同时楼市调控放松范围逐步向苏州、南京等高能级城市拓展，从政策放松到市场信心修复仍需一定时间，叠加 21 年上半年商品房销售整体向好有一定高基数影响，Q1房地产销售同比下滑幅度较大。Q1商品住宅销售面积2.63 亿平方米
18、，同比下降 18.6%，商品住宅销售额 2.61 万亿，同比下降 25.60%。 图图 1 全国商品住宅销售面积及增速全国商品住宅销售面积及增速 图图 2 全国商品住宅销售金额及增速全国商品住宅销售金额及增速 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所 22Q1 施工面积略有增长，新开工、竣工面积走弱。施工面积略有增长，新开工、竣工面积走弱。Q1 房地产销售承压，开发商资金流动压力增大，新开工积极性不足，Q1全国商品住宅新开工面积 2.16 亿平方米，同比下滑 20.3%。各地“保交付”推动下，施工面积略有上升，全
19、国商品住宅施工面积56.9亿平方米，同比增长1.1%；全国商品住宅竣工面积 1.23亿平方米，同比下滑 11.3%。 -50%0%50%100%150%0.00.51.01.52.02.52019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-062021-102022-02全国商品住宅销售面积（亿平方米）累计同比（右轴）-50%0%50%100%150%200%0.00.51.01.52.02.52019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-062021-102022-02全国商
20、品住宅销售金额（万亿）累计同比（右轴）行业深度研究行业深度研究 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页重要声明5 图图 3 全国商品住宅新开工面积及增速全国商品住宅新开工面积及增速 图图 4 全国商品住宅新开工与竣工面积剪刀差全国商品住宅新开工与竣工面积剪刀差 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所 图图 5 全国商品住宅施工面积及增速全国商品住宅施工面积及增速 图图 6 全国商品住宅竣工面积及增速全国商品住宅竣工面积及增速 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所 资料来源：资料来源：Win
21、d，上海证券研究所，上海证券研究所 “稳增长”背景下地产政策端有望持续发力。“稳增长”背景下地产政策端有望持续发力。“房住不炒”总基调在中央多次会议中提及，政府工作报告提及“今年工作要坚持稳字当头、稳中求进。面对新的下行压力，要把稳增长放在更加突出的位置”。房地产行业作为支柱产业，稳地产对稳增长具有重要意义。近期部分城市出台新政促进房地产市场平稳发展，预计后期会有相关政策跟进，修复市场信心，促进房地产市场平稳健康发展。 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%0.00.51.01.52.02.52019-022019-062019-102020-022020-062020-1020
22、21-022021-062021-102022-02全国商品住宅新开工面积（亿平方米）累计同比（右轴）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-12房屋新开工面积:住宅:累计同比房屋竣工面积:住宅:累计同比0%2%4%6%8%10%12%14%01020304050602019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112
23、021-022021-052021-082021-112022-02全国商品住宅施工面积（亿平方米）累计同比（右轴）-40%-20%0%20%40%60%0.00.51.01.52.02.52019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-062021-102022-02全国商品住宅竣工面积（亿平方米）累计同比（%）行业深度研究行业深度研究 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页重要声明6 图图 7 房地产投资完成额增速持续放缓房地产投资完成额增速持续放缓 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所 多部门密集表态，地产
