1、 第第 10104 49 9 期期 2020年2月18日 疫情防控专题报告之疫情防控专题报告之三三： 地方政府地方政府应强化应强化疫情疫情期间期间房地产调控主体责任房地产调控主体责任 摘要：摘要： 新华社经济分析师调研了解到，受新冠肺炎疫情影响，国内楼市与土地市场交易活动几近停止。多地政府、行业协会也采取措施，暂停房地产行业相关聚集性活动。 专家认为，疫情对房地产市场产生阶段性冲击，长远看，不会从根本上改变行业发展趋势。但值得关注的是，疫情引发的行业波动容易对经济形成扰动，加剧楼市分化与差异性。此外，在销售回款停滞以及面临债务集中兑付双重因素叠加影响下，部分房企资金链存在断裂风险，存在金融风险
2、隐患。 对此我们认为，各地应坚持“房住不炒”的定位，推进落实因城施策，强化地方政府调控主体责任，针对因疫情可能引发的“断供”现象，可调整相关群体按揭还款安排。同时，做好疫情结束后部分城市因需求“井喷”导致楼市过热现象的应对。此外，要加强监测，防范中小房企因资金流断裂形成局部性风险。 针对疫情引起的房地产行业投资下滑，后期可加强政策引导力度，结合行业高质量发展，围绕老旧小区改造、城市更新等方面形成行业投资着力点。 1 新华社经济分析报告 疫情防控专题报告之疫情防控专题报告之三三： 地方政府地方政府应强化应强化疫情疫情期间期间房地产调控主体房地产调控主体责责任任 新华社经济分析师 一、 “停售”助
3、力防疫一、 “停售”助力防疫 多地楼市与土地市场交易多地楼市与土地市场交易 几近停滞几近停滞 随着疫情持续，多地政府、行业协会采取措施，暂停房地产行业相关活动，不少地方采取延迟供地计划、项目供地暂缓开工、售楼处及中介门店暂停营业、禁止举办大型营销活动等措施，避免产生人群聚集以助力疫情防控。 据中国房地产业协会会长冯俊介绍，为配合国家抗击疫情的行动，中房协已下发房企暂停售楼处销售活动的倡议，要求行业以“防控就是责任”为己任，服从各地各级政府安排和调配。 据我们初步统计，截至目前，北京、河南、湖南、重庆等 16个省份要求房地产开发企业暂停售楼处销售活动，海南、广东、辽宁、四川等省份同时还要求房产中
4、介机构暂停举办集中宣传、组织营销、现场看房等活动。此外，在未采取统一措施的省份，约有 37 个城市单独提出暂停房地产线下销售以及项目发布会、答谢会等各种形式的群体性活动。 2020 年/第 1049 期 2 受疫情影响，今年各地春节假期房交会等营销活动几乎全部取消。国家信息中心数据显示，近两年春节小长假当月，重点监测的 30 个城市中，绝大部分新建商品住宅成交套数环比下降，而与去年春节当月相比，今年降幅明显扩大。 图表图表 1 1：春节假期当月重点城市新建商品住宅成交量环比情：春节假期当月重点城市新建商品住宅成交量环比情况况 资料来源：中国经济信息社经济智库、国家信息中心 近期销售放缓将在一定
5、程度上令房价承压。事实上，自去年二季度以来，房价已处于回稳态势。国家统计局对全国 70 个大中城市房价监测数据表明，新建商品住宅销售价格环比下跌的城市个数由 2019 年 4 月份的 2 个增加至 2019 年年底的 16 个。 3 新华社经济分析报告 图表图表 2 2：7070 个大中城市房价环比下降、持平、上涨数量（单位：个）个大中城市房价环比下降、持平、上涨数量（单位：个） 资料来源：中国经济信息社经济智库、国家统计局 据我们调研了解，当前全国商品房库存压力相对不大。国家统计局数据显示，全国商品房待售面积由 2018 年初的 58468 万平方米降至 2019 年底的 49821 万平方
6、米。同期，商品住宅待售面积由 30121 万平方米降至 22473 万平方米。 业内人士认为，在疫情防控背景下，各地在开放售楼处方面会持谨慎态度，人们在此期间也将主动暂停购房活动，在疫情彻底缓解前楼市交易难以恢复。中国社科院财经战略研究院研究员邹琳华表示，房地产交易一般是以现场考察为基础，实施“停售”将严重影响近期楼市交易量。若在 3-6 个月内恢复正常生产生活，疫情不会对房地产市场构成全局性冲击。 2020 年/第 1049 期 4 图表图表 3:20183:2018 年以来全国商品房待售面积情况（单位：万平方米）年以来全国商品房待售面积情况（单位：万平方米） 资料来源：中国经济信息社经济智
7、库、国家统计局 在土地市场方面，上海、重庆、天津、四川、黑龙江、辽宁、广州、武汉、石家庄、长沙、惠州等均已宣布暂停土地等各类公共资源交易活动。市场机构数据显示，2020 年 1 月份重点监测的100 个城市中， 近半数有明确供地计划， 武汉和苏州居住用地供应规模较大，分别为 358 万平方米和 189 万平方米。 按照土地招拍挂的平均周期，1 月份挂牌出让的土地将在 2月份完成交易流程。大多省市是在 1 月底出台的新政策，例如，长沙市自 1 月 31 日起， 暂停土地出让、 产权交易等各类项目交易。相关措施对土地市场的影响将从 2 月份开始显现。因此，今年一季度甚至上半年，土地市场交易量明显下
8、滑是大概率事件。 中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，房地产市场后期走势取决于疫情持续时间、宏观政策应对以及市场主体 5 新华社经济分析报告 反应等，近期房地产月度、季度行情波动将明显加大，开发投资、新开工、施工、竣工、土地购置等指标将明显下行，疫情结束后可逐步恢复。 二、关注疫情冲击下行业波动、楼市分化加剧等风险二、关注疫情冲击下行业波动、楼市分化加剧等风险 专家认为，疫情对房地产市场主要产生阶段性影响，但短期冲击引发行业上下游波动，加剧楼市差异性与复杂性，也令部分企业资金链承压，蕴含一定的行业风险隐患。 （一）短期行业冲击较大，市场分化与差异性加剧（一）短期行业冲击较大，市场分化
9、与差异性加剧 首先， 短期内房地产市场销售受到明显抑制， 并引发行业波动。首先， 短期内房地产市场销售受到明显抑制， 并引发行业波动。据研究机构建诚晟业预计，1-2 月甚至一季度，全国房地产销售平均降幅超过 30%。 当前疫情较严重的区域基本覆盖了经济相对发达、房地产市场活跃的省市，其中湖北、河南、湖南、江西、重庆、安徽、浙江、广东、上海、北京十省市受影响尤大，这些省市合计商品房销售面积、销售金额占全国比重均超过四成。销售停滞会影响企业后期拿地与开工节奏，对上下游产业也会形成扰动。 其次，我们调研了解到，疫情抑制其次，我们调研了解到，疫情抑制了三四线了三四线城市春节城市春节返乡置返乡置业需求，
10、业需求，加剧了楼市分化与差异性。加剧了楼市分化与差异性。58 同城、安居客发布的返乡置业调查报告显示，今年春节期间，52.7%的人本来有回乡置业意向。近年来三四线城市返乡置业全年销售占比基本在 20%25%，而疫情爆发直接关闭了相关城市楼市春节“窗口期” ，去库 2020 年/第 1049 期 6 存周期拉长。 不仅如此，疫情将在一定程度上影响未来住房消费行为，城不仅如此，疫情将在一定程度上影响未来住房消费行为，城市管理水平与医疗资源等因素在置业地点选择上的权重会有所增市管理水平与医疗资源等因素在置业地点选择上的权重会有所增加。加。一些在疫情应对、城市治理、医疗服务中表现较好的城市楼市将较早、
11、较好地恢复。倪鹏飞认为，房地产市场未来变中趋稳是大概率事件，但部分三四线城市会面临住房消费者流失而导致的库存增加。 （二）部分房企资金链承压埋风险隐患（二）部分房企资金链承压埋风险隐患 业内人士认为，疫情导致阶段性销售回款停滞，房企面临巨大的现金流压力，尤其是中小企业，存在资金链断裂危险。 中国指数研究院企业事业部总经理白彦军表示，2019 年下半年以来房企融资渠道持续收紧，叠加本次疫情影响，很多民营企业短期现金流会非常紧张。如果上半年甚至全年竣工和交付面积下降， 将为房企股价带来压力， 有大量股权质押的企业也将面临挑战。 另据我们调研了解， 近年来一些房企举债融资维持运转已成行业常态，民营房