24、政策端持续多部门密集表态，地产政策端持续修复。修复。3 月 16 日， 国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，在房地产企业方面，会议指出，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。同时，银保监会、证监会、外汇局等部门对房地产行业都进行了相关表态。银保监会召开会议提及，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。央行召开会议表示，坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险。证监会表示，继续支持实体经济合理融资，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。预计后期在债券市场、
25、机构投资者持股等方面会有相关政策跟进。国家外汇管理局召开专题会议，会议要求，配合有关部门促进房地产市场、平台经济健康稳定发展。房企中资美元债发行体量较大，境外股权市场较为活跃，房企融资及境外业务开展有望改善。 多部委对房地产行业密集发声，稳定预期，提振市场信心，将对房企业务开展和商品房市场销售产生积极影响。 表表 1 相关部门密切关注房企融资相关部门密切关注房企融资 时间 主持部门 内容 2021.11.12 银保监会 要毫不松懈地防范化解金融风险，平衡好稳增长和防风险的关系，坚决守住不发生系统性金融风险底线。稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地
26、产业稳定健康发展。 2021.11.12 央行 要加快推动金融法治建设，提升金融服务保障和金融消费权益水平，坚决遏制金融服务业领域的垄断和资本的无序扩张，维护房地产市场平稳健康发展。 2022.03.16 银保监会 积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%2016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-0
27、42018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-02固定资产投资完成额:基础设施建设投资:累计同比固定资产投资完成额:制造业:累计同比固定资产投资完成额:房地产业:累计同比行业深度研究行业深度研究 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页重要声明7 和健康发展。 2022.03.16 外汇管理局 配合有关部门促进房地产市场健康稳定
28、发展。 2022.03.16 证监会 继续支持实体经济合理融资，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。 2022.03.16 央行 坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险。 2022.03.16 国务院金融委 关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。 2022.04.11 证监会、国资委、全国工商联 坚持“房住不炒”，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，加强自身风险管理，密切关注市场形势和行业变化，严格防范、妥善化解各类风险，促进房地产行业良性循环和健康发展。 2022.04.29 政治局会议 有效管控重点风险，守住不发生系统性
29、风险底线，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。 资料来源：各部委网站，财联社，上海证券研究所资料来源：各部委网站，财联社，上海证券研究所 因城施策进入深水区，多地调控政策放松。因城施策进入深水区，多地调控政策放松。面对房地产市场面临的下行压力，多地推出多项调控政策，包含发放购房补贴、调整公积金政策、下调房贷利率、降低首付款比例、放松限售、放松限购等政策。政策放松范围逐步从三四线城市向高能级城市延伸，从中西部地区逐步向长三角热门城市传导。 表表 2 22Q1 地方调控政策密集出
30、台地方调控政策密集出台 时间时间 城市城市 相关内容相关内容 2022.3.1 郑州 引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。 2022.03.04 唐山 公积金贷款最高额度提高至 80万，职工购买第二套自住住房的，最低首付款比例由原来的不低于 60%调整为不低于 30%，本次调整自 2022年 3月 15日起执行。 2022.03.08 广州 2 月下旬，广东省广州市内四大国有银行宣布下调广州地区的房贷利率，首套房统一下调至 5.4%。 2022.03.
31、20 湖北襄阳、十堰 工农中建等国有商业银行在襄阳、十堰两地的首、二套房贷款利率比 2 月下调了 40-45个 BP，股份制银行和地方法人银行业相应跟进下调房贷利率水平。 2022.03.22 南京 南京地区部分银行首套房利率进一步下降，最低已降至 5.4%。 2022.03.22 苏州 苏州多家银行的首套房贷利率降至最低 4.6%，与 5年期以上 LPR 利率持平。 2022.03.23 哈尔滨 拟废止哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知（哈政办规201812号），区域性房地产销售政策取消。 2022.03.26 武汉 武汉房贷利率下调。主要银行机构从 3月 25日起
32、对新签约的按揭贷款首套房利率按照 LPR+60BP，即 5.2%执行，二套房利率按照 LPR+80BP，即 5.4%执行，此前武汉首套房利率委 5.63%，此次下调了 43BP，二套房利率 5.88%，此次下调了 48BP。 2022.04.05 兰州 兰州市引发兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第 1号），明确提出降低个人购房门槛，提高公积金贷款额度，放松区域限购以及放宽限售条件。个人通过商业银行和公积金贷款购买首套房最低首付款比例不低于 20%，二套住房最低首付款比例不低于 30%。取消“认贷又认房”，执行“认贷不认房” 2022.04.07 台州 三孩家庭本市购买首套自住住
33、房且首次申请住房公积金贷款的，最高可贷款额度上浮 20%，上浮后的单方缴存最高可贷款额度为 36 万元，夫妻双方缴存最高可贷款额度为 60万元。 2022.04.11 苏州 二手房限售由 5年改为 3年。 2022.04.12 南京六合区 南京六合区调整限购：外地户籍购房者可购一套房，凭借户口本、身份证，已婚家庭携带结婚证等证明，即可前往当地开局购房证明。 2022.04.12 天津 天津发布关于购买首套房和保障性住房提取住房公积金有关问题的通知，行业深度研究行业深度研究 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页重要声明8 职工使用个人住房公积金（组合）贷款购房的，借款人及配偶双方的父母可以就支付
34、的首付款一次性提取公积金。 2022.04.16 昆明 昆明发布关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见，包括加快商业商务去房化、纾解疫情期间房地产开发企业困难、鼓励多种方式回迁安置等内容。其中提到加大货币化安置力度，降低公积金购买二套房首付比例。 2022.04.27 佛山 对最近一次契税缴纳时间或不动产登记时间满 5年的商品房，居民家庭在线上办理购房资格核验时，该商品房不计入居民家庭拥有住房套数。 2022.04.27 南京 南京部分银行调整首套房贷利率认定标准 结清贷款且名下无房可认定为首套 2022.04.27 南京 南京非本市户籍居民家庭 1年内累计缴纳 6个月社保可申请购房
35、2022.04.28 长沙 长沙发布“人才新政 45条”，高层次人才在长沙购房、子女入学等方面有政策支持。 2022.05.07 长沙 自 5 月 6 日起对长沙限购区域内购买家庭第二套房的时点进行优化，限购区域内家庭购买第二套商品住房的间隔时间既认网签、又认登记，均按满 4 年计算。 资料来源：财联社，上海证券研究所资料来源：财联社，上海证券研究所 1.1.2 行业结构调整行业结构调整，竞争竞争格局重塑格局重塑 22Q1 房地产行业集中度有所下降。房地产行业集中度有所下降。随着去年恒大风险敞口暴露，部分头部民营开发商也陆续出现流动性风险，逐渐演变成信用风险，导致销售不达预期，年初至今信用风险
36、进一步发酵，以资抵债迫使此类房企被动瘦身，行业集中度有所下降。2021 年按销售金额计算的商品住宅 CR5 为 18.16%，较 2020 年下降 3pct，22Q1 进一步下降至 17.20%；2021 年按销售面积计算的商品住宅CR5 为 15.71%，较 2020 年下降 3.14pct，22Q1 进一步下降至14%。 图图 8 商品住宅（不含商办）销售金额集中度商品住宅（不含商办）销售金额集中度 图图 9 商品房销售金额集中度商品房销售金额集中度 资料来源：资料来源：Wind，克而瑞，上海证券研究所，克而瑞，上海证券研究所 资料来源：资料来源：Wind，克而瑞，上海证券研究所，克而瑞，
37、上海证券研究所 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%TOP5TOP10TOP20TOP50TOP1000%10%20%30%40%50%60%70%80%TOP5TOP10TOP20TOP50TOP100行业深度研究行业深度研究 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页重要声明9 图图 10 商品住宅（不含商办）销售面积集中度商品住宅（不含商办）销售面积集中度 图图 11 商品房销售面积集中度商品房销售面积集中度 资料来源：资料来源：Wind，克而瑞，上海证券研究所，克而瑞，上海证券研究所 资料来源：资料来源：Wind，克而瑞，上海证券研究所，克而瑞，上海证券研究所 2021