12、企资金平均成本超过 10%，有的甚至超过 15%。从2019 年开始，房企渐入债务偿还高峰期。平安证券报告显示，2020年房企境内债券到期 5902 亿元、海外发债到期 2136 亿元、房地产信托到期 6544 亿元，合计约 1.46 万亿元，较 2019 年实际到期值增长 19.4%。其中 2 月到期金额为 672 亿，3 月到期金额增至 1240亿，后续呈逐月上升态势，7 月到期达到年内峰值 1490 亿。 7 新华社经济分析报告 （三）长租公寓等高现金周转行业面临生存危机（三）长租公寓等高现金周转行业面临生存危机 疫情持续至今，长租公寓行业遭受冲击巨大。业内人士表示，长租公寓是高现金周转
13、行业，当前行业运行几近停滞，现金流普遍承压：一是由于出租一是由于出租率大幅下滑收入锐减；二是部分租户因疫率大幅下滑收入锐减；二是部分租户因疫情要求退租或免租；三是部分地区采取极端措施禁止租赁业务。情要求退租或免租；三是部分地区采取极端措施禁止租赁业务。 某公寓品牌负责人表示，目前多地出台国企物业减免租政策，但这一政策无法惠及分散式住房租赁企业。此外，如果企业单方面承担租客解约退租的成本和责任，必致经营难以为继。 在商业地产方面，短期内疫情抑制了实体商场人流和营业额，对娱乐、餐饮和服饰业态商户的影响巨大，不少购物中心业主实施了阶段性减免商户租金的措施。此外，全国写字楼租赁市场活动最早可能于第二季
14、度末恢复，未来租户和业主将更加关注灵活办公、物业管理和办公场所卫生健康环境。 （四）当前行业形势与非典时期可比性不强（四）当前行业形势与非典时期可比性不强 数据显示，尽管从 2003 年 4 月开始，楼市受非典疫情影响运行也一度放缓， 但当年全国房屋销售面积依旧增长 29%。 业内人士指出，2003 年 8 月，随着国务院 18 号文的发布，彼时楼市政策转向放松，因此全年全国房地产开发投资、新开工面积、销售面积均保持了较高的水平。 2020 年/第 1049 期 8 图表图表 4 4：20022002- -20042004 年单月房屋销售面积同比增速走势图年单月房屋销售面积同比增速走势图 资料
15、来源：中国经济信息社经济智库、国家统计局 而在本轮房地产调控大背景下，大多城市房地产市场已经历了较长时间的稳步调整，各参与主体趋于理性。主要差异表现在如下三方面： 第一，行业发展方式方面，当前城市开发建设由单纯的增量第一，行业发展方式方面，当前城市开发建设由单纯的增量建设为主转向存量提质改造和增量结构调整并建设为主转向存量提质改造和增量结构调整并重；第二，需求端重；第二，需求端方面，方面，20032003 年房地产市场处于快速上升期，需求旺盛，而当前行年房地产市场处于快速上升期，需求旺盛，而当前行业经历了较长的上行周期，市场规模已盘整于高位，市场需求经业经历了较长的上行周期，市场规模已盘整于高
16、位，市场需求经过此前几轮快速释放与消化，一些城市需求已经透支，甚至供需过此前几轮快速释放与消化，一些城市需求已经透支，甚至供需形势逆转；第三，在企业端，形势逆转；第三，在企业端，非典非典时期行业刚开始成长，企业销时期行业刚开始成长，企业销售规模小，财务状况普遍稳健，而当前行业集中度提升，企业多售规模小，财务状况普遍稳健，而当前行业集中度提升，企业多采取高杠杆、高周转策略，资金回笼受限对中小企业影响较大。采取高杠杆、高周转策略，资金回笼受限对中小企业影响较大。 三、强三、强化地方政府调控主化地方政府调控主体责任应对行业波动体责任应对行业波动 当前，确保房地产行业稳定运行就是服务经济大局。针对疫
17、9 新华社经济分析报告 情对房地产行业产生的相关影响，各地宜坚持“房住不炒”的定位，推进落实因城施策，强化地方政府调控主体责任。 （一）保持调控政策定力，推进因城施策落实（一）保持调控政策定力，推进因城施策落实 多位专家表示，应继续坚持“房住不炒”的调控定位，推进落实因城施策，针对疫情引起的楼市区域差异性影响，地方政府可在原则下灵活调整政策空间，但不可作为刺激经济的手段。 此次疫情将因严重程度及持续周期不同而加剧国内房地产市场的差异性。对此，倪鹏飞建议“因城施策” “因时施策” ，适度微调房地产的行政、土地、金融、财税政策，允许各地灵活掌握二套房认定标准、首付比和首套房利率，适度鼓励自住需求、