38、 年国企销售排名提升，行业竞争格局调整。年国企销售排名提升，行业竞争格局调整。随着部分大量民营房企出现信用风险事件，市场信心受到打击，消费者信心倾向于更有品牌和资质的国企，国企整体销售情况好于民企。2021 年，国企销售排名整体提升，保利发展实现全口径销售金额5385 亿元，排名上升 1 位，招商蛇口销售金额排名上升 3 位，金地集团销售金额上升 2 位，绿城中国销售金额排名上升 6 位。 表表 3 2021 年部分房年部分房企销售排名变动企销售排名变动 企业简称企业简称 2021 年全口径年全口径金额（亿元）金额（亿元） 同比同比 较去年同期较去年同期排名变动排名变动 2021 年全口径面积
39、年全口径面积 （万平方米）（万平方米） 同比同比 较去年同期较去年同期排名变动排名变动 碧桂园 7588.2 -3.80% 0 8854.4 -2.34% 0 万科地产 6203 -11.53% +1 3802 -18.82% -1 融创中国 5976 3.93% +1 4181.6 0.90% +1 保利发展 5385 7.10% +1 3338 -1.45% 0 中国恒大 4400.3 -37.45% -3 5391 -31.35% 0 中海地产 3710 2.08% 0 1870.2 -3.68% 0 招商蛇口 3268.1 17.55% +3 1447.5 16.55% +4 华润置地
40、 3158 10.80% +1 1825.1 21.67% +5 绿地控股 2903 -18.62% -2 2322 -17.07% 0 龙湖集团 2900.9 7.20% +1 1687.7 5.31% +1 金地集团 2865.3 18.11% +2 1355.3 14.12% +3 世茂集团 2698.9 -10.13% -4 1533.2 -10.48% -2 绿城中国 2665.9 24.23% +6 945 12.13% +5 旭辉集团 2472.5 7.03% 0 1449.1 -4.91% 0 中国金茂 2356 5.32% 0 1320.5 19.73% +6 新城控股 23
41、40 -7.20% -4 2282.4 -3.02% 0 中南置地 1965.3 -11.95% 0 1422.7 -14.71% -5 金科集团 1872.6 -16.21% -2 2046.2 -8.24% 0 阳光城 1838.1 -15.69% -1 1148.8 -25.13% -8 中梁控股 1718.1 1.77% 0 1463.7 8.65% +3 资料来源：克而瑞，上海证券研究所资料来源：克而瑞，上海证券研究所 不同规模房企权益杠杆比例相当，销售排名靠后的房企更注不同规模房企权益杠杆比例相当，销售排名靠后的房企更注重使用权益杠杆。重使用权益杠杆。TOP5-TOP50 房企权益
42、比逐步降低，其中 20210%10%20%30%40%50%60%70%TOP5TOP10TOP20TOP50TOP1000%10%20%30%40%50%60%TOP5TOP10TOP20TOP50TOP100行业深度研究行业深度研究 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页重要声明10 年 TOP5 房企权益比 71.45%；TOP10 权益比 73.51%。TOP10房企权益比较 TOP5 房企权益比例略有提升，主要在于销售位列 6-10 位的多数招商蛇口、华润置地、中国海外发展等国企，国企权益比一般高于民营房企。 图图 12 房地产开发商销售金额权益比房地产开发商销售金额权益比 资料来源：
43、克而瑞，上海证券研究所资料来源：克而瑞，上海证券研究所 1.2 地市地市：土拍市场低温延续，国企和本土房企托底明显：土拍市场低温延续，国企和本土房企托底明显 1.2.1 政府性基金收入高点回落，土地财政面临困境政府性基金收入高点回落，土地财政面临困境 22Q1 房地产相关税收约占地方本级财政收入的房地产相关税收约占地方本级财政收入的 21.53%。自1994 年分税制改革之后，土地出让金基本划归地方政府收入，2016-2020年，国有土地使用权出让收入在地方政府财政收入中的比例整体提升，从 42.94%提升至 84.02%。2021 下半年部分房企销售去化不畅，融资渠道受阻，部分房企为降低负债
44、规模缩小拿地投资规模，2021 年国有土地使用权出让收入 8.71 万亿，占地方财政收入比重为 78.37%。除土地出让收入外，土地和房地产相关税收也在地方政府收入占据一定比例，土地和房地产相关税收主要包含房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税，2021 年，土地和房地产相关税收实现收入 1.73 万亿，同比增长 1.8%，2022Q1疫情多点出现扰动土地出让节奏，尤其是 22Q1城集中供地土拍开启不多，土地和房地产相关税收实现收入 2079亿元，占地方政府财政收入的 21.53%。 65%70%75%80%85%90%2016201720182019202020212022Q1
45、TOP5TOP10TOP20TOP30TOP50TOP100行业深度研究行业深度研究 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页重要声明11 图图 13 土地和房地产相关税收收入及增速土地和房地产相关税收收入及增速 图图 14 土地房地产相关税收收入占地方财政收入比重土地房地产相关税收收入占地方财政收入比重 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所 注：房地产类税收收入包含房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所 图图 15 地方政府国有土地使用权收入及增速地方政府国有土地使用权收入及增速 图图 16 国有
46、土地使用权收入占地方财政收入比重国有土地使用权收入占地方财政收入比重 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所 住宅土地出让金和出让面积住宅土地出让金和出让面积21年首次出现下滑。年首次出现下滑。2021年全国重点 22 城采取集中供地模式，22 城全年土地出让分三批次进行，其他时间不再进行土地出让。集中供地影响开发商的拿地节奏和拿地计划，也影响开发商资金回笼节奏和销售推盘计划。2021 年全国住宅土地出让金 4.85万亿，同比下滑 15.36%，住宅土地出让面积 6.47 亿平方米，同比下滑 31.53%。20
47、22Q1，全国住宅土地出让金额和出让面积出现大幅度下滑。 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%050010001500200025002018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-01土地和房地产相关税收收入（亿元）累计同比（右轴）17.5%18.0%18.5%19.0%19.5%20.0%20.5%21.0%21.5%22.0%0246810地方本级财政收入（万亿）土地和房地产相关税收占地方本级财政收入比例（右轴）-40%-30%-20%
48、-10%0%10%20%30%40%50%012345678910地方本级国有土地使用权出让收入（万亿）同比（右轴）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%024681012201620172018201920202021地方财政收入（万亿）国有土地使用权收入占比（右轴）行业深度研究行业深度研究 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页重要声明12 图图 17 全国住宅土地出让金额及增速全国住宅土地出让金额及增速 图图 18 全国住宅土地成交面积及增速全国住宅土地成交面积及增速 资料来源：资料来源：Datayes，上海证券研究所，上海证券研究所 资料来源：资料来源：Datayes
49、，上海证券研究所，上海证券研究所 图图 19 全国住宅土地成交均价变动全国住宅土地成交均价变动 图图 20 全国住宅土地数量及增速全国住宅土地数量及增速 资料来源：资料来源：Datayes，上海证券研究所，上海证券研究所 资料来源：资料来源：Datayes，上海证券研究所，上海证券研究所 土地出让金下滑影响地方政府性基金收入。土地出让金下滑影响地方政府性基金收入。2021年作为22城集中供地推出的第一年，且下半年行业面临深度调整，房企过往“高杠杆、快周转”的传统发展模式受到挑战，21 年上半年，行业销售去化整体向好，且首次出让土地有望在年底实现预售回笼资金，国企、民企开发商纷纷出手，在土地市场上均有所斩获。第二批次和第三批次由于行业竞争加剧，民营企业拿地积极性不高，主要是国企、央企和地方城投在土地市场上拿地，土地出让收入在 2021 年出现下滑。土地出让收入下滑从而影响地方政府财政收入增速下滑，传统的土地财政路径依赖面临挑战。 -80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0.001.002.003.004.005.006.007.00全国住宅土地出让金（万亿）同比（右轴）-80%-60%-40%-20%0%20%40%0.001.002.003.004.005.006.007.008.009.0010.00全国住宅土地成交面积（亿平方米）同比（右轴）-10%0%