18、改善性需求。针对因疫情可能引发的“断供”现象，可调整暂时失去收入来源人群住房的按揭还款安排。 此外，冯俊特别提示，目前市场活动受公共卫生事件影响而压抑。当前需求正处于累积状态，疫情结束部分城市会产生需求“井喷”现象，而市场预期对于流动性高度敏感，疫情防控后期的货币对冲政策将刺激市场信心。一旦两者相互作用，有可能引发部分城市房价快速上涨。因此更要坚持“房住不炒” ，落实地方政府调控主体责任，科学发力稳定预期，做好楼市突发情况应对准备。 （二）加强监测，防范部分房企资金链断裂诱发系统性风险（二）加强监测，防范部分房企资金链断裂诱发系统性风险 专家表示，防风险是宏观经济政策的重要工作任务之一，在疫情
19、等外部突发性事件冲击下，应对不当容易导致行业风险加剧或共振。 据我们了解，2020 年房企债券偿还主要集中在第三季度，从目前形势看，不少企业存在较大集中兑付压力。冯俊认为，对整 2020 年/第 1049 期 10 体行业而言，住房是长期消费品，疫情难以对其产生根本性影响，但短期销售下挫及偿债规模上升双重影响下，需警惕部分中小型房企面临的较高流动性风险。 邹琳华表示，在严控各类资金违规流入房地产市场的同时，要加强监测，警惕中小房企因资金流断裂形成局部性风险。针对疫情对经济、股市和楼市等带来的冲击，倪鹏飞认为，一方面，要进行前瞻、及时、必要的政策对冲操作；另一方面，各种对冲操作要相互配合，要把握
20、力度，控制节奏，防止松紧过度导致风险放大或者集中爆发。 （三）围绕老旧小区改造、城市更新等形成行业投资着力点（三）围绕老旧小区改造、城市更新等形成行业投资着力点 2 月 3 日召开的中共中央政治局常务委员会会议指出， 加大新投资项目开工力度，积极推进在建项目。针对疫情引起房地产行业投资下滑，专家建议后期可加强政策引导力度，结合行业高质量发展，围绕老旧小区改造、城市更新以及培育住房租赁市场等方面形成行业投资着力点。 倪鹏飞建议，后期政策应注重加快城市补短板、老城更新、旧房改造以及健康性宜居环境建设。结合这次疫情暴露出来的城市、小区和住房的短板和瓶颈，加快研究并制定相关规划和计划，启动投资，研究并
21、推出“老城更新、旧房改造”的土地、金融和财税政策。 以老旧小区改造为例，住房和城乡建设部数据显示，全国共有老旧小区近 16 万个，估计综合改造投资额可达 4 万亿元。与棚改不同，老旧小区改造项目投资周期较短，能通过补齐服务设施“短板”有效带动居民消费。 11 新华社经济分析报告 （四）出台政策支持房企参与抗击疫情、履行社会责任（四）出台政策支持房企参与抗击疫情、履行社会责任 近期一些房企以捐款、采买物资、关闭旗下聚众型物业、沟通国际援助渠道等多种方式参与抗击疫情。中房网数据显示，截至 2月 6 日，全国 170 家涉房企业累计捐款逾 22 亿元，碧桂园、恒大、万科等 6 家企业捐赠额在 1 亿
22、元及以上。此外，华润置地、新城控股等逾十家旗下拥有商业地产的房企，相继宣布商铺租金减免政策；蛋壳等多家长租公寓品牌为武汉医护人员提供免费住宿等。 专家表示，行业运行近乎中断，但仍然有许多企业主动捐赠、减免租金，显示了企业的社会责任担当。特殊时期，各地主管部门可出台适当优惠政策，在信贷与税费上对相关企业有所支持。 某长租公寓品牌负责人反映，疫情持续至今，企业外部环境急剧恶化，不少长租公寓企业面临生存危机。她呼吁主管部门关注长租公寓行业当前困境，认为特殊时期应建立房东、租户、租赁企业三方的风险分担机制，才能渡过危机。 全联房地产商会建议，推进政府各部门线上办公，适当延长业务受理时间，适当优化开发报批报建等相关审批流程，缩短办理时间。热点城市后期可加大土地供应的数量和质量，延长新供土地开竣工时间的要求，灵活掌握裁定受疫情影响项目的交付时间。 策策 划：划： 匡乐成 金 雷 执执 笔：笔： 王岩波 李军杰 李安然 编编 辑：辑： 万 利 张长安 张 希 2020 年/第 1049 期 12 报告如需转载，须注明“来源：中国经济信息社” ，不得对报报告如需转载，须注明“来源：中国经济信息社” ，不得对报告标题和内容作实质性变更，且不得改变报告原意。告标题和内容作实质性变更，且不得改变报告原意。
